Непоказательный скачок
В первом полугодии в Петербурге введено почти в два раза больше жилья, чем за аналогичный период прошлого года: 947,5 тыс. против 541,4 тыс. кв. м. При этом цены на первичном рынке остановились и даже, по некоторым оценкам, начали снижаться.
Участники рынка считают, что столь резкий рост темпов ввода пока ни о чем не говорит. «Сданные в первом полугодии метры – это дома, которые строители не успели сдать в прошлом году. Говорить о глобальном увеличении сдачи домов пока рано – эффект от запущенных начале этого года крупных проектов проявится только в следующем году. По нашим оценкам, ввод жилья в 2013 году будет аналогичным прошлому или чуть ниже, то есть около 2,4-2,5 млн кв. м», – говорит Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.
Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg, добавляет: «Такое резкое увеличение объемов ввода жилья связано с тем, что в первом полугодии 2013 года были введены в эксплуатацию проекты масштабного строительства – две очереди ЖК «Море» и первая очередь ЖК «Триумф Парк». Усилиями дольщиков было сдано пять проблемных объектов длительного строительства, введены в эксплуатацию очередные этапы строительства крупных комплексов и ряд небольших проектов. В первом полугодии 2012 года было сдано несколько небольших проектов и ряд очередных этапов строительства в крупных жилых комплексах».
Сбили цены
Исполнительный директор «Матрикс-Недвижимость» Игорь Петров считает, что обилие вывода новых проектов сказалось на ценах. «В начале года был небольшой рост цен на квартиры на первичном рынке (примерно на 1%), но сейчас за счет вывода огромного количества крупных проектов эконом-класса идет снижение цены. В продаже появились квартиры за 1,2 млн рублей, чего раньше никогда не было на рынке. Новые объекты девелоперы заявляют практически во всех районах города, в том числе и в Московском, Всеволожском, Фрунзенском районах».
По данным «Матрикс-Недвижимости», цены за полгода в среднем упали на 1%.
Другие участники рынка все-таки полагают, что рост цен был, хотя и не такой, как в прошлом году. Мария Цветкова, директор департамента маркетинга ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» (входит в Etalon Group), продолжает: «Первое полугодие 2013 года характеризуется некоторым замедлением темпов роста рынка. Средний рост цен составил лишь 2,5% (рост цен за аналогичный период 2012 года составлял 5%). Можно сказать, что рынок в какой-то степени вошел в стадию стагнации».
Дмитрий Панов, генеральный директор ЗАО «Группа Прайм», считает, что первое полугодие на рынке строительства выдалось уравновешенным, без сюрпризов как со стороны застройщиков, так и со стороны покупателей. «Существенных изменений на рынке не произошло. Ценовых скачков не было. Рост стоимости квадратного метра в продаже, безусловно, наблюдается, но прогнозируемый – по мере увеличения строительной готовности объектов и в пределах умеренной инфляции.
В целом, несмотря на невысокую ценовую динамику, с начала года в продажу вышло достаточно много новых проектов – за 6 месяцев этого года рынок пополнился более чем 50 новыми объектами различных застройщиков (включая новые очереди старых проектов), подсчитала госпожа Цветкова. Площадь предлагаемого жилья в них составила около 2,2 млн кв. м, что значительно больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Студии по-прежнему в лидерах
По данным «Матрикс-Недвижимости» (агентство недвижимости при строительной корпорации «Матрикс»), в первом полугодии наиболее востребованными в Санкт-Петербурге были студии от 24 до 28 кв. м и стоимостью до 1,9 млн рублей, 1-комнатные квартиры от 33 до 40 кв. м от 2,2 до 3 млн рублей и небольшие 2-комнатные квартиры площадью от 52 до 60 кв. м за 3,1-3,8 млн рублей. По-прежнему самым популярным остается сегмент эконом-класса, где сложнее продать 3- и 4-комнатные квартиры. Что касается географии, то спрос в большой степени сосредоточен в Московском, Невском, Приморском и Калининском районах.
Предложение жилья на первичном рынке Санкт-Петербурге распределилось следующим образом: 60% – эконом-класс, 30% – комфорт-класс, 10% – элитные дома и бизнес-класс.
По данным исследования «НДВ СПб», за период с декабря 2012 по июнь 2013 года доля квартир-студий в новостройках Санкт-Петербурга и ближайших пригородов, находящихся в продаже, выросла с 9 до 16%. Причина – увеличение числа объектов эконом-класса на окраинах города.
Доля однокомнатных квартир за тот же период снизилась с 48 до 46%. Двухкомнатные квартиры также уменьшили свою долю с 27 до 25%. Наибольшее сокращение показали трехкомнатные квартиры – с 15 до 12%. Многокомнатное строящееся жилье занимает по-прежнему 1%.
Согласно прогнозам «Матрикс-Недвижимости», во втором полугодии значительного изменения в соотношении предложении жилья по классам не предвидится. Значительная часть сделок в эконом-классе будет проходить с привлечением ипотечных средств и рассрочек от застройщиков. Чтобы заинтересовать покупателей, застройщики будут предлагать различные акции, спецпредложения, увеличивать рекламные бюджеты. Цены будут оставаться на прежнем уровне.
Так же считает и госпожа Цветкова: «По нашим прогнозам, при отсутствии глобальных потрясений в российской экономике рынок недвижимости продолжит свое умеренное развитие до конца года. Значительного роста цен по итогам года не предвидится».
Игорь Петров считает, что вторая половина года будет менее активной, поскольку традиционно в начале года девелоперы стараются выводить больше объектов. «В то же время продолжится активная работа по строительству заявленных ранее масштабных кварталов, включающих дома эконом-класса», – дает прогноз он.
«Учитывая, что покупательная способность не увеличивается, а повышения доступности ипотеки ждать не приходится, то в ближайшее время цены существенно расти не будут», – солидарен с коллегами господин Панов.
В Арбитражных судах Москвы и Московской области рассматривается несколько десятков дел о банкротстве с участием подмосковных застройщиков. Круг фигурантов дел о банкротстве крайне неоднороден: это и локальные компании, и весьма крупные строительные предприятия, либо аффилированные с ними структуры.
Примечательно, что некоторые проблемные проекты, девелоперы которых находятся на пороге банкротства, возводятся по договорам долевого участия. Более того, одна из компаний, в которой введена процедура наблюдения (Мосэлектротягстрой), фигурирует в официальном перечне застройщиков, нормативы оценки финансовой устойчивости которых соответствуют требованиям законодательства, регулирующего долевое строительство. Этот перечень недавно был опубликован на сайте областного Минстроя.
Тема банкротства строительных компаний активно обсуждается на форумах соинвесторов строительства жилья. Многие дольщики подозревают строительные компании в фиктивном или преднамеренном банкротстве, а также выводе активов. Однако пока эти подозрения не находят отражения в судебных решениях.
Чаще всего с заявлениями о банкротстве застройщиков обращаются строительные и инженерные подрядчики, банки, а также физические лица после расторжения в судебном порядке договоров долевого участия, либо наступления неплатежей по векселям (в случае применения строительными компаниями вексельных схем реализации квартир в новостройках). Меньшее количество исков поступает от федеральной налоговой службы. Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что большинство дел с участием налоговиков не получают развития, завершаясь мировым соглашением после погашения компаниями задолженностей по налогам.
Львиная доля дел о банкротстве находится в начальной стадии - производство по ним возбуждено в конце 2009 начале 2010 года. В ряде компаний введена процедура наблюдения: по закону это возможно в том случае, если требования заявителя к должнику в совокупности составляют не менее чем 100 тыс. рублей и не исполнены в течение трех месяцев. Цель процедуры наблюдения - анализ финансового состояния должника в целях определения стоимости принадлежащего должнику имущества для покрытия судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражным управляющим, а также определения возможности или невозможности восстановления платежеспособности.
При оптимистичном сценарии введение в отношении должников процедуры внешнего управления позволит провести ряд мероприятий по восстановлению их финансово-хозяйственной деятельности, привлечь заемные средства с целью завершения строительства жилых объектов. Теоретически, введение внешнего управления позволяет местным администрациям проводить аукционы по продаже прав на строительство жилья с обременением в виде достройки незавершенных объектов. Права по проблемным инвестконтрактам могут быть переуступлены другим компаниям (либо одному из крупных кредиторов).
Однако зачастую компромисс между кредиторами и должником затруднителен. Нередко недостроенные дома находятся на строительных площадках, не обеспеченных инфраструктурой и коммуникациями, что требует колоссальных затрат на продолжение реализации проекта, а также исключает строительство дополнительных объектов жилого и коммерческого назначения. Тем не менее известны прецеденты, когда кредиторы идут на встречу должникам. Например, выделяют дополнительные ссуды в том случае, если девелопер согласен предоставить в залог нераспроданные площади. Такая схема подразумевает жесткий контроль со стороны кредитора операционной деятельности застройщика и денежными потоками. Например, в этом случае средства на оплату услуг подрядчиков перечисляются небольшими траншами на счет девелопера и в тот же день списываются с него в пользу подрядчика.
При пессимистичном сценарии дело о банкротстве завершается открытием конкурсного производства. Стоит заметить, что такой вариант создает правовые риски для дольщиков в связи с неоднозначной юридической природой используемых при покупке квартир договоров. Известны случаи, когда после признания компании банкротом и открытия конкурсного производства конкурсные управляющие пытаются привлечь к субсидиарной ответственности владельцев девелоперских структур.
Некоторые дела о банкротстве с участием подмосковных строительных компаний по состоянию на июнь 2010 г.:
|
Компания -должник |
Заявитель |
Суд, № дела |
Стадия |
География бизнеса |
|
ООО Торговый дом Корпорации Главмособл-строй |
Физлицо |
АС Москвы Дело № А40-156534/09-73-834 Б |
Введена процедура наблюдения |
Строительство многоэтажных жилых домов (два корпуса) в мкр "Д" г. Пущино Московской области. |
|
ЗАО Подольский ДСК |
ООО Инженерные сети (подрядчик) |
АС Московской области |
Введена процедура наблюдения. |
Строительство многоэтажных жилых домов в г. Подольске Московской области. |
|
Инвестицион-но-строительная компания МИК |
Физлица, расторжение в судебном порядке договора долевого участия |
АС Московской области |
Введена процедура наблюдения |
Строительство многоквартирных жилых домов в г. Железнодорожный, Электросталь, Мытищи Московской области |
|
ОАО СПК Мосэнерго-строй |
ООО Автострада-Центр, поставщик инертных материалов (щебня, песка, шлака и др.) |
АС Москвы |
Возбуждено производство по делу |
Строительство многоквартирных жилых домов в г. Электрогорске Московской области, а также в Твери, Рязани. |
|
ООО «Строительно-Монтажная Ассоциация Модерн Индустрия» |
Физические и юридические лица |
АС Москвы |
Введена процедура наблюдения |
Строительство многоквартирных домов в г. Железнодорожный Московской области |
|
ООО ПКП Лидер |
ООО «Спецтеплострой», ОАО КБ «Агроим-пульс» и др. |
АС Московской области |
Введено внешнее управление |
Строительство комплекса монолитно-кирпичных домов в г. Климовске Московской области |
|
НП Азиндор Холдинг |
Федеральная налоговая служба в лице Межрайонной ИФНС России № 13 по Московской области |
АС Московской области |
Принято заявление о банкротстве |
Реализация строительных проектов в подмосковной Лобне |
|
ООО Строительное управление — ВВК XXI и ООО ВВК XXI |
ОАО «Машиностроительный завод»; ООО СУ «Элстрой-98» |
АС Московской области Дело № А41-18720/09; АС Москвы, А40-16268/10-101-56Б |
Открыто конкурсное производство (приостановлено т.к. конкурсным управляющим подано исковое заявление о привлечении учредителей должника к субсидиарной ответственности); дело принято к производству |
Строительство жилых многоквартирных домов в г. Электростали Московской области |
|
ООО Фирма Альфа-дизайн |
Физическое лицо, расторжение договора долевого участия |
АС Московской области Дело № А41-7785/09 |
Введена процедура наблюдения |
Строительство многоквартирного жилого комплекса в г. Юбилейный Московской области |
|
ЗАО Ренова CтройГрупп |
ООО «СТРОЙКЛАСС» (подрядчик) |
Дело № А40-29866/10-101-111Б |
Возбуждено производство по делу |
Строительство жилья в Московской области и других регионах |
|
ОАО «Трест Мосэлектро-тягстрой» |
ООО «Компания «Форум» ООО «Пролайн ЛТД» |
АС Москвы № А40-76414/09-86-338Б |
Возбуждено производство по делу, введена процедура наблюдения |
Строительство многоквартирных домов в г. Коломне Московской области, а также г. Малоярославце Калужской области |
|
Фирма Тайфи |
Физическое лицо |
АС Москвы № À40-48181/10-70-215 «Б» |
Возбуждено производство по делу |
Строительные проекты в г. Балашиха, Химки Московской области |
Материал предоставлен HouseHunter
Аналитики компании Praedium Oncor International подготовили краткий обзор тенденций развития рынка коммерческой недвижимости в июне 2009 г.
Основные тенденции офисного рынка
Основные показатели рынка офисной недвижимости в июне сохраняли относительную стабильность. Из-за низких темпов нового строительства объем качественного предложения на офисном предложении увеличился незначительно. Активность на рынке аренды и купли-продажи снизилась по сравнению с 4 кварталом 2009 и первыми месяцами 2010 года, когда мы имели дело с отложенным из-за кризиса спросом. По итогам 2 квартала 2010 года ожидается небольшое снижение объемов заключенных сделок по сравнению с показателем 1 квартала 2010, однако по итогам 1 полугодия 2010 года объем сделок превысит аналогичный показатель за 1 полугодие 2009 года.
По данным компании Praedium Oncor International в начале 2010 года существенно снизилась доля сделок по пересогласованию существующих договоров аренды: если во 2 и 3 кварталах 2009 года доля сделок renegotiation составляла 40-45% от общего объема сделок, то уже в 4 квартале 2009 года доля сделок по пересогласованию снизилась до 25% от общего объема, а в 1 квартале 2010 года составила 18-20%. В абсолютном выражении объем сделок renegotiation в 1 квартале 2010 года оказался в 2 раза меньше, чем в 4 квартале
Низкие темпы нового строительства и стабильный спрос удерживают средний уровень вакантных площадей в целом по рынку на постоянном уровне: порядка 18-20%. Однако структура данного показателя очень неоднородна. Внутри Садового кольца доля вакантных площадей начала снижаться, в июне ее уровень составил 10-15%. В районе от Садового кольца до Третьего транспортного уровень вакантных площадей также сокращается, однако более плавными темпами, чем в деловом центре, доля вакантных площадей здесь находится в диапазоне 15-18%. За пределами Третьего транспортного кольца доля вакантных площадей по-прежнему стабильно высока и составляет 20-25%.
Как отмечают аналитики Praedium Oncor International средние ставки аренды и цены продажи в июне 2010 года продемонстрировали незначительную позитивную динамику, однако, так же как и в случае с вакантными площадями, рост был очень дифференцирован. Основной рост пришелся офисы класса А и В+ ЦАО, тогда как за пределами делового центра динамики ставок не наблюдается.
Среди наиболее ярких событий на рынке офисной недвижимости в июне 2010 года следует выделить сделку по покупке фондом UFG Real Estate бизнес-центра «Бахрушин Хауз» (ул. Бахрушина, 32, стр.1, общая площадь – 5 078 кв.м.) у компании Akron. Эта сделка стала первой институциональной инвестиционной сделкой с 2008 года. Сумма сделки может составлять около $35 млн.
Активность инвесторов на рынке столичной офисной недвижимости свидетельствует о начале роста в данном сегменте. Так, о намерении приобрести два бизнес-центра на ул. Палихе, 10, и Сущевском Валу, 25 (общая площадь около
Тенденции рынка торговой недвижимости
Предложение на рынке торговых помещений существенно пополнилось в июне за счет ввода в эксплуатацию и открытия 1 июня ТРЦ Vegas общей площадью 398 тыс. кв. м и торговой площадью 130 тыс. кв.м. Суперрегиональный торговый центр расположен на 24-м км МКАД, на пересечении с Каширским шоссе.
Ситуация на рынке торговых помещений очень дифференцирована. По данным компании Praedium Oncor International, спрос на площади в успешных торговых центрах с грамотной концепцией и помещения street-retail с выигрышным местоположением превышает предложение. В то же время значительная часть построенных во время кризиса торговых объектов имеют большой объем незаполненных площадей. Некоторые торговые центры, строительство которых было завершено во время кризиса, до сих пор не открыты из-за недостаточного заполнения центра арендаторами.
Крупные игроки торгового рынка демонстрируют высокую активность. В июне об открытии новых магазинов, а также о планах по расширению или выходу на рынок с новым форматом объявили такие компании и марки, как OBI, Marks&Spencer, GAP, группа компаний «Детский мир», «Евросеть», «Связной», М.Видео и другие.
Как отмечают аналитики Praedium Oncor International, динамика макроэкономических показателей свидетельствуют об укреплении позитивных тенденций. Так, наряду с положительной динамикой реальных располагаемых доходов населения и снижением уровня зарегистрированной безработицы, Росстат отмечает рост объема оборота розничной торговли, который, начиная с марта 2010 года, демонстрирует плавный рост.
Тенденции на рынке складских помещений
Общее предложение качественных складских площадей по состоянию на конец июня составляет около 4,3 млн. кв.м. Новое строительство ведется крайне низкими темпами, сроки ввода в эксплуатацию большинства объектов, запланированных к завершению на 1 полугодие 2010 года, были перенесены на 3-4 кварталы, реализация некоторых проектов по-прежнему приостановлена.
Таким образом, по данным компании Praedium Oncor International ожидаемый по итогам 2010 года объем нового строительства в складском сегменте составит не более 250 тыс. кв.м качественных площадей из запланированных 400-450 тысяч кв.м.
Складской сегмент восстанавливается наиболее медленно по сравнению с другими секторами рынка недвижимости. И, хотя объем складских сделок в 1 квартале 2010 года составил порядка 195 000 кв.м качественных складских площадей, что почти в 3 раза больше, чем аналогичный показатель 1 квартала 2009 года, но в то же время это на 20% меньше, чем объем сделок, заключенных в 4 квартале 2009 года. Ожидаемый по итогам 2 квартала 2010 года объем складских сделок в Московском регионе будет еще меньше, чем аналогичный показатель 1 квартала.
Как отмечают аналитики Praedium Oncor International, средний уровень ставок аренды и цен продажи в складском сегменте в июне 2010 года сохранился на прежнем уровне. Средние ставки аренды для складов класса А составляют $105-115/кв.м в год (triple-net), для помещений класса В - $90-100/кв.м в год (triple-net). Рынок продажи складских помещений пока не велик, поэтому определение средней цены продажи качественных складов затруднительно. Как показывает практика, цена формируется индивидуально под каждый объект, с разбросом цен от $1000 до $1500 за объекты класса А/B.
В последнее время активно обсуждается тенденция увеличения числа сделок built-to-suit на рынке складов. По данным Praedium Oncor International, говорить о данном факте, как о тенденции, не приходится. Большинство компаний, рассматривающих на сегодняшний день приобретение складских объектов, отдают предпочтение уже готовым проектам, предусматривающим возможность быстрого выхода на площадку и начала строительство. Проекты built-to-suit интересны в меньшей степени из-за более длительного цикла реализации, который в среднем может занять 2-3 года.
Среди самых заметных событий июня на складском рынке следует отметить заключение договора аренды на
Кроме того, девелоперы и арендаторы складов продолжают осваивать регионы. Так, Accent Real Estate совместно с уфимским «Трилистник-груп» в конце июня открыли первый в республике Башкирия складской комплекс класса А Sigma Logopark общей площадью 35 тыс. кв.м, расположенный в Уфе.
А компания «Сима-ленд» арендовала 14 тыс. кв. м в логистическом парке класса А «Пышма» (г. Екатеринбург). Кроме того, в Екатеринбурге и Казани в июне было заключено еще несколько менее крупных сделок по аренде складов класса А.
Материал предоставлен Praedium Oncor International