Развитие снизу
Комплексное освоение подземного пространства в условиях дефицита территорий в центре может стать актуальным для Петербурга. Специалисты говорят о том, что без этого городу просто не выжить и не сохранить свой архитектурный облик.
«Несомненно, что Петербургу необходимо развивать строительство вниз. Для комфортной жизни петербуржцам не хватает буквально всего: многоуровневых подземных парковок, туннелей, подземного общественного транспорта в виде так называемого легкого метро. Кроме того, подземные этажи, добавленные к уже существующим зданиям, значительно расширили бы их функциональность и коммерческую привлекательность», – уверен Михаил Лебедев, директор по строительству ЗАО «Геострой».
По его словам, Петербург должен развиваться «под землю», и эта идея не нова, ведь в 1970-е годы архитекторы предсказывали устройство сетей в проходных коллекторах, тоннели и подземные гаражи, строительство жилых домов с многоуровневым подземным пространством и даже неглубокое метро.
«Но сорок лет назад архитекторы совершенно не понимали, как это осуществлять, потому что не было специальной техники. А сейчас границы открыты – есть возможность вовлекать самые современные технологии в выполнение строительных работ, обмениваться идеями и техническими знаниями на конференциях, семинарах и консилиумах ученых. Главная задача – правильно использовать имеющиеся ресурсы и возможности для того, чтобы успешно развивать строительство под землей», – добавил Михаил Лебедев.
Без парковки не обойтись
Алексей Шашкин, генеральный директор ГК «Геореконструкция», также считает, что Петербургу нужно больше подземных развязок, объектов инфраструктуры, многократное увеличение станций метрополитена, подземные парковки.
«Но прежде всего нужен генеральный план освоения подземного пространства города. В противном случае непродуманное размещение подземных объемов на территории города может принести вред, навсегда закрыв перспективы решения важных общегородских проблем», – отметил эксперт.
В пример он привел «прожекты» устройства подземного торгового центра и паркинга на площади Восстания. «Здесь нужно прежде всего решить вопрос подземной транспортной развязки: Лиговский пр. должен «нырнуть» под Невский. Там, в подземном пространстве разумно было бы решить вопросы въездов в парковки торговых центров «Стокманн» и «Галерея», – уверен Алексей Шашкин.
К 2020 году правительство Петербурга запланировало построить 35 подземных парковок в центре. «Городские власти пытаются решить эту проблему, но пока все остается на уровне разговоров. Так, например, в конце марта текущего года прошло первое заседание Совета по инвестициям под председательством Георгия Полтавченко, по итогам которого проект строительства автоматизированных подземных паркингов был отправлен на доработку», – рассказала Юлия Троицкая, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент».
Экономический эффект
«Многие полагают, что подземное строительство в Петербурге – это дорого. Но это если смотреть в отрыве от экономической эффективности. Например, строительство подземной и надземной части ТК «Галерея» были очень близки по стоимости, но представить себе этот комплекс без парковки невозможно. Подземные пространства современного города существуют именно для того, чтобы обеспечить удобство горожан, поэтому они являются жизненной необходимостью для нашего города, а задача строителей – сделать его эффективным и относительно дешевым», – высказал свою точку зрения Михаил Лебедев.
По мнению Ольги Шарыгиной, директора департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar в Санкт-Петербурге, если оценить подземный паркинг как самостоятельный инвестиционный проект, то срок его окупаемости будет достаточно долог. «Если же принять его как за составную часть какого-нибудь объекта коммерческой недвижимости, то при всей его высокой цене и возможной инвестиционной непривлекательности он может дать мощный косвенный эффект. Например, повысить класс объекта коммерческой недвижимости, увеличив его рыночную стоимость. А также обеспечить больший объем продаж, приток посетителей, тем самым увеличив доходность объекта недвижимости», – пояснила специалист.
«Надо быть готовыми к тому, что освоение подземного пространства может никогда не окупиться. Здесь речь идет не о коммерческой выгоде, а о выживании, о спасении исторического города. Либо в городе будут жить люди и гулять туристы, либо он достанется машинам, что сегодня и происходит», – констатировал Алексей Шашкин.
Рыть землю правильно
Освоение подземного пространства в Петербурге сопряжено с множеством сложностей. Причина тому – тяжелые геотехнические условия. По словам геологов, значительная часть территории города сложена слабыми, водонасыщенными и тиксотропными грунтами, которые изменяют свои характеристики при природном и техногенном воздействии. Кроме этого, условия плотной городской застройки и объекты культурного наследия, встречающиеся на каждом шагу, также создают трудности для строителей.
«Институт «Геореконструкция» на протяжении 15 лет занимается исследованиями этих коварных грунтов, и сегодня я могу утверждать, что мы знаем о них очень многое. Сегодня в нашей стране имеются все необходимые технологии для освоения подземного пространства. Но высокие технологии требуют высокого интеллекта подрядчика. Нужна строжайшая производственная дисциплина, соблюдение технологического регламента», – рассказал Алексей Шашкин.
Михаил Лебедев отметил, что любое подземное строительство – это технически сложный процесс, а особенно в центре города.
«Необходимо провести инженерно-геологические изыскания, рассчитать конструктивную часть подземного сооружения. Одной из основных задач перед началом строительства является обследование близлежащих домов, от их состояния зависит выбор технологии строительства. После обследования близлежащих зданий делается оценка возможного воздействия нового строительства на существующие здания, сооружения и сети. Исходя из этого можно уже определить наиболее щадящую технологию строительства с целью минимизации воздействия на близлежащие здания», – пояснил эксперт.
Он добавил, что при строительстве подземных сооружений для выполнения работ по возведению стены в грунте, закреплению грунта, усилению фундаментов существующих зданий, устройству шпунтового ограждения, устройству буронабивных свай в большинстве случаев используется оборудование таких европейских фирм, как Bauer, Soilmec, Altas Copco, Banut, Klemm, PVE.
Алексей Шашкин констатировал, что, к сожалению, успех этих технологий полностью зависит от квалификации подрядчика. Поэтому в большинстве случаев приходится ограничиваться старым добрым шпунтовым ограждением, испортить которое сложнее, чем «стену в грунте». Очень важной составляющей успеха является надежное крепление ограждения глубокого котлована от горизонтальных смещений.
Алексей Рыжов, исполнительный директор ООО «Радпол»:
– Вопрос строительства подземных паркингов крайне актуален. Причем не только в центре города, а повсеместно. Если взять пример строительства таких объектов в малых городах зарубежных стран, то экономическая целесообразность не подлежит сомнению. Стоит отметить, что особенности строительства каждого паркинга сугубо индивидуальны. А особенно в центре города. Надо провести геологические исследования, определить наличие коммуникаций и их плотность, а также оценить стоимость переноски сетей. Технологии при сооружении подземных паркингов применяются самые разнообразные, все зависит от места строительства. Применяют метод «стена в грунте», шпунтовое ограждение, кессонное погружение и др.
Впервые в истории рынка в течение 10 месяцев года в городе не введено ни одного склада. В предчувствии предстоящего дефицита арендаторы проявляли небывалую активность.
Аналитики говорят, что свободных складских площадей в городе практически не осталось, и девелоперы вновь начали задумываться о новых проектах.
По истечении десятого месяца 2011 года эксперты удовлетворенно констатировали: фаза стагнации, которая продолжалась в течение двух посткризисных лет, успешно преодолена.
«В 2011 году активность спроса находится на стабильно высоком уровне, что подтверждается большим количеством сделок, – рассказывает консультант отдела консалтинга и оценки компании Maris/CBRE Наталия Киреева. – По нашим оценкам, объем сделок составил не менее 130 тыс. кв. м».
В Knight Frank подтвердили слова коллеги. «Рынок петербургской складской недвижимости демонстрирует резкий рост спроса, наблюдаемый с начала 2011 года, – говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург Михаил Тюнин. – В основном это объясняется продолжающимся преобразованием отложенного спроса в реальные сделки». По данным Knight Frank, объем поглощения за 10 месяцев текущего года составил 175 тыс. кв. м, что уже практически равно годовому объему сделок, совершенных в 2010 году.
Полную версию материала вы можете прочитать в свежем выпуске газеты «Строительный Еженедельник».
В III квартале 2011 года объем предложения на офисном рынке пополнился на 81,5 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Последний раз столь высокий квартальный объем ввода был зафиксирован 2,5 года назад.
Среди введенных в эксплуатацию объектов только один относится к классу А. Тем не менее площадь офисных помещений двух корпусов делового комплекса на Малоохтинском пр., 64, – 31,5 тыс. кв. м, что составляет практически 40% от общего объема ввода. «Благодаря выходу на рынок столь значимого объекта, как «Санкт-Петербург Плаза», а также бизнес-центра Scandinavian House доля офисных площадей в Красногвардейском районе возросла более чем вдвое, до 5% от общего объема рынка», – отмечают в Knight Frank St. Petersburg.
В III квартале 2011 года рост ставок аренды не отмечен. Дальнейший существенный рост ставок маловероятен, однако возможно увеличение ставок аренды в высококачественных объектах с высокой заполняемостью. Цены продаж офисов в бизнес-центрах, заявляемые девелоперами, в течение III квартала 2011 года сохранялись на уровне 2010 года.
По данным NAI Becar, в среднем по Санкт-Петербургу во II квартале 2011 года ставки аренды (с учетом НДС и коммунальных услуг) в открытом предложении действующих бизнес-центров находились в следующих диапазонах: класс А – 1-2 тыс. рублей/кв. м/месяц; класс В – 650-1300 рублей/кв. м/месяц; класс С – 500-950 рублей/кв. м/месяц.
Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН, говорит, что на конец III квартала 2011 года наиболее высокие арендные ставки были в Красногвардейском, Центральном и Выборгском районах. Наиболее низкие ставки – в Петродворцовом районе (500 рублей/кв. м/месяц с учетом НДС и КУ).
«Заявленные на рынке Санкт-Петербурга в июле-сентябре 2011 года цены продаж
Михаил Тюнин, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, отмечает: «На офисном рынке Санкт-Петербурга сохраняется положительная динамика, однако существенных изменений III квартал 2011 года не принес. Ставки аренды в целом по рынку стабильны, однако наблюдается значительный рост арендных ставок на освобождающиеся помещения в успешных бизнес-центрах. Объем свободных площадей колеблется в районе 200 тыс. кв. м. Знаковым событием этого квартала стал выход на рынок высококачественного объекта класса А «Санкт-Петербург Плаза» на Малоохтинском проспекте, общая площадь двух корпусов которого составляет более 50 тыс. кв. м».
По данным NAI Becar, на конец сентября 2011 года большинство офисных объектов, открывшихся в III квартале, заполнены на 100%.
Среди новых тенденций на рынке в NAI Becar отмечают появление практики, когда помимо традиционного ввода крупных объектов очередями получила распространение практика разбиения на лоты даже внутри одного здания. «Запуск в эксплуатацию части площадей, к примеру, 3-5 тыс. кв. м, требует меньших вложений и позволяет избежать замораживания объекта в целом в ожидании достаточного объема инвестиций», – сообщают в NAI Becar.
Ключевая «Плаза»
В Knight Frank St. Petersburg к ключевым событиям рынка относят ввод в августе 2011 года в эксплуатацию двух корпусов делового комплекса «Санкт-Петербург Плаза». Общая площадь высококачественного объекта класса А составляет более 50 тыс. кв. м, арендопригодная площадь бизнес-центра – 31,5 тыс. кв. м. Также в компании считают важным то, что в 2011 году состоялись две крупные сделки по продаже в бизнес-центре на Белоостровской ул., 6. Более половины площадей (5,2 тыс. кв. м) еще в апреле приобрело ГУП «Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга». Собственником оставшейся части здания стала компания «Ленстройинвест». Сделка на 4 тыс. кв. м состоялась в сентябре 2011 года.
Крупные сделки по аренде офисных площадей произошли в новых офисных объектах. Так, в бизнес-центре на пл. Конституции, 3, компания «МРСК» арендовала 6 тыс. кв. м офисных площадей. В бизнес-центре на ул. Некрасова, 14, были заключены сделки с компаниями «СПб Реновация» и Philip Morris на 3 тыс. кв. м и 2,3 тыс. кв. м соответственно.
Михаил Тюнин говорит: «На рынке офисной недвижимости сохраняется активность со стороны крупных компаний, желающих арендовать площади от 1,5 до 6 тыс. кв. м, некоторые организации также рассматривают возможность покупки. Однако в связи с неопределенностью развития экономической ситуации многие откладывают переезд на следующий год. С конца лета основной спрос приходится на помещения 300-
Ожидания и прогнозы
По данным, собранным компанией NAI Becar, согласно заявлениям девелоперов и c учетом проектов, сроки сдачи которых перенесены, до конца текущего года возможен ввод 15 офисных объектов общей площадью более 180 тыс. кв. м. «Исходя из существующей реальности в течение IV квартала года можно прогнозировать сдачу в эксплуатацию порядка не более 7-8 объектов общей площадью 110-140 тыс. кв. м. На конец года общий объем качественного предложения площадей в бизнес-центрах классов А, В и С составит порядка 2,705-2,735 млн кв. м», – прогнозируют в NAI Becar.
«До конца года мы ожидаем выход на рынок около 50 тыс. кв. м качественных офисных площадей, 60% из которых составит класс B. Более половины объектов, выход на рынок которых планируется до конца года, расположены в Московском районе», – дают свой прогноз в Knight Frank St. Petersburg.
Своя версия и у специалистов компании АРИН: «До конца 2011 будет введено 9 бизнес-центров совокупной арендопригодной площадью порядка 99 тыс. кв. м. Прирост офисных площадей по итогам 2011 года ожидается на уровне 209 тыс. кв. м, что выше показателя 2010 года на 77%. Доля вакантных площадей в бизнес-центрах классов В+ и В сократилась по сравнению с 2009-2010 годами».
