Ликвидная ликвидация
Сегодня в Петербурге около 1 млн кв. метров жилья относится к категории ветхого и аварийного. На его ликвидацию необходимо около 35 млрд рублей. Получается, что стоимость ликвидации 1 кв. метра такого жилья составляет 35 тыс. рублей. Эксперты прокомментировали перспективы решения вопроса с проблемными зданиями Петербурга.
Ликвидация
Управляющий партнер Агентства развития и исследований в недвижимости Игорь Горский сообщил, что если говорить о технической части решения проблемы, то ясно, что снос ветхих зданий обойдется дешевле – не ,2 тыс. за 1 кв. метр, а -100. Но в эти цифры не включена подготовка всей необходимой для сноса документации, получение технических условий и т.д.
А руководитель отдела жилой недвижимости Центрального агентства недвижимости Елена Павловская считает, что для сноса здания сумма в 35 тыс. рублей за 1 кв. метр вполне адекватная. «Но если на эти средства предполагается еще и провести расселение, тогда это слишком мало», – отметила она.
Расселение
Вице-президент корпорации «Петербургская Недвижимость» Вячеслав Семененко заявил, что интерес инвесторов к расселению, безусловно, есть. Однако пока не создан четкий правовой механизм, позволяющий определить затраты на расселение, для участников рынка. Эта область остается зоной высоких рисков.
Проблемы, в первую очередь, связаны с расселением приватизированных квартир, доля которых в аварийных домах достигает 60-70 процентов. Здесь существует финансовая и правовая неопределенность. Как правило, инвестору приходится сталкиваться со спекулятивными ожиданиями собственников, и заранее рассчитать затраты, связанные с расселением, нереально.
Другая проблема связана с присвоением объектам недвижимости статуса аварийности – данный процесс также сложен и невнятен. «Но это не означает, что трудности не надо преодолевать. Необходимо работать в этом направлении, создавать правовые механизмы», – утверждает эксперт.
По мнению Игоря Горского, привлечение к расселению жилья коммерческих структур – агентств недвижимости – не только возможно, но и необходимо. Он уверен, что без участия профессиональных риэлтеров, город не сможет решить эту проблему. «Для того чтобы провести расселение без особых проблем, необходим опыт, который отсутствует у властей. Для того чтобы избежать конфликтов, достаточно индивидуального подхода к каждому случаю. Иногда надо просто приехать, поговорить, объяснить жильцу, что его права не ущемляются, и все будет закончено», – отметил он.
По оценке Игоря Горского, расселение обойдется городу примерно в -27 млрд. «Естественно, потом город вернет эту сумму за счет продажи участков и построенного на его месте жилья. Кроме того, казна получит новые налоги, в том числе, с построенного жилья и коммерческих объектов, произойдет улучшение имиджа города и всей городской среды», – считает он.
А Елена Павловская отметила, что интерес коммерческих структур к расселению ветхого и аварийного жилья сегодня достаточно высок. Агентства недвижимости активно занимаются расселением, особенно когда речь идет о расселении «под инвестора».
Проблема в том, что в ветхих и аварийных домах часто проживают люди с низким уровнем жизни. Для агентств недвижимости – это «трудные» жильцы. Много случаев, когда собственность зарегистрирована на несовершеннолетних детей, а их родители лишены родительских прав, когда в квартире живут пьющие люди или, вообще, «мертвые души» – те, что ушли и не вернулись.
Расселение в таких случаях усложняется в разы. Единственный путь для специалиста по недвижимости – поиск собственников и переговоры. Если это невозможно, суд признает человека безвестно отсутствующим, а его собственность перейдет к наследникам или государству.
Жилая и коммерческая
Игорь Горский полагает, что избавиться от 1 млн кв. метров ветхого и аварийного жилья можно примерно за десять лет. Генпланом определено, что можно построить на месте снесенных зданий: в центре – жилье, около транспортных магистралей – коммерческую недвижимость или офисно-торговые центры.
Елена Павловская заметила, что инвестиционная привлекательность участков под аварийными домами велика. Аварийное и ветхое жилье в основном располагается в старых районах, где земля на вес золота, – Адмиралтейском, Петроградском и Центральном районах. Непосредственно землю под новое строительство там не предоставляют. Желающим продают дом под снос для последующего строительства по цене от 5 до 17 тыс. рублей в зависимости от расположения.
Основные факторы, влияющие на стоимость дома, – расположение, экология района, транспортная доступность, социальное окружение. На Крестовском острове, который стал центром элитного домостроения, цена дома будет самой высокой, а в Адмиралтейском районе, вблизи Обводного канала, – значительно ниже.
Инвестиционная привлекательность
По оценке экспертов, на расселение всего аварийного фонда города, при условии активной работы и финансирования, понадобится 5-7 лет. Резкого повышения средней цены квадратного метра в городе из-за расселения не произойдет. Рост прогнозируется в пределах 5-10 процентов, в зависимости от скорости реализации проекта.
Для того чтобы понять, что строить на освободившемся участке, необходимо взглянуть на месторасположение пятна. Если это ликвидный район с развитой транспортной и социальной инфраструктурой, участок под застройку находится среди жилых кварталов, то целесообразно строить жилье. Сейчас в Петербурге наблюдается дефицит пятен под застройку, а значит, и дефицит предложения, который порождает рост цен и нестабильность развития рынка недвижимости.
Именно поэтому принята и реализуется программа вывода промышленных предприятий из центра города и застройки этих территорий жильем. Ликвидируются и застраиваются трамвайные и автомобильные парки, находящиеся в центральных районах. Конечно, если освободившийся участок расположен в окружении промышленных зон, то, вероятно, стоит задуматься о нежилой функции будущего здания.
Вячеслав Семененко согласен, что инвестиционная привлекательность территорий под ветхим и аварийным жильем очень высока. Ведь речь идет о территориях в центре и престижных спальных районах.
Если соответствующие правовые алгоритмы будут разработаны, то 1 млн кв. метров ветхого и аварийного фонда будет ликвидирован очень быстро. А это, в свою очередь, приведет к повышению инвестиционной привлекательности города в целом, росту уровня жизни горожан.
Дмитрий Малышев
Анализ состояния первичного рынка Санкт-Петербурга в первом полугодии 2005 года.Предложение на первичном рынке
Во 2-м квартале объем первичного рынка оставался практически неизменным. Суммарная площадь объектов, находящихся в продаже, сохраняется на уровне 5,7 млн кв. метров.
Диаграмма показывает суммарную общую площадь квартир в строящихся домах. В эту величину не входят площади объектов, в которых продажи квартир уже завершены или еще не начаты. Диаграмма не является оценкой площади жилья, находящегося в продаже.
Площадь непроданных квартир в строящихся домах составляет 3,2 млн кв. метров.
Рост объема предложения временно прекратился – это обусловлено, прежде всего, сокращением инвестиционной активности первичного рынка из-за изменений законодательства и общей ситуацией на рынке. В 1-2-х кварталах 2005 года вывод новых объектов на рынок достиг минимума за последние 3 года.
Диаграмма показывает суммарную площадь объектов, в которых начаты продажи в течение соответствующего квартала.
При анализе распределения площадей объектов первичного рынка по заявленным срокам сдачи обращает внимание незначительный объем предложения со сроками ввода позже 1-го квартала 2007 года по сравнению с количеством объектов, вводимых в 2005-2006 годах. Результатом явится значительное уменьшение в 2007-2008 годах объемов ввода жилья.
Диаграмма отражает суммарную площадь объектов первичного рынка.
Спрос на первичном рынке
В мае 2005 года активность спроса была практически такой же низкой, как и год назад. В результате во 2-м квартале объем продаж прогнозируется нами на уровне 320-330 тыс. кв. метров, что заметно ниже, чем показатель предыдущих трех кварталов, но выше, чем год назад, в период наибольшего снижения спроса. Если не брать последний квартал, то в целом по прошедшему году объем продаж незначительно отличался от относительно спокойного периода 2002-начала 2003 годов.
По сравнению с тем периодам ситуация отличается возросшим почти в 2 раза объемом предложения.
Динамика цен на первичном рынке
Ценовая ситуация на первичном рынке в течение прошедшего года сохранялась относительно стабильной. Произошедшее прошлой осенью повышение цен по ряду объектов в условиях равновесного рынка вызвало снижение спроса и затормозило дальнейший рост цен. Среднерыночная цена на жилье массового спроса стабилизировалась в диапазоне 1005-1020 $/м2. Если же рассматривать этот показатель в рублях, то он больше зависит от курса доллара, чем от динамики рыночных цен.
Источник: Корпорация «Петербургская Недвижимость»
Краткий обзор вторичного рынка недвижимости Санкт-Петербурга в период мая 2004 – мая 2005 годов.Изменение спроса на недвижимость в апреле – октябре 2004 года
По данным компании «Легион-Недвижимость», спрос на предлагаемые к продаже объекты недвижимости составил к июню 2004 года 32% от показателей марта 2004 года. А в ноябре 2004 года был зафиксирован показатель 61% от уровня марта 2004 года. Практически такой же уровень активности потенциальных покупателей наблюдался в период апреля- мая 2005 года.
Инертность вторичного рынка
На вторичном рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга в докризисный период объем предложения составлял 18000-19000 объектов (квартир и комнат). С июня 2004 года и по настоящее время объем предложения составляет 26000-27000 объектов (+ 42%). Наличие столь большого количества никак не связанных между собой собственников – «продавцов» обусловливает крайнюю инертность рынка. Информация о понижение спроса и цен на жилье крайне негативно воспринималась большинством клиентов.
Сказывалось также отрицательное влияние финансируемой строительными компаниями PR-программы с основной идеей «Цена на недвижимость будет только расти». Понадобилось шесть месяцев для снижения цены предложения частью «продавцов».
Рынок вторичной жилой недвижимости в Петербурге это рынок «обменов» (80-85% предлагаемых к продаже объектов требуют альтернативной покупки другой недвижимости).
Взаимосвязь снижения средней цены и активности в различных сегментах рынка
Активность на сегодняшнем рынке тесно связана с понижением цены. По статистике «Легион-Недвижимость», разница между ценами заключенных сделок и начальной ценой предложения достигает 12-15%. Произошло значительное увеличение размеров «доплат». «Цепочки» – связанные между собой сделки из нескольких одновременно продаваемых объектов – стали трудноосуществимыми.
Сегментация
Спрос смещен в сегмент относительно дешевой жилой недвижимости – одно- и двухкомнатные квартиры, комнаты. Меньшим спросом пользуются трех и более комнатные типовые квартиры. Соответственно снижение цен на многокомнатные квартиры идет более быстрыми темпами.
Сегменты рынка, которых не коснулась стагнация
Падение спроса практически не произошло на рынке жилых квартир, продаваемых с целью последующего перевода в нежилой фонд.
Отличие цен предложения от цен реальных сделок
Цены предложения в СМИ отличаются от цен реальных сделок на 5-30%.
Переход от «рынка продавца» в период 1992-2004 годов к «рынку покупателя» в 2005 году
Период активного, и в 2002-04 годах даже ажиотажного спроса на любую жилую недвижимость прошел. Рост цен на недвижимость, по-видимому, значительно опередил рост благосостояния большинства потенциальных покупателей. Продать любой объект жилой недвижимости по сложившимся к 2004 году ценам стало проблемой.
Динамика изменения средней цены на объекты недвижимости
(по данным компании «Легион-Недвижимость»)
По материалам компании «Легион-Недвижимость» и Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленобласти