Рынок накрыло
По итогам 2013 года рынок скатных кровель Санкт-Петербурга продемонстрирует рост в пределах 10%.
Рынок кровельных материалов, равно как и прочей строительной продукции, во многом зависит от объемов жилищного строительства, а также платежеспособности населения и от внутриэкономической ситуации в стране в целом. «Если рассматривать рынок кровельных материалов целиком, то после выхода из кризиса он «замер», не демонстрируя резких скачков ни в сторону роста, ни в сторону падения», – прокомментировала Анна Молчанова, заместитель исполнительного директора Национального кровельного союза.
В свою очередь, Дмитрий Рындин, коммерческий директор направления «Скатная кровля» корпорации «ТехноНИКОЛЬ», считает, что в 2013 году рынок демонстрирует незначительный рост рынка кровельных материалов Санкт-Петербурга. Традиционные пики рынка – это период август-октябрь, когда строители обычно подходят к работам на кровлях.
По итогам 2013 года он прогнозирует рост в сегменте «скатные кровли» на 10%.
«Компания «Охта Форм» производит различные изделия из стального листа с покрытием для строительства скатных кровель. Именно эта часть кровельного рынка в меньшей степени повторяет общестроительные тенденции, в частности рынок монолитного строительства, в большей степени на этот сегмент влияют тенденции, которые складываются в секторе частного индивидуального жилищного строительства (ИЖС)», – прокомментировал Михаил Адуевский, директор по продажам производственной компании «Охта Форм».
Он также уверен, что в сегменте «скатные кровли» по итогам 2013 года рост будет не менее 10%.
Как рассказала Анна Молчанова, отрасль кровельных материалов и изделий можно разделить на отдельные сегменты, в каждом из которых есть свои лидеры, например на сегменты продукции для плоских и скатных крыш. В современной архитектуре плоские крыши находят применение преимущественно в коммерческой, промышленной и многоэтажной жилой застройке, а скатные – в частном малоэтажном домостроении. Впрочем, в Санкт-Петербурге благодаря уникальной исторической застройке скатные крыши широко применяются и в других сегментах недвижимости.
По информации Жилищного комитета Петербурга, в городе 22,375 тыс. многоквартирных домов, среди которых 10,119 тыс. зданий со скатной кровлей. По данным исследования, проведенного компанией «Металл профиль», в Центральном районе Петербурга 1,781 тыс. таких домов, из них 30% имеют ржавую кровлю и нуждаются в ее замене.
Дмитрий Рындин также отметил, что подъем в сегменте скатной кровли напрямую связан с ускоренным развитием рынка малоэтажного строительства, который в последние годы испытывает на себе повышенный интерес со стороны потребителей. «Санкт-Петербург буквально оказался в кольце из коттеджных поселков и малоэтажных застроек всевозможных типов. Этому, конечно, способствует наличие конкурентоспособных предложений – дом за городом по цене квартиры в городе, когда загородная недвижимость становится реальной альтернативой городскому жилью», – прокомментировал эксперт.
По словам эксперта, на рынке Санкт-Петербурга представлены все виды традиционных кровельных материалов: профнастил, металлочерепица, гибкая черепица, цементно-песчаная и керамическая черепица. Все большую популярность набирает именно гибкая черепица в связи с открытием в России заводов по производству гибкой черепицы. Снижается себестоимость материала за счет снижения таможенных затрат, материал становится более конкурентоспособным по цене, а современные производственные мощности обеспечивают качество международного уровня.
Анна Молчанова считает, что значительную часть производителей можно отнести именно к категории «отечественных». «Однако надо учитывать, что к этой категории относится и продукция иностранных брендов, производства которых расположены в России и которые принадлежат западным компаниям», – добавила она.
В числе региональных петербургских производств можно отметить заводы кровельных и гидроизоляционных материалов «ТехноНИКОЛЬ» в Выборге; производство экструдированного пенополистирола и полимерной гидроизоляции (ПВХ-мембран) «Пеноплэкс» в Киришах. Металлическую кровлю в Петербурге производят ООО «Охта Форм», ООО «Металл профиль» и др.
Лидером рынка цементно-песчаной черепицы является компания «Браас». Ее прямой конкурент – компания «Балтик Таил».
Мнение:
Михаил Адуевский, директор по продажам производственной компании «Охта Форм»:
– Геометрия кровли – плоская или скатная – исходит из архитектурного решения объекта, зависит от назначения и функций здания и закладывается в проект. Кровлю как несущую конструкцию (то есть принимающую на себя различные нагрузки) здания нельзя изменить со скатной на плоскую и обратно, не меняя всего проекта. Изменить можно только тип финишного кровельного покрытия (возможный для применения на данной геометрии кровли), его цвет, состав кровельного пирога и набор дополнительного оборудования на кровле. Скатная кровля – это в первую очередь ускоренный сток воды и снега за счет большего уклона, обслуживание конструкций крыши через чердачное пространство.
Аналитики компании «НДВ Недвижимость» подготовили обзор положения на столичном рынке торговой недвижимости в III квартале 2010 г.
Предложение
В первых 3-х кварталах 2010 года суммарный ввод торговых площадей превысил 716 тыс. кв.м. (GLA — порядка 310 тыс. кв.м.), что почти на 6% больше аналогичного показателя 2009 года (см. Рис. 1). По итогам III квартала 2010 года совокупный объем предложения площадей качественных торговых центров на рынке Москвы составил более 7,2 млн. кв.м. (GBA – Gross Building Area – общая площадь). При этом суммарная торговая площадь (GLA – Gross Leasable Area – арендопригодная торговая площадь) качественных составила порядка 3,7 млн. кв.м. Таким образом, на сегодняшний день обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми площадями составляет около 340 кв.м. (GLA) на 1000 человек.
Если в I квартале
Из шести торговых центров, открытие которых было запланировано на III квартал 2010 года, в эксплуатацию были введены четыре: ТРЦ «Рио» на 2-м км МКАД, ТЦ «Маркос Молл» на Алтуфьевском шоссе, ТРЦ «Ключевой» в р-не Братеево и ТЦ «Радужный» около м. «Бабушкинская» (см. Таблицу 1). Открытие ТРЦ «Гагаринский» сдвинулось на начало октября, а ТЦ «Калейдоскоп» планируется ввести в эксплуатацию в конце текущего года.
На сегодняшний день можно отметить существенное увеличение доли торговых центров суперрегионального и регионального форматов в общей структуре предложения торгово-развлекательной недвижимости Москвы по сравнению с 2008 годом (37% против 28% ― см. Рис. 2). Таким образом, эти данные еще раз показывают, что девелоперы последние несколько лет предпочитают строить масштабные объекты, а уровень предложения районных и окружных торговых центров сокращается.
Благодаря большим объемам нового строительства на рынке по-прежнему существует практика ввода объектов в эксплуатацию с недозаполненной торговой галереей с последующим открытием магазинов в процессе работы объекта.
В IV квартале 2010 года можно прогнозировать инерционный прирост торговых площадей, так как в последние несколько лет наблюдаются тенденции неравномерного ввода площадей в течение года и его активизации к концу года. Всего в IV квартале планируется открытие около 10-ти торговых центров общей площадью чуть менее 500 тыс. кв.м. (около 220 тыс. кв.м. GLA ― см. Таблицу 2).
Всего на
В продолжение существующей тенденции, открытие таких знаковых торговых объектов как «Mall of Russia», «Гудзон», «Парус» было перенесено на 2011 год. Их общая площадь составляет порядка 30% площади запланированного ввода.
По прогнозам аналитиков компании «НДВ-Недвижимость», суммарный ввод качественных торговых площадей в 2010 году составит около 1,2 млн. кв.м. (более 530 тыс. кв.м. GLA). В итоге совокупная площадь качественных торговых центров на московском рынке к концу года составит порядка 7,7 млн. кв.м. (около 3,9 млн. кв.м. GLA ― см. Рис. 3).
Спрос
По итогам января ― августа 2010 года оборот розничной торговли вырос на 4,3% по сравнению с соответствующим периодом 2009 года. В то время как реальные располагаемые денежные доходы за тот же период выросли на 5,6%. В первом полугодии 2010, по мнению аналитиков компании «НДВ-Недвижимость», можно было наблюдать так называемый «посткризисный период реабилитации», когда темпы роста реальных доходов населения превышали темпы роста оборота розничной торговли. В первую очередь эти потребительские настроения объяснялись стремлением людей экономить, несмотря на стабильный рост доходов.
Однако уже в III квартале текущего года потребительская активность возросла, и розничный товарооборот в августе на 12,5% превышал соответствующий показатель января текущего года (с учетом сезонности), увеличилась доля непродовольственных товаров в общей структуре оборота розничной торговли. В итоге, по прогнозам аналитиков компании «НДВ-Недвижимость», оборот розничной торговли за III квартал 2010 года может превысить данный показатель 2009 года более чем на 6% (см. Рис. 4).
А к концу года, благодаря отложенному покупательскому спросу и сезонным факторам, можно ожидать значительный рост потребительской активности и повышение темпов роста оборота розничной торговли. По прогнозам аналитиков компании «НДВ-Недвижимость» рост розничного товарооборота в годовом исчислении составит порядка 5,3% и превысит годовой рост реальных доходов на 4―5 процентных пункта.
Оборот розничной торговли напрямую отражает потребительскую активность, которая, в свою очередь, оказывает непосредственное влияние на интерес ритейлеров к расширению сетей и поиску новых торговых площадей. Несмотря на позитивные сдвиги, рост оборота розничной торговли еще далек от докризисного уровня. Поэтому существующее повышение спроса на торговые площади со стороны ритейлеров недостаточно при данном инерционном вводе масштабных торговых объектов.
В III квартале 2010 года ритейлеры также продолжают активно развиваться и интересоваться все новыми площадками для расширения бизнеса. Несмотря на то, что сейчас многие федеральные сетевые игроки рассматривают перспективы развития в регионах, они тщательно оценивают возможные риски при выходе на рынок того или иного города, и, в первую очередь, отдают предпочтение столичным торговым объектам. Таким образом, Москва по-прежнему остается приоритетным направлением развития ритейлеров.
Также стоит отметить, что московский рынок все больше привлекает мировые сетевые компании. В частности свои магазины в 2010 году открыли следующие новые международные ритейлеры: Uniqlo, Uterqüe, by Malene Birger, Miss Selfridge, Converse, Kiabi (открытие в октябре), Coeur de Lion, Steve Madden, Payless, Papabubble. До 2011 года на столичном рынке планируется появление таких марок как Naturalizer, Quiz, Quattro и др. Среди новых сетевых игроков ресторанного рынка, открывших заведения в Москве в 2010 году, можно выделить Burger King, Dunkin' Donuts, Traveler’s Coffee, Cofee100, среди планирующих открытие можно отметить Wendy’s, Chili’s и Hooters, NordSee. Ряд крупных международных ритейлеров ― Diesel, люксовые Alexander McQueen, Vivienne Westwood, Stella McCartney ― уже анонсировали планы по возобновлению развития на столичном рынке. Prada Group планирует открыть в 2011 году собственное представительство в России.
В основном сетевые компании предпочитают успешно функционирующие торговые центры с продуманной концепцией, расположенные в местах с высокой проходимостью. Это объясняется желанием операторов снизить риски и затраты при открытии магазина. Кроме того, спрос ритейлеров во многом сфокусирован на масштабных проектах, находящихся сейчас на завершающей стадии строительства, успешность которых после открытия не вызывает сомнений.
Новые проекты, не имеющие явных преимуществ расположения и концептуальных плюсов, зачастую испытывают сложности с заполнением. Кроме того, игроки рынка не готовы идти на дополнительные затраты времени и средств на отделочные работы, особенно учитывая практику постоянного переноса сроков ввода строящихся объектов. Зачастую вновь открывшиеся торговые центры имеют в торговой галерее 20―40% вакантных площадей, что, при отсутствии продуманной маркетинговой стратегии, может послужить оттоку посетителей и, как следствие, снижению спроса у потенциальных арендаторов.
В период кризиса существенную роль на структуру спроса по размеру помещений оказывал факт сокращения многими ритейлерами размера магазинов при сохранении доходности на прежнем уровне. На сегодняшний день наиболее востребованным форматом помещений в торговых центрах по-прежнему являются площади размером 50 ― 150 кв.м. (см. Рис. 5). Однако средняя запрашиваемая площадь помещения несколько выросла по сравнению с III кварталом 2009 года. В основном это произошло за счет сокращения в общей структуре спроса доли помещений площадью менее 50 кв.м. (на 3 процентных пункта) и увеличением доли запросов на помещения площадью более 1000 кв.м. (на 2 процентных пункта). Также более востребованными становятся помещения площадью от 150 до 250 кв.м. ― их доля в общей структуре спроса по запрашиваемой площади выросла до 16%.
Еще одним важным показателем ситуации на рынке является уровень вакантных площадей. Он отражает баланс между предложением и спросом. Из-за слабой активности ритейлеров уровень вакантных площадей в 2009 году оставался на достаточно высоком уровне. И даже в конце 2009 года, несмотря на некоторое оживление на рынке и значительное повышение уровня спроса на торговые площади, доля вакантных площадей уменьшилась незначительно, так как этому препятствовал большой объем ввода в IV квартале и тенденция выхода на рынок объектов с большим объемом незаполненных площадей в торговой галерее.
После незначительного сокращения вакантности торговых центров в I квартале 2010 года (около 9%), во II ― III кварталах доля свободных помещений на рынке вновь выросла до порядка 10% (см. Рис. 6).
По-прежнему на рынке существует большая дифференциация объектов. Торговые центры с выгодным расположением и грамотно продуманной концепцией, подтвержденной высокой посещаемостью в процессе функционирования, заполнены на 100%. В невостребованных объектах доля свободных помещений достигает 30—40%. На уменьшение доли вакантных площадей в неудачно расположенных объектах и торговых центрах со слабой концепцией можно рассчитывать только после поглощения более качественного предложения.
С одной стороны, растущий спрос способствует увеличению заполняемости торговых центров, с другой ― пока существующий уровень спроса не способен покрыть огромный объем нового предложения при вводе в эксплуатацию масштабных объектов, строительство которых было начато еще в докризисный период.
Ценовая ситуация
Падение арендных ставок продолжалось на протяжении всего 2009 года. Говорить о положительной динамике рынка стало возможным лишь в начале 2010 года, когда ставки аренды на площади в торговых центрах Москвы в целом стабилизировались, а в наиболее успешных и привлекательных объектах наметилась тенденция к небольшому росту. Средний уровень арендных ставок во II квартале 2010 года незначительно вырос ― на 2,4% (см. Рис. 7), при этом по отдельным объектам отмечался рост до 10%.
В течении III квартала 2010 года арендные ставки в торговых центрах выросли в среднем на 4%, однако стоит отметить, что в основном рост ставок происходил в успешно функционирующих торговых центрах с высокой посещаемостью. На сегодняшний день ставки аренды в таких объектах примерно на 40% выше среднерыночных.
На сегодняшний день на рынке по-прежнему четко выражена дифференциация объектов на успешные, востребованные среди арендаторов, в которых арендные ставки практически вернулись на докризисный уровень, и менее успешные, имеющие концептуальные недостатки или неудачное расположение, в которых ставки при сдаче в аренду пустующих помещений на 40-50% ниже среднерыночных.
В центрах, испытывающих проблемы с заполнением, применяются различные подходы в стимулировании арендаторов к заключению договоров: ставка в форме процента с оборота, арендные каникулы, минимальный размер страхового депозита, компенсация отделки.
Положительные тенденции на рынке косвенно подтверждают прекращение собственников успешных торговых центров предоставления скидок и всякого рода уступок арендаторам, увеличение фиксированной части при схеме «процент с оборота», увеличение среднего срока заключения договоров. Однако в то же время на рынке еще значительно количество проектов, испытывающих трудности с заполнением пустующих площадей и по-прежнему предлагающих существенные скидки арендаторам.
Общая картина ценовой политики на рынке торговой недвижимости в III квартале 2010 года отображена в Таблице 3.
Если говорить о прогнозе на конец 2010 ― начало 2011 гг., то аналитики компании «НДВ-Недвижимость» отмечают, что есть предпосылки к небольшому увеличению ставок аренды ― это активизация спроса на рынке торговой недвижимости, в том числе экспансия развивающихся международных и федеральных ритейлеров на фоне растущих доходов населения и оборота розничной торговли. Однако активный рост будет сдерживаться продолжающимся инерционным вводом крупных объектов. Мы предполагаем незначительное повышение среднерыночных арендных ставок по итогам 2010 года (на 5 ― 6%), причем в первую очередь рост будет обеспечен качественными концептуальными торговыми объектами. На интенсивный рост арендных ставок можно рассчитывать лишь в 2012―2013 гг., когда на рынке возникнет дефицит нового предложения качественной торговой недвижимости ― последствие того, что в 2009 году девелоперы практически не заявляли новые проекты.
Материал предоставлен «НДВ-Недвижимость»
Департамент ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России совместно с Союзом инженеров-сметчиков подготовил оперативные данные об изменении цен на основные строительные материалы с начала 2010 г., а также данные о ценах на рынке жилой недвижимости в крупных городах России на октябрь 2010 г.
Цены на рынке строительных материалов
По состоянию на октябрь 2010 года изменение цен на основные строительные материалы к декабрю 2009 года составило -1,33% (в том числе за за июль +0,43%, за август -1,37%, за сентябрь +0,15%, за октябрь -0,04%). Общее изменение цен на основные строительные материалы началось в сентябре-октябре 2008 года и составило за всремя кризиса к октябрю 2010 года -16,75%.
Себестоимость строительства за январь-октябрь 2010 года увеличилась на +3,19% (в том числе за июль +0,3%, за август -0,99%, за сентябрь +1,11%, за октябрь -0,02%), а с начала кризиса в сентябре 2008 года снижение себестоимости составило -8,61 %.
Следует обратить внимание, что за период кризиса себестоимость строительства снизилась в меньшей степени, чем строительные материалы - -8,61% и -16,75% соответственно.
Строительная себестоимость 1 кв.м. площади жилых домов эконом-класса (панельные, блочные, сборно-монолитные дома) составляет в среднем по России 25-30 тыс. руб. и включает стоимость земли (выкуп-аренда), проектирование и выполнение строительно-монтажных работ.
По нашей оценке цены на основные строительные материалы и себестоимость строительства в России в ближайшее время снижаться уже не будут. Пик снижения цен был пройден летом 2009 года, когда строительные материалы подешевели за месяц на 2,87 - 3%. В ближайшие несколько месяцев цены на строительные материалы будут оставаться на сегодняшнем уровне, большинство экспертов соглашаются, что не стоит ждать и скачков спроса, по крайней мере до конца текущего года.
Возвращение на рынок стройматериалов тенденции к росту может произойти к весне 2011 года. Общий рост цен прогнозируется на 3—5% под влиянием инфляционных процессов, исключение может составить металлопрокат, потребление которого идет не только на строительство.
Изменение средних отпускных цен производителей на основные стройматериалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства за 2008-2010 гг.
|
Наименование ресурса |
Рост за 2007 год, %% |
Изменение за 2008 год, %% |
Изменение за 2009 год, %% |
Изменение за январь - октябрь 2010 года, %% |
|
Арматура товарная |
13,9 – 15,5 % |
-0,04% |
+12,27% |
+30,54% |
|
Кирпич керамический |
32,6 % |
+21,1 % |
-27,7 % |
+21,1% |
|
Трубы водогазопроводные |
9 % |
+12,0 % |
-12,02% |
+6,16% |
|
Краски |
7,1 % |
+21,5 % |
+14,5 ÷ +28,16% |
+3,95% |
|
Плиты минераловатные |
25,2 % |
+5,2 % |
+12,5% *) |
+1,67% |
|
Портландцемент |
70-106 % |
-14,6% -25% |
-56,49% |
+1,08% |
|
Смеси асфальтобетонные |
10,5 % |
+35,6% |
-11,28% |
+1,05% |
|
Паркет |
17 % |
+13,4 % |
+4,09% |
-0,69% |
|
Сборные железобетонные конструкции |
34,5 – 55,4 % |
+7,6 % |
-8,6% |
-0,81% |
|
Листы гипсокартонные |
6,12 % |
+6,4 % |
+18,3% *) |
-1,29% |
|
Песок для строительных работ |
12,4 % |
+18,4 % |
-27,57% |
-9,26% |
|
Раствор товарный |
43,56 % |
+4,4 % |
-27,30% |
-9,58% |
|
Бетон товарный |
43,7 % |
+3,1 % |
-52,68% |
-17,12% |
|
Щебень |
10,2 % |
+14,8 % |
-39,39% |
-25,23% |
|
В СРЕДНЕМ |
+28,08 % |
+6,1% ÷ 12,2% |
-8,5% |
-1,33% |
За время кризиса больше всего пострадали рынок товарных бетона и раствора и инертных материалов (песок, щебень, гравий). Из-за отказа строительных компаний от начала новых проектов в большей степени пострадали рынки стройматериалов, применяемых на нулевых циклах.
Средние отпускные цены производителей на основные стройматериалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительствана октябрь 2010 г.
|
НАИМЕНОВАНИЕ |
Ед. изм. |
Цена без НДС, руб. |
|
Портландцемент о/н бездобавочный М 500, навал |
т |
2693,86 |
|
Бетон тяжелый |
м. куб |
2430,33 |
|
Раствор готовый кладочный цементный |
м. куб |
2344,40 |
|
Щебень |
м. куб |
648,08 |
| ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
|