Острая дорожно-инфраструктурная нехватка


01.07.2013 17:51

До конца 2014 года в Петербурге должно появиться только 13 новых транспортных объектов, в Ленинградской области за счет региона в этом году должно начаться строительство только одного дорожного объекта.
Нехватка финансирования отрасли в десятки, а то и сотни раз характерна для всей России, причем с каждым годом разрыв между уровнем автомобилизации и потребностью в дорожной инфраструктуре увеличивается.
По данным городского Комитета по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ), в 2013 году будет завершено строительство 9 транспортных объектов, которые будут открыты для движения. Это Обводный канал от Днепропетров­ской ул. до Атаманского моста, развязка на Пироговской наб., продолжение Витебского пр., продление Кирочной ул. до ул. Красного Текстильщика, реконструированный Дворцовый мост, дорога в аэропорт Пулково от КАД, подъездные дороги к заводу «Климов» и к пос. Солнечное-2, а также три надземных перехода: на Таллинском шоссе, на пересечении пр. Славы с Белградской и Будапештской ул. Объем финансирования строительства новых объектов составляет в этом году 12,11 млрд рублей. Подрядчики на всех объектах выбраны, работы уже ведутся.
В следующем году будет открыто всего четыре новых транспортных объекта: участок Синопской наб. от Обводного канала до Херсонского проезда, развязка автодороги М-10 с трассой Пушкин – Колпино, развязка на пересечении Пискаревского пр. с пр. Непокоренных и дорога в Каменку от Парашютной ул. до Суздальского пр. Финансирование строительства новых дорожных объектов в следующем году составит 9,6 млрд рублей.
В КРТИ не уточняют, сколько стоит каждый из перечисленных объектов, на случай если конечная цена контрактов изменится из-за корректировок проектов.
За последние три года число введенных новых дорожных объектов ни разу не достигло и десятка: в 2010 году для движения было открыто 4 новых объекта (объем финансирования этой статьи расходов в том году составил 8,4 млрд рублей), в 2011 году – 6 объектов (15,1 млрд рублей), в 2012 году – 7 объектов (3,28 млрд рублей).
Начальник аналитического отдела ИК ЛМС Дмитрий Кумановский констатирует, что финансирование дорожного строительства в Петербурге уже многие годы является недостаточным. «Потребность в создании новых дорог очень острая, подобно другим мировым мегаполисам, скорость транспорт­ного потока в Санкт-Петербурге с каждым годом снижается все сильнее, и проблемы грозят стать хроническими, парализующими движение в городе. Применяемые методы выделения полос для общественного транспорта и ограничения парковки не приносят должного эффекта из-за неэффективности этих мер для частных автовладельцев», – говорит аналитик. По мнению Дмитрия Кумановского, решением может стать только новое строительство дорожных объектов, снимающее напряженность на наиболее загруженных дорогах и перекрестках, строительство многоуровневых эстакад и высокоскоростных магистралей без светофоров – об эффективности этих мер говорит международный опыт. «Ближайшая действенная мера – это запуск ЗСД по всей его длине, которая свяжет центр с окраинами современной скоростной магистралью, исключит выезд грузового транспорта на городские магистрали», – рассчитывает господин Кумановский.
Юрий Агафонов, директор НП «Саморегулируемая региональная ассоциация предприятий дорожного комплекса Северо-Запада», замечает, что ежегодные минимальные потребности дорожного хозяйства Петербурга составляют 40 млрд рублей. «Например, текущий ремонт необходимо делать на 6 млн кв. м в год, а в этом году будет отремонтировано не больше 4 млн кв. м. Такая же нехватка финансирования и у новых транспортных проектов», – говорит господин Агафонов. Эксперт замечает, что из-за нехватки финансирования множество проектов новых транспортных объектов давно лежат на полках в комитете. «И проектировщики, и подрядчики давно сидят без работы, поэтому им приходится искать проекты в других регионах России, где своих дорожников уже и не осталось», – замечает Юрий Агафонов.
Однако ситуация с хроническим недофинансированием строительства новых дорожных объектов характерна для всей России. «Согласно транспортной стратегии, к 2030 году в стране планируется построить 82 тыс. км новых дорог, а по­требность составляет 1 млн км. Ежегодная потребность дорожного хозяйства России составляет 1,8 трлн рублей», – рассказывает Юрий Агафонов. Однако, по его словам, дорожная сфера не только не получает таких денег, но и подсчеты расходов ведутся странным образом: по данным Минфина, в 2012 году регионы РФ потратили на свое дорожное хозяйство 535 млрд рублей, по данным Федерального дорожного агентства, этот же показатель составил 341 млрд рублей.
Представитель одной из дорожных компаний, которая работает во многих регио­нах России, называет ситуацию с дорожным хозяйством России катастрофической. «Главная причина тому – недофинансирование отрасли. Сейчас потребности в новых и даже просто нормативных дорогах по стране в десятки, а то и сотни раз превышают затраты бюджетов», – говорит дорожник.
В ближайшем к Петербургу региону, Ленинградской области, например, в 2013 году будет потрачено всего 704 млн рублей на развитие дорожной отрасли. Эти деньги пойдут на реконструкцию суще­ствующих региональных трасс и проектирование новых объектов. За целый год за счет региона не планируется открывать ни одного нового объекта, должна начаться только одна дорожная стройка – путепровода в Гатчине, который местным жителям обещают еще с 2008 года. Однако судя по тому, как выстраиваются отношения между властями Ленобласти и ОАО «РЖД», которое должно софинансировать стройку, строительство этого путепровода может не начаться и в этом году: проект до сих пор не утвержден даже на уровне области.
Кирилл Иванов, директор СРО НП «РОССО-ДОРМОСТ», видит по-своему первоочередные задачи, стоящие перед Ленобластью. «В регионе каждый день создаются новые населенные пункты. Если это садоводство или ДНП, коттеджный поселок, это вовсе не значит, что к ним не должна быть подведена дорога. Как раз наоборот, даже дороги, построенные на част­­ные деньги, соединяющие эти жилые комплексы с основной дорожной сетью, дают свою нагрузку, свой трафик, свой процент износа. В первую очередь Ленобласти необходимо определить фактические по­требности населения, промышленности и транзита, получить достоверное представление о существующем дорожном имуществе, о реальной работе дорожной сети. Это даст возможность не только оценить ее с точки зрения финансовых и технологических потребностей, но и управлять ею», – говорит господин Иванов.
Мнение:
Алексей Львов, председатель Комитета по дорожному хозяйству Ленинградской области:
– Перед формированием программы ремонтов на ближайшие годы Комитет по дорожному хозяйству провел обследование региональных дорог. Выяснилось, что из 6500 км региональных автодорог с асфальтобетонным покрытием 5600 км находятся в аварийном состоянии или не ремонтировались более 10 лет. С учетом финансовых ограничений, объективно не позволяющих удовлетворить все потребности единовременно, мы должны, во-первых, максимально взвешенно определять приоритеты и, во-вторых, обеспечивать контроль качества выполнения работ.
Разработанная адресная программа ремонтов на 2013-2014 годы предусматривает приведение в нормативное состояние более 930 км участков на 156 региональных дорогах Ленинградской области. Всего на реализацию двухлетней программы выделено 7,5 млрд рублей. Темпы финансирования позволяют говорить о долгосрочном характере решения этой проблемы.
Автор: Влада Гасникова
 


ИСТОЧНИК: АСН-инфо
МЕТКИ: ДОРОГИ

Подписывайтесь на нас:


19.07.2010 15:29

В Арбитражных судах Москвы и Московской области рассматривается несколько десятков дел о банкротстве с участием подмосковных застройщиков. Круг фигурантов дел о банкротстве крайне неоднороден: это и локальные компании, и весьма крупные строительные предприятия, либо аффилированные с ними структуры.

Примечательно, что некоторые проблемные проекты, девелоперы которых находятся на пороге банкротства,  возводятся по договорам долевого участия. Более того, одна из компаний, в которой  введена процедура наблюдения (Мосэлектротягстрой), фигурирует в официальном перечне застройщиков, нормативы оценки финансовой устойчивости которых соответствуют требованиям законодательства, регулирующего долевое строительство. Этот перечень недавно был опубликован на сайте областного Минстроя.

Тема банкротства строительных компаний активно обсуждается на форумах соинвесторов строительства жилья. Многие дольщики подозревают строительные компании в фиктивном или преднамеренном банкротстве, а также выводе активов. Однако пока эти подозрения не находят отражения в судебных решениях.

Чаще всего с заявлениями о банкротстве застройщиков обращаются строительные и инженерные подрядчики, банки, а также физические лица после расторжения в судебном порядке договоров долевого участия, либо наступления неплатежей по векселям (в случае применения строительными компаниями вексельных схем реализации квартир в новостройках). Меньшее количество исков поступает от федеральной налоговой службы. Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что большинство дел с участием налоговиков не получают развития, завершаясь мировым соглашением после погашения компаниями задолженностей по налогам.

Львиная доля дел о банкротстве находится в начальной стадии - производство по ним возбуждено в конце 2009 начале 2010 года. В ряде компаний введена процедура наблюдения: по закону это возможно в том случае, если требования заявителя к должнику в  совокупности составляют не менее чем 100 тыс. рублей и не исполнены в течение трех месяцев. Цель процедуры  наблюдения - анализ финансового состояния должника в целях определения стоимости принадлежащего должнику имущества для покрытия судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражным управляющим, а также определения возможности или невозможности восстановления платежеспособности.

При оптимистичном сценарии введение в отношении должников процедуры внешнего управления позволит провести ряд мероприятий по восстановлению их финансово-хозяйственной деятельности, привлечь заемные средства с целью завершения строительства жилых объектов. Теоретически, введение внешнего управления позволяет местным администрациям проводить аукционы по продаже прав на строительство жилья с обременением в виде достройки незавершенных объектов. Права по проблемным инвестконтрактам могут быть переуступлены другим компаниям (либо одному из крупных кредиторов).

Однако зачастую компромисс между кредиторами и должником затруднителен.  Нередко недостроенные дома находятся на строительных площадках, не обеспеченных инфраструктурой и коммуникациями, что требует колоссальных затрат на продолжение реализации проекта, а также исключает строительство дополнительных объектов жилого и коммерческого назначения. Тем не менее известны прецеденты, когда кредиторы идут на встречу должникам. Например, выделяют дополнительные ссуды в том случае, если девелопер согласен предоставить в залог нераспроданные площади. Такая схема подразумевает жесткий контроль со стороны кредитора операционной деятельности застройщика и денежными потоками. Например, в этом случае средства на оплату услуг подрядчиков перечисляются небольшими траншами на счет девелопера и в тот же день списываются с него в пользу подрядчика.

При пессимистичном сценарии дело о банкротстве завершается открытием конкурсного производства. Стоит заметить, что такой вариант создает правовые риски для дольщиков в связи с неоднозначной юридической природой используемых при покупке квартир договоров. Известны случаи, когда после признания компании банкротом и открытия конкурсного производства конкурсные управляющие пытаются привлечь к субсидиарной ответственности владельцев девелоперских структур.

 

Некоторые дела о банкротстве с участием подмосковных строительных компаний по состоянию на июнь 2010 г.:

Компания -должник

Заявитель

Суд, № дела

Стадия

География бизнеса

ООО Торговый дом Корпорации Главмособл-строй

Физлицо

АС Москвы

Дело № А40-156534/09-73-834 Б

Введена процедура   наблюдения

Строительство многоэтажных жилых домов (два корпуса) в мкр "Д" г. Пущино Московской области.

ЗАО Подольский ДСК

ООО Инженерные сети (подрядчик)

АС Московской области
Дело № А41-8356/10

Введена процедура наблюдения.

Строительство многоэтажных жилых домов в г. Подольске Московской области.

Инвестицион-но-строительная компания МИК

Физлица, расторжение в судебном порядке договора долевого участия

 

АС Московской области
Дело № А41-1706/10

 

Введена процедура  наблюдения

Строительство многоквартирных жилых домов  в г. Железнодорожный, Электросталь, Мытищи Московской области

ОАО СПК Мосэнерго-строй

ООО Автострада-Центр, поставщик инертных материалов (щебня, песка, шлака и др.)

АС Москвы
Дело № А40-48131/10-44-232Б

 

Возбуждено производство по делу

Строительство многоквартирных жилых  домов в г. Электрогорске Московской области, а также в Твери, Рязани.

ООО «Строительно-Монтажная Ассоциация Модерн Индустрия»

Физические и юридические лица

АС Москвы
Дело № А40-159904/09-78-822 «Б»

 

Введена процедура наблюдения

Строительство многоквартирных домов в г. Железнодорожный Московской области

 

ООО ПКП Лидер

ООО «Спецтеплострой», ОАО КБ «Агроим-пульс» и др.

 

АС Московской области
Дело № А41-5313/09

 

Введено внешнее управление

Строительство комплекса монолитно-кирпичных домов в г. Климовске Московской области

НП Азиндор Холдинг

Федеральная налоговая служба в лице Межрайонной ИФНС России № 13 по Московской области

 

АС Московской области
Дело № А41-12106/10

 

Принято заявление о банкротстве

Реализация строительных проектов в подмосковной Лобне

ООО Строительное управление — ВВК XXI и ООО ВВК XXI

ОАО «Машиностроительный завод»; ООО СУ «Элстрой-98»

 

АС Московской области

Дело № А41-18720/09;

АС Москвы, А40-16268/10-101-56Б

 

 

Открыто конкурсное производство (приостановлено т.к. конкурсным управляющим подано исковое заявление о привлечении учредителей должника к субсидиарной ответственности); дело принято к производству

 

Строительство жилых многоквартирных домов в г. Электростали Московской области

ООО Фирма Альфа-дизайн

Физическое лицо, расторжение договора долевого участия

АС Московской области

Дело № А41-7785/09

 

Введена процедура наблюдения

Строительство многоквартирного жилого комплекса в г. Юбилейный Московской области

ЗАО Ренова CтройГрупп

ООО «СТРОЙКЛАСС» (подрядчик)

Дело № А40-29866/10-101-111Б

 

Возбуждено производство по делу

Строительство жилья в Московской области и других регионах

ОАО «Трест Мосэлектро-тягстрой»

 

ООО «Компания «Форум»

ООО «Пролайн ЛТД»

АС Москвы

№ А40-76414/09-86-338Б

 

Возбуждено производство по делу, введена процедура наблюдения

Строительство многоквартирных домов в г. Коломне Московской области, а также г. Малоярославце Калужской области

Фирма Тайфи

Физическое лицо

АС Москвы

№ À40-48181/10-70-215 «Б»

 

 

Возбуждено производство по делу

Строительные проекты в г. Балашиха, Химки Московской области

 

Материал предоставлен HouseHunter


ИСТОЧНИК: АСН-инфо

Подписывайтесь на нас:


12.07.2010 14:49

Аналитики компании Praedium Oncor International подготовили краткий обзор тенденций развития рынка коммерческой недвижимости в июне 2009 г.

 

Основные тенденции офисного рынка

Основные показатели рынка офисной недвижимости в июне сохраняли относительную стабильность. Из-за низких темпов нового строительства объем качественного предложения на офисном предложении увеличился незначительно. Активность на рынке аренды и купли-продажи снизилась по сравнению с 4 кварталом 2009 и первыми месяцами 2010 года, когда мы имели дело с отложенным из-за кризиса спросом. По итогам 2 квартала 2010 года ожидается небольшое снижение объемов заключенных сделок по сравнению с показателем 1 квартала 2010, однако по итогам 1 полугодия 2010 года объем сделок превысит аналогичный показатель за 1 полугодие 2009 года.

По данным компании Praedium Oncor International в начале 2010 года существенно снизилась доля сделок по пересогласованию существующих договоров аренды: если во 2 и 3 кварталах 2009 года доля сделок renegotiation составляла 40-45% от общего объема сделок, то уже в 4 квартале 2009 года доля сделок по пересогласованию снизилась до 25% от общего объема, а в 1 квартале 2010 года составила 18-20%. В абсолютном выражении объем сделок renegotiation в 1 квартале 2010 года оказался в 2 раза меньше, чем в 4 квартале 2009 г., и в 3 раза меньше, чем во 2 и 3 кварталах 2009 г. Прогнозируемая по итогам 2 квартала 2010 года доля сделок по пересогласованию существующих условий аренды составит не более 10% в общем объеме.


Низкие темпы нового строительства и стабильный спрос удерживают средний уровень вакантных площадей в целом по рынку на постоянном уровне: порядка 18-20%. Однако структура данного показателя очень неоднородна. Внутри Садового кольца доля вакантных площадей начала снижаться, в июне ее уровень составил 10-15%. В районе от Садового кольца до Третьего транспортного уровень вакантных площадей также сокращается, однако более плавными темпами, чем в деловом центре, доля вакантных площадей здесь находится в диапазоне 15-18%. За пределами Третьего транспортного кольца доля вакантных площадей по-прежнему стабильно высока и составляет 20-25%.

Как отмечают аналитики Praedium Oncor International средние ставки аренды и цены продажи в июне 2010 года продемонстрировали незначительную позитивную динамику, однако, так же как и в случае с вакантными площадями, рост был очень дифференцирован. Основной рост пришелся офисы класса А и В+  ЦАО, тогда как за пределами делового центра динамики ставок не наблюдается.


Среди наиболее ярких событий на рынке офисной недвижимости в июне 2010 года следует выделить сделку по покупке фондом UFG Real Estate бизнес-центра «Бахрушин Хауз» (ул. Бахрушина, 32, стр.1, общая площадь – 5 078 кв.м.) у компании Akron. Эта сделка стала первой институциональной инвестиционной сделкой с 2008 года. Сумма сделки может составлять около $35 млн.

Активность инвесторов на рынке столичной офисной недвижимости свидетельствует о начале роста в данном сегменте. Так, о намерении приобрести два бизнес-центра на ул. Палихе, 10, и Сущевском Валу, 25 (общая площадь около 20 000 кв. м), принадлежащих ИГ Kopernik, объявила в июне инвесткомпания Sminex.

 

Тенденции рынка торговой недвижимости

Предложение на рынке торговых помещений существенно пополнилось в июне за счет ввода в эксплуатацию и открытия 1 июня ТРЦ Vegas общей площадью 398 тыс. кв. м и торговой площадью 130 тыс. кв.м. Суперрегиональный торговый центр расположен на 24-м км МКАД, на пересечении с Каширским шоссе.

Ситуация на рынке торговых помещений очень дифференцирована. По данным компании Praedium Oncor International, спрос на площади в успешных торговых центрах с грамотной концепцией и помещения street-retail с выигрышным местоположением превышает предложение. В то же время значительная часть построенных во время кризиса торговых объектов имеют большой объем незаполненных площадей. Некоторые торговые центры, строительство которых было завершено во время кризиса, до сих пор не открыты из-за недостаточного заполнения центра арендаторами.

Крупные игроки торгового рынка демонстрируют высокую активность. В июне об открытии новых магазинов, а также о планах по расширению или выходу на рынок с новым форматом объявили такие компании и марки, как OBI, Marks&Spencer, GAP, группа компаний «Детский мир», «Евросеть», «Связной», М.Видео и другие.

Как отмечают аналитики Praedium Oncor International, динамика макроэкономических показателей свидетельствуют об укреплении позитивных тенденций. Так, наряду с положительной динамикой реальных располагаемых доходов населения и снижением уровня зарегистрированной безработицы, Росстат отмечает рост объема оборота розничной торговли, который, начиная с марта 2010 года, демонстрирует плавный рост.

 

Тенденции на рынке складских помещений

Общее предложение качественных складских площадей по состоянию на конец июня составляет около 4,3 млн. кв.м. Новое строительство ведется крайне низкими темпами, сроки ввода в эксплуатацию большинства объектов, запланированных к завершению на 1 полугодие 2010 года, были перенесены на 3-4 кварталы, реализация некоторых проектов по-прежнему приостановлена.


Таким образом, по данным компании Praedium Oncor International ожидаемый по итогам 2010 года объем нового строительства в складском сегменте составит не более 250 тыс. кв.м качественных площадей из запланированных 400-450 тысяч кв.м.


Складской сегмент восстанавливается наиболее медленно по сравнению с другими секторами рынка недвижимости. И, хотя объем складских сделок в 1 квартале 2010 года составил порядка 195 000 кв.м качественных складских площадей, что почти в 3 раза больше, чем аналогичный показатель 1 квартала 2009 года, но в то же время это на 20% меньше, чем объем сделок, заключенных в 4 квартале 2009 года. Ожидаемый по итогам 2 квартала 2010 года объем складских сделок в Московском регионе будет еще меньше, чем аналогичный показатель 1 квартала.

Как отмечают аналитики Praedium Oncor International, средний уровень ставок аренды и цен продажи в складском сегменте в июне 2010 года сохранился на прежнем уровне. Средние ставки аренды для складов класса А составляют $105-115/кв.м в год (triple-net), для помещений класса В - $90-100/кв.м в год (triple-net). Рынок продажи складских помещений пока не велик, поэтому определение средней цены продажи качественных складов затруднительно. Как показывает практика, цена формируется индивидуально под каждый объект, с разбросом цен от $1000 до $1500 за объекты класса А/B.

В последнее время активно обсуждается тенденция увеличения числа сделок built-to-suit на рынке складов. По данным Praedium Oncor International, говорить о данном факте, как о тенденции, не приходится. Большинство компаний, рассматривающих на сегодняшний день приобретение складских объектов, отдают предпочтение уже готовым проектам, предусматривающим возможность быстрого выхода на площадку и начала строительство. Проекты built-to-suit интересны в меньшей степени из-за более длительного цикла реализации, который в среднем может занять 2-3 года.

Среди самых заметных событий июня на складском рынке следует отметить заключение договора аренды на 25 780 кв. м  в логистическом парке «Крекшино» компанией ООО «СкладЛогистик». В результате, на сегодняшний день последняя очередь проекта общей площадью порядка 38 000 кв. м полностью сдана в аренду. До конца года в «Крекшино» планируется завершение строительства еще 56 500 кв.м складских площадей.

Кроме того, девелоперы и арендаторы складов продолжают осваивать регионы. Так, Accent Real Estate совместно с уфимским «Трилистник-груп» в конце июня открыли первый в республике Башкирия складской комплекс класса А Sigma Logopark общей площадью 35 тыс. кв.м, расположенный в Уфе.

А компания «Сима-ленд» арендовала 14 тыс. кв. м в логистическом парке класса А «Пышма» (г. Екатеринбург). Кроме того, в Екатеринбурге и Казани в июне было заключено еще несколько менее крупных сделок по аренде складов класса А.

Материал предоставлен Praedium Oncor International


ИСТОЧНИК: АСН-инфо

Подписывайтесь на нас: