Острая дорожно-инфраструктурная нехватка
До конца 2014 года в Петербурге должно появиться только 13 новых транспортных объектов, в Ленинградской области за счет региона в этом году должно начаться строительство только одного дорожного объекта.
Нехватка финансирования отрасли в десятки, а то и сотни раз характерна для всей России, причем с каждым годом разрыв между уровнем автомобилизации и потребностью в дорожной инфраструктуре увеличивается.
По данным городского Комитета по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ), в 2013 году будет завершено строительство 9 транспортных объектов, которые будут открыты для движения. Это Обводный канал от Днепропетровской ул. до Атаманского моста, развязка на Пироговской наб., продолжение Витебского пр., продление Кирочной ул. до ул. Красного Текстильщика, реконструированный Дворцовый мост, дорога в аэропорт Пулково от КАД, подъездные дороги к заводу «Климов» и к пос. Солнечное-2, а также три надземных перехода: на Таллинском шоссе, на пересечении пр. Славы с Белградской и Будапештской ул. Объем финансирования строительства новых объектов составляет в этом году 12,11 млрд рублей. Подрядчики на всех объектах выбраны, работы уже ведутся.
В следующем году будет открыто всего четыре новых транспортных объекта: участок Синопской наб. от Обводного канала до Херсонского проезда, развязка автодороги М-10 с трассой Пушкин – Колпино, развязка на пересечении Пискаревского пр. с пр. Непокоренных и дорога в Каменку от Парашютной ул. до Суздальского пр. Финансирование строительства новых дорожных объектов в следующем году составит 9,6 млрд рублей.
В КРТИ не уточняют, сколько стоит каждый из перечисленных объектов, на случай если конечная цена контрактов изменится из-за корректировок проектов.
За последние три года число введенных новых дорожных объектов ни разу не достигло и десятка: в 2010 году для движения было открыто 4 новых объекта (объем финансирования этой статьи расходов в том году составил 8,4 млрд рублей), в 2011 году – 6 объектов (15,1 млрд рублей), в 2012 году – 7 объектов (3,28 млрд рублей).
Начальник аналитического отдела ИК ЛМС Дмитрий Кумановский констатирует, что финансирование дорожного строительства в Петербурге уже многие годы является недостаточным. «Потребность в создании новых дорог очень острая, подобно другим мировым мегаполисам, скорость транспортного потока в Санкт-Петербурге с каждым годом снижается все сильнее, и проблемы грозят стать хроническими, парализующими движение в городе. Применяемые методы выделения полос для общественного транспорта и ограничения парковки не приносят должного эффекта из-за неэффективности этих мер для частных автовладельцев», – говорит аналитик. По мнению Дмитрия Кумановского, решением может стать только новое строительство дорожных объектов, снимающее напряженность на наиболее загруженных дорогах и перекрестках, строительство многоуровневых эстакад и высокоскоростных магистралей без светофоров – об эффективности этих мер говорит международный опыт. «Ближайшая действенная мера – это запуск ЗСД по всей его длине, которая свяжет центр с окраинами современной скоростной магистралью, исключит выезд грузового транспорта на городские магистрали», – рассчитывает господин Кумановский.
Юрий Агафонов, директор НП «Саморегулируемая региональная ассоциация предприятий дорожного комплекса Северо-Запада», замечает, что ежегодные минимальные потребности дорожного хозяйства Петербурга составляют 40 млрд рублей. «Например, текущий ремонт необходимо делать на 6 млн кв. м в год, а в этом году будет отремонтировано не больше 4 млн кв. м. Такая же нехватка финансирования и у новых транспортных проектов», – говорит господин Агафонов. Эксперт замечает, что из-за нехватки финансирования множество проектов новых транспортных объектов давно лежат на полках в комитете. «И проектировщики, и подрядчики давно сидят без работы, поэтому им приходится искать проекты в других регионах России, где своих дорожников уже и не осталось», – замечает Юрий Агафонов.
Однако ситуация с хроническим недофинансированием строительства новых дорожных объектов характерна для всей России. «Согласно транспортной стратегии, к 2030 году в стране планируется построить 82 тыс. км новых дорог, а потребность составляет 1 млн км. Ежегодная потребность дорожного хозяйства России составляет 1,8 трлн рублей», – рассказывает Юрий Агафонов. Однако, по его словам, дорожная сфера не только не получает таких денег, но и подсчеты расходов ведутся странным образом: по данным Минфина, в 2012 году регионы РФ потратили на свое дорожное хозяйство 535 млрд рублей, по данным Федерального дорожного агентства, этот же показатель составил 341 млрд рублей.
Представитель одной из дорожных компаний, которая работает во многих регионах России, называет ситуацию с дорожным хозяйством России катастрофической. «Главная причина тому – недофинансирование отрасли. Сейчас потребности в новых и даже просто нормативных дорогах по стране в десятки, а то и сотни раз превышают затраты бюджетов», – говорит дорожник.
В ближайшем к Петербургу региону, Ленинградской области, например, в 2013 году будет потрачено всего 704 млн рублей на развитие дорожной отрасли. Эти деньги пойдут на реконструкцию существующих региональных трасс и проектирование новых объектов. За целый год за счет региона не планируется открывать ни одного нового объекта, должна начаться только одна дорожная стройка – путепровода в Гатчине, который местным жителям обещают еще с 2008 года. Однако судя по тому, как выстраиваются отношения между властями Ленобласти и ОАО «РЖД», которое должно софинансировать стройку, строительство этого путепровода может не начаться и в этом году: проект до сих пор не утвержден даже на уровне области.
Кирилл Иванов, директор СРО НП «РОССО-ДОРМОСТ», видит по-своему первоочередные задачи, стоящие перед Ленобластью. «В регионе каждый день создаются новые населенные пункты. Если это садоводство или ДНП, коттеджный поселок, это вовсе не значит, что к ним не должна быть подведена дорога. Как раз наоборот, даже дороги, построенные на частные деньги, соединяющие эти жилые комплексы с основной дорожной сетью, дают свою нагрузку, свой трафик, свой процент износа. В первую очередь Ленобласти необходимо определить фактические потребности населения, промышленности и транзита, получить достоверное представление о существующем дорожном имуществе, о реальной работе дорожной сети. Это даст возможность не только оценить ее с точки зрения финансовых и технологических потребностей, но и управлять ею», – говорит господин Иванов.
Мнение:
Алексей Львов, председатель Комитета по дорожному хозяйству Ленинградской области:
– Перед формированием программы ремонтов на ближайшие годы Комитет по дорожному хозяйству провел обследование региональных дорог. Выяснилось, что из 6500 км региональных автодорог с асфальтобетонным покрытием 5600 км находятся в аварийном состоянии или не ремонтировались более 10 лет. С учетом финансовых ограничений, объективно не позволяющих удовлетворить все потребности единовременно, мы должны, во-первых, максимально взвешенно определять приоритеты и, во-вторых, обеспечивать контроль качества выполнения работ.
Разработанная адресная программа ремонтов на 2013-2014 годы предусматривает приведение в нормативное состояние более 930 км участков на 156 региональных дорогах Ленинградской области. Всего на реализацию двухлетней программы выделено 7,5 млрд рублей. Темпы финансирования позволяют говорить о долгосрочном характере решения этой проблемы.
Автор: Влада Гасникова
По итогам 2009 года объемы ввода объектов жилой недвижимости снизились на 19%. При этом за год было введено рекордное количество социального жилья.
«С 2002 по 2008 года, для петербургского рынка жилой недвижимости было характерно ежегодное наращивание объемов ввода жилья, - рассказывает
Основной объем жилых объектов был сдан в 4 квартале 2009 года (57%), 47% было сдано в декабре 2009 года.
Структура ввода жилья по классам
Среди объектов, введенных в эксплуатацию в 2009 году, преобладает жилье класса «комфорт» (49%). «В общем объеме сданного в эксплуатацию жилья, 40% занимает социальное жилье», - добавляет Зося Захарова. Согласно классификации компании «АРИН» социальные объекты относятся к сегменту «эконом».
Структура ввода жилья по районам
Районы-лидеры по вводу жилья в 2009 году: Приморский (22%), Красносельский (17%). Также значимые доли занимают Московский, Невский, Фрунзенский, Пушкинский районы.
Объем предложения на первичном рынке на 10.01.2010
На начало 2010 года, объем предложения жилой недвижимости на первичном рынке Санкт-Петербурга составляет более 2 млн. кв. м.
Продолжается тенденция приостановки продаж в жилых комплексах, имеющих трудности с финансирование или документацией. При этом некоторые застройщики наоборот выставляют на продажу новые квартиры, которые придерживали в начале кризиса.
Структура текущего предложения по классам
Наибольшая доля предложения сконцентрирована в сегменте жилья массового спроса – 84%.
Увеличилось предложение квартир за счет новых домов, недавно вышедших на строительный рынок. «Это обусловлено некоторой стабилизацией на рынке недвижимости, и соответственно выходом на рынок новых проектов», - объясняет Зося Захарова.
Динамика продаж квартир
По данным аналитиков АРИН, всего за 2009 год было продано около 1, 5 млн кв.м жилья, что на 40% меньше, чем в 2008 году. Объем продаж квартир на первичном рынке за 4 квартал 2009 года составил порядка 500 тыс. кв.м. По сравнению с 3 кварталом 2009 года, количество проданных квартир увеличилось на 9%.
Рост продаж квартир в 4 квартале обусловлен следующими тенденциями:
§ Продолжается тенденция отложенного спроса, который был вызван заявлениями застройщиков о планах повышения цен и уменьшающимся предложением (в первую очередь ликвидных) квартир;
§ Активная политика застройщиков по стимулированию спроса, появление новых маркетинговых программ по скидкам и рассрочке платежа;
§ Традиционное (сезонное) оживление спроса, связанное с новогодними праздниками;
§ Появление альтернативного предложения квартир (в ближайшем пригороде или на окраинах города), характеризующееся более низкими ценами по сравнению с городскими квартирами;
§ Увеличение доли ипотечных сделок, снижение банковских ставок по ипотечным кредитам.
Кроме того, за 4 квартал 2009 года было зафиксировано увеличение объема продаж (по сравнению с 3 кварталом 2009 года) квартир в сегменте жилья массового спроса, а также в элитном секторе. «В элитном секторе увеличение продаж произошло за счет активно снижающегося предложения в сегменте, а также в связи с тем, что почти половина предложения элитных квартир предлагается в сданных домах или на завершающей стадии готовности», - объясняет Зося Захарова.
Наибольшие трудности с продажами испытывает бизнес-класс (падение на 8%). Это обусловлено следующими тенденциями:
§ Превалирующую долю квартир бизнес-класса предлагает компания «ЛЭК» - 57% («Премьер Палас», «Классика», «Империал», «Граф Орлов»). В связи с трудностями, испытываемые компанией «ЛЭК», строительство некоторых объектов было приостановлено, что вызвало кризис доверия среди потенциальных покупателей;
§ Дефицит спроса на квартиры бизнес-класса в силу масштабных сокращений сотрудников финансовой сферы, управленцев, то есть потенциальных покупателей. Часть спроса перетекает в сегмент жилья более низкой ценовой категории;
§ Отсутствие финансовой поддержки застройщиков жилых объектов бизнес-класса со стороны государства повлечет за собой сокращение ликвидного предложения и соответственно уменьшение продаж.
Причины:
§ Покупатели ограничены в средствах, ипотека стала менее доступной. В связи с этим покупатели вынуждены пользоваться рассрочками, предлагаемыми девелоперами. Преимущественно застройщики предлагают беспроцентную рассрочку до окончания строительства жилого объекта, поэтому стало, выгодно приобретение квартиры в новых проектах;
§ Возымела действие информация СМИ о достижении ценового дна на рынке жилья и начала роста цен. В связи с эти покупатели стали вкладываться в строительство на начальной стадии с целью зафиксировать текущую цену.
§ Стала более понятна ситуация с состоянием дел у застройщиков, появляется много публикаций в прессе, аналитические агентства публикуют информацию о состоянии строительства конкретных домов, администрация проводит различные проверки. В связи с этим, для покупателей сформировался список добросовестных девелоперов, степень доверия к которым более высокая. У застройщиков имеющих сложности, объемы продаж сохраняются на минимальном уровне.
Ценовая характеристика
По итогам 4 квартала 2009 года отмечено незначительное падение цен на первичном рынке (-5% по сравнению с 3 кварталом 2009 года). На начало января 2010 года, средневзвешенная стоимость кв.м составила 70 674 руб. За 2009 год, падение цен составило 16% в рублевом выражении.
«Стоит отметить, что снижение среднегородских цен связано с активным ростом сегмента жилых объектов эконом класса, расположенных на окраинах города, или в ближайшей области, - рассказывает Зося Захарова. - Стоимость кв.м квартиры в таких комплексах находится на уровне 40-50 тыс. руб. Объекты, преимущественно крупные, в связи с чем оказывают сильное влияние на ценовую характеристику городского рынка».
Изменение цен по классам
|
Сегмент |
Изменение цен за 2009 год, % |
|
эконом |
-18% |
|
комфорт |
-13% |
|
бизнес |
-19% |
|
элита |
-10% |
Одной из тенденций 4 квартала явилось снижение разницы в стоимости между объектами, находящимися на разных стадиях строительства. «Это обусловлено тем, что возможности населения приобрести квартиру единовременным платежом ограничены», - объясняет Зося Захарова. С учетом сложностей получения ипотеки, наилучшим вариантом покупки квартиры являются варианты рассрочки, предлагаемые застройщиком. Как правило, девелоперы предлагают беспроцентную рассрочку на период строительства жилого комплекса. Существенную роль в принятии решения о покупке играет также наметившаяся тенденция повышения цены на кв.м жилья. Таким образом, часть населения не имеет возможности приобретать квартиру в построенных домах (выплачивать полную стоимость квартиры единовременно или взять ипотеку) и обращается к объектам на начальной стадии строительства.
Специалисты группы компаний СЗНК подготовили обзор развития рынка товарных бетонов по итогам 2009 г., рассмотрев основные тенденции, объемы производства, ценовую динамику, сегменты потребления. Также материал включает прогнозы по рынку на 2010 г.
Основные тенденции
Снижение спроса на бетон вследствие сокращения объемов нового строительства стало основным фактором, оказавшем влияние на рынок рынка товарных бетонов в Санкт-Петербурге в 2009 году.
Ключевыми тенденциями, которые определили динамику рынка бетона в 2009 году, стали следующие:
· Снижение спроса на бетон вследствие сокращения объемов строительства.
· Смещение спроса на бетон из сектора жилой и коммерческой недвижимости в сегмент инфраструктурного строительства, социального строительства, финансируемого из государственного бюджета, а также в сегмент проектов с иностранным участием.
· Снижение цен на сырье (цемент, щебень).
· Рост сроков и объемов коммерческих кредитов и отсрочек платежа, предоставляемых производителями бетонов застройщиков.
Объемы рынка бетона в Санкт-Петербурге
Объем рынка бетона в 2009 году в Санкт-Петербурге составил 2, 76 млн. куб.м. По сравнению с 2008 годом, когда объем рынка составил 4,400 млн. куб.м., снижение составило 37% в натуральном выражении.
Стартовав в январе с годового минимума в 180 тыс. куб.м., рынок наращивал объемы вплоть до октября, когда был зафиксирован годовой пик спроса – 300,7 тыс. куб.м. В отличие от предыдущих лет, максимум спроса сохранился в течение одного месяца. В ноябре последовало сокращение объемов до 238 тыс. куб.м. Снижение объемов продолжалось до конца года, достигнув в декабре 199 тыс.куб.м. По своим объемам рынок бетона в 2009 году сопоставим с рынком 2005-2006 годов.
Диаграмма 1. Объемы производства бетона в 2008 и 2009 годах., куб.м.
Диаграмма 2. Объемы производства бетона, январь 2008 – декабрь 2009, куб.м.
Ценовая динамика
На конец декабря 2009 года среднерыночная цена за куб.м. бетона марки В-25 в Санкт-Петербурге составила 2245 руб. (без доставки), что на 28 % ниже аналогичного показателя 2008 года.
Среднегодовая цена в 2009 году составила 2600 руб. за куб.м. против 4155 руб. за куб.м. в 2009 году.
Резкое снижение цен, начавшееся во второй половине 2008 года, в 2009 году замедлилось. В апреле-мае среднерыночные цены достигли рыночного равновесия. Ежемесячные ценовые колебания во второй половине года не превышали 2-2,5%.
Наряду со стабилизацией цен, к концу 2009 года, на рынке наметилось повышение платежеспособности потребителей бетона.
Наряду с падением спроса на бетон, свое влияние на цену на бетон оказало значительно снижение цен на сырье – цемент и нерудные материалы, доля которых в цене на бетон достигает 70%. Так, на Московской фондовой бирже по итогам 2009 года цена на цемент снизилась на 32,59% по сравнению с 2008 годом и составила 2,2 тыс.руб.за тонну. Падение цен на щебень в Северо-Западном Федеральном округе в 2009 году составило порядка 25% (не считая доставки).
Диаграмма 3. Динамика среднерыночной цены на бетон, январь 2008 – декабрь 2009, руб. за куб.м.
Сегменты потребления бетона
Доля жилищного строительства в структуре спроса на бетон сократилась, уступив место стабильно финансируемым инфраструктурным проектам. Основными сегментами потребления бетона в 2009 году являлось строительство, финансируемое из госбюджета, а также проекты с участием иностранных инвестиций.
Основными двигателями спроса на бетон в 2009 году выступили такие инвестпроекты как ЛАЭС-2, Северо-Западный Скоростной Диаметр, городская программа дорожного строительства и реконструкции, Петербургский метрополитен, автомобильные заводы Hyundai и Nissan, жилой квартал «Балтийская жемчужина», МФК «Стокманн» и другие.
Перераспределение долей рынка
Сжатие рынка и рост конкуренции обусловили изменение долей рынка, занимаемых производителями.
Наряду с тем, что подавляющее большинство производителей зафиксировало снижение объемов производства, часть компаний продемонстрировала рост долей рынка в пределах 1-3%. Это изменение обусловлено в первую очередь изменением объемов рынка.
На распределение объемов оказал влияние уровень финансовой устойчивости производителей (готовность поставлять бетон в кредит).
Свою роль в распределении долей рынка сыграло смещение спроса на бетон из жилищного строительства в сегмент инфраструктурного, транспортного строительства, строительства, финансируемого бюджетом и иностранными инвесторами. Именно этот сегмент строительства, в отличие от жилищного, получал более или мене стабильное финансирование в 2009 году.
Компании, имевшие доступ к крупным госзаказам и к проектам с иностранным участием, получили возможность увеличить свою долю рынка и продемонстрировали снижение объемов производства менее среднерыночного показателя.
Прогнозы на 2010 год
Начало 2010 года показало, что рынок бетона сохраняет стабильность. Резкого снижения объемов производства, как в начале 2009 года, не зафиксировано. Цены также остаются на уровне конца 2009 года. После шокового падения рынка в начале 2009 года, к началу 2010 года в отрасли обозначились признаки стабилизации. Ключевые игроки прошли период адаптации к новым экономическим условиям.
Учитывая это, а также общую экономическую ситуацию и перспективы нового строительства в Санкт-Петербурге, можно прогнозировать рост рынка бетона по сравнению с 2009 годом на 15%. Рост цен возможен с началом строительного сезона на уровне 10-15%, по оптимистичной оценке – на 20%.
Помимо возможного восстановления спроса, динамику цен на бетон будут определять цены на сырье, в первую очередь на цемент. Ключевыми потребителями бетона останутся сегменты промышленного и инфраструктурного строительства. В то же время, можно ожидать роста доли жилищного строительства в потреблении бетона.
Предпосылками для активизации жилищного строительства является кредитная поддержка, уже оказанная крупнейшим застройщикам Санкт-Петербурга, намерения Правительства РФ по снижению ипотечной ставки, а также программы строительства социального жилья. Улучшение общеэкономической ситуации также будет способствовать восстановлению интереса населения к рынку недвижимости.
Вышеуказанные тенденции начнут проявляться ближе к июню-июлю, по мере начала активного строительного сезона.
Сдерживающими факторами развития рынка бетона в 2010 году останутся высокие банковские ставки для большинства застройщиков, сложности с получением кредитования застройщиками, а также низкий уровень платежеспособного спроса на жилье.
Вместе с тем, в 2010 году можно ожидать ряда положительных стимулов, которые будут способствовать восстановлению рынка бетона. Это, в первую очередь, получение кредитов ключевыми застройщиками Санкт-Петербурга, которые будут направлены на продолжение строительства.
Заявленная инициатива Правительства РФ по снижению ипотечной ставки для определенных категорий населения до 10-11% и программа Минобороны по обеспечению военнослужащих жильем, в случае ее реализации, также станет стимулом активизации строительства.
В 2010 году продолжится государственное финансирование крупнейших инфраструктурных проектов Санкт-Петербурга, таких как ЛАЭС-2, Западный Скоростной Диаметр, Комплекс защитных сооружений от наводнений, Морской порт Усть-Луга, Морской фасад и других.
Среди последних событий на строительном рынке Санкт-Петербурга, способных стимулировать спрос на бетон, можно выделить следующие:
· Сбербанк и холдинг RBI подписали договор о стратегическом сотрудничестве, предусматривающий кредитование строительства жилых комплексов RBI и ипотечное кредитование приобретения квартир от холдинга RBI.
· «Главстрой-СПб» получил от Сбербанка кредит в сумме в 3 млрд. рублей на строительство жилого комплекса «Северная долина».
· Компания Setl City заявила о планах приступить к строительству очереди комплекса «Семь Столиц» в Кудрово. В планах компании на 2010 год также – строительство II очереди жилого комплекса в Калининском районе.
· «Отделстрой» сообщил о намерении инвестировать в проект «Новый Оккервиль» 120 млн.евро.
· Холдинг «Адамант» намерен инвестировать в свои девелоперские проекты до 55 млн. долл. в 2010 году.
· Правительство Санкт-Петербург утвердило объем финансирования программы по дорожному строительству и реконструкции в объеме 18,5 млрд. руб.
· Правительство Санкт-Петербурга заявило о планах начать работы по строительству «Надземного экспресса» в 2010 году.
· На завершение строительства комплекса защитных сооружений от наводнений в Санкт-Петербурге в федеральном бюджете зарезервировано 16,4 млрд. рублей.
Финансирование следующих проектов в 2010 году продолжится, что будет способствовать росту спроса на базовые стройматериалы, включая бетон:
Коммерческая и общественная недвижимость:
Дворец конгрессов в Стрельне и развитие прилегающей территории
Многофункциональный комплекс «Стокманн»
Многофункциональный комплекс «Galeria»
Стадион ФК «Зенит»
Транспортная инфраструктура:
Реконструкция аэропорта «Пулково»
Программа реконструкции и строительства дорожной сети Санкт-Петербурга
Западный Скоростной Диаметр
Кольцевая автодорога
Порт «Усть-Луга»
«Морской фасад»
Инфраструктурные проекты:
Комплекс защитных сооружений от наводнений
Инвестиционная программа ГУП «Водоканал»
ЛАЭС-2
Инвестиционная программа МРСК Северо-Запада, МЭС Северо-Запада
Строительство станций метрополитена «Обводный канал», «Адмиралтейская»
Резюме
Рынок бетона в 2009 году сократился на 37% в натуральном выражении относительно 2008 года. Снижение цен, начавшееся в конце 2009 года, замедлилось к середине 2009 года.
Среднегодовая цена бетона марки B-25 без доставки в 2009 году составила 2600 руб. за куб.м. против 4155 руб. в 2008 году.
На конец декабря 2009 года среднерыночная цена за куб.м. бетона марки В-25 в Санкт-Петербурге составила 2245 руб. (без доставки), что на 28 % ниже аналогичного показателя 2008 года.
На рынке наблюдалось некоторое перераспределение долей между игроками за счет общего сжатия рынка и роста конкуренции.
Спрос на бетон сместился из жилищного и коммерческого строительства в сегмент инфраструктурного, транспортного и коммерческого строительства. Наибольший интерес для поставщиков бетона представляли проекты, финансируемые за счет бюджета или иностранных инвестиций.
Сдерживающими факторами на рынке бетона в 2010 году могут послужить высокие банковские ставки для большинства застройщиков и низкий спрос населения на объекты недвижимости.
Позитивное влияние на рынок окажет кредитование ведущих застройщиков и государственное финансирование крупных строительных проектов, а также восстановление ипотечных программ.
В 2010 году рынок, скорее всего, избежит дальнейшего снижения цен и объемов. Прирост рынка возможен на 15-20% в натуральном выражении. Рост цен ожидается на уровне 10-15% по итогам года.
Материал предоставлен ГК СЗНК