Острая дорожно-инфраструктурная нехватка
До конца 2014 года в Петербурге должно появиться только 13 новых транспортных объектов, в Ленинградской области за счет региона в этом году должно начаться строительство только одного дорожного объекта.
Нехватка финансирования отрасли в десятки, а то и сотни раз характерна для всей России, причем с каждым годом разрыв между уровнем автомобилизации и потребностью в дорожной инфраструктуре увеличивается.
По данным городского Комитета по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ), в 2013 году будет завершено строительство 9 транспортных объектов, которые будут открыты для движения. Это Обводный канал от Днепропетровской ул. до Атаманского моста, развязка на Пироговской наб., продолжение Витебского пр., продление Кирочной ул. до ул. Красного Текстильщика, реконструированный Дворцовый мост, дорога в аэропорт Пулково от КАД, подъездные дороги к заводу «Климов» и к пос. Солнечное-2, а также три надземных перехода: на Таллинском шоссе, на пересечении пр. Славы с Белградской и Будапештской ул. Объем финансирования строительства новых объектов составляет в этом году 12,11 млрд рублей. Подрядчики на всех объектах выбраны, работы уже ведутся.
В следующем году будет открыто всего четыре новых транспортных объекта: участок Синопской наб. от Обводного канала до Херсонского проезда, развязка автодороги М-10 с трассой Пушкин – Колпино, развязка на пересечении Пискаревского пр. с пр. Непокоренных и дорога в Каменку от Парашютной ул. до Суздальского пр. Финансирование строительства новых дорожных объектов в следующем году составит 9,6 млрд рублей.
В КРТИ не уточняют, сколько стоит каждый из перечисленных объектов, на случай если конечная цена контрактов изменится из-за корректировок проектов.
За последние три года число введенных новых дорожных объектов ни разу не достигло и десятка: в 2010 году для движения было открыто 4 новых объекта (объем финансирования этой статьи расходов в том году составил 8,4 млрд рублей), в 2011 году – 6 объектов (15,1 млрд рублей), в 2012 году – 7 объектов (3,28 млрд рублей).
Начальник аналитического отдела ИК ЛМС Дмитрий Кумановский констатирует, что финансирование дорожного строительства в Петербурге уже многие годы является недостаточным. «Потребность в создании новых дорог очень острая, подобно другим мировым мегаполисам, скорость транспортного потока в Санкт-Петербурге с каждым годом снижается все сильнее, и проблемы грозят стать хроническими, парализующими движение в городе. Применяемые методы выделения полос для общественного транспорта и ограничения парковки не приносят должного эффекта из-за неэффективности этих мер для частных автовладельцев», – говорит аналитик. По мнению Дмитрия Кумановского, решением может стать только новое строительство дорожных объектов, снимающее напряженность на наиболее загруженных дорогах и перекрестках, строительство многоуровневых эстакад и высокоскоростных магистралей без светофоров – об эффективности этих мер говорит международный опыт. «Ближайшая действенная мера – это запуск ЗСД по всей его длине, которая свяжет центр с окраинами современной скоростной магистралью, исключит выезд грузового транспорта на городские магистрали», – рассчитывает господин Кумановский.
Юрий Агафонов, директор НП «Саморегулируемая региональная ассоциация предприятий дорожного комплекса Северо-Запада», замечает, что ежегодные минимальные потребности дорожного хозяйства Петербурга составляют 40 млрд рублей. «Например, текущий ремонт необходимо делать на 6 млн кв. м в год, а в этом году будет отремонтировано не больше 4 млн кв. м. Такая же нехватка финансирования и у новых транспортных проектов», – говорит господин Агафонов. Эксперт замечает, что из-за нехватки финансирования множество проектов новых транспортных объектов давно лежат на полках в комитете. «И проектировщики, и подрядчики давно сидят без работы, поэтому им приходится искать проекты в других регионах России, где своих дорожников уже и не осталось», – замечает Юрий Агафонов.
Однако ситуация с хроническим недофинансированием строительства новых дорожных объектов характерна для всей России. «Согласно транспортной стратегии, к 2030 году в стране планируется построить 82 тыс. км новых дорог, а потребность составляет 1 млн км. Ежегодная потребность дорожного хозяйства России составляет 1,8 трлн рублей», – рассказывает Юрий Агафонов. Однако, по его словам, дорожная сфера не только не получает таких денег, но и подсчеты расходов ведутся странным образом: по данным Минфина, в 2012 году регионы РФ потратили на свое дорожное хозяйство 535 млрд рублей, по данным Федерального дорожного агентства, этот же показатель составил 341 млрд рублей.
Представитель одной из дорожных компаний, которая работает во многих регионах России, называет ситуацию с дорожным хозяйством России катастрофической. «Главная причина тому – недофинансирование отрасли. Сейчас потребности в новых и даже просто нормативных дорогах по стране в десятки, а то и сотни раз превышают затраты бюджетов», – говорит дорожник.
В ближайшем к Петербургу региону, Ленинградской области, например, в 2013 году будет потрачено всего 704 млн рублей на развитие дорожной отрасли. Эти деньги пойдут на реконструкцию существующих региональных трасс и проектирование новых объектов. За целый год за счет региона не планируется открывать ни одного нового объекта, должна начаться только одна дорожная стройка – путепровода в Гатчине, который местным жителям обещают еще с 2008 года. Однако судя по тому, как выстраиваются отношения между властями Ленобласти и ОАО «РЖД», которое должно софинансировать стройку, строительство этого путепровода может не начаться и в этом году: проект до сих пор не утвержден даже на уровне области.
Кирилл Иванов, директор СРО НП «РОССО-ДОРМОСТ», видит по-своему первоочередные задачи, стоящие перед Ленобластью. «В регионе каждый день создаются новые населенные пункты. Если это садоводство или ДНП, коттеджный поселок, это вовсе не значит, что к ним не должна быть подведена дорога. Как раз наоборот, даже дороги, построенные на частные деньги, соединяющие эти жилые комплексы с основной дорожной сетью, дают свою нагрузку, свой трафик, свой процент износа. В первую очередь Ленобласти необходимо определить фактические потребности населения, промышленности и транзита, получить достоверное представление о существующем дорожном имуществе, о реальной работе дорожной сети. Это даст возможность не только оценить ее с точки зрения финансовых и технологических потребностей, но и управлять ею», – говорит господин Иванов.
Мнение:
Алексей Львов, председатель Комитета по дорожному хозяйству Ленинградской области:
– Перед формированием программы ремонтов на ближайшие годы Комитет по дорожному хозяйству провел обследование региональных дорог. Выяснилось, что из 6500 км региональных автодорог с асфальтобетонным покрытием 5600 км находятся в аварийном состоянии или не ремонтировались более 10 лет. С учетом финансовых ограничений, объективно не позволяющих удовлетворить все потребности единовременно, мы должны, во-первых, максимально взвешенно определять приоритеты и, во-вторых, обеспечивать контроль качества выполнения работ.
Разработанная адресная программа ремонтов на 2013-2014 годы предусматривает приведение в нормативное состояние более 930 км участков на 156 региональных дорогах Ленинградской области. Всего на реализацию двухлетней программы выделено 7,5 млрд рублей. Темпы финансирования позволяют говорить о долгосрочном характере решения этой проблемы.
Автор: Влада Гасникова
Рынок загородного домостроения – один из самых молодых и закрытых сегментов недвижимости Петербурга. Сегодня лишь 8% компаний, работающих на нем, можно причислить к категории профессиональных девелоперов. На долю шести компании приходится треть общего объема предложения.
Сегодня на загородном рынке региона присутствует около 200 компаний. Статистика инфоцентра проекта «Свой дом» только 15 из них (8%) причисляет к категории профессиональных девелоперов. Это компании, которые работают на рынке более 5 лет, занимают активную позицию, в чьем арсенале более трех реализованных поселков и новые объекты в стадии строительства или проектирования.
На долю шести ведущих компаний, что составляет 3% от общего числа фирм, приходится порядка 30% от общего объема предложения рынка по площади и по количеству объектов.
Среди заметных игроков также 11 компаний, реализующих пока по одному, но крупному проекту площадью более
Ориентировочная общая площадь проектов, реализуемых другими девелоперами, – около
В окрестностях Петербурга в активной фазе продаж и строительства находится около 220 коттеджных поселков. Общая площадь, занимаемая ими, – около 4 тыс. га. Там расположено примерно 15 тыс. объектов (земельных участков под застройку, коттеджей, секций в таунхаусах, квартир в малоэтажных домах). Около трети поселков в целях снижения рисков предлагают смешанные форматы недвижимости: квартиры + таунхаусы, коттеджи + таунхаусы, коттеджи + участки со свободным подрядом.
Основная часть объектов (около 70%) находится на землях сельхозназначения, которые пригодны только для ведения дачного хозяйства (такая застройка не учитывается областной статистикой как жилье).
Из того, что сегодня предлагает рынок, не продано около 70% объектов – около 10 тыс. единиц. Но продажи все-таки есть (если до кризиса в среднем продавалось 7 домовладений в месяц, то сейчас – 1-2). «Радует, что происходит не инвестиционный бум, а люди совершают покупку для себя», – говорит директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский.
В то же время, по статистике, за последний год загородное предложение выросло на 60%: в 2010 году на рынок вышло более 80 новых проектов и открылись новые очереди в существующих поселках», замечает директор регионального инфоцентра проекта «Свой дом» в Ленобласти Марина Агеева.
Мода на воду и аренду
Из тенденций, которые назвали участники посткризисного загородного рынка, можно отметить очевидное возвращение интереса «проектам у воды». Всего около 20% от общего числа поселков располагаются рядом с водой.
Из них порядка 7% – у Финского залива, остальные 13% – у озер и прочих водоемов. Около 30% предложения объектов у воды приходится на Курортный район Петербурга и Выборгский район Ленобласти. «Разумеется, наличие водоема поблизости и видовых характеристик участков не является единственным фактором успешности проекта, однако его на данный момент можно назвать одним из основных», – уверена госпожа Агеева.
Еще одна тенденция – развитие рынка аренды загородных домов. Средства на покупку своего загородного дома есть не у всех, при этом спрос на дачи существует и связан в том числе с историческими предпосылками. «Многие петербуржцы готовы арендовать дачи на лето или на полгода, поэтому в среднесрочной перспективе можно ожидать появления проектов, предназначенных для долговременной аренды», – рассказывает управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин.
Эксперты говорят, что после кризиса наступила некая новая реальность, из которой нет возврата к прошлому. «Все мы приобрели огромный опыт: и девелоперы, и риэлторы, и покупатели, и банки. Едва ли вновь наступят времена безоглядных сделок купли-продажи, когда продавалось все, потому что казалось, что цены на недвижимость будут бесконечно расти», – согласен генеральный директор СК «Первый камень» Алексей Кругляницо.
«Даже в тот момент, когда экономика страны и реальные доходы населения восстановятся, рынок не вернется к своему прежнему состоянию», – прогнозирует Дмитрий Майоров. По его словам, сейчас и покупатель, и кредитующий его банк крайне критично оценивают потенциальную покупку, ее качество, ликвидность и обоснованность цены. И эта тенденция сохранится.
Эксперты говорят, что о «малоэтажном» Петербурге в краткосрочной перспективе говорить не стоит. Но отмечают, что если раньше жилье за городом было исключительно «дачей», то сегодня для многих оно становится постоянным местом жительства. Этому серьезно способствует развитие дорожной инфраструктуры региона: ЗСД, КАД, федеральные трассы (Петербург – Москва, Петербург – Сортавала, направление порт Усть-Луга – трасса «Россия»), реконструкция действующих шоссе.
«Дифференциация на рынке будет усиливаться: в эконом-классе продолжится стремление «экономить» (девелоперы будут зарабатывать на объеме), в бизнес- и элит-классе количество предлагаемых опций будет увеличиваться, качество исполнения совершенствоваться», – уверена госпожа Селиванова. «Внимания девелоперов и конечных покупателей сместится с северного направления в сторону южных и восточных пригородов Петербурга. Это обусловлено и проблемами транспортной доступности, и насыщением северного направления проектами», – добавляет Дмитрий Золин.
«В ближайшее время нас ждет выход на рынок новых, современных и крайне интересных проектов, в первую очередь в средней ценовой категории. Те девелоперы, которые смогут почувствовать (а вернее, просчитать) рынок, получат немалую долю покупателей, оказавшихся в условиях дефицита предложения, дефицита качества и дефицита надежности», – резюмировал Дмитрий Майоров.
Проекты, реализуемые крупными девелоперами
|
Девелопер |
Поселок |
Площадь |
Кол-во участков |
Район Ленобласти |
|
Ведущие девелоперы (общая площадь проектов – более |
||||
|
«ПулЭкспресс» |
12 проектов |
634 га |
3 170 |
Проекты реализованы преимущественно в Выборгском и Всеволожском районах Ленобласти |
|
«Стинком» |
5 проектов |
|
535 |
|
|
«Парабола-Групп» |
5 проектов |
|
404 |
|
|
«Хонка» |
6 проектов |
|
203 |
|
|
«Евросиб» |
5 проектов |
|
349 |
|
|
«Олимп-2000» |
8 проектов |
|
224 |
|
|
Всего: |
1197 га |
4885 |
|
|
Одиночные проекты
|
Девелопер |
Поселок |
Площадь |
Кол-во участков |
Район Ленобласти |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Одиночные крупные загородные проекты (площадь проектов – более |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
«Сплав» |
Охтинское раздолье |
|
356 |
Всеволожский |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
«ЗагСтрой» |
Гранит |
|
862 |
Всеволожский |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
«Прогресс» |
Петровские сады |
|
750 |
Всеволожский |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
«ПетроЗемПроект» |
Петергоф-сити |
|
351 |
Петродворцовый, СПб |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
«СитиСтройСервис» |
Малый Петербург |
|
796 |
Всеволожский |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
ФАКТ |
ПриЛЕСный |
|
630 |
Всеволожский |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
ДНП «Новые Дубки» |
Новые Дубки |
|
361 |
Всеволожский |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
«Арсенал-Недвижимость» |
Антоновка |
|
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Активность на рынке недвижимости нарастает, в том числе и в части инвестиций. Интересуются вложением средств и пенсионные фонды. Однако пока фонды и управляющие их средствами компании еще не успели стать ключевыми игроками на рынке недвижимости. Аналитики компании Jones Lang LaSalle подсчитали, что объем пенсионных денег в России, которые могут быть инвестированы в недвижимость, на данный момент невелик – около 3 млрд USD. «Сейчас объем инвестиций в недвижимость не превышает 15% от пенсионных резервов. Исходя из объемов резервов в 2010 году это примерно 3 млрд USD. При этом теоретически предельный объем таких вложений мог достигать 80% от пенсионных резервов», – говорится в исследовании Jones Lang LaSalle. В документе аналитики компании также напоминают, что в развитых странах в недвижимость разрешено инвестировать как частные, так и государственные пенсионные деньги. В России в недвижимость могут быть вкладываться только частные добровольные взносы (пенсионные резервы): до 10% пенсионных резервов НПФ – напрямую, и до 70% – через ЗПИФы для неквалифицированных инвесторов, при этом одной УК могут быть переданы не более 25% резервов. Законодательные ограничения прямых инвестиций пенсионных резервов (частных пенсионных денег) в недвижимость на уровне 10% вполне соответствуют мировой практике. Кроме того, непрямые инвестиции в недвижимость практически не имеют ограничений – до 70% пенсионных резервов разрешено инвестировать в недвижимость. Долгосрочность манит Эксперты утверждают, что строительные проекты и объекты в настоящий момент пенсионным фондам интересны в первую очередь за счет долгосрочности инвестиций. «По своей природе средства НПФ – потенциально долгосрочные инвестиции, так как обязательства по ним наступают через десятки лет после поступления взносов. Соответственно, фонду нужны долгосрочные активы и проекты для вложений, – говорит эксперт отдела корпоративных и инвестиционных рейтингов рейтингового агентства «Эксперт РА» Александр Гущин. – Строительные проекты подходят для таких целей, и на российском рынке есть пенсионные фонды, ориентирующиеся именно на такое направление размещения средств. Если строительный проект хорошо структурирован и имеет административную поддержку властей, вложения в него, безусловно, интересны для НПФа». С ним согласен специалист по кредитованию ООО «Кредитный финансовый консультант» Олег Жидков. «Строительные проекты интересны НПФ именно с точки зрения долгосрочного инвестирования. Количество пенсионеров растет, и пенсию платить им нужно, а при определенном подходе можно получить стабильный и постоянно растущий денежный поток», – говорит господин Жидков. По словам финансового директора – руководителя департамента финансового планирования и контроля НПФ «ВТБ Пенсионный фонд» Ирины Ильиной, для НПФ инвестирование «длинных» денег в строительные проекты — один из эффективных инструментов для сохранения и увеличения пенсионных средств. Подобные вложения позволяют диверсифицировать структуру активов и снизить рыночный риск, поясняет она. Через тернии к звездам Вкладывать пенсионные средства в строительные проекты довольно сложно, но направление перспективное, утверждают специалисты. Вложения в недвижимость имеют для пенсионных фондов ряд преимуществ. Так, эксперт отдела корпоративных и инвестиционных рейтингов рейтингового агентства «Эксперт РА» Александр Гущин к положительным особенностям относит долгосрочность инвестиций, относительную предсказуемость рыночной конъюнктуры, понятность бизнеса. Руководитель департамента финансового планирования и контроля НПФ «ВТБ Пенсионный фонд» Ирина Ильина в числе плюсов инвестирования в недвижимость выделяет диверсификацию рисков по инвестпортфелю пенсионных активов и возможность получения постоянного дохода (рентный ЗПИФ). Главным минусом же, который тормозит процесс инвестирования НПФ в недвижимость, по словам господина Гущина, в первую очередь является необходимость фондов ежегодно отчитываться о результатах управления. По его мнению, если расширить отчетный период до 3-5 лет, то долгосрочные инвестиции в строительство на пенсионном рынке будут более востребованы. «Из-за низкой ликвидности объектов и сложности оценки на этапах строительства у фонда могут возникнуть большие убытки, которые придется закрывать из капитала либо разносить на счета пенсионеров, что не добавит фонду популярности», – добавляет он. Ирина Ильина, говоря о недостатках, а также напоминает, что вложения в недвижимость — это низколиквидный актив, характеризующийся существенными рисками на стадии строительства и рисками потери «якорных» арендаторов. Специалист по кредитованию ООО «Кредитный финансовый консультант» Олег Жидков также отмечает, что риск, связанный с ответственностью застройщика, имеет большое значение. Несмотря на все сложности, аналитики единогласно говорят о том, что сегмент имеет потенциал для развития. В качестве подтверждения в Jones Lang LaSalle ссылаются на реальные примеры инвестиций в российскую недвижимость иностранных пенсионных фондов через крупные инвестиционные фонды. По мнению Олега Жидкова, инвестирование средств НПФ в строительные проекты для России крайне актуально, «особенно если учитывать, что этот процесс может помочь решить проблему социального жилья». Однако, оговаривается эксперт, «без соответствующих законов и льгот по налогообложению в это тяжело верится». Руководитель отдела аналитики рынков торговой недвижимости и инвестиций компании Jones Lang LaSalle Олеся Черданцева считает, что развитие пенсионной системы, необходимость диверсификации инвестиционных рисков, а также существенное снижение доходности по банковским депозитам будут способствовать увеличению объемов средств, инвестируемых в сектор». В дальнейшем, считает господин Гущин, все будет зависеть от того, смогут ли НПФ пролоббировать расширение отчетного периода о результатах управления. «В том случае если ситуация не изменится, то фондам по-прежнему будет интересно, но сложно работать в этом направлении. С учетом того, что пенсионное законодательство в нашей стране меняется очень медленно по принципиальным моментам, можно прогнозировать, что в среднесрочной перспективе в принципах отчетности фондов значительно ничего не поменяется», – прогнозирует эксперт. Олег Жидков полагает, что чтобы механизм привлечения средств НПФ в строительные проекты шел более активно, в первую очередь необходимо совершенствование системы налогообложения таких вложений. Ирина Ильина говорит, что для улучшения ситуации требуется расширить законодательные возможности инвестирования для НПФ. В частности, предоставить возможность фондам размещать средства пенсионных накоплений (средства, входящие в состав пенсии по возрасту) в недвижимость. В настоящее время недвижимости в списке разрешенных активов нет. При условии, что законодательство, регламентирующее инвестирование средств пенсионных накоплений, будет либерализовано, появится возможность иметь в структуре активов порядка 10% недвижимости. Это позволит направить часть средств пенсионных накоплений в строительные проекты. По прогнозам госпожи Ильиной, с учетом необходимости диверсификации инвестиционных рисков и существенного снижения доходности по банковским депозитам объем средств, инвестируемых в данный сектор, будет расти. Справка Согласно данным Федеральной службы по финансовым рынкам, по итогам I квартала 2011 года в России действует 151 негосударственный пенсионный фонд, из них в Петербурге зарегистрировано 13 НПФ. Собственное имущество всех фондов на конце марта ФСФР оценила в более чем 1 трлн рублей, имущество, предназначенное для обеспечения уставной деятельности НПФ (ИОУД, складывается из совокупного вклада учредителей НПФ, дохода от инвестирования этого СВУ и отчисления до 15% дохода от инвестирования пенсионных резервов НПФ – ред.) в 103,4 млрд рублей. Из отчета ФСФР следует, что совокупный объем пенсионных накоплений (обязательное пенсионное страхование) составляет порядка 264 млрд рублей, пенсионных резервов (взносы по добровольному пенсионному страхованию) – 657,2 млрд рублей. Основные показатели рынка НПФ на 01.01.2010 и 01.04.2011 01.01.2010 01.01.2011 01.04.2011 Собственное имущество фондов, млрд рублей 736 896 1031 ИОУД, млрд рублей 95 104 103 Пенсионные резервы, млрд рублей 565 640 657 Пенсионные накопления, млрд рублей 77 153 264 Невзвешенная структура пенсионных резервов на 01.01.2010 и 01.01.2011 Вид актива Доля на 01.01.2010, % Доля на 01.01.2011, % Денежные средства на банковских счетах 10,4 2,2 Банковские депозиты и депозитные сертификаты российских банков 18,9 19,3 Государственные ценные бумаги Российской Федерации 0,6 1,2 Государственные ценные бумаги субъектов Российской Федерации 8,5 7,9 Муниципальные ценные бумаги 0,7 0,3 Облигации российских хозяйственных обществ 32,7 38,7 Акции российских ОАО 11,5 12,7 Ипотечные ценные бумаги 0,1 0,2 Паи паевых инвестиционных фондов 8,0 5,6 Недвижимость 0,8 0,2 Прочие направления размещения 8,4 10,7 Источник: «Эксперт РА» Марина Акатова | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||