Каждый, кто когда-либо сталкивался с рынком аренды жилья, знает, что самое выгодное время для съема квартиры – весна и лето.

Причиной этой закономерности является ежегодный выброс на рынок так называемых «летних вариантов» – квартир, сдающихся на 3-5 месяцев. Их владельцы, собираясь на дачи, оставляют свою недвижимость арендаторам, увеличивая предложение и снижая цены на рынке аренды.

Ежегодно в весеннее-летний период на рынок аренды Санкт-Петербурга «выбрасывается» сотни квартир, чьи хозяева хотят подзаработать на своей недвижимости во время летнего отдыха. В основном такие арендодатели – пожилые люди, пенсионеры, которые имеют возможность провести на даче все лето – с мая по октябрь. Поэтому «летние варианты» появляются на рынке еще в начале апреля – квартиры сдаются на 4-5 месяцев.

Этот «квартирный шквал» неизменно вносит смятение и непонимание в устоявшийся ритм работы на рынке аренды. В течение всего года спрос на рынке аренды распределяется примерно 3 к 7 (то есть на 3 ликвидные квартиры приходится 7 арендаторов). В соответствии с этим распределением растут и цены: в среднем на $50 за год. Сейчас арендная ставка для однокомнатной квартиры в спальном районе недалеко от метро составляет $250-300. Однако весной ситуация меняется.

Руководитель Департамента аренды ЗАО «Агентство Бекар» Елена Исаенко рассказывает, что сначала хозяева «летних вариантов» пытаются ориентироваться на текущие рыночные цены. Консультантам из «Бекара» приходится разъяснять им, что их квартирами интересуется только небольшая часть арендаторов – командировочные, туристы, больные, приехавшие на лечение, студенты, желающие отдохнуть и подзаработать за лето, или абитуриенты, поступающие в ВУЗы и их родители. Таких клиентов не так уж много, поэтому соотношение спроса и предложение на летнем рынке совсем другое – на одного арендатора приходится 5-6 квартир. Естественно, это сказывается на цене предложения – «летние варианты» идут по цене на 30%, а то и 50% ниже рыночной. Ликвидная однокомнатная квартира обычно теряет в цене меньше. Однако, большинство «летних вариантов» это двух-трехкомнатные квартиры – они обычно сдаются на лето по цене $250-300. 

По наблюдениям специалистов «Бекара», появление «летних вариантов» сбивает с толку и покупателей. У них возникает ощущение, что предложение избыточно, что цены снизились – и, естественно, они начинают торговаться с хозяевами квартир, которые предлагают нормальные долгосрочные варианты. В итоге стоимость аренды весной и летом снижается на 10-15%. Зная эту тенденцию, опытные арендодатели стараются сдать свою квартиру до наступления весеннего сезона. Если же это не удается, они предпочитают придержать квартиру до наступления осени, чем сдавать ее летом по сниженным ценам. Ведь договор подписывается на полгода или год – и в течение этого времени арендодатель не имеет права повышать цену, а значит, прибыль будет упущена.

Из-за летнего снижения цен, осенний рост ставок всегда кажется особенно резким. Летние варианты исчезают с рынка буквально за считанные дни, а цены сразу взлетают. Часто арендаторы, уже настроившиеся за лето на пониженные цены и большой выбор, очень быстро оказываются на совершенно другом рынке, где спрос и предложения распределяется не в их пользу. В сентябре рынок обычно делает резкий ценовой скачок – сразу на $50-70. По прогнозам «Бекара» эта ситуация повториться и в сентябре 2005 года – цена на ликвидную однокомнатную квартиру недалеко от метро повысится до $350.

Другой сегмент рынка, который оживляется летом – посуточная аренда. Как правило, посуточно сдаются ликвидные квартиры в центре города – элитные варианты и жилье повышенной комфортности. Хозяева таких квартир рассматривают аренду не как способ дополнительного заработка, а как свою основную работу на летний период. При этом квартиру нужно постоянно поддерживать: убирать после каждого гостя, делать косметический ремонт. Естественно, скорость порчи вещей и отделки при посуточной аренде выше, чем при долгосрочной – ведь в квартире постоянно меняются жильцы.

Основная проблема хозяина, сдающего свою квартиру в посуточную аренду – поиск жильцов. В последние годы конкуренция со стороны мини-гостиниц, во множестве открывшихся в Петербурге, серьезно снизила доходность от посуточной аренды. В отличие от хозяев квартир, владельцы мини-отелей имеют более широкие возможности по рекламе своих номеров, могут предложить своим клиентам дополнительные услуги, оформить командировочные документы. Поэтому посуточная аренда постепенно проигрывает мини-отелям – все больше хозяев квартир переводят свои объекты в долгосрочный сегмент и не пытаются заработать дополнительные деньги на летней аренде. С посуточного рынка уходят объекты, находящиеся в спальных районах – учитывая невысокую цену и трудности с поиском клиентов, сдавать их посуточно становится просто невыгодно.

За последние несколько лет, несмотря на рост ставок в долгосрочном сегменте, цены на посуточную аренду практически не выросли. По данным «Бекара», «бедненькая, но чистенькая» квартира в центре может быть сдана по цене от $35 до $60 (все зависит от местоположения). Если квартира отремонтирована по евростандарту, со вкусом обставлена и оборудована бытовой техникой (по меньшей мере стиральной машиной и микроволновой печью), то ее предлагают арендаторам по цене от $70 до $100 за день.

Крупногабаритные квартиры в центре (от 3-х до 6-ти комнат) пользуются меньшим спросом, однако при наличии приличного ремонта их можно сдать по цене от $110 до $180. Квартиры уровня «люкс» – например, видовые квартиры-студии, отреставрированные апартаменты в старинных домах и т.д. будут стоить арендатору от $150 до $300 в сутки. Следует отметить, что для сдачи апартаментов такого уровня, арендодателю придется отреставрировать не только саму квартиру, но и весь подъезд, а возможно, и двор – иначе избалованный элитный арендатор туда не поедет.
По материалам компании «Бекар»

За последний год-два в Петербурге открыто около 50 мини-отелей, в создание каждого из которых вложено около $400 тыс. В результате конкуренция на этом рынке серьезно обострилась.

В настоящий момент в Санкт-Петербурге около 100 мини-отелей, что составляет около четверти общего количества гостиниц в городе. Основными достоинствами, выгодно отличающими мини-отели от традиционных гостиниц, являются высокая наполняемость в течение всего года, низкие операционные расходы.

Вложения в создание мини-гостиницы (расселение этажа и ремонт) в настоящий момент составляет около $2 тыс. за квадратный метр. Учитывая, что средняя площадь мини-гостиницы составляет 200 кв. метров, итоговый объем вложений составляет около $400 тыс., а срок окупаемости длится четыре-пять лет (при 60-процентной наполняемости и средней стоимости номера $80, не учитывая расходы на обслуживание и ремонт). Такие сроки окупаемости выгодно отличаются как от западных норм – 10 лет, так и от срока возврата вложений в другие секторы рынка недвижимости Петербурга. В частности, даже наиболее выгодные проекты по созданию коммерческой недвижимости окупаются примерно за шесть лет.

При этом необходимо сказать, что за последние два-три года сроки окупаемости мини-гостиниц серьезно увеличились. Ведь в 2000-2001 годах они окупались гораздо быстрее. Тогда стоимость недвижимости была сравнительно невелика ($500 за кв. метр), а конкуренция – и того ниже.

Вдоль по Невскому
В большинстве мини-гостиницы в Петербурге представляют собой расселенную и отремонтированную бывшую коммунальную квартиру (часто занимающую целый этаж), которая находится в старом фонде в центре города (желательно на первом этаже). Причем, в данном случае, «центр города» обозначается довольно жестко – хорошим расположением для мини-гостиницы считается зона 10-минутной досягаемости Невского проспекта.

Основная проблема инвестиций в малый гостиничный бизнес и рынок посуточной аренды – сложности с подбором и выкупом подходящего помещения. Очевидно, что туристы, приезжающие в Петербург, ценят, прежде всего, местоположение своего временного жилища – все они предпочитают центр города. Однако свободных площадей, годных для использования, в центре осталось очень немного: новое строительство там почти не ведется, а недвижимость с хорошими характеристиками давно выкуплена и продается владельцами крайне неохотно. Инвесторам приходится выбирать из зданий старого фонда со всеми их проблемами – ветхостью, плохими коммуникациями, обременениями комитета по защите памятников и т.д. Предварительный выбор дома или квартир обычно осуществляется с помощью оценщика и специалистов по переводу в нежилой фонд, которые могут прогнозировать перспективность вложений в объект и просчитать сроки возврата инвестиций. Для расселения этажа или коммунальной квартиры необходимо оценить недвижимость «на расселяемость» с помощью риэлтера. По опыту специалистов агентства «Бекар», около половины объектов интересующих инвесторов «нерасселяемы» по юридическим, техническим или психологическим причинам.

Знать – кого зазывать
Первая задача управляющего мини-отеля – это правильное позиционирование. Управляющему необходимо четко выделить сегмент рынка, на котором работает мини-гостиница, и в соответствии с этим закупать оборудование, составлять перечень услуг и строить политику продвижения. Так, слишком низкий уровень оборудования помещений и обслуживания создает конкуренцию со стороны более дешевых хостелов (молодежных гостиниц). Как правило, мини-отели среднего уровня нацелены, в первую очередь, на бизнес-туристов, которые останавливаются в городе на несколько дней. В этом сегменте мини-гостиницы имеют конкурентное преимущество перед своими основными соперниками – квартирами, сдающимися в посуточную аренду. В отличие от владельцев квартир, администрация мини-гостиниц может оформить командировку и предоставить своему постояльцу грамотный бухгалтерский документ, с которым он не будет иметь проблем на своем предприятии. «Командированные» составляют до 60-70% постояльцев мини-отелей.

В наиболее дорогом сегменте мини-гостиницы ориентируются на иностранных туристов, которым необходимы удобства в номере, наличие телефонной связи, возможность получения качественного питания и высокий уровень безопасности.

Ориентир на постоянных клиентов
Наполняемость и сезонность – важнейшие факторы, оказывающие влияние на эффективность и рентабельность гостиничного бизнеса. Следует отметить, что благодаря малому размеру мини-гостиниц, проблема наполняемости не стоит перед ними так остро, как перед крупными отелями. Небольшое количество номеров легче заполнить.

Традиционный путь продаж номерного фонда мини-гостиниц – это заключение либо агентского соглашения, либо устная договоренность с туристическими фирмами и агентствами недвижимости. Большинство мини-гостиниц имеют свой сайт в Интернете, иногда с возможностью on-line бронирования мест. Наиболее развитые сайты мини-отелей рекламируются на туристических и развлекательных порталах Петербурга. В некоторых случаях мини-отели рекламируют свои услуги на вокзалах с помощью рекламных щитов или промоутеров.

Однако в целом рекламная деятельность мини-отелей в Санкт-Петербурге незначительна. Это обуславливается тем, что значительная часть постояльцев мини-гостиниц становятся постоянными клиентами. И чем дольше и успешней работает мини-гостиница на рынке, тем больше объем постоянных клиентов. Таким образом, не прибегая к рекламе и мерам по продвижению услуг, предприятие в довольно короткий срок может получить постоянный гарантированный рынок сбыта в виде постоянных клиентов.

Наполняемость – 110 процентов
Сложность работы в сфере гостиничного бизнеса в Санкт-Петербурге заключается в том, что сезонность спроса выражена слишком ярко. Круглогодичного стабильного потока туристов и бизнесменов в Петербург пока нет. Если в летний и весенний сезоны наполняемость доходит чуть ли не до 110% (в некоторых отелях постояльцев селят вдвоем на одно койко-место), то в осенне-зимнее время гостиницы часто испытывают трудности с привлечением клиентов.

В летний период загрузка мини-гостиницы должна составлять 90-100%. В период апрель-май, а также сентябрь – 60-70%. В период с октября по март загрузка мини-гостиницы составляет от 30% (за исключением новогодних праздников и школьных каникул). В среднем за год 60-процентный уровень наполняемости мини-гостиницы считается хорошим. Если наполняемость мини-гостиницы ниже – причины следует искать в неудачном менеджменте или в плохом расположении гостиницы.

Осенне-зимний «провал» вынуждает управляющих формировать гибкую ценовую политику, привязанную к сезонному кварталу. В среднем цены в межсезонье снижаются на 10-15%. Однако администрация мини-гостиниц обычно внимательно следит за спросом. В тех случаях, когда поток туристов остается высоким (например, как в сентябре-октябре 2003 года за счет повышенного интереса к Петербургу из-за юбилея города), цены остаются на прежнем уровне. Небольшой размер мини-гостиниц позволяет вести гибкую ценовую политику и оперативно отслеживать тенденции рынка.

Главные конкуренты – квартиры
То, что в России называют мини-гостиницами (или мини-отелями), на западе обычно носит название «пансион». По петербургской классификации мини-гостиницей считается отель, содержащий менее 20 номеров (в среднем 5-7), предоставляющий клиентам дополнительные услуги и обеспечивающий круглосуточное обслуживание.

Номерной фонд мини-гостиницы составляет в среднем 5-7 номеров. Большинство номеров предназначены для двухместного размещения, хотя бывают и трех-, и одноместные номера. Почти все мини-гостиницы имеют санузлы в каждом номере.

Ценовой диапазон мини-гостиниц Санкт-Петербурга – от $50 до $150 за номер в сутки в сезон – в среднем $80. Конкуренцию мини-отелям составляют: классические гостиницы класса «три звезды», апарт-отели и хостелы. Преимущество классических гостиниц – более широкие возможности в продвижении и развитая инфраструктура услуг. Однако цена номера в классической гостинице выше, при равном (и даже более низком) уровне комфорта.

В отличие от мини-отеля, номера апарт-отелей являются полноценными квартирами, включающими полностью оборудованную кухню. Обычно апарт-отели ориентируются на клиентов, рассчитывающих на более длительное проживание (например, в течение месяца) с возможностью самостоятельной готовки. В Петербурге этот вид отелей мало развит из-за недостатка подходящих объектов в центре города (отдельно стоящих флигелей), а также из-за дороговизны реконструкции и расселения.

Хостел – это дешевая молодежная гостиница, которая предоставляет ночлег и, в некоторых случаях, питание. В среднем хостеле – 20-100 номеров, с удобствами на этаже. Самые простые хостелы могут содержать до 40 мест в одной комнате, самые комфортные – двухместные номера с включенным завтраком. Стоимость места в хостеле обычно ниже стоимости номера в мини-отеле. В настоящее время в Петербурге работает около 10 таких гостиниц. Однако, главный конкурент мини-отелей, по оценкам риэлтеров сегодня являются квартировладельцы. В настоящее время в центре Санкт-Петербурга сдается около 1 тыс. квартир, что составляет заметную долю рынка.

По данным группы компаний «Бекар»