Острая дорожно-инфраструктурная нехватка
До конца 2014 года в Петербурге должно появиться только 13 новых транспортных объектов, в Ленинградской области за счет региона в этом году должно начаться строительство только одного дорожного объекта.
Нехватка финансирования отрасли в десятки, а то и сотни раз характерна для всей России, причем с каждым годом разрыв между уровнем автомобилизации и потребностью в дорожной инфраструктуре увеличивается.
По данным городского Комитета по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ), в 2013 году будет завершено строительство 9 транспортных объектов, которые будут открыты для движения. Это Обводный канал от Днепропетровской ул. до Атаманского моста, развязка на Пироговской наб., продолжение Витебского пр., продление Кирочной ул. до ул. Красного Текстильщика, реконструированный Дворцовый мост, дорога в аэропорт Пулково от КАД, подъездные дороги к заводу «Климов» и к пос. Солнечное-2, а также три надземных перехода: на Таллинском шоссе, на пересечении пр. Славы с Белградской и Будапештской ул. Объем финансирования строительства новых объектов составляет в этом году 12,11 млрд рублей. Подрядчики на всех объектах выбраны, работы уже ведутся.
В следующем году будет открыто всего четыре новых транспортных объекта: участок Синопской наб. от Обводного канала до Херсонского проезда, развязка автодороги М-10 с трассой Пушкин – Колпино, развязка на пересечении Пискаревского пр. с пр. Непокоренных и дорога в Каменку от Парашютной ул. до Суздальского пр. Финансирование строительства новых дорожных объектов в следующем году составит 9,6 млрд рублей.
В КРТИ не уточняют, сколько стоит каждый из перечисленных объектов, на случай если конечная цена контрактов изменится из-за корректировок проектов.
За последние три года число введенных новых дорожных объектов ни разу не достигло и десятка: в 2010 году для движения было открыто 4 новых объекта (объем финансирования этой статьи расходов в том году составил 8,4 млрд рублей), в 2011 году – 6 объектов (15,1 млрд рублей), в 2012 году – 7 объектов (3,28 млрд рублей).
Начальник аналитического отдела ИК ЛМС Дмитрий Кумановский констатирует, что финансирование дорожного строительства в Петербурге уже многие годы является недостаточным. «Потребность в создании новых дорог очень острая, подобно другим мировым мегаполисам, скорость транспортного потока в Санкт-Петербурге с каждым годом снижается все сильнее, и проблемы грозят стать хроническими, парализующими движение в городе. Применяемые методы выделения полос для общественного транспорта и ограничения парковки не приносят должного эффекта из-за неэффективности этих мер для частных автовладельцев», – говорит аналитик. По мнению Дмитрия Кумановского, решением может стать только новое строительство дорожных объектов, снимающее напряженность на наиболее загруженных дорогах и перекрестках, строительство многоуровневых эстакад и высокоскоростных магистралей без светофоров – об эффективности этих мер говорит международный опыт. «Ближайшая действенная мера – это запуск ЗСД по всей его длине, которая свяжет центр с окраинами современной скоростной магистралью, исключит выезд грузового транспорта на городские магистрали», – рассчитывает господин Кумановский.
Юрий Агафонов, директор НП «Саморегулируемая региональная ассоциация предприятий дорожного комплекса Северо-Запада», замечает, что ежегодные минимальные потребности дорожного хозяйства Петербурга составляют 40 млрд рублей. «Например, текущий ремонт необходимо делать на 6 млн кв. м в год, а в этом году будет отремонтировано не больше 4 млн кв. м. Такая же нехватка финансирования и у новых транспортных проектов», – говорит господин Агафонов. Эксперт замечает, что из-за нехватки финансирования множество проектов новых транспортных объектов давно лежат на полках в комитете. «И проектировщики, и подрядчики давно сидят без работы, поэтому им приходится искать проекты в других регионах России, где своих дорожников уже и не осталось», – замечает Юрий Агафонов.
Однако ситуация с хроническим недофинансированием строительства новых дорожных объектов характерна для всей России. «Согласно транспортной стратегии, к 2030 году в стране планируется построить 82 тыс. км новых дорог, а потребность составляет 1 млн км. Ежегодная потребность дорожного хозяйства России составляет 1,8 трлн рублей», – рассказывает Юрий Агафонов. Однако, по его словам, дорожная сфера не только не получает таких денег, но и подсчеты расходов ведутся странным образом: по данным Минфина, в 2012 году регионы РФ потратили на свое дорожное хозяйство 535 млрд рублей, по данным Федерального дорожного агентства, этот же показатель составил 341 млрд рублей.
Представитель одной из дорожных компаний, которая работает во многих регионах России, называет ситуацию с дорожным хозяйством России катастрофической. «Главная причина тому – недофинансирование отрасли. Сейчас потребности в новых и даже просто нормативных дорогах по стране в десятки, а то и сотни раз превышают затраты бюджетов», – говорит дорожник.
В ближайшем к Петербургу региону, Ленинградской области, например, в 2013 году будет потрачено всего 704 млн рублей на развитие дорожной отрасли. Эти деньги пойдут на реконструкцию существующих региональных трасс и проектирование новых объектов. За целый год за счет региона не планируется открывать ни одного нового объекта, должна начаться только одна дорожная стройка – путепровода в Гатчине, который местным жителям обещают еще с 2008 года. Однако судя по тому, как выстраиваются отношения между властями Ленобласти и ОАО «РЖД», которое должно софинансировать стройку, строительство этого путепровода может не начаться и в этом году: проект до сих пор не утвержден даже на уровне области.
Кирилл Иванов, директор СРО НП «РОССО-ДОРМОСТ», видит по-своему первоочередные задачи, стоящие перед Ленобластью. «В регионе каждый день создаются новые населенные пункты. Если это садоводство или ДНП, коттеджный поселок, это вовсе не значит, что к ним не должна быть подведена дорога. Как раз наоборот, даже дороги, построенные на частные деньги, соединяющие эти жилые комплексы с основной дорожной сетью, дают свою нагрузку, свой трафик, свой процент износа. В первую очередь Ленобласти необходимо определить фактические потребности населения, промышленности и транзита, получить достоверное представление о существующем дорожном имуществе, о реальной работе дорожной сети. Это даст возможность не только оценить ее с точки зрения финансовых и технологических потребностей, но и управлять ею», – говорит господин Иванов.
Мнение:
Алексей Львов, председатель Комитета по дорожному хозяйству Ленинградской области:
– Перед формированием программы ремонтов на ближайшие годы Комитет по дорожному хозяйству провел обследование региональных дорог. Выяснилось, что из 6500 км региональных автодорог с асфальтобетонным покрытием 5600 км находятся в аварийном состоянии или не ремонтировались более 10 лет. С учетом финансовых ограничений, объективно не позволяющих удовлетворить все потребности единовременно, мы должны, во-первых, максимально взвешенно определять приоритеты и, во-вторых, обеспечивать контроль качества выполнения работ.
Разработанная адресная программа ремонтов на 2013-2014 годы предусматривает приведение в нормативное состояние более 930 км участков на 156 региональных дорогах Ленинградской области. Всего на реализацию двухлетней программы выделено 7,5 млрд рублей. Темпы финансирования позволяют говорить о долгосрочном характере решения этой проблемы.
Автор: Влада Гасникова
.jpg)
Внешняя благоприятная конъюнктура в мае 2009 года способствовала дальнейшему росту российских фондовых индексов и укреплению рубля. В связи с этим номинально индексы рынка коммерческой недвижимости в долларах выросли. Однако в реальности на внутреннем рынке кризисные процессы продолжаются, спрос на недвижимость по-прежнему низкий, что привело к падению цен на торговые и офисные помещения в среднем на 3-4% в рублях за май
Банки предпринимают попытки отчуждения имущества у несостоятельных заемщиков (на офисном рынке: «Балтийский банк» отстаивает свои права на офисы в комплексе «Монблан» компании «Строймонтаж», на рынке торговой недвижимости: «МДМ-Банк», кредитор собственника здания торгового центра «Перинные ряды» на Думской улице, 4 требует продажи активов в счет взыскания задолженности, начальную цену банк просит назначить в размере $34,9 млн.)
Индикаторы рынка коммерческой недвижимости:
|
Индикаторы |
31.05.09 |
Изменение за май 2009, % |
Изменение с начала кризиса, % |
|
Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв. м/мес. |
32,8 |
6,6% |
-42,5% |
|
Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв. м/мес. |
23,4 |
5,9% |
-38,4% |
|
Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв. м |
3605 |
4,0% |
-35,3% |
|
Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв. м |
3267 |
3,9% |
-27,1% |
Примечания:
Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок
Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США
Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 года
Офисы
Месяц назад Аналитический департамент ГУД уже сообщал, что после корректировки арендных условий отток арендаторов из бизнес-центров сократился. Собственникам бизнес-центров, идущим на уступки арендаторам, удается привлечь арендаторов. В мае
Минимальные цены продажи офисных зданий составляют 20 000 руб. за кв. м. Так, например, коммерческие здания на Уральской ул. продаются сейчас по цене от 20 000 руб. за кв. м, на Обводном канале – от 30 000 руб. за кв. м. Цена офисов класса В начинается от 45 000 руб. за кв. м.
Торговля
Реальные денежные доходы населения за период январь-апрель 2009 года снизились на 15,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, розничный товарооборот за тот же период упал на 6,8%. Так как тенденция падения реальной заработной платы сохраняется, аналитики Гильдии управляющих и девелоперов прогнозируют более высокие темпы падения розничной торговли в ближайшие месяцы.
Наиболее значимым событием на рынке торговой недвижимости в мае стало решение о продаже холдингом «Адамант» долей в ТРК «Заневский Каскад» и ТЦ «Заневский Каскад-2» (40% и 50% соответственно). Заинтересованный покупатель - ГК «Здоровье» (экс-владелец сети «Копейка»). Кроме торговых комплексов у ст.м. «Ладожская» обсуждается возможность продажи «Адамантом» ТРК «Континент» на Стачек пр. и на Байконурской ул.
Гостиницы
В первом квартале 2009 года в Санкт-Петербурге были введены 2 гостиницы: Courtyard by Marriott на наб. канала Грибоедова 166, лит. А на 274 номера и Москва (3 оч.) на пл. Александра Невского, 2, лит. Б на 90 номеров. Всего в 2009 году ожидается ввод 1500-2000 номеров.
Увеличилось число «замороженных» строящихся объектов (Sheraton в Пулково, Domina Prestige на Большой Морской ул., Starwood на наб. реки Карповки, отель в составе комплекса «Невский Коллизей» и др.). С целью экономии крупные гостиницы «замораживают» часть номерного фонда (Гранд Отель Европа, Коринтия Невский Палас, Park Inn на пл. Победы).
Тем не менее, число новых заявленных проектов гостиниц велико. Интерес к гостиничным проектам в условиях кризиса остается, только в 2009 году были обнародованы следующие планы по строительству гостиниц:
Финская гостиничная сеть Sokos Hotel, владеющая в Санкт-Петербурге тремя отелями, планирует открыть еще 5 отелей под брендом Sokos
Компания «Отель-инвест» заявила о планах строительства отеля на 165 номеров на ул. Маяковского, 5, управлять которым будет французская сеть Accor
Структура корпорации «Элис» - «Инвестиционная группа «Отель» - получила на изыскательские работы участок около «Владимирского пассажа» под строительство гостиницы
Компания «Конкорд Менеджмент и Консалтинг», заявила о планах реализации рядом с Парком 300-летия проект Центра водного туризма, включая отель 4* на 150 номеров, несколько конгресс-холлов и предприятия общественного питания и развлечений
УК «Питер» до
Компания «Причал» заявила о планах строительства на Малом пр. Васильевского острова трёхзвёздочного отеля на 100 номеров
Сеть Hilton подписала протокол о намерениях с собственником комплекса зданий на Английской наб., 62-64 — компанией «Братина»
Компания «Балтийский монолит» планирует построить к 2012 году гостиничный комплекс на 126 номеров на Английской наб., 72.
Загрузка отелей в I квартале
Цена номера оказывает все большее влияние на спрос. Большинство гостиниц применяют различные меры повышения заполняемости: спецпредложения (пакеты выходного дня, клубные скидки, скидки на проживание больше 1 дня и т.д.), скидки на дополнительные услуги. Однако существенного падения стоимости проживания не произошло.
Стоимость проживания в двухместном стандартном номере в гостиницах Петербурга в
|
Категория |
Сезон |
||
|
Низкий |
Средний |
Высокий |
|
|
5* |
8450-11400 |
9200-16600 |
12500-24200 |
|
4* |
4000-10300 |
4500-14000 |
5400-18700 |
|
3* |
2200-4000 |
2200-6000 |
2500-8000 |
|
Эконом-класс и мини |
600-3100 |
1000-5000 |
1500-5500 |
Материал предоставлен ГУД
Длительный период роста и высокие цены на энергоносители последних лет позволили российской экономике заложить хорошую базу и долго сдерживать давление глобального экономического кризиса. Но ключевым игроком, определяющим состояние экономики, остается российский потребитель. В последние 8 лет средний рост реальных доходов населения составил 15% годовых, при этом домохозяйства стали тратить почти три четверти своих доходов на товары и услуги. Это определило бурное развитие торговли.
Однако в IV квартале
Среди ритейлеров, работающих на российском рынке, ситуация различается по типам. Крупные международные операторы продолжают развивать свои сети. Они также продолжают выходить на российский рынок, яркими примерами чему являются недавно открывшиеся H&M и Gap и ожидаемый в ближайшее время приход в Москву Carrefour и потенциально Walmart. При этом активизировался переход от операций по франшизе на работу напрямую.
Российские сетевики больше пострадали от кризиса. Быстрые темпы расширения сетей, опирающиеся на долговое финансирование, создали для них проблемы, когда объемы финансирования резко снизились, а потребительский спрос начал сокращаться.
Операторы торговых галерей тоже значительно скорректировали планы развития. Особенно пострадал люксовый сегмент.
Что касается предложения торговых помещений, то его бурный рост продолжается в Москве. В основном это происходит за счет завершения строительства объектов, незавершенных в
В большинстве региональных городов ситуация изменилась радикально, и лишь немногие проекты продолжают достраиваться. Основной проблемой остается недостаток финансирования. Он негативно влияет на всех участников рынка, от девелоперов до потребителей и инвесторов. В регионах дополнением этому служит более значительная, чем в Москве, коррекция потребительского спроса.
Рост арендных ставок в торговой недвижимости прекратился, и в менее престижных центрах наблюдается коррекция. Дальнейшая эволюция, вероятно, будет следовать именно такому сценарию: хорошо расположенные центры с высоким потоком покупателей будут пользоваться повышенным спросом у арендаторов и смогут удержать ставки на текущих уровнях. В то же время, операторы менее успешных центров будут вынуждены снижать арендную плату, чтобы не потерять арендаторов.
Как альтернатива снижению фиксированных ставок, получают все большее распространение уступки арендаторам. Это приближает рынок к европейской практике и увеличивает его прозрачность. Одним из наиболее популярных стал переход на оплату с процента от оборота.
На протяжении многих лет инвестиции в торговые центры доминировали среди сделок с коммерческой недвижимостью. Но как и экономика в целом, эволюция инвестиционного рынка в торговые помещения кардинально изменилась в IV квартале прошлого года, и активность резко снизилась.
В ближайшее время мы ожидаем развитие следующих тенденций:
· Ограниченность доступа к заемному финансированию снизит объемы транзакций.
· Инвесторы будут заинтересованы только в высококачественных активах категории prime.
· Инвесторы, обладающие собственным капиталом, будут доминировать на рынке.
· Прозрачность рынка будет улучшаться.
· Девелоперы будут стремиться к завершению своих проектов.
· Фокус переместится на девелоперские проекты торговой недвижимости меньшего размера.
· Ставки капитализации стабилизируются и потенциально начнут снижаться к середине
Несмотря на текущую нестабильность, экономика России находится в лучшей позиции, чем большинство европейских стран, для возобновления роста в ближайшей перспективе. Этому будут способствовать низкая задолженность домохозяйств, недостаточная обеспеченность потребителей товарами и услугами и поддержка экономики государством. Высокие золотовалютные резервы Банка России и сбережения Стабилизационного фонда позволяют государству активно использовать разнообразные инструменты анти-цикличной политики. Важным фактором стала стабилизация обменного курса, отодвинувшего на второй план предшествовавшую ей девальвацию.
Владимир Пантюшин, Директор по России и СНГ Отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, отметил: «Очевидно, что внимание участников инвестиционного рынка направлено, в первую очередь, на макроэкономические показатели, в ожидании начала стабилизации. От этого напрямую зависит стабилизация потребительского рынка. Тем не менее, процесс развития торговой недвижимости продолжается. Многие компании, в особенности крупные иностранные ритейлеры и российские дискаунтеры, продолжают расширять свои сети. Наибольшая стабильность торговых центров среди секторов недвижимости имеет место и в России. Поэтому у этого сегмента есть хорошие шансы доказать свою популярность среди инвесторов, когда активность на рынке возобновится».
Материал предоставлен Jones Lang LaSalle