Повысить интеллект никогда не поздно
Интеллектуальные системы управления жильем постепенно набирают популярность. Нередко попытки внедрить такие системы предпринимаются даже в уже построенных многоквартирных домах.
Система «умный дом» – это комплекс, который позволяет запрограммировать работу инженерных систем всего здания, отвечающих за каждый участок: отопление, освещение, вентиляцию, кондиционирование, охранные системы и пр.
Проще всего, говорят эксперты, начинать работу по установке «умного дома» тогда, когда клиент может предоставить план своего дома или квартиры, а также дизайн-проект. В этом случае удастся сэкономить на кабеле и подобрать самое рациональное решение, которое удовлетворит все прихоти клиента.
Целиком внедрить такую систему в уже готовый и заселенный дом довольно-таки сложно. Интеллектуальная система управления жильем подойдет только современным новостройкам, так как старые коммуникационные системы и оборудование непригодны для подключения, либо это будет стоить огромных финансовых вложений и окупится совсем не скоро. Впрочем, элементы интеллектуальных систем все-таки внедряются.
Ольга Шуплецова, менеджер проекта «Умный дом» компании «Смарт», говорит, что элементы «умного дома» можно установить и в готовые квартиры или дома с чистовой отделкой и мебелью, но тут в большинстве случаев придется ограничиться управлением светом и шторами, можно также подобрать беспроводные системы защиты от протечек и охранные системы. Проектирование «умного дома» до чистовой отделки дает возможность управлять не только освещением и шторами, но и климатом (радиаторы, теплые полы, кондиционеры и т. д.), системами мультимедиа, обеспечить полноценную охранно-пожарную сигнализацию, видеонаблюдение и даже управлять бытовыми приборами», – говорит госпожа Шуплецова.
Динар Шарифуллин, инженер по продажам компании АББ, рассказал, что у его компании существует специализированное решение на радиошине – Busch Waveline, которое позволяет встраивать интеллектуальную систему управления даже в построенный и заселенный дом.
«Часто бывает, что заказчик не готов на этапе строительства инвестировать средства в «умный дом». Но спустя 2-3 года, обжившись, появляется желание модернизировать здание. Таких примеров очень много. Один из них – офис АББ в Санкт-Петербурге, расположенный в довольно старом здании, после реконструкции стал одним из самых высокотехнологичных в России», – рассказал господин Шарифуллин. «Интегрирование системы «умный дом» еще на этапе проектирования – это идеальный вариант, говорящий о дальновидности заказчика. Конечно, обустройство обжитого здания будет дороже. Представьте себе, сколько придется потратить на прокладку кабеля, замену электроприборов и светового оборудования!», – заключает господн Шарифуллин.
Некоторые эксперты полагают, что внедрять интеллектуальные системы в готовое жилье – дело и вовсе безнадежное.
Генеральный директор проектного бюро Rumpu Евгений Богданов считает, что если речь идет о многоквартирном доме, то нецелесообразно устанавливать в нем интеллектуальные системы управления, потому что на сегодняшний день редко где встречается даже грамотный поквартирный учет потребления ресурсов.
«Они необходимы, когда речь идет о системах сверхсложной инженерии – это могут быть зимние сады, бассейны, когда необходимо настроить различные режимы влажности; системы рекупирации и кондиционирования. А это, как правило, элитные частные дома, но никак не многоквартирные дома. В многоквартирном строительстве много других насущных проблем. Если же мы имеем в виду частный жилой дом, то все равно интегрировать интеллектуальные системы в уже готовую постройку очень и очень сложно. Это будет тотальная переделка, замена всей инженерии, проведение слаботочных сетей, подключение датчиков и электроприводов. Нужно будет менять все полностью, чтобы оборудование могло быть синхронизированным, плюс оно должно быть вмонтированным. Подобные технологии необходимо проектировать на первоначальном этапе. Основная сложность заключается в том, что потребитель, как правило, сам не знает, что именно он захочет в итоге. А потом, когда здание уже построено, вносить правки уже поздно. И в итоге зачастую остается только система автоматического закрытия штор», – резюмирует господин Богданов.
Управляющий активами финансовой компании AForex Сергей Ковжаров говорит, что внедрение интеллектуальных систем на стадии строительства тоже несет определенные риски: «Такие системы могут сильно увеличить стоимость дома, а потом выяснится, что конкретным жильцам они не нужны. Если есть желание, то каждый жилец можем сделать такие вещи у себя в квартире самостоятельно».
Мнение:
Полина Малина, руководитель проектов объединенной проектной группы RedLine:
– Пока в Петербурге нет таких домов, где система применяется полностью. Конечно, есть отдельные элементы «умных» систем, например световые датчики движения, датчики протечки воды, домашний кинотеатр, домашний офис, системы безопасности, климат-контроль, но они появились давно и не являются чем-то инновационным. Их давно уже самостоятельно устанавливают жители Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Красноярска и других крупных городов.
В Петербурге на данный момент нет ни одного застройщика, который целиком позиционирует хотя бы один свой объект (многоквартирный) как «умный», хотя, возможно, на рынке элитной недвижимости в скором времени и появятся такие объекты с некоторыми элементами системы.
Начало II полугодия 2008 г. было не самым спокойным для строительных компаний – многие из них ощутили на себе влияние международного финансового кризиса. Снизился спрос на многие строительные материалы, в первую очередь, на цемент. Чтобы понять, как кризис повлиял на рынок навесных (вентилируемых) фасадов, специалисты IndexBox, провели масштабное исследование и выявили основные тенденции данного рынка. В данной статье вашему вниманию представлены краткие выдержки из отчета на данную тему.
Конструкция вентилируемого фасада
Вентилируемые (навесные) фасады появились на российском рынке около 15 лет назад. Конструкция навесного фасада представляет собой специальные облицовочные плиты из различных материалов, которые крепятся к стене посредством специальной системы направляющих и кронштейнов. Между облицовкой и стеной может быть расположен слой утеплителя (стекловата, базальтовая вата, XPS). Фасад монтируется таким образом, чтобы между стеной (либо утеплителем, прикрепленным к стене) и облицовочным материалом сохранилась воздушная прослойка.
Система навесного фасада производится из алюминия или стали. В настоящее время на российском рынке преобладают стальные системы. Для изготовления системы, в 99% случаев используется обычная тонкая оцинкованная сталь, соответствующая ГОСТ.
Оба варианта системы весьма недолговечны. По мнению специалистов, стальная система может прослужить от 5 до 10 лет, алюминиевая – до 30 лет, но и на данный срок нет гарантии, что не понадобится ремонт фасада.
Эксперты видят определенные перспективы в производстве систем из новых материалов – стеклопластика и углепластика. Эти материалы обладают великолепными характеристиками: в четыре раза легче, чем сталь, и обладают как раз такой прочностью, которая для этих конструкций требуется.
В качестве облицовочного материала, в навесных фасадах могут применяться композитные панели, фиброцементные или асбестоцементные листы, керамогранит или металл (сайдинг, кассеты или панели).
В качестве теплоизоляционного слоя в навесных фасадах применяется минеральная вата. Для защиты утеплителя от влаги, теплоизоляционный слой покрывают защитной пленкой (влагозащитной мембраной), дополнительная защита теплоизоляции необходима в северных районах, где отверстия фасада нередко забиваются снегом.
Перспективным видом утеплителя, по мнению экспертов, является сочетание минеральной ваты с пенополистиролом.
Количество игроков на рынке и степень конкуренции
Рынок вентилируемых фасадов в России достаточно насыщен – более 70 игроков (включая иностранные компании-системодержатели) ведут на нем свою конкурентную борьбу. Структура рынка схожа с моделью несовершенной конкуренции. Крупных игроков на рынке два: компании U-KON и Краспан, на долю которых в совокупности приходится около 30% рынка. Чуть более 20 компаний имеют от 7% до 2% рынка. Оставшаяся часть приходится на мелких игроков, выпускающих лишь продукцию одного вида (один вид облицовки и один материал системы креплений), недостающие части фасадной системы закупая у крупных компаний. Следует учесть, что в данном случае, утеплитель не включается в фасадную систему. Как правило, все компании комплектуют фасады, закупая утеплитель в момент продажи или этим занимается компания-подрядчик при монтаже фасада на объекте.
1. Сегменты потребления
Основными сегментами потребления навесных (вентилируемых) фасадов являются:
Ø Жилые дома (городские и загородные)
Ø Нежилая недвижимость
· Спортивные центры
· Производственные помещения
· Торговые центры
· Офисные и административные здания
· Складские комплексы
Ø Прочее
Доля каждого сегмента в общем объеме потребления представлена в таблице 1.
Таблица 1. Размер и доля сегментов в общем объеме потребления
|
|
Доля каждого сегмента, в общем объеме спроса |
|
Складские комплексы |
14% |
|
Офисные и административные здания |
31% |
|
Торговые центры |
15% |
|
Производственные помещения |
11% |
|
Спортивные центры |
4% |
|
Жилые дома |
24% |
|
Прочее |
1% |
|
Емкость рынка (объем потребления) |
100% |
Источник: данные Росстат, экспертный опрос, аналитика IndexBox
Потребителями вентилируемых фасадов являются строительные компании, осуществляющие монтаж фасадов на конечном объекте.
Потребление вентилируемых фасадов со стороны строительства складских комплексов
В 2007 году на отделку складских комплексов было потрачено 14% от всего объема рынка вентилируемых (навесных) фасадов.
Основными факторами, которые влияют на рост рынка складских помещений, являются значительное улучшение инвестиционного климата в России, стабильный рост производства, развитие торгового сектора и сектора оптовых продаж, проникновение на рынок больших компаний, нуждающихся в современных складских комплексах, соответствующих международным стандартам.
В 2007 году рост потребления вентилируемых фасадов, со стороны строительства складских помещений составил 129%. На конец 2008 года прогнозируется некоторое снижение темпов роста, связанное с влиянием международного финансового кризиса на строительный рынок в России. Тем не менее, положительный прирост потребления в данном сегменте прогнозируется вплоть до 2015 года. (см. рисунок 1)
Основное увеличение потребления в среднесрочной перспективе ожидается в Центральном, Приволжском и Уральском Федеральных округах.
Через ЦФО проходят основные транспортные коридоры, а также происходит активное развитие торговли. Данные факторы обуславливают активное строительство складских комплексов на территории округа. Поскольку в ближайшем Подмосковье к 2008 году образовался дефицит свободных земель, склады будут перемещаться дальше от города (за пределы Малого бетонного кольца). Рост строительства складов ожидается и в ближайших к Москве крупных городах – Калуге, Рязани, Твери и пр., которые сейчас активно застраиваются торговыми центрами.
Через ПФО и УФО проходит транспортный коридор «Восток-Запад», соединяющий центральную Россию с Казахстаном, Китаем, Японией и восточными регионами страны
Потребление вентилируемых фасадов со стороны строительства офисных и административных зданий
Строительство офисных и административных зданий является основным сегментом потребления вентилируемых (навесных) фасадов (более 30% фасадов монтируются именно на офисных объектах). В 2007 году спрос со стороны данного сегмента составил 5,45 млн.кв.м.
В условиях сохраняющегося высокого спроса на качественные офисные площади происходит увеличение объемов строительства офисных помещений среднего класса.
В I квартале 2008 года объемы ввода в эксплуатацию офисных площадей выросли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 75,7%.
В целом, несмотря на постоянные переносы сроков ввода объектов в эксплуатацию налицо масштабный рост предложения, который продлится еще минимум 4-5 лет (по данным Cushman & Wakefield).
Рост спроса на вентилируемые фасады по федеральным округам будет идти относительно пропорционально. Более активное потребление ожидается в ЦФО и ПФО.
Перспективная емкость рынка
Показатель перспективной емкости рынка основан на показателе относительного потребления. Известно, что в настоящее время, в крупных европейских странах (Франция, Германия, Великобритания и пр.) потребление вентилируемых фасадов составляет 0,49 кв.м. на человека. Для стран Скандинавии этот показатель немного выше – 0,69, что связано с более холодным климатом. По мнению экспертов, Скандинавский показатель более реалистичен для России. Для России данный показатель в настоящее время не превышает 0,26 кв.м. на человека. В таблице 2 приведен расчет перспективной емкости спроса на вентилируемые фасады, исходя из этих двух показателей.
Таблица 2. Расчет перспективной емкости рынка вентилируемых фасадов по федеральным округам РФ
|
|
Численность населения, 2007 г. |
Объем смонтированных вентилируемых фасадов, из расчета 0,26 кв.м. на человека, тыс.кв.м |
Перспективный объем смонтированных вентилируемых фасадов, с учетом нормы европейского потребления 0,69 кв.м. на человека, тыс.кв.м |
Перспективная емкость российского рынка, тыс.кв.м. (3-2) |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
Российская Федеpация |
142 114 903 |
36 949,87 |
98 059,28 |
61 109,41 |
|
Центральный федеральный округ |
37 184 399 |
9 667,94 |
25 657,24 |
15 989,29 |
|
Северо-Западный федеральный округ |
13 525 500 |
3 516,63 |
9 332,60 |
5 815,97 |
|
Южный федеральный округ |
22 806 232 |
5 929,62 |
15 736,30 |
9 806,68 |
|
Приволжский федеральный округ |
30 293 874 |
7 876,41 |
20 902,77 |
13 026,37 |
|
Уральский федеральный округ |
12 235 453 |
3 181,22 |
8 442,46 |
Подписывайтесь на нас:
25.09.2008 20:58
Вот некоторые ключевые данные, полученные Jones Lang LaSalle. Во-первых, гипермаркеты стали якорными арендаторами в 75% всех новых крупных проектов в 2007-2008 гг. Все более популярными становятся магазины модной одежды, поскольку владельцы торговых центров стремятся максимизировать доходы от аренды и посещаемости покупателей. Такие магазины, как, например, H&M, все чаще можно встретить в торговых центрах по всей Европе. В прошлом году эти магазины стали арендаторами крупнейших торговых центров в Чешской Республике, Венгрии, Польше и Великобритании. Во-вторых, предложение торговых марок также становится шаблонным, что отражает растущую интернационализацию торгового сектора и желание воспроизвести в новых проектах уже проверенную «удачную формулу» торговых центров. Продавцы одежды заняли почти половину площадей в каждом торговом центре, открытом в прошлом году, причем среди них доминируют международные бренды. В-третьих, развлекательные зоны также становятся все более похожими друг на друга, несмотря на незначительное количество новых необычных аттракционов – таких как аквариум в Forum Istanbul в Турции, или проектируемая трасса для автогонок, которая будет совмещаться с торговым центром Пескары в Италии. Кинотеатры остаются самыми популярными местами досуга, они присутствуют в 85% новых проектов. Владельцы кинотеатров стремятся разнообразить свое предложение, в частности, представляют трехмерные цифровые экраны и VIP-залы. Все более популярной в Западной Европе становится концепция использования торгово-развлекательных центров в качестве места для встреч и общения, которые могут стать такими же популярными местами для социализации как дом и работа. Это заставило разработчиков так проектировать торговые центры, чтобы они могли использоваться и для общественной жизни. Таким образом, магазины становятся не только местом, которое люди посещают специально для того, чтобы что-то купить. Теперь торговые центры становятся местом для прогулок в свободное время, во время которых могут заодно совершаться покупки. Очевидно, что экологический аспект становится очень важным для девелоперов торговых центров во всей Европе. Однако пока экологичность зданий не сильно влияет на величину арендных ставок и не становится дополнительным преимуществом для привлечения арендаторов. Однако аналитики уверены, что в ближайшем будущем эта ситуация обязательно изменится. Джеймс Долфин, начальник отдела европейской торговой недвижимости компании Jones Lang LaSalle, прокомментировал эти данные: «В конечном итоге, у европейских потребителей есть выбор. Они могут выбирать, где совершать покупки, отдыхать или общаться. Эта возможность выбора стимулирует девелоперов торговых центров создавать обстановку, побуждающую потребителей покупать, и, что еще более важно, разрабатывать такие проекты, которые могут предложить более привлекательные условия, чем те, которые есть у конкурентов, в том числе и у интернет-магазинов. Создание и развитие уникальных отличительных черт – это центральный элемент новой стратегии, и он гарантирует, что однообразия не будет никогда, даже если состав арендаторов будет становиться все более однородным». Некоторые аспекты развития новых торговых центров в Европе не настолько однотипны. Невиль Мосс, начальник отдела европейских исследований компании Jones Lang LaSalle, заявил: «Существует большая разница между Восточной и Западной Европой, которая определяется труднодоступностью участков в городских центрах Восточной Европы и тенденцией к реализации проектов по обновлению городских центров и проведению политики «в первую очередь – городской центр» в Западной Европе. Более 60% новых крупных торговых центров в Западной Европе расположено в городских центрах, тогда как в Восточной Европе таких проектов всего 28%». Александр Тишков, директор по России и СНГ, начальник отдела сдачи в аренду торговых помещений компании Jones Lang LaSalle, комментирует: «Функциональные элементы концепций торговых центров и методы воплощения унифицируются. Не менее 50% сдаваемых в аренду площадей предполагают наличие ключевых международных брендов. Труднее игнорировать локальные особенности потребительского поведения. В поиске конкурентного преимущества проекты вынуждены отличаться, следуя принципам развития индустрии моды, устанавливая стиль жизни. В целом по России только 25-30% населения регулярно посещают торговые центры. Видимо, предложенные в настоящий момент на российском рынке концепции торговых центров недостаточно убедительны для оставшейся многомиллионной аудитории. Сегодня для многих образцом удачного девелопмента торговых центров является проекты шведской компании ИКЕА МЕГА, в основе концепции заложена идея самого большого семейного центра – это действительно очень успешные проекты, но оставшиеся потенциальные возможности более многообразны. Уверен, что в России будут иметь большой успех хорошо интегрированные в городскую среду концепции «Место встреч», которые будут посещать не только для шоппинга, но и для общения и встреч с друзьями, а также многофункциональные центры, модернизирующие целые кварталы городов. За городом будут пользоваться популярностью такие концепции как дисконтные центры «Outlet center», «Power center» или «Retail park», а также специализированные торгово-развлекательные центры с различной доминантой (развлекательной, детской, спортивной и т.п.), ориентированные на определенную целевую группу».
Подписывайтесь на нас:
|
В своем новом отчете