Рынок накрыло
По итогам 2013 года рынок скатных кровель Санкт-Петербурга продемонстрирует рост в пределах 10%.
Рынок кровельных материалов, равно как и прочей строительной продукции, во многом зависит от объемов жилищного строительства, а также платежеспособности населения и от внутриэкономической ситуации в стране в целом. «Если рассматривать рынок кровельных материалов целиком, то после выхода из кризиса он «замер», не демонстрируя резких скачков ни в сторону роста, ни в сторону падения», – прокомментировала Анна Молчанова, заместитель исполнительного директора Национального кровельного союза.
В свою очередь, Дмитрий Рындин, коммерческий директор направления «Скатная кровля» корпорации «ТехноНИКОЛЬ», считает, что в 2013 году рынок демонстрирует незначительный рост рынка кровельных материалов Санкт-Петербурга. Традиционные пики рынка – это период август-октябрь, когда строители обычно подходят к работам на кровлях.
По итогам 2013 года он прогнозирует рост в сегменте «скатные кровли» на 10%.
«Компания «Охта Форм» производит различные изделия из стального листа с покрытием для строительства скатных кровель. Именно эта часть кровельного рынка в меньшей степени повторяет общестроительные тенденции, в частности рынок монолитного строительства, в большей степени на этот сегмент влияют тенденции, которые складываются в секторе частного индивидуального жилищного строительства (ИЖС)», – прокомментировал Михаил Адуевский, директор по продажам производственной компании «Охта Форм».
Он также уверен, что в сегменте «скатные кровли» по итогам 2013 года рост будет не менее 10%.
Как рассказала Анна Молчанова, отрасль кровельных материалов и изделий можно разделить на отдельные сегменты, в каждом из которых есть свои лидеры, например на сегменты продукции для плоских и скатных крыш. В современной архитектуре плоские крыши находят применение преимущественно в коммерческой, промышленной и многоэтажной жилой застройке, а скатные – в частном малоэтажном домостроении. Впрочем, в Санкт-Петербурге благодаря уникальной исторической застройке скатные крыши широко применяются и в других сегментах недвижимости.
По информации Жилищного комитета Петербурга, в городе 22,375 тыс. многоквартирных домов, среди которых 10,119 тыс. зданий со скатной кровлей. По данным исследования, проведенного компанией «Металл профиль», в Центральном районе Петербурга 1,781 тыс. таких домов, из них 30% имеют ржавую кровлю и нуждаются в ее замене.
Дмитрий Рындин также отметил, что подъем в сегменте скатной кровли напрямую связан с ускоренным развитием рынка малоэтажного строительства, который в последние годы испытывает на себе повышенный интерес со стороны потребителей. «Санкт-Петербург буквально оказался в кольце из коттеджных поселков и малоэтажных застроек всевозможных типов. Этому, конечно, способствует наличие конкурентоспособных предложений – дом за городом по цене квартиры в городе, когда загородная недвижимость становится реальной альтернативой городскому жилью», – прокомментировал эксперт.
По словам эксперта, на рынке Санкт-Петербурга представлены все виды традиционных кровельных материалов: профнастил, металлочерепица, гибкая черепица, цементно-песчаная и керамическая черепица. Все большую популярность набирает именно гибкая черепица в связи с открытием в России заводов по производству гибкой черепицы. Снижается себестоимость материала за счет снижения таможенных затрат, материал становится более конкурентоспособным по цене, а современные производственные мощности обеспечивают качество международного уровня.
Анна Молчанова считает, что значительную часть производителей можно отнести именно к категории «отечественных». «Однако надо учитывать, что к этой категории относится и продукция иностранных брендов, производства которых расположены в России и которые принадлежат западным компаниям», – добавила она.
В числе региональных петербургских производств можно отметить заводы кровельных и гидроизоляционных материалов «ТехноНИКОЛЬ» в Выборге; производство экструдированного пенополистирола и полимерной гидроизоляции (ПВХ-мембран) «Пеноплэкс» в Киришах. Металлическую кровлю в Петербурге производят ООО «Охта Форм», ООО «Металл профиль» и др.
Лидером рынка цементно-песчаной черепицы является компания «Браас». Ее прямой конкурент – компания «Балтик Таил».
Мнение:
Михаил Адуевский, директор по продажам производственной компании «Охта Форм»:
– Геометрия кровли – плоская или скатная – исходит из архитектурного решения объекта, зависит от назначения и функций здания и закладывается в проект. Кровлю как несущую конструкцию (то есть принимающую на себя различные нагрузки) здания нельзя изменить со скатной на плоскую и обратно, не меняя всего проекта. Изменить можно только тип финишного кровельного покрытия (возможный для применения на данной геометрии кровли), его цвет, состав кровельного пирога и набор дополнительного оборудования на кровле. Скатная кровля – это в первую очередь ускоренный сток воды и снега за счет большего уклона, обслуживание конструкций крыши через чердачное пространство.
.jpg)
В 2009 г. объем инвестиций в российскую недвижимость сократился до уровня 2004 г. Рынок недвижимости в Санкт-Петербурге практически замер. Крупные инвесторы лишь исследуют его, опасаясь ухудшения экономической ситуации. Продолжается процесс перекредитования застройщиков и собственников.
В 2009 году объем инвестиций в российскую недвижимость сократился до уровня 2004 года, падение по сравнению с уровнем 2008 года более чем в 2 раза. Следует отметить, что на глобальном мировом рынке такое падение было характерно для 2008 года, когда годовой мировой объем инвестиций в недвижимость сократился на 59% по сравнению с 2007 годом и приблизился к уровню 2004 года. Тем не менее, российский рынок до сих пор демонстрирует большую доходность вложений по сравнению с рынками Европы и Северной Америки: 12-14% годовых (наряду с Украиной, Индией, Вьетнамом, Бразилией) против 5-8% в Европе. Но политические и экономические риски в России настолько велики, что иностранные инвесторы занимают пока выжидательную позицию.
Рынок недвижимости в Санкт-Петербурге практически замер. Крупные инвесторы лишь исследуют его, опасаясь ухудшения экономической ситуации. Продолжается процесс перекредитования застройщиков и собственников для погашения предыдущих займов и выкупа облигаций по повышенным ставкам с целью недопущения банкротства. Крупные банки, как правило, идут на реструктуризацию задолженности, предлагая более жесткие условия. Конечный спрос на недвижимость остается слабым. В тоже время мелкие и средние российские предприниматели готовы покупать и приобретают небольшие подешевевшие активы, о чем свидетельствуют сделки на торгах фонда имущества.
Индикаторы рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, июнь 2009 г.
|
Индикаторы |
30.06.09 |
Изменение за июнь 2009, % |
Изменение с начала кризиса, % |
|
Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв. м/мес. |
32,2 |
-2,4% |
-43,4% |
|
Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв. м/мес. |
22,6 |
-4,2% |
-41,0% |
|
Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв. м |
3560 |
-2,7% |
-36,7% |
|
Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв. м |
3050 |
-7,4% |
-31,9% |
Примечания:
Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок
Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США
Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 года
Офисы
В июне 2009 года падение доходных показателей на офисном рынке Санкт-Петербурга продолжалось, ставки аренды упали в среднем на 2,5% в рублях (4,2% в долларах), цены продаж - на 5,7% в рублях (7,4% в долларах). Цены продажи офисов, которые до настоящего времени снижались наименьшими темпами, в июне упали наиболее сильно. Даже в центральных районах города средняя цена продажи офисов опустилась ниже 100 000 руб. за кв. м
Предложений по продаже офисов класса А становится все больше, на продажу выставлены бизнес-центры «Густав», «Магнус», «Оскар», «Арена-холл» и др., офисы в БЦ «Пулково Скай» класса А предлагаются по цене 103 000 руб./кв. м.
Арендные ставки на офисы класса А составляют 760-2200 руб. за кв. м в мес. (без НДС). Заполняемость бизнес-центров класса А продолжает снижаться и составляет сейчас в среднем порядка 70-75%. На освободившиеся площади найти новых арендаторов по прежним условиям практически не возможно.
Торговля
Ставки и цены продаж торговых помещений продолжают медленно падать, что связано с продолжением снижением товарооборота.
За январь–май 2009 года по сравнению с аналогичным периодом 2008 года оборот розничной торговли снизился в городе на 5,9%, оборот общественного питания уменьшился на 14,3%.
Помещения под магазин или ресторан на наиболее проходных торговых улицах предлагаются сейчас по ставке от 1000 до 2000 руб. за кв. м в мес., на участках с максимальным пешеходным потоком непосредственно у метро ставки доходят до 7000 руб. за кв. м в мес. Это существенно ниже, чем до кризиса. При этом арендодатели идут на уступки, так, компания RBI при сдаче в аренду торговых помещений в новом комплексе Esfera на Невском пр. готова брать арендную плату в виде % от оборота.
Сдача площадей в виде % от оборота, а не по фиксированной ставке либо комбинированная схема применяется все чаще.
Материал предоставлен Гильдией управляющих и девелоперов
Недвижимость в Москве Июнь 09, $ К маю 09 Cредний уровень цен на жилье 4139 -1,3 % Темп изменения цен на жилье -1,43 %/мес -0,5 % Индекс доходности жилья (сравнение с банковскими депозитами) -5,03 б/деп +1,5 б/д Недвижимость в Москве Июнь 09, $ К дек 08 Cредний уровень цен на жилье 4139. -26,3 % Так индекс стоимости жилья, по данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», снизился за июнь на 1,3%. Всего за I полугодие 2009 г. падение цен на жилую недвижимость в Москве составило 26,3%, а с начала кризиса – с октября 2008 г. – 33,2%. На этом фоне 1-2% снижения, характерные для последних двух месяцев, разумеется, выглядят незначительно. Основное падение цен по 5-8% в месяц пришлось на конец 2008 г. и начало 2009 г., после чего московский рынок жилья начал притормаживать, и цены почти стабилизировались на уровне в 4000-4200 долларов за 1 кв. м. Примечательно, что в течение апреля-мая складывался позитивный макроэкономический фон, дающий основания полагать, что уровень в 4000 долларов за 1 кв. м окажется для московского рынка недвижимости окончательным «дном». Так, цены на нефть постепенно отыграли часть своего прошлогоднего падения и выросли с 40 до 70 долларов за баррель. Курс доллара откатился назад с 36 до 31 рубля, а индекс РТС вернулся со «второго дна» (порядка 500 пунктов) на уровень «первого дна» (порядка 1100-1200 пунктов). Казалось бы, паника и самый сложный период кризиса миновали а, следовательно, и недвижимость должна постепенно начать «приходить в себя». Впрочем, июнь слегка поубавил оптимизма и напомнил, что немало серьезных экономических проблем, которые стали причиной финансового кризиса, пока никуда не делись. Так восходящие тренды основных макроэкономических показателей сменились колебательным движением, фондовый рынок испытал заметную коррекцию, а цены на недвижимость пока продолжают пусть и меньшими темпами, но сползать вниз. И явных признаков перемены тенденций в сфере недвижимости пока нет. Недвижимость в Москве Июнь09 Май09 Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 3797 -0,6% Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 3876 -1,4% Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных площадей) 4080 -1,8% Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 4113 -0,6% Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей) 4993 -1,4% Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. площадей) 4554 -1,9% Все панельные и блочные дома 3918 -1,3% Все монолитные и кирпичные дома 4553 -1,3% Квартиры в Москве Июнь09 Май09 Однокомнатные квартиры 4086 -1,2% Двухкомнатные квартиры 4166 -1,4% Трехкомнатные квартиры 4080 -1,4% Многокомнатные квартиры 4389 -2,3% Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве Июнь09 Май09 Индекс стоимости «дорогого» жилья (20% самых дорогих квартир) 6272 -1,3% Индекс стоимости «дешевого» (20% самых дешевых квартир) 3248 -1,1% Индекс расслоения (отношение стоимости «дорогого» к «дешевому») 1,93 -0,2% Как показывала аналитика, в наибольшей степени недвижимость и цены на нее зависят от макроэкономики, которая на текущий момент пребывает в неопределенном состоянии. Достаточно очевидно, что стоимость квадратного метра вряд ли удержится даже на нынешнем уровне, если случится заметное ухудшение макроэкономической ситуации и получит развитие вторая волна кризиса. В этом случае не исключен сценарий дальнейшего снижения цен на недвижимость, в частности в Москве – до следующего уровня поддержки около 2000 долларов за 1 кв. м. С другой стороны, потенциальная потребность людей в жилье никуда не исчезла. Более того, население в этот кризис, в отличие от дефолта 1998 г., не потеряло свои сбережения а, напротив, смогло даже увеличить их за счет плавной девальвации рубля, возможности переложиться в другие валюты и заработать на росте курса евро или доллара. Разумеется, что при отсутствии должной активности на рынке с каждым месяцем происходит накопление отложенного спроса на жилье. Казалось бы, на фоне ограниченного предложения активизация покупателей вполне могла бы привести к тому, что стоимость квартир постепенно стала бы отыгрывать свои потери. Однако не следует забывать, что решение человека купить недвижимость в этих условиях ограничено рядом факторов. У большинства потенциальных покупателей банально нет нужной суммы денег даже в условиях просевших цен. Раньше многие рассчитывали на ипотечный кредит, и хотя до покупки квартиры по ипотеке доходили далеко не все, множество потенциально интересующихся покупкой граждан создавали эффект ажиотажа. Сейчас рассчитывать на заметную поддержку рынка за счет ипотеки вряд ли следует. Для активизации покупок жилья со стороны платежеспособных покупателей необходима стабильность и уверенность в завтрашнем дне, которые пока отсутствуют. Даже имея необходимую сумму денег, человек вряд ли решится на крупную покупку, не имея уверенности в будущих доходах и в устойчивости цены покупаемого объекта. А, следовательно, пока можно рассчитывать лишь на локальную активизацию спроса причем преимущественно в сегментах недорогой недвижимости, таких как новостройки эконом-класса, в частности, новостройки Подмосковья, недорогие дачи, земельные участки без подряда, недорогие гаражи. Как неоднократно отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», прямой и однозначной связи между ценами на нефть и ценами на недвижимость нет. Эта связь опосредованная, через макроэкономические процессы. И если цены на нефть удержатся на уровне порядка 70 долларов за баррель или пойдут выше, то это сделает российский бюджет профицитным, что обеспечит финансовые вливания в экономику и социальную сферу. Разумеется, что часть этих денег, так или иначе, выйдет на рынок недвижимости, способствуя восстановлению восходящего тренда. Аналогично, связь между рынком недвижимости и фондовым рынком еще более запутанная и неоднозначная. Но наличие постоянного положительного тренда на рынке акций способствует формированию в обществе инвестиционного, а не накопительного настроя, позитива в отношении ожиданий будущих доходов и готовности делать крупные покупки, в том числе, в кредит. Впрочем, нередко рынок недвижимости в фондовый рынок движутся в противофазе, как например, в начале 2008 г., когда падение цен на акции вызвало резкий взлет цен на недвижимость за счет перетока инвестиций. Однако в нынешний период существенных перемен в экономике эти рынки будут двигаться во многом синхронно. Наступление кризиса привело к заметному падению цен как на акции, так и на недвижимость в Москве и России. Некоторый отскок фондовых индексов вверх в апреле-мае совпал с началом стабилизации цен на жилье. Вполне естественно, что общий позитивный настрой в экономике приведет к росту цен как на акции, так и на недвижимость, а негативный – к дальнейшему снижению обоих рынков. Основная интрига заключается в том, что ни на государственном, ни на макроэкономическом уровне сейчас не существует определенности в дальнейших тенденциях. Существует множество аргументов как в пользу позитивного, так и негативного сценария, что не позволяет сделать каких либо определенных прогнозов, в том числе, в отношении рынка недвижимости. По мнению аналитиков, большая определенность начнет появляться ближе к концу лета – началу осени, и такие индикаторы, как цены на сырье и фондовые индексы могут стать показателями того, куда с задержкой по времени пойдут цены на недвижимость – вверх или вниз. Материал предоставлен Аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости».jpg)
Похоже, что рассчитывать на скорый отскок цен на недвижимость вверх и возвращение на рынок восходящего тренда пока не приходится. Как и следовало ожидать, оживление рынка недвижимости в апреле-мае, а также рост макроэкономических показателей оказались непродолжительными, и на рынок снова вернулась неопределенность. При этом, несмотря на относительную стабилизацию, цены на квартиры в Москве продолжают пусть и незначительно сползать вниз и, похоже, что этот тренд сохранится до конца лета.