Развитие снизу
Комплексное освоение подземного пространства в условиях дефицита территорий в центре может стать актуальным для Петербурга. Специалисты говорят о том, что без этого городу просто не выжить и не сохранить свой архитектурный облик.
«Несомненно, что Петербургу необходимо развивать строительство вниз. Для комфортной жизни петербуржцам не хватает буквально всего: многоуровневых подземных парковок, туннелей, подземного общественного транспорта в виде так называемого легкого метро. Кроме того, подземные этажи, добавленные к уже существующим зданиям, значительно расширили бы их функциональность и коммерческую привлекательность», – уверен Михаил Лебедев, директор по строительству ЗАО «Геострой».
По его словам, Петербург должен развиваться «под землю», и эта идея не нова, ведь в 1970-е годы архитекторы предсказывали устройство сетей в проходных коллекторах, тоннели и подземные гаражи, строительство жилых домов с многоуровневым подземным пространством и даже неглубокое метро.
«Но сорок лет назад архитекторы совершенно не понимали, как это осуществлять, потому что не было специальной техники. А сейчас границы открыты – есть возможность вовлекать самые современные технологии в выполнение строительных работ, обмениваться идеями и техническими знаниями на конференциях, семинарах и консилиумах ученых. Главная задача – правильно использовать имеющиеся ресурсы и возможности для того, чтобы успешно развивать строительство под землей», – добавил Михаил Лебедев.
Без парковки не обойтись
Алексей Шашкин, генеральный директор ГК «Геореконструкция», также считает, что Петербургу нужно больше подземных развязок, объектов инфраструктуры, многократное увеличение станций метрополитена, подземные парковки.
«Но прежде всего нужен генеральный план освоения подземного пространства города. В противном случае непродуманное размещение подземных объемов на территории города может принести вред, навсегда закрыв перспективы решения важных общегородских проблем», – отметил эксперт.
В пример он привел «прожекты» устройства подземного торгового центра и паркинга на площади Восстания. «Здесь нужно прежде всего решить вопрос подземной транспортной развязки: Лиговский пр. должен «нырнуть» под Невский. Там, в подземном пространстве разумно было бы решить вопросы въездов в парковки торговых центров «Стокманн» и «Галерея», – уверен Алексей Шашкин.
К 2020 году правительство Петербурга запланировало построить 35 подземных парковок в центре. «Городские власти пытаются решить эту проблему, но пока все остается на уровне разговоров. Так, например, в конце марта текущего года прошло первое заседание Совета по инвестициям под председательством Георгия Полтавченко, по итогам которого проект строительства автоматизированных подземных паркингов был отправлен на доработку», – рассказала Юлия Троицкая, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент».
Экономический эффект
«Многие полагают, что подземное строительство в Петербурге – это дорого. Но это если смотреть в отрыве от экономической эффективности. Например, строительство подземной и надземной части ТК «Галерея» были очень близки по стоимости, но представить себе этот комплекс без парковки невозможно. Подземные пространства современного города существуют именно для того, чтобы обеспечить удобство горожан, поэтому они являются жизненной необходимостью для нашего города, а задача строителей – сделать его эффективным и относительно дешевым», – высказал свою точку зрения Михаил Лебедев.
По мнению Ольги Шарыгиной, директора департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar в Санкт-Петербурге, если оценить подземный паркинг как самостоятельный инвестиционный проект, то срок его окупаемости будет достаточно долог. «Если же принять его как за составную часть какого-нибудь объекта коммерческой недвижимости, то при всей его высокой цене и возможной инвестиционной непривлекательности он может дать мощный косвенный эффект. Например, повысить класс объекта коммерческой недвижимости, увеличив его рыночную стоимость. А также обеспечить больший объем продаж, приток посетителей, тем самым увеличив доходность объекта недвижимости», – пояснила специалист.
«Надо быть готовыми к тому, что освоение подземного пространства может никогда не окупиться. Здесь речь идет не о коммерческой выгоде, а о выживании, о спасении исторического города. Либо в городе будут жить люди и гулять туристы, либо он достанется машинам, что сегодня и происходит», – констатировал Алексей Шашкин.
Рыть землю правильно
Освоение подземного пространства в Петербурге сопряжено с множеством сложностей. Причина тому – тяжелые геотехнические условия. По словам геологов, значительная часть территории города сложена слабыми, водонасыщенными и тиксотропными грунтами, которые изменяют свои характеристики при природном и техногенном воздействии. Кроме этого, условия плотной городской застройки и объекты культурного наследия, встречающиеся на каждом шагу, также создают трудности для строителей.
«Институт «Геореконструкция» на протяжении 15 лет занимается исследованиями этих коварных грунтов, и сегодня я могу утверждать, что мы знаем о них очень многое. Сегодня в нашей стране имеются все необходимые технологии для освоения подземного пространства. Но высокие технологии требуют высокого интеллекта подрядчика. Нужна строжайшая производственная дисциплина, соблюдение технологического регламента», – рассказал Алексей Шашкин.
Михаил Лебедев отметил, что любое подземное строительство – это технически сложный процесс, а особенно в центре города.
«Необходимо провести инженерно-геологические изыскания, рассчитать конструктивную часть подземного сооружения. Одной из основных задач перед началом строительства является обследование близлежащих домов, от их состояния зависит выбор технологии строительства. После обследования близлежащих зданий делается оценка возможного воздействия нового строительства на существующие здания, сооружения и сети. Исходя из этого можно уже определить наиболее щадящую технологию строительства с целью минимизации воздействия на близлежащие здания», – пояснил эксперт.
Он добавил, что при строительстве подземных сооружений для выполнения работ по возведению стены в грунте, закреплению грунта, усилению фундаментов существующих зданий, устройству шпунтового ограждения, устройству буронабивных свай в большинстве случаев используется оборудование таких европейских фирм, как Bauer, Soilmec, Altas Copco, Banut, Klemm, PVE.
Алексей Шашкин констатировал, что, к сожалению, успех этих технологий полностью зависит от квалификации подрядчика. Поэтому в большинстве случаев приходится ограничиваться старым добрым шпунтовым ограждением, испортить которое сложнее, чем «стену в грунте». Очень важной составляющей успеха является надежное крепление ограждения глубокого котлована от горизонтальных смещений.
Алексей Рыжов, исполнительный директор ООО «Радпол»:
– Вопрос строительства подземных паркингов крайне актуален. Причем не только в центре города, а повсеместно. Если взять пример строительства таких объектов в малых городах зарубежных стран, то экономическая целесообразность не подлежит сомнению. Стоит отметить, что особенности строительства каждого паркинга сугубо индивидуальны. А особенно в центре города. Надо провести геологические исследования, определить наличие коммуникаций и их плотность, а также оценить стоимость переноски сетей. Технологии при сооружении подземных паркингов применяются самые разнообразные, все зависит от места строительства. Применяют метод «стена в грунте», шпунтовое ограждение, кессонное погружение и др.
Рынок по-прежнему продолжает испытывать нехватку производственных помещений. Определенным тормозом в развитии этого сегмента девелопмента выступает то, что, в отличие от бизнес-центров или торговых объектов, рынок производственных помещений слабо ориентирован на спекулятивное строительство.
Как правило, объекты тут возводятся по схеме built-to-suit, то есть под конкретного заказчика. В результате, приходя на рынок, новый производитель сталкивается с отсутствием предложения и вынужден ждать, пока подрядчик возведет объект с нуля.
Производственные площади – это сложный продукт, который требует больших вложений, специального участка земли, где возможно размещение и функционирование производства. Помимо самого здания любой производственный объект, предполагающий простую сборку или производственный процесс от начала до конца, требует также подключения коммуникаций, причем намного большего объема, чем предполагается, например, для складского комплекса.
Нет смысла
Поэтому, говорят участники рынка, строить не под конкретного заказчика, ориентируясь на некий собирательный портрет «производственника», практически никто не решается. Сергей Игонин, управляющий партнер холдинга «АйБи ГРУПП», вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, говорит: «Я не слышал ни об одном производственном здании, которое бы строили вне рамок технопарка и под непонятного клиента. Это невозможно, потому что производство имеет массу своих требований и ограничений, а производственное здание должно полностью соответствовать всем нюансам, связанным с классом вредности, с технологией и прочими ограничениями». И даже в промышленных парках, в технопарках девелоперы стремятся продавать землю, а не готовые производственные помещения. Их задача – подготовить площадку, решить все вопросы: правовые, планировочные, вопросы инженерного обеспечения территории.
Александр Паршуков, директор управления паевых земельных фондов ЗАО «ВТБ Капитал Управление активами», также считает, что спекулятивное строительство производственных помещений нерентабельно. «Любое предприятие имеет в основе индивидуальную технологию, которая определяет как характеристики необходимого помещения, так и инженерные мощности по всем видам сетей. Эти параметры могут сильно варьироваться, предугадать их значения, держа в голове некое абстрактное производство, невозможно. Таким образом, на такой товар будет очень сложно найти покупателя», – объясняет он.
В результате часто под производства переоборудуются склады, которых в Санкт-Петербурге достаточно много – такие примеры есть в Уткиной заводи, на Московском шоссе (АКМ «Лоджистик»). «Это все примеры не от хорошей жизни. Изначально эти здания строились как складские: и конструктивные особенности, и инженерное обеспечение, и даже ставка – все это рассчитывалось для складской функции. Но так как не было арендаторов на эти складские помещения, собственники и управляющие компании вынуждены были сдавать их под производство», – говорит господин Игонин.
Золотое дно
Одиночных проектов промышленных зданий сегодня крайне мало. «Строительство в индустриальном парке предпочтительнее в связи с тем, что инвестиции на общие нужды и возникающие проблемы распределяются между всеми резидентами парка, а риски во многом берет на себя девелопер данной территории, – считает Наталья Затейщикова, консультант отдела складских площадей Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге. – Строить с нуля (так сказать, в поле) могут позволить себе крупные компании, у которых есть свободные финансовые средства или доступ к недорогому заемному финансированию».
Госпожа Затейщикова подтверждает, что спекулятивных проектов, которые реализовывались в расчете только на промышленные компании, нет. «Складские проекты имеют возможность разместить на своей территории производство, но зачастую только легкую сборку, поскольку существуют проблемы с необходимым объемом электрических мощностей, воды, а также отсутствием подключения технологического газа», – перечисляет она «подводные камни» складского переоборудования.
Также есть советские заводские площади под редевелопмент, которые арендуются или покупаются, и на их месте размещают либо производства, либо территория меняется до неузнаваемости и уже на месте бывшего завода начинает возводиться бизнес-центр или жилье. «С точки зрения любого производства, старые советские площадки (если, конечно, по градплану на площадке можно развивать производство) – это «золотое дно», так как зачастую их обеспеченность электроэнергией и в целом подготовленность к производственной деятельности позволяет вложиться только в улучшение непосредственно самих помещений», – отмечает госпожа Затейщикова.
Что касается мелких производств, которым требуется помещение до 1000 кв. м, то для них строительство собственного здания нерентабельно, им предпочтительна аренда готового объекта. «Такую задачу может решить «производственный центр» – универсальное производственное здание, помещения в котором могут нарезаться на блоки различной площади и сдаваться в аренду нескольким компаниям. Но надо учитывать, что для инвестора такой продукт является очень сложным в управлении, и если говорить о выходе из проекта, практически не продаваемым», – говорит господин Паршуков.
Мнение
Вера Бойкова, руководитель отдела индустриальной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate:
– Рост спроса на земельные участки под строительство складских объектов, наметившийся в 2012 году, продолжается. Эта тенденция отражается как в активном развитии такого формата, как индустриальные парки, в которых предоставляется возможность размещения как производственных, так и складских помещений, которые строятся под конкретного арендатора. Дефицит качественного предложения и, как следствие, потребность в новых проектах все еще являются одними из определяющих характеристик этого сегмента.
За первый квартал текущего года в городе введено в эксплуатацию 586 338,6 квадратных метров жилья, в то время как за I квартал 2012 года было введено 258 134,8.
За февраль 2013 года в трех районах города было введено в эксплуатацию 6 многоквартирных домов общей площадью 109 147,20 кв. метров. Так, в Красносельском районе возведено 3 жилых дома (29 121,3 кв.м.), в Невском районе – 2 (64 703,8 кв.м.) и во Фрунзенском районе – 1 (15 322,1 кв.м.). Кроме того, 24 дома относятся к индивидуальному жилищному строительству, что составило 5 292,00 кв. метра. Больше всего таких жилых объектов было построено в Курортном районе – 22, по 1 жилому дому - в Колпинском и Выборгском районах.
Также в феврале в различных районах города были введены в эксплуатацию построенные объекты общегражданского назначения: 4 спортивных комплекса в Кировском, Петродворцовом, Красносельском и Выборгском районах, здание Свято-Троицкого собора в Колпинском районе, часовня Покрова Пресвятой Богородицы в Московском районе, магазин розничной торговли непродовольственными товарами в Приморском районе, проведена реконструкция нежилого здания под гостиницу в Центральном районе.
За март 2013 года было введено в эксплуатацию 103 230,10 кв.м. жилья. Из них 99 095,20 кв.м. – это 14 новых домов на 1 809 квартир и 25 объектов индивидуального строительства общей площадью 4 134,90 кв.м.
Лидером по количеству возведенных домов стал Курортный район, там построено 7 домов на 52 квартиры (5 935,10 кв.м.). По количеству введенных квадратных метров лидер - Приморский район, где завершено строительство 42 752,50 кв. м., это 3 многоквартирных дома на 920 квартир. Так же было построено 2 корпуса многоярусного гараж-паркинга в Московском районе и торговый центр в Приморском районе.
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за февраль 2013 года
.jpg)
СПРАВКА о законченном новым строительством жилье за февраль 2013 года
СПРАВКА о законченных строительством и реконструкцией объектах общегражданского назначения за февраль 2013 года
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за январь-февраль 2013 года
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за март 2013 года
СПРАВКА о законченном новым строительством жилье за март 2013 года
СПРАВКА о законченных строительством и реконструкцией объектах общегражданского назначения за март 2013 года
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за 1 квартал 2013 года
Данные предоставлены Комитетом по строительству Администрации Санкт-Петербурга