Вспомогательная синергия
Многофункциональные комплексы (МФК) – явление для российского рынка уже не новое и продолжающее набирать популярность. Преимуществами таких комплексов является то, что в них можно включать вспомогательные функции, которые контролирующие органы могли бы и не согласовать как основные.
Как подсчитали аналитики GVA Sawyer, по состоянию на конец 2012 года в Санкт-Петербурге насчитывалось 720 тыс. кв. м многофункциональных комплексов, что давало обеспеченность городу 145 кв. м на 1000 жителей (GBA) и обеспечивало 3‑е место в рейтинге городов-миллионников по количеству МФК. В своем регулярном исследовании о состоянии рынка МФК в России специалисты GVA Sawyer относят к многофункциональным объектам те, что имеют три и более значимые доходные функции.
Неблагоприятные экономические условия могут привести к полной отмене проектов – многие из проектов МФК, замороженные в результате экономического кризиса в 2008-2009 годах, так и не были реанимированы.
Юлия Троицкая, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент», говорит: «В настоящий момент по обеспеченности МФК Санкт-Петербург занимает 3-е место по России после Москвы и Омска. Сегодня в нашем городе функционируют 10 МФК, 4 строятся и 2 проектируются».
«В Санкт-Петербурге на конец 2012 года функционировало 10 МФК общей площадью более 720 тыс. кв. м. В 4 комплексах из 10 преобладала гостиничная функция: «Невский Плаза» (73% – гостиничная составляющая), комплекс «У Московских ворот» (42%), «Ренессанс Форум» (34%), МФК «Москва» (37%). Торговая функция преобладает над остальными в трех проектах, а именно: «Гранд Каньон» (67%), «Нептун» (54%) и «Варшавский экспресс» (75%)», – перечисляет Эвелина Ишметова, вице-президент по консалтингу и партнер GVA Sawyer.
Преимуществами МФК является их синергетический эффект: в случае грамотно подобранной концепции комплекс может стать точкой притяжения значительной части населения, поскольку у посетителей появится возможность получать одновременно большое количество услуг, не затрачивая на это много времени.
Впрочем, синергетический эффект тоже не всегда благо. «При разработке концепции МФК и дальнейшей реализации необходимо не переусердствовать с синергетическим эффектом от различных функций и нужно тщательно проработать вопросы разделения потоков, во многих случаях это может быть практически невыполнимой задачей из-за конфигурации участка», – полагает Игорь Казей, руководитель группы развития ГК AAG.
Эксперты отмечают, что офисная составляющая присутствует во всех действующих МФК, то же касается и торговой функции, она отсутствует лишь в проекте «У Московских ворот». Складская функция (в сочетании с офисной и торговой) есть лишь в одном проекте – «Квартал, центр бизнеса и торговли», в котором она является доминирующей.
В то же время преимущества многофункциональности заключаются в повышенной рентабельности, максимальной эффективности использования участка. Кроме того, МФК – это зачастую единственная возможность для инвестора реализовать проекты в условиях обременения, касающегося типа возводимой недвижимости.
Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры», рассказал, что в соответствии с Земельным кодексом РФ допускается самостоятельный выбор любого из предусмотренных зонированием территорий видов разрешенного использования, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
«Как правило, при наличии утвержденных Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) в отношении участка существуют основные виды разрешенного использования, при выборе которых необходимо просто заявить об этом, и условно разрешенные, для которых требуется согласие уполномоченного органа. Относительно МФК ПЗЗ Санкт-Петербурга устанавливается, что основной вид разрешенного использования должен составлять не менее 50% площадей либо территории участка, а остальная часть может быть занята так называемыми вспомогательными видами. Например, в жилой застройке к вспомогательным относятся детские сады, школы, больницы, административные здания и т. п.», – говорит господин Некрестьянов.
Градостроительное законодательство формально не запрещает сделать жилую функцию вспомогательной: например, в высотных домах очень часто самые верхние этажи отданы под жилье, а большую часть площади занимают офисы и торговля. «Однако в Жилищном кодексе РФ указано, что при наличии даже одной квартиры в здании оно должно признаваться жилым. В свою очередь, это вызывает необходимость учета всех требований по социальной инфраструктуре, парковкам и озеленению как при проектировании жилых объектов. Обычно в рамках МФК строят жилые «апартаменты», то есть пригодные для проживания нежилые помещения, которые юридически оформляются как гостиницы», – резюмирует господин Некрестьянов.
Рынок складской недвижимости Петербурга в I полугодии, по словам экспертов, сохранял стабильность. Дефицит арендопригодных площадей и высокий спрос, спровоцировал рост арендных ставок в среднем на 8%. Участники рынка прогнозируют сохранение подобных тенденций в следующем полугодии.
Дефицитное предложение
"На конец I полугодия 2012 года общий объем предложения на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга составляет более 5,2 млн кв. м (включая территории Ленинградской области). Объем предложения спекулятивных складских комплексов оценивается в 1,5 млн кв. м. С начала года фактически не был введен в эксплуатацию ни один спекулятивный складской комплекс, однако предложение качественных площадей увеличилось, так как три объекта на стадии строительной готовности предлагают площади в аренду еще до получения акта о вводе в эксплуатацию. Это первые очереди комплексов STC в промзоне Парнас, Орион Лоджистик в Выборгском районе, а также обе очереди логопарка Nordway", - говорит Вера Бойкова, руководитель отдела индустриальной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Участники рынка сетуют, что, несмотря на появившееся предложение, оно пока не в состоянии покрыть дефицит помещений, готовых для сдачи в аренду, поэтому активно развивается формат built-to-suit (строительство под заказ конкретного арендатора).
"В таком формате запланировано развитие следующей очереди комплекса Кулон-Пулково (участок 10 га), а также некоторых проектов других крупных девелоперов. Этот формат интересен для собственников как способ создания проектов с предсказуемыми сроками заполнения и финансовой эффективностью", - поясняет госпожа Бойкова.
Во II квартале 2012 года "А+ Девелопмент" объявила о планах создания логистического комплекса общей площадью 100 000 кв. м на участке в зоне Пулково для компаний, предоставляющих логистические услуги и осуществляющих отправку грузов и корреспонденции. Это первый подобного рода проект в Санкт-Петербурге, который соединяет в себе элементы built-to-suit и спекулятивной схемы и при этом ориентирован на арендаторов одного профиля, отмечают эксперты.
Неудовлетворенный спрос
Аналитики говорят о том, что на протяжении I полугодия спрос на складские помещения непрерывно рос.
"За отчетный период поглощение спекулятивных складских площадей составило около 73 тыс. кв. м, что составляет 42 % от годового объема поглощения 2011 года. В течение II квартала на фоне высокого спроса доля свободных площадей снижалась, однако в среднем по рынку итоговое значение осталось на уровне конца I квартала. В классе А доля свободных помещений снизилась на 0,5 п.п. и составила 6,8%; в классе В показатель увеличился почти на 1 п.п. до 5,7%", - рассказывает Михаил Тюнин, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank St. Petersburg.
Общий объем сделок, по данным Jones Lang LaSalle, во втором квартале достиг 50 тыс. кв. м, включая предварительные договоры аренды в строящихся складских комплексах. Наиболее востребованным форматом остаются блоки площадью 2-5 тыс. кв. м.
"На протяжении января-июня наиболее активными арендаторами на складском рынке Санкт-Петербурга были торговые операторы. Доля сделок с ними составила 68% от общего объема всех транзакций, совершенных в первой половине 2012 года. Логистические компании, которые были активны в конце 2011 года, в первом полугодии 2012 года вели себя более сдержанно", – говорится в аналитическом отчете Jones Lang LaSalle.
Срок экспозиции наиболее ликвидных помещений остался коротким - 1-3 месяца, а структура спроса изменилась незначительно, полагает госпожа Бойкова.
Аренда растет в цене
За I полугодие 2012 года ставки аренды в классе А выросли на 8% и составили 120-127 USD/кв. м/год (triple net), в классе В - на 10% до 117-120 USD/кв. м/год, подсчитали специалисты Knight Frank St. Petersburg.
Михаил Тюнин отмечает, что на фоне высокого спроса собственники продолжают повышать ставки аренды "на перспективу", не ожидая усиления конкуренции в ближайший год.
"Рост ставок на объекты класса В объясняется тем, что в настоящее время на рынке Санкт-Петербурга количество качественных, доступных для аренды и имеющих удачное местоположение помещений этого класса невелико. Увеличение показателя здесь происходит в основном за счет роста ставок на наиболее качественные объекты, предложение которых сокращается", - добавляет господин Тюнин.
Вера Бойкова, напротив, полагает, что повышения уровня арендных ставок не происходит, так как большая часть договоров носит долгосрочный характер, со средним размером годовой индексации 3-5% в договорах, номинированных в долларах, и 5-10% в рублевых договорах.
Ставка на новый формат
Участники рынка полагают, что дефицит качественных складских площадей сохранится, а ставки будут продолжать расти, несмотря на заявленные к вводу проекты, так как темпы увеличения спроса опережают количество нового предложения.
"Несмотря на то, что с вводом новых спекулятивных объектов дефицит доступных для аренды площадей на рынке снизился, мы ожидаем, что под давлением активного спроса уже к концу 2012 года дефицит вновь возрастет. Сокращающееся доступное для аренды предложение спекулятивных складских площадей приведет к росту арендных ставок. Мы предполагаем, что до конца года рост ставок может составить 5-7% по сравнению с результатами конца I полугодия 2012 года. Кроме того, уже сейчас отсутствие достаточного для текущего уровня спроса объема спекулятивных площадей побуждает некоторые компании строить собственные склады, и таких компаний становится все больше", - полагает Михаил Тюнин.
"До конца 2012 года заявлены к вводу один логистический и один спекулятивный складской комплекс. В случае если оба проекта будут реализованы, общий объем рынка складской недвижимости Петербурга увеличится на 94,3 тыс. кв. м. Строительство складского комплекса, анонсированного к вводу в 2012 году - PNK-КАД компании PNK Group еще не началось и его ввод в эксплуатацию, очевидно, перенесется на 2013 год", - рассказывает Вера Бойкова.
Все заявленные ко вводу в эксплуатацию складские площади, по словам аналитиков ASTERA, относятся к классу А, и в случае ввода всех запланированных объектов, площадь складов класса A составит в структуре предложения более 75%.
Эксперты говорят, что, несмотря на активный спрос, инвесторы не планируют новых проектов, занимая выжидательную позицию, а это стимулирует арендаторов к строительству объектов формата built-to-suit.
Мнение:
Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC:
- Максимально привлекательные для освоения под складской сегмент территории находятся на границе Петербурга и Ленобласти. Ключевые параметры - удобный доступ до основных транспортных магистралей (Московское шоссе, трасса "Скандинавия" и пр.) и КАД. Сейчас есть все предпосылки для развития в Ленобласти складов временного хранения, так как объем перевалки грузов через северо-западную границу растет устойчивыми темпами и будет увеличиваться в ближайшие 4-7 лет в связи со вступлением России в ВТО.
В первом полугодии 2012 года рынок гостиниц Петербурга практически не ощутил увеличение предложения, цены демонстрировали вялый рост, а показатели заполняемости изменялись в соответствии с фактором сезонности и к июню перешагнули за 90%.
По данным КЦ "Петербургская Недвижимость", в 1 полугодии были введены в эксплуатацию следующие объекты: отель "Балтия", ул. Смолячкова, 3 звезды, 90 номеров, Domina Hotel Saint-Petersburg (Domina Hotels and Resorts) - набережная реки Мойки, 99, 5 звезд, 108 номеров, "Бристоль" (бывшая гостиница "Южная") - после реконструкции - ул. Расстанная, дом 2, 3 звезды– 122 номера.
"Открытие пятизвездочных гостиниц FourSeasons на Вознесенском пр. и Swissotel на ул. Правды вновь перенесено. Кроме того, одним строящимся отелем стало меньше - здание на пл. Островского заняли структуры Газпрома, переоборудовав его под офисы", - говорит Наталия Киреева, старший аналитик компании Maris|part of the CBRE Affiliate network.
Эксперты отмечают, что рынке гостиниц Петербурга стали появляться новые форматы.
"В мае текущего года был открыт первый в Санкт-Петербурге кемпинг европейского уровня BalticParking в Стрельне. Он занимает площадь 5 га и оборудован охраняемой стоянкой на 40 автодомов и жилых прицепов с возможностью подключения к электричеству, водоснабжению и канализации. Стоимость размещения - от 500 рублей. Новой тенденцией в последние годы стало появление спа отелей в Санкт-Петербурге и пригородах. Действующие отели также открывают спа центры для увеличения набора предлагаемых услуг. Не так давно на гостиничном рынке Санкт-Петербурга появилось новое понятие – бутик отели. Бутик отель – как правило, небольшой дизайнерский эксклюзивный отель, предполагающий особый стиль и атмосферу с индивидуальным подходом к каждому клиенту. На сегодняшний день в Петербурге действует три бутик отеля: GoldenGardenBoutiqueHotel, "Росси" и "Александр хаус".
На текущий год запланировано открытие первого сетевого бутик отеля в Санкт-Петербурге - Indigo (оператор InterContinental). Также, сеть бутик-отелей OetkerCollection анонсировала планы выхода на рынок Москвы и Санкт-Петербурга", - рассказывает госпожа Киреева.
Любава Пряникова, руководитель направления коммерческой недвижимости Консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" добавляет, что важной тенденцией является рост интереса международных отельеров к рынку Петербурга. Так, за прошедшие полтора года открыли отели такие операторы, как STARWOOD HOTELS & RESORTS (Отель W), INTERCONTINENTAL HOTEL & RESORTS GROUP (с брендом Crowne Plaza), Domina Hotels and Resorts. В дальнейшем планирует увеличить присутствие в Петербурге Marriott, взяв в управление отель "Талион". Оператор планирует открыть на базе "Талиона" Autograph Marriott Hotels, который в России пока не представлен.
Гостиничный бизнес в Петербурге отличается ярко выраженной сезонностью, поясняет Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC.
Так, по данным компании Maris|part of the CBRE Affiliate network, в январе-марте 2012 года заполняемость отелей в Петербурге составила около 40-50%, в апреле – 60-65%, в мае – 70-75%, в июне – более 90%.
Стоимость размещения планомерно растет, но к докризисным показателям, по словам экспертов, она вернется не скоро. Рост цен сдерживает постоянное увеличение номерного фонда, а также несоответствие уровня цен предлагаемому сервису, говорит Любава Пряникова.
Гостиничных номеров в Петербурге больше, чем туристов, и дефицит ощущается только в июне в период белых ночей и международного экономического форума, считает Наталия Киреева.
Дмитрий Золин полагает, что в Петербурге ярко выражен недостаток номерного фонда в три-четыре звезды. "Иностранные туристы отдают предпочтение известным брендам гостиниц именно такой звездности, а в Петербурге основной номерной фонд составляют частные мини-отели и известные сети гостиниц уровня пяти звезд. Учитывая интерес инвесторов к гостиничному сегменту, пополнение номерного фонда отелей в три, четыре звезды можно ожидать в ближайшие два-три года", - отмечает господин Золин.
Несмотря на то, что наиболее востребованными в городе являются трехзвездочные гостиницы, большая часть строящихся отелей, открытие которых ожидается в 2012 году, относится к категории 5* и 4*, говорит госпожа Киреева.
Гостиничный сегмент - один из самых прозрачных и понятных для инвестирования в сфере коммерческой недвижимости, уверяет Дмитрий Золин.
"Несмотря на интерес инвесторов к гостиничному бизнесу, объем туристического потока в Петербурге как внутреннего, так и делового, достаточно низок. Из-за вялого развития туристической отрасли, город может столкнуться с проблемой наличия качественных проектов и отсутствием их загруженности. Городу необходимо планомерное развитие внутреннего и делового туризма. Но последний трудно развить без достаточного количества конгресс – центров (которые в Петербурге пока отсутствуют), а внутренний, в свою очередь, не стимулируется в России в целом", - поясняет господин Золин.
По данным Colliers International Санкт-Петербург, в 2012 году прогнозируется снижение более чем на 50% количества гостиничных объектов, введенных в эксплуатацию, по сравнению с уровнем 2010-2011 гг. – дадут о себе знать последствия кризиса. Это приведет к увеличению спроса на более дорогой сегмент гостиниц, укрепит тенденцию поступательного восстановления рынка.
Цифра:
от 5 тыс. USD/кв. м и выше размер инвестиций в создание высококлассных отелей.
Гостиницы, запланированные ко вводу в 2012-2014 году в Санкт-Петербурге
|
Название
|
Количество номеров
|
Анонсируемый год открытия
|
Категория
|
|
Four Seasons
|
183
|
2012
|
Luxury
|
|
Domina Prestige (открылся)
|
109
|
2012
|
Upscale
|
|
Indigo, Ul. Chaikovskogo
|
119
|
2013
|
Upscale
|
|
Novotel St Petersburg Centre II
|
165
|
2014
|
Mid-market
|
|
Ibis Fontanka
|
150
|
2014
|
Economy
|
|
Ibis, Mayakovskogo St.
|
200
|
2014
|
Economy
|
|
Holiday Inn, Ligovsky prospekt, 21
|
129
|
2015
|
Mid-market
|
|
Crowne Plaza Nikolskiye Ryady
|
334
|
2015
|
Upscale
|
|
Итого
|
1,389
|
|
|
Источник: Jones Lang LaSalle Hotels