Рынок изысканий стагнирует
Объем рынка геодезии Санкт-Петербурга в денежном выражении исчисляется в 60-80 млн рублей в год. По итогам 2012 года особых изменений в сравнении с 2011 годом в отрасли не наблюдалось. С 2013 годом участники рынка связывают различные надежды, однако большого роста в отрасли не прогнозирует никто.
Алексей Лебедев, генеральный директор ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра», считает, что 2013 год ознаменовался большими переменами на рынке геодезии и кадастра Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Прежде всего это связано со вступлением в силу Федерального закона № 221 от 01.01.2013 «О государственном кадастре недвижимости». «Многие небольшие геодезические компании прекратили существование, ощутив на себе сокращение количества запросов по землеустроительным работам и постановке на кадастровый учет земельных участков. В связи с изменениями в законодательстве крупным государственным организациям также тяжело перестроиться на новые условия ведения кадастрового учета и оформления документов для него. Это происходит из-за большой, сложно управляемой структуры и сложившихся стереотипов работы по старым правилам», – рассказал Алексей Лебедев.
Станислав Шатров, начальник отдела инженерной геодезии и топографии ОАО «СПб НИИИ «Энергоизыскания», считает, что изыскательское направление на рынке геодезии на данный момент переживает подъем. Эксперт связывает это с увеличением объемов промышленного строительства в энергетике (объекты Росатома, Газпрома), жилищного строительства и др.
По мнению Алексея Лебедева, в выигрышном положении оказались крупные коммерческие клиентоориентированные геодезические и кадастровые компании. Благодаря вложениям в современное высокотехнологичное оборудование и привлечению высококлассных специалистов они выполняют широкий спектр услуг и решают многие вопросы на новом уровне и по новым правилам. «Например, в связи с освоением новых территорий на границах Санкт-Петербурга и созданием целых городских кварталов в данный момент высоко востребованы не только землеустроительные и геодезические, но и обмерные работы, составление технических планов, постановка объектов капитального строительства на кадастровый учет и многие другие», – добавил Алексей Лебедев.
При этом, на его взгляд, геодезические компании сталкиваются с проблемой отсутствия данных государственной геодезической сети в этих ранее достаточно «диких» местах. «Для решения этой проблемы ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра», к примеру, развивает собственную сеть базовых станций. Работа новой геодезической сети позволит существенно ускорить и упростить деятельность по техническому и кадастровому учету зданий и земельных участков», – добавил эксперт.
Проблемы рынка ждут решения
Станислав Шатров считает, что основной проблемой в сфере геодезических услуг является уменьшение сроков ведения изыскательских работ, что влияет на качество их выполнения. «Вторая проблема – присутствие на рынке работ для строительства сложных и опасных промышленных объектов небольших изыскательских организаций со слабой кадровой и материальной базой, что также негативно сказывается на качестве предоставляемых услуг», – отметил эксперт.
Он считает, что отмена института обязательной государственной экспертизы может негативно сказаться на деятельности изыскательских компаний.
«На данный момент в России уже отменена экспертиза геодезических работ для строительства. В случае отмены института обязательной государственной экспертизы на рынке услуг могут появиться нелицензированные организации, не имеющие должных кадровых ресурсов», – высказал свою точку зрения Станислав Шатров.
Федор Варфоломеев, заместитель начальника отдела топографо-геодезических работ ЗАО «ЛенТИСИЗ», уверен, что сегодня изыскательская отрасль находится в подвешенном состоянии. «Одна из основных проблем, на мой взгляд, – нормативно-техническая документация. Развитие техники, оборудования и технологий давно шагнуло вперед, а СНиПы, ГОСТы и другие нормативно-технические документы уже устарели. Плюс ко всему отсутствие как таковой высшей школы по подготовке квалифицированных специалистов. Еще одна проблема, и она, на мой взгляд, одна из важнейших – «цена – сроки – качество». Заказчик стремится сбить цены по максимуму, при этом еще и сроки выполнения работ сократить до минимума, что, в свою очередь, влияет на качественные характеристики выполняемых работ», – пояснил он.
От 200 и больше
По разным подсчетам, на рынке геодезии и картографии Санкт-Петербурга и Ленинградской области работает от 200 до 700 компаний. Понятно, что такая большая цифра связана с тем, что многие организации предлагают геодезические услуги в комплексе с проектными и строительными.
«На данный момент по крайней мере в Санкт-Петербурге на рынке геодезических изысканий работает более 700 компаний», – подсчитал Федор Варфоломеев. Он рассказал, что ЗАО «ЛенТИСИЗ» выполняет целый комплекс изысканий – геодезические, геологические, экологические и гидрометеорологические, а в 2012 году организация заняла четвертое место в Санкт-Петербурге по объему выполненных геодезических работ.
По словам Станислава Шатрова, крупных отраслевых компаний в Санкт-Петербурге насчитывается порядка 15-20. Среди них можно отметить ОАО «Гипроспецгаз», ОАО «Ленгипротранс», ОАО «Гипросвязь-СПб», ОАО «СПб НИИИ «ЭИЗ», ОАО «Трест ГРИИ», ОАО «Аэрогеодезия», ЗАО «ЛенТИСИЗ» и др.
Николай Зырянов, директор ООО «Навигатор», считает, что на рынке работает около 150-200 компаний, из них активных 30-40. «Здесь можно выделить крупные, такие как «Бента», «Трест ГРИИ», «Морион», «Лимб» и др. Они занимают до 70% рынка. Около 30% рынка делятся между 20-25 фирмами, в том числе и нашей – компанией «Навигатор», – заключил Николай Зырянов.
Мнение:
Николай Зырянов, директор ООО «Навигатор»:
– Рынок геодезии Санкт-Петербурга в 2012 году соотносим по уровню с 2011 годом, особо значимых изменений не было заметно. Все большее развитие получает лазерное сканирование, особенно воздушное. Применение этой технологии наблюдается в основном на больших объектах.
На мой взгляд, изыскательская отрасль пребывает сейчас не в лучшем состоянии. Основная проблема в том, что предпроектным работам, в первую очередь изысканиям, уделяется недостаточное внимание – на этом стараются сэкономить. Положительно повлияло бы на изыскательскую отрасль заострение внимания федеральных и местных властей на развитии инфраструктурных направлений. Здесь наше отставание от развитых и даже развивающихся стран не сокращается, а растет.
Возможная отмена государственной экспертизы, которую я считаю не очень-то и эффективной при наших уровнях коррупции и административного воздействия, на изыскательскую деятельность никак не повлияет. По моим прогнозам, рынок изысканий по итогам 2013 года будет на уровне 2012 года без значительных провалов и подъемов.
С момента отмены петербургского ТСН «Энергетическая эффективность жилых и общественных зданий. Нормативы по энергопотреблению и теплозащите» прошло два месяца. Отмены всех оставшихся территориальных строительных норм удалось избежать благодаря поправкам, внесенным в закон «О техническом регулировании». Однако ситуация продолжает оставаться подвешенной.
Предыстория. Отмена ТСН
В конце марта Петербургский городской суд отменил ТСН «Энергетическая эффективность жилых и общественных зданий. Нормативы по энергопотреблению и теплозащите», удовлетворив заявление прокуратуры. Поводом отмены послужило юридическое несоответствие ТСН и Градостроительного кодекса. По мнению прокуратуры, с которым согласился суд, новый Градостроительный кодекс не предоставляет исполнительным органам государственной власти субъектов РФ права разрабатывать ТСН. И соответственно в связи со вступлением в силу Градостроительного кодекса практически все противоречащие ему ТСН подлежат отмене. Еще пять прокурорских обращений об отмене других ТСН на данный момент дожидаются своего часа в городском и районных судах, но могут и не дождаться, поскольку уже в апреле были приняты соответствующие поправки в закон «О техническом регулировании».
Предыстория. Поправки
в закон О техрегулировании
В течение апреля были приняты поправки в закон «О техническом регулировании» Государственной думой 6 апреля, далее – Советом Федерации 18 апреля и были 1 мая подписаны Президентом. Закон № 65-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О техническом регулировании» не только устанавливает основные правила разработки технических регламентов (нормы, призванные объединить и заменить ТСН, ГОСТы и СНиПы), но и дает возможность региональным органам исполнительной власти вносить свою лепту в разработку сводов правил, регулирующих строительную деятельность до принятия соответствующих технических регламентов.
Что меняют поправки
И ТСН, и СНиПы носили временный характер. Их должны были заменить технические регламенты. Однако, как часто получается в России, временные нормы часто переходят в постоянные.
Поправки в федеральный закон «О техническом регулировании», принятые в апреле, определяют возможность использования национальных стандартов и сводов правил в качестве доказательной базы для обеспечения требований технических регламентов. «Теперь появилась возможность начать работу после пяти лет правового вакуума в строительстве», – охарактеризовала документ вице-президент Российского Союза строителей, зампредседателя комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства и ЖКХ Лариса Баринова.
К 1 января 2010 года должно быть принято 17 основных технических регламентов, в числе которых документы, регулирующие строительную деятельность, – «О безопасности строительных материалов и изделий» и «О безопасности зданий и сооружений».
Согласно поправкам, отраженным в 65 законе, теперь технические регламенты может устанавливать не только федеральный закон, но и постановления Правительства РФ. Оно же должно утвердить программу разработки технических регламентов и проконтролировать выделение денег на ее реализацию.
До момента, когда новые регулирующие документы не просто увидят свет, но и вступят в силу, регламентировать строительную деятельность будут национальные стандарты и (или) своды правил, куда будут входить существующие и вновь разрабатываемые ГОСТы, СНиПы и ТСН. Перечень национальных стандартов и сводов правил также устанавливает федеральное правительство. Важнейшим положением, отраженным в федеральном законе № 65-ФЗ, является так называемая «презумпция соответствия» – применение на добровольной основе национальных стандартов и сводов правил является достаточным условием соблюдения требований соответствующих технических регламентов.
Составляющей частью вновь создаваемых национальных стандартов станут, помимо ГОСТов и СНиПов, ТСН. Об этом сразу после утверждения нового закона Советом Федерации заявила Лариса Баринова. Таким образом, региональную власть пригласили поучаствовать в формировании новой системы. Однако до тех пор, пока регионы смогут воспользоваться этой возможностью, пройдет достаточно времени.
Главное, чтобы такая подвешенная ситуация не стала постоянной, как часто случается в российской практике.
Один единственный ТСН
Отмена территориальных строительных норм, которая могла бы привести к краху всю строительную отрасль, была приостановлена. Однако решение суда обратной силы не имеет и пресловутый, уже отмененный, ТСН «Энергетическая эффективность жилых и общественных зданий» возврату не подлежит. Строительный процесс в городе после отмены ТСН пойдет по сохранившимся СНиПам, в частности по СНиПу «Тепловая защита зданий» от 23.02.2003.
Поскольку СНиПы действуют до тех пор, пока не будут разработаны технические регламенты, которые призваны заменить устаревшие и тяжеловесные СНиПы, для внесения изменений в СНиПы нет правовых оснований, ведь действуют они лишь в части, не противоречащей федеральному законодательству. Однако ввиду того, что принятие технических регламентов постоянно откладывается, а работать по морально устаревшему СНиПу было довольно сложно и неэффективно, в Петербурге работали по принятым региональной властью в 2003 году территориальным строительным нормам, более прогрессивным, более конкретным, аккумулировавшим в себе накопленный строительной индустрией города опыт работы за последние 15 лет.
«Прокуратура заинтересована в том, чтобы не было полумер, и действия строителей соответствовали федеральным законам, но нужны хоть какие-то правила игры, – отмечает генеральный директор ЗАО «47 ТРЕСТ» Михаил Зарубин. – Пусть ТСН не идеальны, но их разработка была необходима, потому что на федеральном уровне не регламентировалось ничего. Я сторонник того, чтобы все делать в рамках закона, но нам пока говорят только, что так работать нельзя, а о том, как работать можно, молчат. Если нет норм, никто ничего и не нарушает, только строить как?»
Чем не угодил
Все ТСН разрабатываются в соответствии с федеральными СНиПами и отражают региональные аспекты строительства. ТСН более отвечают требованиям реальной ситуации в строительстве. «Региональные нормативные документы максимально приближены именно к региональным особенностям, например, климатическим, особенностям грунтов и т.д. И в этом плане ТСН выполняли очень важную роль, поскольку учитывали все эти моменты», – говорит Михаил Кнатько, заместитель генерального директора по науке СПбЗНИиПИ.
«Отмена всех ТСН поставила бы крест на тех нормах, которых нет в общероссийских СНиПах, – уверен директор Союзпетростроя Лев Каплан. – Установка стеклопакетов, строительство крышных котельных, подземных паркингов – все это не регулируется СНиПами, и, следовательно, может оказаться вне закона. Тогда строителям ничего не останется, как строить дома по образцу середины 80-х годов прошлого века».
Если взять отмененные ТСН по энергоэффективности, их отличие от СНиПа («Тепловая защита зданий» 23.02.2003) в том, что сопротивление теплопередачи стены в ТСН допускалось 1,76 (что почти в два раза ниже, чем в СНиПах). Энергосбережение рассматривалось как комплексный подход, что позволяло получить нижнюю границу 1,76.
Так, согласно введению к строительным нормам, они разработаны с целью эффективного использования энергии, расходуемой на отопление зданий, при обеспечении комфортных условий пребывания в них людей. СНиП подходит к этому вопросу формально, в то время как ТСН практичнее и конкретнее.
И в итоге, отмена ТСН сильно разочаровала строительное сообщество Петербурга, поскольку перспектива остаться наедине с устаревшими СНиПами оказалась малопривлекательной. «В Петербурге применялся меньший коэффициент теплопроводности для стен зданий, нежели установленный федеральным СНиП. Это обусловлено климатическими особенностями города», – подчеркивает управляющий ДСК «Блок» Александр Гобеев.
Что несет отмененный ТСН
Строители отмечают, что отмена ТСН несколько осложнила их деятельность, поскольку ТСН вносили четкие и ясные правила и регламентации новых подходов к строительству, необходимые для реализации прогрессивных технологий строительства с учетом петербургской специфики. Теперь утепление зданий станет дороже (поскольку придется действовать по СНиПам), а значит, и себестоимость всего строительства возрастет. Рост себестоимости повлияет на прибыль строительных компаний, на использование тех или иных строительных материалов и, конечно, на цену квадратного метра жилья. Вот и одна из причин роста цены стоимости квартиры. «Есть риск, что отмена ТСН повлечет за собой рост себестоимости строительства и, соответственно, стоимости жилья, – считает Александр Гобеев. – Дома должны простоять не один десяток лет, и при этом сохранить свое первоначальное качество. ТСН как раз соответствовали этим принципам. Думаю, несмотря на отмену, проектировщики негласно будут придерживаться ТСН, так как понимают их необходимость в использовании. СНиПы имеют общий, федеральный характер. Но ТСН необходимы, так как они разрабатываются с учетом климатических особенностей региона и отражают региональные условия строительства».
Новый закон снимает все вопросы в отношении правомерности применения петербургских ТСН на стройплощадках, кроме одного: почему прокуратура занялась оспариванием территориальных строительных норм спустя два года после вступления в силу Градостроительного кодекса? Но он, вероятнее всего, так и останется без ответа.
После того как цены в Петербурге достигли $100 тыс. за однокомнатную квартиру в спальном районе, многие горожане стали интересоваться приобретением жилья в Ленобласти. В области диапазон цен составляет от $900 - 2 тыс. за 1 кв. метр, при этом банки предлагают различные программы приобретения жилья в регионе. В пресс-центре газеты «Строительный Еженедельник» прошел круглый стол на тему: «Современная ценовая политика в жилищном строительстве в рамках реализации национального проекта «Доступное жилье».
Алексей Лебединский, исполнительный директор Союза строительных организаций Ленинградской области:
- По данным Федерального лицензионного центра, около 1900 строительных компаний имеют лицензии на работу в Ленобласти. Однако к этой цифре надо относиться аккуратно. Думаю, что половина компаний существует только на бумаге. Наш союз объединяет 180 компаний, есть еще около 200 компаний, которые интересуются работой союза. Таким образом, реально сдают документы, платят налоги, работают «по белому», имеют персонал, штат, технику около 400 - 450 компаний.
Несмотря на ежегодный 20-процентный рост объемов жилья, сдаваемого в Ленобласти, его не хватает для удовлетворения текущего спроса и закрытия нормативных потребностей. Сейчас потребность составляет 0,6 кв. метров сдаваемого жилья в год на каждого жителя области. Однако на данный момент такая цифра, особенно для отдаленных муниципальных образований, кажется нереальной.
Сейчас на рынке предлагается недостаточное количество участков для строительства. Спустя определенное время это приведет к недостатку вводимого жилья. Кроме того, строители ощущают острую нехватку участков с инженерной подготовкой.
При этом есть план - к 2010-2011 гг. выйти на показатель 1 кв. метр на жителя в год. Это средний показатель по развитым зарубежным странам. Данная цифра продиктована естественным приростом населения и необходимостью обновления жилого фонда. На мой взгляд, в Ленобласти надо строить больше 1 кв. метра на жителя в год, потому что большое количество жилья находится в аварийном состоянии.
В 2006-2007 гг. на первый план выходит проблема, связанная с выделением земли под застройку. Вышел федеральный закон, по которому все участки можно предоставлять только через торги. Я считаю, что надо было сделать исключение для федерального, областного и муниципального жилья.
Торги на повышение цены здесь просто неуместны, поскольку речь идет о предоставлении жилья по минимальным ценам, а торги приводят к удорожанию жилья. Средняя цена 1 кв. метра в Ленобласти составляет от $1 тыс. за 1 кв. метр в Приозерске, Лодейном поле до $2 тыс. в районах области, близких от Петербурга.
Кроме того, не проработаны механизмы проведения торгов и вся система пока пробуксовывает. Муниципалитетам разных уровней потребовалось время для определения своих прав и полномочий в вопросе предоставления земли.
Сергей Игольников, начальник отдела федеральных и региональных строительных программ комитета по строительству Ленобласти:
- В 2006 году Ленобласть ввела 651 тыс. кв. метр жилья, в 2007 году мы планируем ввести 800 тыс. За 4 месяца 2006 года мы имеем 160-процентный рост темпов ввода жилья. Сейчас идет реализация федеральной программы по подключению земельных участков к коммунальной инфраструктуре, строительству дорог и т.д.
В 2006 году был объявлен конкурс по госгарантиям кредитов муниципальных образований на строительство коммунальной инфраструктуры. В марте 2007 года были подведены итоги конкурса по получению субсидий на погашение части процентной ставки на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой.
Самое главное, что в этом году в программу обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой внесено понятие «юридическое лицо». Раньше государство предоставляло субсидии и гарантии только муниципальным образованиям. За счет этого изменения мы смогли принять участие в конкурсе Росстроя по процентной ставке, у нас три проекта стали победителями. Два из трех проектов представлены юридическими лицами, один из них ООО «СВП-инвест» - застройщик Кудрово.
Михаил Пильцер, генеральный директор Ассоциации деревообработчиков и мебельщиков Ленобласти и Санкт-Петербурга:
- Я считаю, что рост стоимости жилья за последние годы вызван исключительно спекулятивными ценами. Сегодня себестоимость деревянного малоэтажного строительства составляет $50 за 1 кв. метр стены, вместе с фундаментом 1 кв. метр стоит $250. Замечу, что сегодня в Финляндии деревянное малоэтажное строительство составляет до 95 процентов в сельской местности и до 65 процентов - в городе, в США – 100 и 50 процентов.
Причиной того, что в России не развивается такое строительство, является отсутствие производства необходимых стеновых плит. В стадии проектирования находится около пяти заводов по производству плит. Стоимость одного завода - $70 - 100 млн в зависимости от производительности. Сейчас мы закупаем плиты в Финляндии, Польше, поэтому стоимость резко возрастает. Схема строительства - каркас, в основе которого плиты, между ними утеплитель. Облицовка может быть любая - евровагонка, кирпич, ДВП и т.д.
Проблемы в отношении земли вызывают смех, это искусственно созданная проблема. Нигде в мире муниципальное жилье не строят в районе Кремля или Дворцовой площади. Везде оно строится на окраине, чтобы было дешевым. Сегодня есть муниципальная, федеральная, военная земля, но у нас нет закона.
Принятый Лесной кодекс привел к коллапсу лесной отрасли, потому что старый прекратил действовать, а для работы нового необходимо ввести шестьдесят подзаконных актов. Как можно говорить о доступном жилье, если его себестоимость достигает $1 тыс. за 1 кв. метр? Я считаю, что снижение себестоимости - задача федеральной, а не региональной власти.
Николай Широков, глава муниципального образования «Бокситогорск»:
- Меня ужаснуло то, с чем я столкнулся, придя во власть - множество непонятных препятствий на пустом месте. Я готов предоставить под застройку любое необходимое количество земли бесплатно. Есть инженерные коммуникации, электричество, газ…
Более того, мы готовы принять на наш бюджет часть нагрузки по подключению к сетям. Есть Генплан города, где все четко обозначено. По нашим оценкам, в Бокситогорске спокойно можно построить до 100 тыс. кв. метров жилья. Проблема в том, что нет желающих.
Галина Архипова, директор ипотечного кредитования Номос-банка:
- С осени 2006 года мы стали активно выдавать ипотечные кредиты заемщикам. Основной кредитный продукт - на покупку жилья на вторичном рынке Петербурга и Ленобласти. В области мы кредитуем квартиры в многоквартирных домах, в которых есть две и более квартир.
Наш банк принимает участие в проекте жилищной застройкой комплекса Кудрово. Мы выдали компании «СВП-групп», реализующей проект, кредит в сумме 560 млн рублей на 4 года под залог земли. Возможно получение ипотеки на приобретение жилья на первичном рынке у аккредитованных банком застройщиков.
Для того чтобы граждане могли приобрести жилье, их доход должен позволять получить кредит. Если не хватает средств для покупки через ипотеку жилья в Петербурге, мы рекомендуем рассматривать ближайшие районы Ленобласти.
В 2006 году было сложно работать в связи с высокой динамикой роста цен на квартиры. Сейчас наши граждане, особенно молодежь, осознает, что надеяться в решении жилищного вопроса можно только на себя. В целом я оптимистично смотрю на перспективу приобретения жилья гражданами.
Татьяна Андреева, директор ипотечного центра банка «КИТ-финанс»:
- Преимущественно жилье в Ленобласти, особенно коттеджная застройка, приобретается для отдыха. Например, недавно аккредитовали застройщика - компанию «Особняк», ведущую коттеджную застройку. Мы планируем и дальше двигаться в этом направлении. Земли сельхозназначения переводятся в другую категорию, быстро возводятся коттеджи, преимущественно каркасные.
Наш банк занимается ипотекой 1,5 года. С начала 2007 года мы лидируем по объему выданных кредитов в Петербурге, на Ленобласть приходится порядка 30 процентов кредитов. В день мы выдаем от 10 до 22 кредитов. По Ленобласти предпочтение отдается районам рядом с городом, если люди работают в Петербурге. Если они работают в области, то выбирают районы, где можно хорошо зарабатывать.
Однако в целом население Ленинградской области не может позволить себе приобретать квартиры через ипотеку. Дело в том, что они не знают перспективы развития региона, и их зарплата не позволяет брать долгосрочные кредиты.
Андрей Пименов, руководитель кредитно-кассового отделения Городского ипотечного банка в Санкт-Петербурге:
- За 2005-2006 гг. доля ипотечных сделок в Ленинградской области выросла с 10 до 25 процентов. К сожалению, законодательные проблемы не позволяют кредитовать в нормальном режиме приобретение загородной недвижимости. В частности, непонятный статус садово-дачных домов. Если вы приобретаете жилой дом с помощью кредита, он считается автоматически в залоге. В законе написано, что это не распространяется на садовые дома и дачи. Здесь ипотека должна регистрироваться на общих основаниях, то есть в силу договора. Таким образом, усложняется процедура совершения сделки.
Для оформления залога банку нужно пройти две ступени - зарегистрировать право собственности и залог. Естественно, продавцам это неинтересно. Следующая проблема - кредитование малоэтажного и коттеджного строительства. На этапе строительства компания получает землю в аренду. По закону жилой дом, здание, строение может быть предметом залога с одновременным залогом прав на земельный участок. Соответственно, залог опять не зарегистрировать, создаются тупиковые ситуации.
Дмитрий Малышев