Лимит предложения в СПЧ исчерпан
Приморский район Петербурга по праву считается одним из самых привлекательных для жизни. Активнее всего ведется освоение северо-приморской части (СПЧ): она практически полностью застроена и обеспечена объектами соцкультбыта. Однако предложение нового жилья в СПЧ ограничено. Так более 80% запланированных объектов уже введены в эксплуатацию и заселены.
По данным отдела строительства и землепользования администрации Приморского района, в Северо-приморской части на 11 земельных участках ведется строительство жилых домов на 7594 квартиры общей площадью 459480 кв. м.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», добавляет, что в СПЧ на данный момент 42 сданных объекта (продажи в которых начались не ранее 2006 года) и 10 – строящихся. Из них 11 объектов – так называемые «бюджетные» стройки, остальные 41 входят в состав жилых комплексов. Всего здесь, по ее оценкам, начиная с 2006 года, появилось 30 новых жилых комплексов.
«В стадии до выхода на продажу находится один ЖК - «Морская Звезда» от компании «Город», - отмечает госпожа Трошева. А наиболее заметной премьерой этого года в СПЧ стали два smart-комплекса компании LEGENDA – «LEGENDA на Оптиков, 34» и «LEGENDA на Яхтенной, 24» – в общей сложности почти на 1500 квартир.
Резервы для роста
Участники рынка говорят, что, несмотря на довольно большой процент уже освоенных территорий, резервы для развития проектов в СПЧ еще есть. Леонид Сандалов, заместитель генерального директора АН «Бекар», говорит, что перспективы развития Северо-приморской части Санкт-Петербурга крайне привлекательны, поскольку в зоне, расположенной до кольцевой автодороги, находится большое количество свободных земельных участков, пригодных для строительства.
«В первую очередь это земли совхоза «Пригородный», которые в свое время были выкуплены многими ленд-девелоперами. Сейчас готовится градостроительная документация для их возможной застройки. Еще одной точкой развития является территория Приморской плодоовощной базы, проект редевелопмента которой пока завис в коридорах власти», - рассказывает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН».
По мнению Ольги Трошевой, перспективными для строительства жилья являются следующие участки: Яхтенная улица, участок 5, (северо-западнее пересечения Яхтенной улицы и улицы Оптиков) площадью 34,5 тыс. кв.м; улица Оптиков, участок 8 (северо-западнее пересечения Яхтенной улицы и улицы Оптиков) площадью 22,9 тыс. кв. м.
«Также в СПЧ есть ряд территорий для размещения объектов торговли (около 188 тыс. кв. м) и для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов (около 75,5 тыс. кв. м)», - говорит Ольга Трошева.
Госпожа Трошева добавляет, что резервной является и территория под хранение отходов в СПЧ, которая занимает участок площадью 129,3 тыс. кв. м. По ее словам, в перспективе возможна рекультивация этого участка с дальнейшим переводом статуса земель.
Бывшая свалка в СПЧ полностью локализована, и не функционирует уже много лет. На ее месте образовался курган. На данный момент экологическая обстановка в районе соответствует всем санитарным нормам.
Как сообщили в отделе благоустройства администрации Приморского района, от бывшей свалки остались только грунты. «Комитетом по природопользованию разработан план по вывозу грунтов, которые планируется использовать для рекультивации полигона в Новосёлках», - рассказали специалисты отдела. В администрации района так же заявили, что «когда все грунты будут вывезены, можно будет рассматривать вопрос о дальнейшем использовании этой территории».
«Когда мы начинали строительство нашего жилого комплекса, некоторые клиенты беспокоились, - рассказывает Сергей Ярошенко, генеральный директор ООО «КВС». - Но если бы эта часть Приморского района была непригодной для жилья, там бы просто не разрешили строить. Для получения разрешения на строительство берется анализ почв и, в случае необходимости, проводятся санитарные мероприятия - например, вывозится верхний слой грунта. Надо быть реалистом - в городе немало мест, где раньше складировались отходы, но оставлять эти территории неосвоенными при дефиците городской земли было бы ошибкой. Просто необходимо проводить рекультивацию, и вообще нужно стараться производить меньше мусора, и, конечно, налаживать его максимальную переработку».
Близость к заливу и центру
Приморский район - молодой и активно развивающийся, он привлекает своей близостью к заливу и соседством с центром города, говорит Сергей Ярошенко.
По словам Ольги Трошевой, большая часть населения района – молодежь до 30 лет, молодые семьи. «Строящееся жилье здесь традиционно пользуется активным спросом у покупателей. В целом район отличается развитой торгово-развлекательной инфраструктурой, здесь много гипермаркетов, торговых центров, магазинов «у дома». Также отсюда удобно добираться за город - в Курортный район города и Выборгский - Ленобласти, куда петербуржцы любят ездить отдыхать», - отмечает госпожа Трошева.
Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» рассказывает, что район интересен девелоперам и потому, что здесь отмечается большой объем продаж по достаточно высоким ценам и стабильно высокий спрос на объекты. «Помимо сохраняющего актуальность стереотипа о плохой транспортной доступности района, у этой территории сложно найти существенные недостатки. Тем более что усилению привлекательности способствует строительство новых дорог, магистралей, развязок и расширение Приморского проспекта», - отмечает госпожа Гуртовая.
Как сообщили в администрации Приморского района, в настоящее время проектируются следующие объекты транспортной инфраструктуры: реконструкция Планерной ул. от ул. Оптиков до Шуваловского пр.; строительство продолжения Туристской ул. от Школьной ул. до ул. Мебельная со строительством путепровода через железную дорогу Сестрорецкого направления; строительство дороги вдоль Южного берега Лахтинского разлива о т Шуваловского пр. до Приморского шоссе.
Леонид Сандалов также считает, что привлекательность данной локации существенно повысится после завершения строительства ЗСД и открытия новых станций метрополитена. «Несмотря на некоторые проблемы, связанные с нехваткой транспортных развязок и мостов, данная территория обладает очевидными преимуществами, и Приморский район считается одним из самых перспективных. На протяжении последних лет там активно ведется массовое жилищное строительство, а также образуются центры деловой активности, ярким примером является значимый проект «Лахта-центр» компании «Газпром», - рассуждает господин Сандалов. – На ближайшее время запланировано создание зоопарка в данном районе, а также реконструкция дорог, что также напрямую сможет повлиять на востребованность объектов в данной части города».
По словам Марианны Ивлевой, начальника отдела маркетинга ЗАО «Ленстройтрест», Северо-Приморская часть, безусловно, весьма привлекательна для девелопмента, но, так как, свободных пространств там все меньше, застройка будет уходить еще севернее, в частности, в Юнтолово.
Кстати
По данным администрации Приморского района, по заказу Комитета по строительству, в СПЧ планируется строительство следующих объектов социальной инфраструктуры:
Отрасль: Образование
- ДОУ на 190 мест в квартале 63 СПЧ (ЖК «Золотая гавань»).
- ДОУ на 220 мест в квартале 64 СПЧ.
- школа на 550 мест в квартале 56АБ СПЧ, корп. 39
- школа на 1375 мест в квартале 59Б СПЧ.
Отрасль: Здравоохранение
- Поликлиника для взрослых на 600 пос. в смену - кв. 59А СПЧ, корп. 33.
- Стоматологическая поликлиника – кв. 59А СПЧ, корп. 34.
Отрасль: Правоохранительная
- Здание УВД Приморского района - квартал 58 СПЧ, на пересечении ул. Мебельной и ул. Туристской.
Отрасль: культура
- Детская школа искусств – квартал 52 СПЧ, корп. 27
Кроме того, в настоящее время Комитетом по строительству по обращениям района ведется работа по сбору исходных данных для включения в АИП ПИР будущих лет и начала проектирования следующих объектов образования, в районе СПЧ: школы в квартале 62 СПЧ. корп. 11; ДОУ в квартале 53 СПЧ, уч. 43.
По данным участников рынка, по итогам 2013 года рынок гидроизоляционных материалов Санкт-Петербурга и Ленинградской области вырастет на 10-15%.
По данным «Агентства строительной информации» до кризиса, то есть до 2008 года, емкость российского рынка гидроизоляционных материалов оценивалась в объеме 33 тыс. тонн в год.
Как рассказали в компании «Петротон», гидроизоляция сегодня является неотъемлемой частью комплекса мероприятий по защите строительных конструкций, а также предотвращению их преждевременного разрушения. Иначе избыток воды и влаги, который может накапливаться в зданиях и различных сооружениях, проникает в структуру поверхности и разрушает ее изнутри.
По данным DISCOVERY Research Group, в России применяется, в основном, рулонная гидроизоляция на основе битума – она составляет 85-90% всего рынка. Оставшиеся 10-15% занимают полимерные мембранные покрытия.
Выше кризиса
«За 2012 год производство рулонных гидроизоляционных материалов на основе битума в России уменьшилось на 1% – до 483,5 млн кв. м. Однако по итогам I квартала 2013 года рынок превысил докризисные показатели – выпуск превысил уровень I квартала 2009 года (62,5 млн кв. м против 57,7 млн кв. м в 2009 году)», – говорится в исследовании компании.
Битумно-полимерные материалы, потребление которых, по разным данным, до кризиса оценивалось в 16-22 млн кв. м в год, доминируют при устройстве плоских кровель многоэтажных домов, конструкций подвалов, стен и перекрытий. Их производителями являются как узкоспециализированные фирмы, так и многие компании, изготавливающие общестроительные сухие смеси, мастики и кровельные материалы, например, «ТехноНиколь» (Техноэластмост), «Изофлекс» (Мостопласт), «Петрофлекс» (Гидростеклоизол). Практически любой кровельный материал без посыпки может быть использован как рулонная оклеечная гидроизоляция.
«Наша компания поставляет систему для тепло– и гидроизоляции рулонных (плоских) кровель, поэтому мы можем говорить только о той части гидроизоляционных материалов, которые применяются при строительстве промышленных зданий и крупных торговых центров. Объем этой части рынка в Санкт-Петербурге и ближайших городах Ленинградской области можно оценивать в размере более 1 млн кв. м», – рассказал Роман Быков, специалист по развитию сегмента кровельной изоляции ROCKWOOL.
По его словам, в целом развитие строительных объектов промышленного назначения в Санкт-Петербурге и Ленинградской области сохраняет положительную динамику, наблюдается прирост порядка 8-10%. «Также стоит отметить проекты крупных реконструкций ранее построенных объектов, например, торгового комплекса Мега, что также позволяет говорить о тенденции роста потребления гидроизоляции», – прокомментировал Роман Быков.
Другая изоляция
Полимерные гидроизоляционные мембраны на основе ПВХ являются основными конкурентами битумных покрытий. По словам специалистов, они более долговечны, монтируются в один слой, но стоят дороже.
Производство рулонных гидроизоляционных материалов на основе полимеров (мембраны и геомембраны) появилось в России относительно недавно, в 2007 году. Однако уже сейчас на рынке представлено порядка 20 производителей.
По оценке компании DISCOVERY Research Group, рост рынка мембранных покрытий совпадает с темпами роста строительного рынка и будет составлять 3-5% ежегодно до 2015 года. Согласно исследованию российского рынка рулонной гидроизоляции, растущий спрос, в основном, покрывается за счет внутреннего производства.
На производстве ПВХ-мембран под маркой «Пластфоил» специализируется холдинг «Пеноплэкс», который несколько лет назад в Киришах открыл новое производство мощностью свыше 10 млн кв. м в год. Одним из ближайших к Северо-Западному региону отечественных производителей является компания «Гекса – нетканые материалы», изготавливающая гидропароизоляционные и диффузионные материалы под маркой «Изоспан» в Тверской области. В нашем регионе компания реализует продукцию через свое представительство ТД «Гекса – Северо-Запад» и выстроенную сеть дилеров по всем крупным городам Северо-Запада.
Производит мембраны и компания «ТехноНиколь», которая поставляет этот вид гидроизоляции на рынок Ленинградской области со своего завода «Лоджикруф» в Рязанской области.
Крупный производитель теплоизоляционных материалов – компания ROCKWOOL – предлагает гидроизоляционный материал, входящий в комплексную систему ROCKROOF (используется для утепления плоских кровель).
Проникновение
Еще один вид «сухих» материалов – это проникающая гидроизоляция. Среди марок этого продукта можно отметить отечественные – «ЛАХТА», «Гидротэкс», «Стромикс», «Кальматрон» и зарубежные – «Пенетрон» (США), «Ксайпекс» (Канада). Владимир Дереновский, директор ООО «ГидроГарант», рассказал, что проникающая гидроизоляция применяется для влагостойкости бассейнов, резервуаров, тоннелей и шахт, насосных станций, фундаментов и дамб, очистных сооружений, гидротехнических сооружений, производственных помещений, а также она действует в заглубленных и полузаглубленных сооружениях.
Для защиты от влаги строители применяют и гидроизоляционные сухие строительные смеси, объемы потребления которых ежегодно увеличиваются на 15-30%. Эти материалы экологичные, имеют низкую токсичность, просты в применении, пожаробезопасны. Однако специалисты отмечают и их недостатки – необходимость влажностного ухода за нанесенным слоем в течение суток, сложность работ при отрицательных температурах. Среди марок строительных смесей можно отметить «Победит», «Глимс», «Плитонит».
По данным участников рынка, стоимость гидроизоляционных материалов демонстрирует стабильную динамику роста, а случаи падения цены очень редки. «Причины этого достаточно очевидны: ежегодный рост цен на энергоносители приводит к росту цен на сырье. Также стоит отметить влияние инфляции. Тем не менее, цены на гидроизоляцию имеют сезонную зависимость, поэтому в зимнее время их можно рассчитывать по ценам прошлого года. Весной и летом, а то есть в период активного строительного сезона, можно ожидать повышения отпускных цен», – заключил Роман Быков.
По разным оценкам, в 2012 году в Петербурге и Ленинградской области было произведено около 6 млн куб. м бетона. Рост рынка составил более 15%. Первое полугодие 2013 года показывает, что прирост практически отсутствует. Многие игроки говорят о стагнации в отрасли.
Как рассказал Александр Батушанский, управляющий партнер КГ «Решение», в 2012 году емкость рынка товарного бетона составила около 5,7 млн куб. м, а прирост – более 15%. «Основной рост в прошлом году пришелся на первое полугодие, когда рынок рос темпами выше 30%, но в конце года произошла корректировка рынка в сторону сокращения. В первом полугодии этого года также наблюдался рост, как и в прошлом году, но уже в пределах 10-15%», – прокоменнтировал эксперт.
В компании «ЛСР-Базовые» сообщили, что в первом полугодии 2013 года на рынке бетонорастворных смесей наблюдается рост объемов потребления на 8-12% по сравнению с аналогичным периодом 2012 года, что несколько ниже предыдущих темпов роста, если сравнивать 2011 и 2012 годы. Суммарная емкость рынка составила от 2,8 до 2,9 млн кубометров.
Дмитрий Карачевцев, заместитель генерального директора ОАО «Ленстройдеталь», отметил, что вопреки всем прогнозам, предрекавшим рост объемов производства в 2013 году, увеличение оказалось очень незначительным, и можно сказать, что рынок находится в стагнации. Причина этого кроется в нестабильной обстановке на строительном рынке, отсутствии нормативных документов, регламентирующих вопросы, касающиеся строительства, а также в сокращении федерального финансирования некоторых значимых проектов», – пояснил Дмитрий Карачевцев.
В свою очередь, Александр Бедовый, директор по продажам ООО «ТСК-Бетон», отмечает умеренный рост рынка – 2-3% – за счет развития областей применения товарного бетона, а именно замещение товаров субститутов в ограждающих конструкциях и перекрытиях (применение конструкции монолит плюс штукатурка по утеплителю и замещения железобетонных изделий).
На строительном рынке Петербурга и Ленобласти, по разным оценкам, работает от 80 до 100 компаний по производству бетона. Основной особенностью этого сегмента является высокая конкуренция и, конечно же, сезонный спрос на продукцию.
Лидерами по производству бетона являются всего несколько компаний. Среди них эксперты называют ОАО «ЛСР-Базовые», ОАО «Ленстройдеталь», компании «Беатон», «ТСК-Бетон», «Молодой ударник», «Лидер-бетон» и др.
ЗАО «ЛСР-Базовые», входящее в Группу ЛСР, произвело по итогам 2012 года более 900 тыс. куб. м товарного бетона и строительного раствора. За первое полугодие 2013 года объем реализации бетона составил более 400 тыс. куб. м.
По собственным оценкам ООО «ТСК-Бетон», по состоянию на IV квартал 2012 года – I квартал 2013 года доля компании на рынке бетона составляет 5-6% от потребительского портфеля Петербурга и Ленобласти. В настоящее время у компании три бетонных стационарных узла (БСУ), а в сентябре-октябре планируется запуск новых площадок, что и позволит организации до конца 2013 года увеличить производственные мощности на 30-40%.
По итогам 2012 года ОАО «Ленстройдеталь» произвело около 300 тыс. куб. м бетона. За первое полугодие 2013 года объем выпуска составил около 150 тыс. куб. м продукции.
По словам Александра Батушанского, в Петербурге и Ленобласти действует 70-80 производителей. «Рынок товарного бетона не просто высококонкурентный, можно смело утверждать, что на нем редкая ситуация совершенной конкуренции. Это является следствием превышения мощностей над спросом более чем в четыре раза. Войти на рынок несложно за счет относительно невысокого уровня инвестиционного барьера и так же легко потерять эти «небольшие» инвестиции», – уверен Александр Батушанский.
Дмитрий Карацевцев отметил, что в начале 2013 года прогнозировался рост примерно на 10%, однако, как уже очевидно, этот прогноз оказался под вопросом. «Если не изменится ситуация с федеральным финансированием и состоится девальвация рубля, то, скорее всего, по итогам года мы получим отрицательные показатели роста», – заключил эксперт.
Мнение:
Михаил Бизяев, заместитель генерального директора ЗАО «Проммонолит»:
– Основная беда на рынке бетона – это отсутствие государственных стандартов и системы контроля их обязательного исполнения по всей технологической цепочке производителей: сырье для производства – проектирование бетонов – производство – транспортирование смеси – укладка и уход за бетоном в конструкции – методы контроля качества. Отмена системы ГОСТов и последующий переход на добровольное применение несуществующих стандартов в СРО породили проблемы взаимоотношений на всех уровнях производственного цикла предприятий стройиндустрии и производителей бетона в частности.