Острая дорожно-инфраструктурная нехватка
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/41e8ce75/9e082594c163d219182afd6c.jpg)
До конца 2014 года в Петербурге должно появиться только 13 новых транспортных объектов, в Ленинградской области за счет региона в этом году должно начаться строительство только одного дорожного объекта.
Нехватка финансирования отрасли в десятки, а то и сотни раз характерна для всей России, причем с каждым годом разрыв между уровнем автомобилизации и потребностью в дорожной инфраструктуре увеличивается.
По данным городского Комитета по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ), в 2013 году будет завершено строительство 9 транспортных объектов, которые будут открыты для движения. Это Обводный канал от Днепропетровской ул. до Атаманского моста, развязка на Пироговской наб., продолжение Витебского пр., продление Кирочной ул. до ул. Красного Текстильщика, реконструированный Дворцовый мост, дорога в аэропорт Пулково от КАД, подъездные дороги к заводу «Климов» и к пос. Солнечное-2, а также три надземных перехода: на Таллинском шоссе, на пересечении пр. Славы с Белградской и Будапештской ул. Объем финансирования строительства новых объектов составляет в этом году 12,11 млрд рублей. Подрядчики на всех объектах выбраны, работы уже ведутся.
В следующем году будет открыто всего четыре новых транспортных объекта: участок Синопской наб. от Обводного канала до Херсонского проезда, развязка автодороги М-10 с трассой Пушкин – Колпино, развязка на пересечении Пискаревского пр. с пр. Непокоренных и дорога в Каменку от Парашютной ул. до Суздальского пр. Финансирование строительства новых дорожных объектов в следующем году составит 9,6 млрд рублей.
В КРТИ не уточняют, сколько стоит каждый из перечисленных объектов, на случай если конечная цена контрактов изменится из-за корректировок проектов.
За последние три года число введенных новых дорожных объектов ни разу не достигло и десятка: в 2010 году для движения было открыто 4 новых объекта (объем финансирования этой статьи расходов в том году составил 8,4 млрд рублей), в 2011 году – 6 объектов (15,1 млрд рублей), в 2012 году – 7 объектов (3,28 млрд рублей).
Начальник аналитического отдела ИК ЛМС Дмитрий Кумановский констатирует, что финансирование дорожного строительства в Петербурге уже многие годы является недостаточным. «Потребность в создании новых дорог очень острая, подобно другим мировым мегаполисам, скорость транспортного потока в Санкт-Петербурге с каждым годом снижается все сильнее, и проблемы грозят стать хроническими, парализующими движение в городе. Применяемые методы выделения полос для общественного транспорта и ограничения парковки не приносят должного эффекта из-за неэффективности этих мер для частных автовладельцев», – говорит аналитик. По мнению Дмитрия Кумановского, решением может стать только новое строительство дорожных объектов, снимающее напряженность на наиболее загруженных дорогах и перекрестках, строительство многоуровневых эстакад и высокоскоростных магистралей без светофоров – об эффективности этих мер говорит международный опыт. «Ближайшая действенная мера – это запуск ЗСД по всей его длине, которая свяжет центр с окраинами современной скоростной магистралью, исключит выезд грузового транспорта на городские магистрали», – рассчитывает господин Кумановский.
Юрий Агафонов, директор НП «Саморегулируемая региональная ассоциация предприятий дорожного комплекса Северо-Запада», замечает, что ежегодные минимальные потребности дорожного хозяйства Петербурга составляют 40 млрд рублей. «Например, текущий ремонт необходимо делать на 6 млн кв. м в год, а в этом году будет отремонтировано не больше 4 млн кв. м. Такая же нехватка финансирования и у новых транспортных проектов», – говорит господин Агафонов. Эксперт замечает, что из-за нехватки финансирования множество проектов новых транспортных объектов давно лежат на полках в комитете. «И проектировщики, и подрядчики давно сидят без работы, поэтому им приходится искать проекты в других регионах России, где своих дорожников уже и не осталось», – замечает Юрий Агафонов.
Однако ситуация с хроническим недофинансированием строительства новых дорожных объектов характерна для всей России. «Согласно транспортной стратегии, к 2030 году в стране планируется построить 82 тыс. км новых дорог, а потребность составляет 1 млн км. Ежегодная потребность дорожного хозяйства России составляет 1,8 трлн рублей», – рассказывает Юрий Агафонов. Однако, по его словам, дорожная сфера не только не получает таких денег, но и подсчеты расходов ведутся странным образом: по данным Минфина, в 2012 году регионы РФ потратили на свое дорожное хозяйство 535 млрд рублей, по данным Федерального дорожного агентства, этот же показатель составил 341 млрд рублей.
Представитель одной из дорожных компаний, которая работает во многих регионах России, называет ситуацию с дорожным хозяйством России катастрофической. «Главная причина тому – недофинансирование отрасли. Сейчас потребности в новых и даже просто нормативных дорогах по стране в десятки, а то и сотни раз превышают затраты бюджетов», – говорит дорожник.
В ближайшем к Петербургу региону, Ленинградской области, например, в 2013 году будет потрачено всего 704 млн рублей на развитие дорожной отрасли. Эти деньги пойдут на реконструкцию существующих региональных трасс и проектирование новых объектов. За целый год за счет региона не планируется открывать ни одного нового объекта, должна начаться только одна дорожная стройка – путепровода в Гатчине, который местным жителям обещают еще с 2008 года. Однако судя по тому, как выстраиваются отношения между властями Ленобласти и ОАО «РЖД», которое должно софинансировать стройку, строительство этого путепровода может не начаться и в этом году: проект до сих пор не утвержден даже на уровне области.
Кирилл Иванов, директор СРО НП «РОССО-ДОРМОСТ», видит по-своему первоочередные задачи, стоящие перед Ленобластью. «В регионе каждый день создаются новые населенные пункты. Если это садоводство или ДНП, коттеджный поселок, это вовсе не значит, что к ним не должна быть подведена дорога. Как раз наоборот, даже дороги, построенные на частные деньги, соединяющие эти жилые комплексы с основной дорожной сетью, дают свою нагрузку, свой трафик, свой процент износа. В первую очередь Ленобласти необходимо определить фактические потребности населения, промышленности и транзита, получить достоверное представление о существующем дорожном имуществе, о реальной работе дорожной сети. Это даст возможность не только оценить ее с точки зрения финансовых и технологических потребностей, но и управлять ею», – говорит господин Иванов.
Мнение:
Алексей Львов, председатель Комитета по дорожному хозяйству Ленинградской области:
– Перед формированием программы ремонтов на ближайшие годы Комитет по дорожному хозяйству провел обследование региональных дорог. Выяснилось, что из 6500 км региональных автодорог с асфальтобетонным покрытием 5600 км находятся в аварийном состоянии или не ремонтировались более 10 лет. С учетом финансовых ограничений, объективно не позволяющих удовлетворить все потребности единовременно, мы должны, во-первых, максимально взвешенно определять приоритеты и, во-вторых, обеспечивать контроль качества выполнения работ.
Разработанная адресная программа ремонтов на 2013-2014 годы предусматривает приведение в нормативное состояние более 930 км участков на 156 региональных дорогах Ленинградской области. Всего на реализацию двухлетней программы выделено 7,5 млрд рублей. Темпы финансирования позволяют говорить о долгосрочном характере решения этой проблемы.
Автор: Влада Гасникова
Консалтинговая компания RRG в рамках мониторинга предложения площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги октября
Октябрь – наиболее активный месяц второй половины года: летнее затишье и даже «бархатный сезон» уже прошли, а новогодние хлопоты еще не начинались.
В этом месяце скорость поглощения объектов рынком всегда возрастает. В силу этого, в октябре рост объема предложения, начатый в сентябре, остановился. Количество экспонирующихся объектов выросло, но лишь на 3%, а суммарная площадь предложения осталась на уровне сентября.
При этом продавцы в большей степени стремятся выгадать время, нежели деньги. Желание успеть найти покупателя до начала новогоднего «мертвого сезона» привело к некоторому снижению цены. Правда, лишь на 3%. В октябре метр коммерческой недвижимости в столице предлагался в среднем по 4056 $/кв.м.
Всего в октябре на продажу было выставлено 1399 объектов общей площадью 2662 тыс.кв.м. и общей стоимостью 10,797 млрд.$.
После достижения максимального срока экспозиции в мае прошлого года, в дальнейшем наблюдалось его колебание в диапазоне в среднем от 120 до 160 дней. Срок экспозиции по сравнению с прошлыми годами остается на высоком уровне, достигнув в октябре максимального значения в размере 6 месяцев.
Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 56%. Далее идут производственно-складские (21%), торговые помещения (15%) и помещения свободного назначения (8%).
Все сегменты |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
значение |
1 399 |
10 797 |
2 662 |
1,90 |
4 056 |
к сентябрю 2010 |
+ 3% |
− 3% |
0% |
− 3% |
− 3% |
к октябрю 2009 |
0% |
− 10% |
− 7% |
− 7% |
− 2% |
Торговая недвижимость: «вымывание» помещений в центре продолжается.
В октябре экспонировалось 420 объектов общей площадью 404 тыс.кв.м. и общей стоимостью 2,22 млрд.$, из них 82 объекта – внутри Садового Кольца и 338 объектов – за его пределами.
И в центральной части, и за пределами Садового Кольца стоимость объектов, продолживших экспонирование с предыдущих месяцев, осталась неизменной. В результате все ценовые изменения происходили за счет новых предложений. Правда, если рассматривать годовой период, то все остается достаточно стабильным: внутри Садового Кольца, где уже давно торговая недвижимость перешла в разряд дефицитных, цена предложения за год выросла лишь на 3%, а в периферийной части так и вовсе осталась на уровне октября 2009 года.
Тем не менее, в центральной части города серьезно уменьшился объем предложения. Учитывая, что и до этого момента количество продаваемых помещений здесь было не более 100, то уход с рынка нескольких относительно крупных объектов привел к тому, что суммарная площадь предлагаемых к продаже торговых площадей снизилась более, чем на четверть – на 26%.
При этом появившиеся в рекламе помещения предлагаются по более высокой, нежели в сентябре, стоимости. В результате цена предложения в «центровом» торговом сегменте выросла на 5%, до 14478 $/кв.м. Среди новых, более дорогих, объектов октября – помещения на Тверской улице (165 кв.м., 63600 $/кв.м.) и на Сретенке (324 кв.м., 37678 $/кв.м.).
А вот за пределами Садового Кольца новые объекты предлагаются дешевле и средневзвешенная цена квадратного метра торговой площади снизилась на 3%, составив 4586 $/кв.м. Определенная «заслуга» в этом принадлежит вышедшим на рынок относительно крупным и недорогим помещениям на Пятницком шоссе (9057 кв.м., 2430 $/кв.м.) и на Ленинском пр-те (22000 кв.м., 2235 $/кв.м.).
Торговые внутри СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
значение |
82 |
529 |
37 |
0,45 |
14 478 |
к сентябрю 2010 |
− 11% |
− 23% |
− 26% |
− 17% |
+ 5% |
к октябрю 2009 |
+ 19% |
+ 58% |
+ 53% |
+ 28% |
+ 3% |
Торговые вне СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
значение |
338 |
1 686 |
368 |
1,09 |
4 586 |
к сентябрю 2010 |
+ 9% |
− 10% |
− 7% |
− 15% |
− 3% |
к октябрю 2009 |
− 7% |
+ 12% |
+ 12% |
+ 20% |
0% |
Офисная недвижимость: пока «тишь да гладь»
Объем предложений офисов в октябре вырос на 1% по общей площади и на 4% по количеству. Всего в октябре объем предложения составил 608 объектов общей площадью 1481 тыс.кв.м. и общей стоимостью 6,80 млрд.$, из них 190 объекта – внутри Садового Кольца и 418 объекта – за его пределами.
Офисный сегмент в одном из самых активных для рынка месяцев отличался стабильностью. Продавцы, осознавая, что влияние кризиса по-прежнему остается определяющим, стараются не делать «резких движений».
Объем предложения офисов в центре в октябре вырос на 2% по количеству и на 3% - по общей площади. Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре в октябре по всем группам объектов снизилась на 1% до 8241 $/кв.м.
Объем предложения офисов за пределами центра в октябре вырос на 5% по количеству , в то время, как по общей площади – не изменился. Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в октябре уменьшилась на 2% до 3722 $/кв.м.. Данное снижение произошло за счет появления в октябре ряда дешевых объектов, в частности, на ул.Верейской (9125 кв.м., 1644 $/кв.м.) и на 4-й Магистральной (28000 кв.м., 1581 $/кв.м.)
Впрочем, в ноябре новый мэр столицы заявил о необходимости запретить строительство новых офисов в пределах ТТК. Окажет ли это влияние на рост цен на офисы в центре, увидим ближайшие месяцы.
Офисные внутри СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
значение |
190 |
2 346 |
285 |
1,50 |
8 241 |
к сентябрю 2010 |
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
13.11.2010 21:44
Аналитический центр АИЖК подготовил краткий обзор по рынку ипотечного жилищного кредитования в России за сентябрь 2010 г. Динамика выдачи ипотечных кредитов в России по итогам III квартала 2010 года показывает, что рынок ипотечного жилищного кредитования находится в фазе уверенного восстановительного роста. По данным Банка России, за сентябрь 2010 года предоставлено 28,372 тыс.ипотечных кредита на общую сумму 35,9 млрд рублей. Всего, за три квартала 2010 года выдано 187,3 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 234,2 млрд рублей. Объём кредитов, выданных за три квартала 2010 года, в 2,6 раза превышает аналогичный показатель сопоставимого периода 2009 года. В количественном выражении за первые восемь месяцев 2010 года предоставлено в 2,4 раза больше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период 2009 года. Динамика объёма выдачи ипотечных кредитов в 2009- 2010 г.г. помесячно, млрд. руб:
Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях и иностранной валюте, накопленным итогом с начала года (2009-2010 гг.):
Месячная динамика средневзвешенных ставок по кредитам свидетельствует о замедлении темпов их снижения, как ранее прогнозировал Аналитический центр АИЖК. Так, ставки по кредитам в рублях, выданным в течение сентября, понизились на 0,1 п. п., и составили 13,2%. Месяцем ранее ставки, напротив, повысились на 0,1 п. п. По отношению к декабрю 2009 года месячное снижение средней величины ставки по ипотечному кредиту в рублях составило 0,6 п. п. Однако основное снижение пришлось на период январь – апрель, когда ставки снизились до 13,4%. Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданных в течении месяца (2009-2010 гг.):
Тем не менее, в настоящий момент прослеживается тенденция снижения ставок ведущими игроками ипотечного рынка. АИЖК ожидает, что до конца года будет преобладать тенденция осторожного снижения средневзвешенных и месячных ставок выдачи по ипотечным кредитам. При этом основной эффект от снижения ставок предложения на выдаче ипотечных кредитов скажется в начале 2011 года. Доля просроченной задолженности в 2009 – 2010 гг.
Замедление темпов прироста просроченной задолженности, в свою очередь, привело к снижению темпов прироста в сентябре доли просроченной задолженности в общем объёме ипотечной задолженности: за месяц она выросла на 0,05 п. п., при том что в предыдущем месяце увеличение доли просроченной задолженности составило 0,1 п. п. По данным Банка России на 01.10.2010 задолженность по ипотечным кредитам, имеющая просроченные платежи, составила 14,3% от общего объема накопленной задолженности. Стуктура просроченной задолженности на 01.02.2010 по сроку допущенных просроченных платежей, %:
В сентябре 2010 года Агентством по ипотечному жилищному кредитованию было рефинансировано 3702 ипотечных кредита на сумму 4,3 млрд рублей, что составляет 13% в количественном и 11,9% в денежном выражении от всех выданных в этот период ипотечных кредитов. За три квартала 2010 года АИЖК рефинансировало 34,167 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму в 37,1 млрд рублей, что составляет 18,2% в количественном и 15,8% в денежном выражении от всех выданных в этот период ипотечных кредитов. Доля ипотечных кредитов, рефинансированных АИЖК, в общем количестве предоставленных ипотечных кредитов в 2009 – 2010 гг., %
Материал предоставлен АИЖК ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
|