Офисы готовятся к прибавлению
Рынок офисной недвижимости Петербурга по итогам первого полугодия достиг 1,82 млн кв. м. Так, за первые шесть месяцев, по данным экспертов, было введено четыре офисных центра суммарной арендной площадью свыше 46,5 тыс. кв. м. По итогам года рынок ждет рекордных за последние несколько лет показателей ввода – 290 тыс. кв. м.
На начало III квартала 2013 года объем существующих офисных площадей классов А и В в Санкт-Петербурге достиг 1,82 млн кв. м, из которых 567 100 кв. м – офисы класса А, и 1 257 300 кв. м – офисы класса В, подсчитал Константин Меркель, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International Санкт-Петербург.
По данным компании Maris/Part of the CBRE Affiliate Network, в течение первых шести месяцев 2013 года было введено четыре офисных центра класса В общей площадью 34 тыс. кв. м, что на 20% больше, чем в тот же период 2012 года. Также было введено два офисных центра класса А общей площадью 42 тыс. кв. м.
Марина Пузанова, руководитель направления офисной недвижимости Knight Frank St Petersburg, рассказывает, что за первое полугодие официально были введены в эксплуатацию бизнес-центры «МегаПарк» и «Преображенский», а также «Великан Парк», который уже заполнен арендаторами.
Специалисты ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate подсчитали, что совокупная арендопригодная площадь качественных бизнес-центров на конец полугодия составила 1843,2 тыс. кв. м.
По оценкам Jones Lang LaSalle, около 74% нового предложения по итогам первого полугодия появилось в историческом центре Петербурга. В то же время в ближайшие полтора года лидером по вводу бизнес-центров станет Московский район с долей 35%. На центральную часть города придется около 33% от общего объема ввода офисных площадей за тот же период.
Лилия Еременко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных площадей компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, говорит, что несмотря на достаточный объем свободных площадей как в классе А, так и в классе В, он распределен по городу неравномерно. «Так, если южные районы Петербурга не испытывают дефицита предложения, то на севере города, а также в Петроградском районе наблюдается недостаток вакантных площадей в качественных бизнес-центрах. Если говорить о Приморском и Выборгском районах, то при имеющемся спросе на бизнес-центры класса В девелоперы отдают предпочтение жилому строительству как более доходной функции. В Петроградском районе существует дефицит подготовленных земельных участков, что не позволяет реализовывать качественные офисные проекты в большом объеме», – поясняет госпожа Еременко.
Баланс спроса и вакансии
По словам Марины Пузановой, в течение первого полугодия отмечалась тенденция снижения спроса на офисные объекты вследствие завышенных ожиданий собственников относительно ставок аренды, что особенно проявилось в сегменте офисных центров класса А с длительным сроком экспозиции на рынке.
Общий объем поглощения офисных площадей за первое полугодие 2013 года составил 38 тыс. кв. м, что в 2,2 раза меньше показателя за первое полугодие 2012 года, подсчитала госпожа Пузанова.
Наибольшим спросом, по данным Maris/Part of the CBRE Affiliate Network, пользовались небольшие офисные помещения площадью до 100 кв. м. «В первом полугодии 2013 года на них пришлось 69% всех запросов, что на три процентных пункта больше, чем в 2012 году (66%). На два процентных пункта увеличилась доля помещений более 1 тыс. кв. м», – говорится в аналитическом отчете компании.
В течение первого полугодия объем вакантных площадей на офисном рынке постепенно снижался. Константин Меркель подсчитал, что на конец июня свободные площади в офисных центрах класса А и В насчитывали около 142 тыс. кв. м, в то время как в конце 2012 года их объем достигал 160 тыс. кв. м. Совокупная доля свободных площадей, по его словам, составила 7,8%, из них 12,5% – в классе А, 5,8% – в классе В.
Динамичные ставки
Марина Пузанова отмечает, что средние запрашиваемые арендные ставки на офисные объекты класса А по итогам первого полугодия в рублевом исчислении показали рост 6% в сравнении с показателем конца 2012 года. В долларовом исчислении номинально роста ставки аренды не произошло, что связано с волатильностью курса валюты.
«Отмечается увеличение средней запрашиваемой ставки аренды в долларовом исчислении на 5% в действующих бизнес-центрах класса А. Данный рост ставки обусловлен «вымыванием» с рынка ликвидного предложения. Происходило плавное снижение средней запрашиваемой ставки аренды в бизнес-центрах класса В, в рублевом исчислении ставка снизилась на 4%, в долларовом исчислении – на 9% в сравнении с показателем конца 2012 года», – добавляет госпожа Пузанова.
По данным Jones Lang LaSalle, уровень ставок составляет 350-430 USD за 1 кв. м в год в бизнес-центрах класса А и 270-350 USD за 1 кв. м в год в бизнес-центрах класса В. При этом компании, которые готовы арендовать более 500 кв. м, могут претендовать на определенную скидку со стороны собственника помещения.
В ожидании роста
По прогнозам Константина Меркеля, во втором полугодии ожидается ввод в эксплуатацию 14 офисных центров А- и В‑класса суммарной арендной площадью около 190 тыс. кв. м. Таким образом, за 2013 год объем качественного офисного предложения на рынке, по его словам, должен увеличиться на 13%. Марина Пузанова добавляет, что 64% нового предложения составит класс А.
Эксперты Jones Lang LaSalle рассказывают, что в настоящее время на этапе строительства находится порядка 40 бизнес-центров общей арендуемой площадью около 580 тыс. кв. м, почти треть из которых должна быть введена в текущем году. «Таким образом, по итогам 2013 года рынок качественной офисной недвижимости Петербурга увеличится на 290 тыс. кв. м. При реализации заявленных планов данный объем ввода уступит лишь показателям 2008-2009 годов, когда на рынок вышло 406 тыс. и 330 тыс. кв. м соответственно», – подытожили специалисты компании.
Мнение:
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
– Сейчас, пожалуй, впервые на офисном рынке Петербурга мы наблюдаем сбалансированную ситуацию. Однако резкое увеличение предложения, которое произойдет в ближайшее время, приведет к обострению конкуренции между объектами. При этом если в 2009-2010 годах конкуренция была в основном по цене, то сейчас речь идет о конкуренции по уровню сервиса.
Спрос на покупку жилья в предновогодний период, по словам экспертов, возрастает в 1,5-2 раза. Причина таких показателей, как в различных скидках и акциях, которые предлагают застройщики, так и в менталитете покупателей, которые стремятся завершить все важные дела до наступления нового года.
Сезонный рост
"Как правило, в конце года темпы продаж растут. Это связано как с объявлением различных скидок и акций от застройщиков, так и с тем, что многие покупатели хотят решить вопрос с жильем до конца года», - полагает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН "АРИН".
"Декабрь всегда характеризуется высокой покупательской активностью. Думаю, в первую очередь, дело не в акциях и скидках, хотя это, конечно, тоже играет свою роль, а в том, что люди хотят закончить свои дела до Нового года. Это подтверждается тем, что январь - очень спокойный месяц, несмотря на то, что, как правило, застройщики продлевают акции и на этот месяц", - говорит Елена Амирова, генеральный директор агентства недвижимости Home estate.
"Конец года, как правило, - это всплеск покупательской активности. По опыту нашей компании в предновогодний период спрос увеличивается в 1,5 - 2 раза относительно средних показателей по рынку. Если летом и осенью люди планируют покупку, выбирая квартиру, то к Новому году стремятся завершить этот процесс. Это связано как с традицией совершать праздничные покупки в конце года и не оставлять недоделанные дела в уходящем году, так и с деятельностью строительных компаний, которые в это время проводят специальные акции, чтобы стимулировать спрос. Пик спроса обычно приходится на ноябрь и декабрь, когда объем продаж вырастает почти наполовину. В январе спрос снижается, и застройщики вновь прибегают к инструментам его стимулирования", - рассказывает Андрей Останин, директор управления привлечения инвестиций холдинга RBI.
"Темпы продаж к концу года нарастают, спрос активизируется и остается довольно высоким до окончания новогодних праздников, т.е. до середины января. Однако дело тут не только в новогодних акциях, но и в том, что многие люди стремятся завершить все важные дела и приобретения до конца года. Существует сезонный фактор, согласно которому спрос именно в этот период возрастает. При всем этом новогодние акции в нашей компании стали уже доброй традицией и приятным подарком нашим покупателям к Новому году", - поясняет Мария Цветкова, директор департамента маркетинга ЗАО "Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ" (входит в Etalon Group).
Госпожа Цветкова отмечает, что акции эффективны, и увеличение продаж относительно предыдущих месяцев может достигать 50%.
"Я бы охарактеризовал сегодняшний спрос как стабильный, но без предновогоднего ажиотажа, как было в прошлом году", - говорит Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК "Отделстрой".
"В этом году все ждали специальных новогодних предложений на рынке недвижимости. В начале декабря же, наоборот, у многих застройщиков произошло повышение цен. Плюс выросли ставки по ипотеке; банки, выполнив досрочно план за год, обрабатывают старые заявки по ипотеке, а новые не принимают. Соответственно, покупатели растерялись», - добавляет господин Гражданкин.
Разнообразное предложение
"Декабрь как обычно отличается широким разнообразием акций, практически все застройщики в предновогодний период активно стараются привлечь на свои объекты спрос, который в это время года традиционно растет. В строящихся объектах чаще всего проходят акции, связанные с различными способами оплаты (ипотека, 100%-оплата, рассрочки) и скидками. В готовых объектах чаще это акции на паркинги и подарки покупателям. Редко, но можно встретить застройщиков, не организовывающих мероприятия по стимулированию спроса, что связано обычно с высокими текущими темпами продаж", - отмечает Элеонора Элоян, маркетолог-аналитик "НДВ СПб".
"Почти у всех застройщиков присутствуют новогодние акции. В частности большинство застройщиков увеличивают скидку при стопроцентной оплате: если в другое время скидка составляет 5-10%, то в декабре - она увеличивается до 15-20%", - комментирует Елена Амирова. Мария Цветкова говорит, что в ЛенСпецСМУ уже который год подряд объявляются "Традиционные рождественские скидки" - это стало доброй традицией нашей компании. В этом году новогодние акции в компании начались 19 ноября.
"Политику раздачи скидок на квартиры мы не практикуем ни на выставках, ни во время праздников. На наш взгляд, такие акции негативно отражаются на рынке недвижимости в целом, приучая покупателей приобретать недвижимость только в определенные периоды. В декабре у нас действуют специальные предложения по рассрочке и срокам бронирования. Например, мы предлагаем беспроцентную рассрочку до окончания строительства при первоначальном взносе от 50%. Также клиентам, у которых деньги от продажи старой квартиры находятся в банковской ячейке до момента регистрации сделки, мы бронируем квартиру в "Новом Оккервиле" на срок до 1 месяца. На этот период цена на квартиру остается неизменной. Это предложение очень востребовано среди наших покупателей, поскольку многие при покупке новой квартиры продают старую. Учитывая то, что сроки регистрации сделок в ФРС обычно затягиваются, возможность забронировать квартиру на месяц без повышения цены является для них актуальным", - рассказывает Николай Гражданкин.
"Мы предлагаем особые условия покупки квартир в элитном жилом комплексе "Александрия" на ул. Новгородская, 23. По условиям акции, покупая в декабре 3-комнатную квартиру на 4-9 этажах при условии 100% оплаты, клиент получает скидку в размере 12%. Новогодние предложения распространяются и на квартиры в элитном доме "Таврический" на пр. Чернышевского, 4. Приобретая одну из двух оставшихся 3-комнатных квартир на 7 этаже при 100% оплате, покупатель сможет сэкономить от 3 до 4,1 млн. руб. Воспользоваться скидкой в преддверии Нового года смогут и клиенты "Северного города". Покупая квартиру со 100% оплатой или по ипотеке в новом пригороде Петербурга Mistolla Hills, новосел сэкономит до 10% стоимости квартиры. При покупке квадратных метров в "Доме у Речного вокзала" на ул. Шелгунова, 5 на аналогичных условиях покупатель сэкономит свыше 6 тыс. рублей с каждого квадратного метра", - рассказывает Андрей Останин.
Владимир Спарак полагает, что застройщики объявляют об акциях, если необходимо продать квартиры, которые "залежались", и сейчас не пользуются спросом на рынке, или если необходимо улучшить продажи в целом. "Как правило, скидки составляют порядка 5-20%. В качестве альтернативы скидкам используются различные акции, например, паркинг в подарок. Сегодня скидок стало меньше, чем в кризисные и докризисные времена", - констатирует господин Спарак.
Оживление строительства и рост доходов населения благоприятно сказались на восстановлении рынка теплых полов. По данным Neo Analytics, на сегодняшний день этот сегмент покрытий является высокомаржинальным и имеет значительный потенциал для роста.
Анна Веселовская, руководитель направления "Профессиональное оборудование" СТД "Петрович", говорит, что рынок теплых полов растет примерно такими же темпами, как и весь рынок стройматериалов, - на 15-20% в год. Производители предоставляют своим дилерам до 50% скидки.
По мнению Валентина Любомирова, руководителя отдела продаж компании "Стройхолдинг", относительно молодой рынок теплых полов имеет огромные возможности для дальнейшего развития. "Сегодня наблюдается смещение спроса с более дешевого продукта в сегмент средней и высокой ценовой категории. Потребители все чаще обращают внимание на такие критерии, как безопасность и дизайн", – утверждает господин Любомиров. Производители идут в ногу со временем и работают над улучшением износостойкости покрытий, экологичностью и разработкой новых вариантов дизайна.
На рынке теплых полов Петербурга присутствуют такие ведущие российские и зарубежные производители, как DEVI (Дания), KIMA (Швеция), THERMO (Швеция), CEILHIT (Испания), "Теплолюкс" (Россия), ENSTO (Финляндия), NEXANS (Норвегия), ELEKTRA (Польша), EASYHEAT (США) и др. При этом неизменным лидером на протяжении нескольких лет является российская компания "Теплолюкс", которая, по данным аналитиков, занимает более 50% рынка. Существенное отличие от многих других производителей – производственный процесс, который помимо изготовления кабеля включает производство терморегуляторов.
Как отметил Александр Батушанский, управляющий партнер консалтинговой группы "Решение", на сегодняшний день в общей региональной структуре широко представлены Москва, Московская область, Петербург и Ленобласть. "Суммарно их доля составляет 40%, из них 25% – Москва и область и 15% – Петербург и область. В денежном выражении доля Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга и Ленобласти – 28 млн EUR. Соответственно, на регионы приходится 60%. В денежном выражении доля регионов составляет 42 млн EUR", – комментирует господин Батушанский. Однако, по мнению экспертов, в скором времени спрос резко возрастет и в регионах. Например, у СТД "Петрович" продажи теплых полов вырастут в этом году более чем на 65%, это связано с перераспределением доли клиентов между основными игроками рынка Северо-Западного региона.
"Количество производителей теплых полов не становится больше, меняется скорее число игроков, перепродающих данную продукцию. Причем речь не идет о представительствах и официальных дистрибьюторах. Поскольку данная продукция достаточно проста в монтаже и установке, то она продается практически во всех специализированных магазинах и строительных гипермаркетах", – говорит Максим Сидельников, директор по развитию финского представительства по продаже теплых полов.
Львиная доля всех продаж теплых полов в Петербурге обеспечивается через крупные сети магазинов, таких как "Максидом", "Леруа Мерлен", "К-Раута", "ОБИ", "Метрика». Наиболее активный рост спроса на продукт ощущается во время строительного сезона – с августа по ноябрь.
Среди основных тенденций последних двух-трех лет на рынке теплых полов – развитие торговыми сетями собственных товарных марок. Товары для них, как правило, производятся в Китае. Валентин Любомиров подтверждает, что такое явление присутствует. "Но не обязательно речь идет именно о товаре, произведенном в Китае. Некоторые компании занимаются закупками готовых комплектующих и последующей перепродажей сборного продукта под своей собственной торговой маркой", – уточняет господин Любомиров.
Стоимость теплого пола зависит от охватываемого метража подогреваемой площади и производителя. Например, вся система площадью 5 кв. м оценивается в среднем в 2,5-3 тыс. рублей.