Острая дорожно-инфраструктурная нехватка


01.07.2013 17:51

До конца 2014 года в Петербурге должно появиться только 13 новых транспортных объектов, в Ленинградской области за счет региона в этом году должно начаться строительство только одного дорожного объекта.
Нехватка финансирования отрасли в десятки, а то и сотни раз характерна для всей России, причем с каждым годом разрыв между уровнем автомобилизации и потребностью в дорожной инфраструктуре увеличивается.
По данным городского Комитета по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ), в 2013 году будет завершено строительство 9 транспортных объектов, которые будут открыты для движения. Это Обводный канал от Днепропетров­ской ул. до Атаманского моста, развязка на Пироговской наб., продолжение Витебского пр., продление Кирочной ул. до ул. Красного Текстильщика, реконструированный Дворцовый мост, дорога в аэропорт Пулково от КАД, подъездные дороги к заводу «Климов» и к пос. Солнечное-2, а также три надземных перехода: на Таллинском шоссе, на пересечении пр. Славы с Белградской и Будапештской ул. Объем финансирования строительства новых объектов составляет в этом году 12,11 млрд рублей. Подрядчики на всех объектах выбраны, работы уже ведутся.
В следующем году будет открыто всего четыре новых транспортных объекта: участок Синопской наб. от Обводного канала до Херсонского проезда, развязка автодороги М-10 с трассой Пушкин – Колпино, развязка на пересечении Пискаревского пр. с пр. Непокоренных и дорога в Каменку от Парашютной ул. до Суздальского пр. Финансирование строительства новых дорожных объектов в следующем году составит 9,6 млрд рублей.
В КРТИ не уточняют, сколько стоит каждый из перечисленных объектов, на случай если конечная цена контрактов изменится из-за корректировок проектов.
За последние три года число введенных новых дорожных объектов ни разу не достигло и десятка: в 2010 году для движения было открыто 4 новых объекта (объем финансирования этой статьи расходов в том году составил 8,4 млрд рублей), в 2011 году – 6 объектов (15,1 млрд рублей), в 2012 году – 7 объектов (3,28 млрд рублей).
Начальник аналитического отдела ИК ЛМС Дмитрий Кумановский констатирует, что финансирование дорожного строительства в Петербурге уже многие годы является недостаточным. «Потребность в создании новых дорог очень острая, подобно другим мировым мегаполисам, скорость транспорт­ного потока в Санкт-Петербурге с каждым годом снижается все сильнее, и проблемы грозят стать хроническими, парализующими движение в городе. Применяемые методы выделения полос для общественного транспорта и ограничения парковки не приносят должного эффекта из-за неэффективности этих мер для частных автовладельцев», – говорит аналитик. По мнению Дмитрия Кумановского, решением может стать только новое строительство дорожных объектов, снимающее напряженность на наиболее загруженных дорогах и перекрестках, строительство многоуровневых эстакад и высокоскоростных магистралей без светофоров – об эффективности этих мер говорит международный опыт. «Ближайшая действенная мера – это запуск ЗСД по всей его длине, которая свяжет центр с окраинами современной скоростной магистралью, исключит выезд грузового транспорта на городские магистрали», – рассчитывает господин Кумановский.
Юрий Агафонов, директор НП «Саморегулируемая региональная ассоциация предприятий дорожного комплекса Северо-Запада», замечает, что ежегодные минимальные потребности дорожного хозяйства Петербурга составляют 40 млрд рублей. «Например, текущий ремонт необходимо делать на 6 млн кв. м в год, а в этом году будет отремонтировано не больше 4 млн кв. м. Такая же нехватка финансирования и у новых транспортных проектов», – говорит господин Агафонов. Эксперт замечает, что из-за нехватки финансирования множество проектов новых транспортных объектов давно лежат на полках в комитете. «И проектировщики, и подрядчики давно сидят без работы, поэтому им приходится искать проекты в других регионах России, где своих дорожников уже и не осталось», – замечает Юрий Агафонов.
Однако ситуация с хроническим недофинансированием строительства новых дорожных объектов характерна для всей России. «Согласно транспортной стратегии, к 2030 году в стране планируется построить 82 тыс. км новых дорог, а по­требность составляет 1 млн км. Ежегодная потребность дорожного хозяйства России составляет 1,8 трлн рублей», – рассказывает Юрий Агафонов. Однако, по его словам, дорожная сфера не только не получает таких денег, но и подсчеты расходов ведутся странным образом: по данным Минфина, в 2012 году регионы РФ потратили на свое дорожное хозяйство 535 млрд рублей, по данным Федерального дорожного агентства, этот же показатель составил 341 млрд рублей.
Представитель одной из дорожных компаний, которая работает во многих регио­нах России, называет ситуацию с дорожным хозяйством России катастрофической. «Главная причина тому – недофинансирование отрасли. Сейчас потребности в новых и даже просто нормативных дорогах по стране в десятки, а то и сотни раз превышают затраты бюджетов», – говорит дорожник.
В ближайшем к Петербургу региону, Ленинградской области, например, в 2013 году будет потрачено всего 704 млн рублей на развитие дорожной отрасли. Эти деньги пойдут на реконструкцию суще­ствующих региональных трасс и проектирование новых объектов. За целый год за счет региона не планируется открывать ни одного нового объекта, должна начаться только одна дорожная стройка – путепровода в Гатчине, который местным жителям обещают еще с 2008 года. Однако судя по тому, как выстраиваются отношения между властями Ленобласти и ОАО «РЖД», которое должно софинансировать стройку, строительство этого путепровода может не начаться и в этом году: проект до сих пор не утвержден даже на уровне области.
Кирилл Иванов, директор СРО НП «РОССО-ДОРМОСТ», видит по-своему первоочередные задачи, стоящие перед Ленобластью. «В регионе каждый день создаются новые населенные пункты. Если это садоводство или ДНП, коттеджный поселок, это вовсе не значит, что к ним не должна быть подведена дорога. Как раз наоборот, даже дороги, построенные на част­­ные деньги, соединяющие эти жилые комплексы с основной дорожной сетью, дают свою нагрузку, свой трафик, свой процент износа. В первую очередь Ленобласти необходимо определить фактические по­требности населения, промышленности и транзита, получить достоверное представление о существующем дорожном имуществе, о реальной работе дорожной сети. Это даст возможность не только оценить ее с точки зрения финансовых и технологических потребностей, но и управлять ею», – говорит господин Иванов.
Мнение:
Алексей Львов, председатель Комитета по дорожному хозяйству Ленинградской области:
– Перед формированием программы ремонтов на ближайшие годы Комитет по дорожному хозяйству провел обследование региональных дорог. Выяснилось, что из 6500 км региональных автодорог с асфальтобетонным покрытием 5600 км находятся в аварийном состоянии или не ремонтировались более 10 лет. С учетом финансовых ограничений, объективно не позволяющих удовлетворить все потребности единовременно, мы должны, во-первых, максимально взвешенно определять приоритеты и, во-вторых, обеспечивать контроль качества выполнения работ.
Разработанная адресная программа ремонтов на 2013-2014 годы предусматривает приведение в нормативное состояние более 930 км участков на 156 региональных дорогах Ленинградской области. Всего на реализацию двухлетней программы выделено 7,5 млрд рублей. Темпы финансирования позволяют говорить о долгосрочном характере решения этой проблемы.
Автор: Влада Гасникова
 


ИСТОЧНИК: АСН-инфо
МЕТКИ: ДОРОГИ

Подписывайтесь на нас:


24.07.2006 18:08

Рынок офисной недвижимости остается одним из самых стабильных сегментов коммерческой недвижимости. На протяжении последних лет наблюдается устойчивый рост объемов вводимых в эксплуатацию офисных зданий и помещений, при этом темпы заселения помещений арендаторами не снижаются.



Непосредственное влияние на развитие рынка оказывает рост промышленного производства, валового регионального продукта, рост торговли и товарооборота, приток в город инвестиций. Однако рынок далек от своего насыщения, что позволяет ожидать в ближайшие годы дальнейшей активизации строительства новых офисных объектов и продолжающегося роста их стоимости.


Кто правит бал

Главным оператором на рынке является город (КУГИ), который лидирует по объемам предложения офисных помещений. Вторым по величине источником предложения офисов являются бизнес-центры - офисные здания с профессиональным управлением. Еще одним источником являются встроенные помещения, находящиеся в собственности частных компаний и физических лиц. Также существенную долю занимает предложение помещений в переоборудованных под офисы бывших государственных предприятиях и гостиницах. По данным ГУИОН, объем офисных площадей города по состоянию на 1 января 2006 года составлял 9980,5 тыс. кв. метров, из которых площади офисных строений – 8429,4 тыс. кв. метров (84,5 процента), а площади во встроенных помещениях составляли 1551,1 тыс. кв. метров (15,5 процента).


Несмотря на довольно высокие темпы строительства, основную часть помещений, используемых под офисы, по-прежнему составляют административные здания советского периода постройки.


Одной из тенденций прошедшего и текущего года явилось появление новых офисных центров не только в центре города. Формируются новые зоны деловой активности в различных районах города, а также вдоль набережных Невы. Новым веянием может считаться и появление практики долевого строительства. В 2005 году активно продвигались несколько подобных объектов. Также были отмечены несколько примеров выставления на продажу действующих бизнес-центров различных классов.


Направление из центра

Нежилые помещения офисного назначения распределяются по районам города весьма неравномерно. Лидерами на начало года были Центральный – 26,8 процента, Московский – 10,4 процента и Адмиралтейский - 8,9 процента. Далее следуют - Выборгский, Петроградский и Кировский районы. Встроенных офисных помещений больше всего в Центральном (404,5 тыс. кв. метров), Адмиралтейском (233,9 тыс. кв. метров) и Петроградском (172,3 тыс. кв. метров) районах. В сегменте офисных площадей в отдельно стоящих зданиях лидерами являются Центральный (2276,1 тыс. кв. метров), Московский (985 тыс. кв. метров) и Выборгский (671,2 тыс. кв. метров) районы.


Доля исторического центра (Центральный, Петроградский, Адмиралтейский и Василеостровский районы) в общей структуре офисных площадей на начало 2006 года составила 4,824 тыс. кв. метров или 48,3 процента). Столь значительная доля офисных площадей в центре города обусловлена, в первую очередь, значительным ростом объемов площадей жилого фонда, переводимых в «нежилой» с дальнейшим перепрофилированием под офисы во встроенных помещениях.


Все больше проявляется тенденция «смещения» строительства новых офисных объектов из исторического центра города к формирующимся деловым районам. Отчасти это вызвано исчерпыванием лимита земельных участков и зданий под застройку и реконструкцию. Так, высоким потенциалом в секторе офисной недвижимости в настоящее время обладают Выборгский и Приморский районы.


Отдам в хорошие руки

По данным аналитиков компании «Becar Commercial Property», в начале 2006 года объем предложения на офисном рынке составлял 3 448 тыс. кв. метров (по данным ГУИОН, в настоящее время общий объем предложения на рынке офисной недвижимости составляет около 3,5 тыс. кв. метров). Объем офисных площадей в бизнес-центрах всех классов к началу текущего года составил 862 тыс. кв. метров. При этом на долю бизнес-центров класса A приходилось около 4,5 процента (38,5 тыс. кв. метров). Доля бизнес-центров класса B составляла 31,5 процента (278,4 тыс. кв. метров), площади в бизнес-центрах класса C - 64 процента (545 тыс. кв. метров) от общего объема площадей в бизнес-центрах города.


По данным компаний «Swiss Realty Group» и «Maris Properties», объем офисных площадей в бизнес-центрах оценивается несколько выше - около 900-1000 тыс. кв. метров, что можно объяснить разными подходами в оценке площадей по их принадлежности к тому или другому классу офисных объектов.


В целом на рынке офисных помещений наблюдается инвестиционная активность. Предложение в основном представлено новыми офисными проектами. В течение 2005 года было сдано в эксплуатацию несколько крупных офисных центров и незначительное число средних. Общий объем введенных площадей, по данным компании «Colliers International», оценивается ориентировочно в 100 тыс. кв. метров. Почти на все эти площади заключались договоры аренды еще на стадии строительства или реконструкции.


Сниму офис

Спрос на офисные площади в каждом классе достаточно индивидуален. Спрос офисных помещений класса А и В формируется, в основном, за счет иностранных компаний и крупных российских фирм и в настоящее время он неудовлетворен. По оценке специалистов компании «Астера», дефицит составляет около 20 тыс. кв. метров офисных площадей. По оценкам специалистов компании «London Consulting & Management Company» (LCMC), в структуре арендаторов бизнес-центров класса В доля иностранных компаний существенно возросла - с 14 процентов в 2004 году до 30 процентов по итогам 2005 года. По данным компании «Colliers International», наибольшее число заявок на офисные помещения класса А и В приходилось на площади 200-500 кв. метров, в классе С наиболее популярными были относительно небольшие помещения (менее 150 кв. метров). При этом стоит особенно отметить достаточную долю неудовлетворенного спроса на офисные помещения большого размера (более 500 кв. метров) в бизнес-центрах классов А и В. Именно в этом сегменте наблюдается недостаток предложения.


Заполняемость качественных площадей офисных центров находится на стабильно высоком уровне. Значительная часть современных офисных объектов заполнены арендаторами более чем на 90 процентов, при этом большая часть офисных центров класса А сдана в аренду полностью.


В настоящее время местоположение играет уже не такую роль, как раньше. Все большее число арендаторов готовы отказаться от «элитности» в пользу более удаленного, но более комфортного и удобного объекта. Транспортная доступность и достаточное количество парковочных мест ставят такие офисные центры даже несколько выше традиционных «элитных» объектов с точки зрения удобства для арендатора. Наибольшим спросом, причем как у арендаторов, так и у покупателей, пользовались офисы, расположенные в Выборгском, Калининском, Приморском, Василеостровском и Красносельском районах города. Девелоперы продолжают активно осваивать новые территории, наиболее привлекательными из которых являются набережные Невы - Выборгская, Петроградская, Пироговская и Ушаковская.


Другой тенденцией в классе «В» является то, что арендаторы в большинстве своем отходят от совсем небольших офисов (до 50 кв. метров). Их доля сократилась почти вдвое, и все больше компаний расширяют свои офисные площади до 100-200 кв. метров (таких сейчас около 21 процента, а желающих иметь офис в 500 кв. метров еще больше - 28 процентов).


Предпочитают офисы класса A или B фирмы, занятые в сфере финансов, страхования и грузоперевозок, предприятия оптовой торговли. Помещения в офисах класса С арендуют компании, позиционирующие себя в секторе производства и «hi-tech», юридические и консалтинговые фирмы, госучреждения. В классе С основной спрос обеспечивают небольшие отечественные фирмы.


По мнению специалистов компании «Астера», сейчас на рынке наблюдается тенденция формирования деловых зон в Петербурге вне центральных районов. В данном сегменте наиболее востребованы крупные офисные помещения (500-1000 кв. метров и более), несмотря на то, что сроки окупаемости проектов класса В увеличились с 5 до 7 лет, а доходность на вложенный капитал снизилась по некоторым проектам с 20 процентов годовых до 13-15 процентов.


К чему идем

Можно сказать, что на рынке офисных помещений сохранится ситуация относительного баланса спроса и предложения, перенасыщения рынка офисных помещений в 2006-2007 гг. не ожидается. Анализ динамики рынка аренды офисных помещений показал тенденцию к некоторому замедлению темпов роста цен спроса и предложения, что объясняется выводом на рынок значительного количества новых офисных площадей.


Анализ динамики рынка цен сделок по аренде офисных помещений показал, что с февраля 2006 года наметилась тенденция снижения темпов роста цен - 7 процентов против 12 в феврале 2005 года. По прогнозным оценкам, в 2006 году тенденция роста цен сохранится, а темпы их роста замедлятся. В результате арендные ставки офисных помещений к началу 2007 года по сравнению с началом 2006 года вырастут еще на 8 процентов. В течение 2007 года темп роста арендных ставок будет продолжать снижаться, в результате чего можно ожидать, что рост арендной платы офисных помещений в период с января по декабрь 2007 года, вероятнее всего, составит 5-7 процентов.


Ожидается, что в 2007 спрос на рынке помещений бизнес-центров стабилизируется, цены также войдут в стадию стабилизации. Вместе с тем цены на офисы небольшой площади сохранятся на достаточно высоком уровне по причине высокого спроса. Сохранится рост спроса и на офисные помещения в бизнес-центрах класса В. Для рынка аренды офисов бизнес-центров класса В и А заметна тенденция увеличения размера запрашиваемых площадей, повышение требовательности к набору и качеству услуг. Очевидно, что объемы ввода и сделок по качественным офисным помещениям, степень удовлетворенности спроса, общий уровень развития рынка окажут влияние на развитие рынка в целом.


В пессимистичном варианте уровень арендных ставок на современные офисные помещения в ближайшие 1-2 года составит 104-106 процентов в сопоставимых ценах от уровня 2005 года. В оптимистичном варианте рост ставок качественных офисных помещений может составить от уровня 2005 года 106-108 процентов.

Источник: Строительный Еженедельник



Подписывайтесь на нас:


05.04.2006 20:50

Рабочее движение транспорта по Восточному полукольцу КАД собираются открыть 1 июля 2006 года. Участки вблизи этого отрезка кольцевой магистрали сегодня самые дорогие и перспективные: инвесторы становятся в очередь. Южный участок кольцевой дороги по-прежнему привлекает строителей складской недвижимости.


Если в сентябре 2005 года наиболее привлекательным эксперты «Бекара» называли южный участок КАД, то сегодня аналитики утверждают, что внимание инвесторов приковано к Восточному полукольцу, рабочее движение по которому обещают открыть 1 июля 2006 г  (включая проблемный участок длиной 4,5 км на Ржевке). Наиболее интересные участки вблизи этого отрезка кольцевой автодороги находятся в Ленобласти.
ИКЕА подала идею
Своеобразными центрами притяжения на восточном участке КАД стали существующий торговый центр ИКЕА на пересечении КАД и Мурманского шоссе и строящийся рядом комплекс «Мега-Кудрово». ИКЕА была первопроходцем – до 2003 года, когда здесь появился первый торговый комплекс, здесь было пустое поле. По планам компании уже в октябре 2006 года, рядом, на территории около 60 га,  появится торговый центр «Мега» площадью 145 тыс. кв.м. Сейчас в районе Кудрово начинает формироваться торговая зона. Так, о строительстве здесь своих торговых центров, подумывают компании-владельцы гипермакетов сети «Ашан», «Карусель» и «О’кей», однако официально они свои планы пока не озвучили.
Более реальной стала и перспектива строительства в Кудрово жилья и объектов инфраструктуры. Власти еще в 2004 году предполагали, что здесь, у КАД, будет построен город-спутник Петербурга с населением порядка 40 тыс. жителей, однако в 2005 году две попытки провести торги успехом не увенчались (предполагалось, что будет здесь возведено 1,5 млн. кв.м жилья). Инвесторов отпугнула плата за инженерную подготовку участков, и желающих не нашлось. Теперь власти Ленобласти утверждают, что на днях будут заключены договоры с ГУП «Водоканал» и с «Ленэнерго», что позволит сделать территорию инженерно подготовленной. Предполагается, что интерес инвесторов к землям резко возрастет, однако вряд ли площадь застройки будет так велика.
Пока что места неподалеку от ИКЕА на Мурманском шоссе, который служит якорем для инвесторов, облюбовали автодилеры. Здесь появятся автоцентр «Атлант-М Балтика» (SAAB, OPEL и др.), автоцентр Honda и др.
Не менее интересными для инвесторов считаются участки вблизи второго комплекса «Мега» в Буграх. Комплекс «Мега-Парнас» площадью 120 тьс. кв. м должен открыть свои двери для покупателей в 2006 году. Уже известно, что по соседству появятся автоцентры – неподалеку от поворота с КАД на Приозерское шоссе будут построены центры Renault и Ford. Также это место рассматривают и ритейлоры – благодаря синергетическому эффекту, соседство с «МЕГА», якорным арендатором которого будет французский «Ашан», весьма привлекательно.
Складские перспективы
Также в зоне восточного полукольца строятся и складские объекты. По словам Игоря Горского, директора по развитию ЗАО «Агентство недвижимости «Бекар», в 2006 году ожидается увеличение складских площадей на 20-50% по сравнению с 2005 годом. Так, новый складской комплекс площадью 7,5 тыс кв.м в промзоне «Парнас» строит Pepsi Bottling Group Russia. Инвестиции в этот проект составляют порядка $6,5 млн. Кроме того, новый складской терминал площадью 20 тыс. кв.м класса А будет построен на Мурманском шоссе. Инвестор – компания «РТБ Диалог».
Тем не менее, Игорь Горский отмечает, что магнитом для инвесторов складской недвижимости по-прежнему служит южное полукольцо КАД. На сегодняшний день в районе КАД идет строительство складской недвижимости общей площадью порядка 600 тыс. кв.м. (против 450 тыс. кв.м в 2005 году). На южное направление приходится строительство более 350 тыс. кв. м складских площадей. Самые крупные проекты располагаются в районе Шушар.
Складские проекты в районе КАД
Наименование
Расположение
Класс
Общая складская площадь
Инвестор
Инвестиции
Примечание
Холодильный логистический комплекс
Шушары
-
3 модуля: холодильный - 30 000, дистрибьюторский центр - 5 000, цех переработки и упаковки
Региональный фонд развития Ямала, ООО "Спутник"
20 млн евро
В составе комплекса планируется бизнес-центр и гостиница, сдача 1 очереди - 2007 г
Логистический комплекс
Шушары
-
закрытые склады - 185 000, холодильные камеры - 46 000
Неватранстерминал
107 млн
площадь участка 100 га
Логистический терминал
Шушары
-
н/д
Национальная контейнерная компания
150 млн
площадь участка 90 га, ввод 1 очереди - конец 2006
Логистический центр
Шушары
-
ЗАО Логистика-терминал
100 млн
современный логистический центр, окончание строительства - к 2016 г, площадь участка 91 га
складской комплекс Pepsi Bottling Group Russia
промзона Парнас
-
7 500
Pepsi Bottling Group Russia
6,5 млн
-
PNK Logistics
Московское шоссе
А
14 000
PNK Logistics
-
складской комплекс готовой продукции
п. Шушары, уч. 74 (Бадаевский)
-
3 754
н/д
н/д
-
Логистический центр Интертерминал-Предпортовый
Кубинская ул
А
60 000
ГК Инкотек
н/д
площадь участка 24,6 га, четыре склада класса А (всего 70 000 кв. м), многофункциональный контейнерный терминал вместимостью 5000 TEU и офисно-бытовые помещения (около 10 000 кв. м). 1 очередь уже сдана. Окончание строительства - 2006 г
Логистический центр
Пересечение КАД и Выборгского шоссе
А
10 000
МК ПСБ, концерн Schenker
8 млн
плюс таможенный терминал со складом временного хранения - 7 000
Складской терминал
Шушары
А
10 000
Sunway
7 млн
площадь участка - 3 га, для собственных нужд
Холодильный логистический комплекс
Шушары
-
3 модуля: холодильный - 30 000, дистрибьюторский центр - 5 000, цех переработки и упаковки
Региональный фонд развития Ямала, ООО "Спутник"
20 млн евро
В составе комплекса планируется бизнес-центр и гостиница, сдача 1 очереди - 2007 г
Складской терминал
Мурманское шоссе
А
20 000
РТБ Диалог
н/д
-
Складской терминал
Московское шоссе
А
50 000
РТБ Диалог
н/д
-

Автор: Игорь Горский, "Бекар"

 
Автор: Горский Игорь Анатольевич



Подписывайтесь на нас: