Элита тяготеет к простоте
Требования к элитным загородным домам меняются. Уходят в прошлое гигантские метражи, роскошная резьба или огромные кинозалы. Функциональность и консервативность все больше определяют погоду на этом рынке.
Эксперты говорят, что на рынке загородной недвижимости элитного класса наметилась оптимизация площадей. На сегодняшний день площадь элитного загородного дома начинается от 350 кв. м. Сейчас практически не пользуются популярностью проекты трехэтажных домов. «Огромные бильярдные и кинозалы, салоны для нескольких поколений ушли в прошлое, сейчас более актуально построить небольшой гостевой домик на территории, но сделать семейный дом меньшим по площади», – рассказывает Светлана Невелева, эксперт Коллегии профессиональных девелоперов.
Необратимые изменения
Директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Олег Карзов вспоминает, что заметные изменения на загородном элитном рынке начали происходить после кризиса, когда покупательский спрос резко снизился, а предложение элитных домов на территории Ленинградской области стало значительно меньше. За прошедшие годы ситуация в данном сегменте изменилась в лучшую сторону, но требования к домам все равно постепенно меняются. «В особенности существенно меньше стали делать спальни», – замечает господин Карзов.
В 1990-х – начале 2000-х годов элитная застройка характеризовалась помпезной архитектурой. Например, строились шикарные дворцы на огромных участках земли. Сейчас эти объекты практически не востребованы рынком. «Сейчас покупатели жилья премиум-класса предпочитают вычурной архитектуре и отделке хорошее техническое оснащение дома, ремонт, выполненный по авторскому дизайн-проекту, и т. п. При этом архитектура постройки, планировка, дизайн внутренних помещений должны подчеркивать статус объекта, а соответственно, и положение его владельца», – говорит Денис Радзимовский, генеральный директор S.A. Ricci – Санкт-Петербург.
Консервативные привычки
При этом не менее важно состояние, а порой и просто наличие инженерных коммуникаций. Помимо основных систем в элитных домах устанавливаются системы кондиционирования и вентиляции, видеонаблюдения и сигнализации.
Наполнение элитного дома должно быть выполнено по максимуму, но это не количество кнопок на пульте управления, а скорее качество исполнения и продуманность предлагаемых решений. «Учитывая возраст покупателя элитного загородного дома – а это, как правило, люди старше 40 лет, – они не столь тяготеют к техническим новинкам, сколько к комфортному проживанию. Поэтому эти дома несколько консервативней, нежели класса комфорт, например. Для покупателя важно качество и статус материала: крыша из черепицы или меди, стены из клееного бруса или кирпича достойной марки российской или финской компании, деревянные окна со стеклопакетами, натуральный камень, дорогие отделочные материалы», – продолжает госпожа Невелева.
Елена Исковских, директор по продажам Atlas Development, согласна с мнением коллег: «В последнее время среди покупателей элитных загородных домов можно отметить общую тенденцию к отказу от показной, излишней роскоши и более рациональный подход к выбору жилья. Стало меньше вензелей на перилах, а помпезный паркет с монограммами все чаще заменяют классические узоры. Если используется натуральный камень, то чаще спокойных, естественных цветов».
Без стереотипов
Алексей Сколдинов, ведущий архитектор компании Honka, добавляет: «Построив один дом и пожив в нем, человек понимает, что ему на самом деле нужно, а что навязано стереотипами. Уже сейчас жилые комнаты в 50 кв. м – большая редкость, ведь для комфортного отдыха достаточно 20-30 кв. м. То же самое касается стиля и внутренней отделки – китайские пагоды, роскошная роспись и резьба остались в прошлом, сейчас таких проектов почти не встречается. Если говорить о деревянных домах, то за последнее десятилетие произошло еще одно существенное изменение в предпочтениях заказчиков. Раньше подавляющее число таких коттеджей возводилось из бревна, а теперь 90% приходится на долю бруса».
Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН», отмечает, что в моду вошли энергоэффективные и «зеленые» технологии, а также «умные» дома.
Но как и раньше, покупатели прежде всего хотят уединенности и ощущения индивидуальности проекта и дома. В классическом элитном классе площадь участка составляет не менее 25 соток. В таком доме должно быть как минимум четыре спальных зоны, оборудованных отдельными санузлами и гардеробными, говорит Татьяна Румянцева, руководитель отдела продаж компании «Высота». Помимо помещений, предназначенных непосредственно для владельцев дома, в элитном загородном домовладении обязательно должно было выделено помещение для обслуживающего персонала. Это может быть либо комната с собственным входом, либо отдельный домик. «Сегодняшние покупатели предъявляют довольно высокие требования к техническому оснащению дома. Так, элитное домовладение должно иметь автономную систему энергоснабжения и водопроводную систему с многоступенчатой очисткой, климат-контроль, теплые полы», – сообщила госпожа Румянцева.
Что касается внешнего вида участка, в элитном сегменте затраты на ландшафтный дизайн по-прежнему высоки, но такие его элементы, как статуи, фонтаны и прочие пережитки эпохи 1990-х, уходят в прошлое. Основной тренд в дизайне сегодня – это естественность.
Мнение:
Алексей Новиков, директор представительства производителя оконных систем PROPLEX на Северо-Западе:
– Наполнение понятия «загородный элитный дом» меняется постоянно. Это обусловлено тем, что в целом рынок недвижимости не стоит на месте. Каждые 2-3 года происходит очередной рывок, и покупателям, чтобы «быть в тренде» и подчеркнуть свой высокий статус, приходится менять жилье. Такая ситуация привела к тому, что люди перестали относиться к загородной недвижимости как к приобретению на всю жизнь. То есть в первую очередь она должна быть ликвидной. Как следствие, сегодня востребованы лаконичные, функциональные и выразительные решения, без лишнего китча, в чем-то подобные европейским домам.
К этим выводам пришли аналитики «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН) в ходе проведенного исследования строительной активности застройщиков в Санкт-Петербурге в I квартале
«В своей работе мы анализировали те объекты, для которых нулевая стадия строительства характеризуется выходом на площадку и ограждением территории, - рассказывает
На конец марта 2009 года объем строящегося жилья в Петербурге составляет порядка 6,8 млн. кв. м или 101,4 тыс. квартир. Из них 72% находится в состоянии строительной активности. На остальных 28% (приблизительно 1,9 млн кв. метров жилых площадей) строительная активность снизилась. «Как правило, замедление или прекращение реализации уже начатых проектов жилой недвижимости обусловлено кризисом в банковской сфере, - комментирует Зося Захарова. – Из-за нехватки финансирования и практически полной невозможности привлечь в нынешних условиях кредитные ресурсы на строительство начатых объектов, активное возведение части из них пока не ведется. В первую очередь, снижение темпов характерно для жилых объектов, находящихся на начальных этапах реализации».
По состоянию на конец марта, в Санкт-Петербурге начато строительство 226 жилых объектов (домов/комплексов). Из них, наибольшая строительная активность характерна для тех объектов, которые находится на завершающей стадии готовности. На диаграмме представлена структура строящихся жилых объектов (домов/комплексов) в зависимости от стадии готовности объекта и строительной активности на них.
В структуре классов строящихся объектов, наибольшую долю занимает жилье массового спроса («эконом», «комфорт») - 86%. Более половины строящихся объектов – класс «комфорт» (58%). «Это обусловлено тем, что на протяжении последних лет благосостояние населения Санкт-Петербурга существенно улучшалось, соответственно повысились требования к жилым домам: качеству строительства, насыщению объектами инфраструктуры, площади квартир», - объясняет Зося Захарова. «Однако с учетом новых экономических условий следует ожидать «отката» рынка на несколько лет назад и увеличение доли жилья эконом-класса.»
Если говорить о строительной активности, то наибольшие темпы возведения жилья присутствует в сегменте жилья массового спроса (73%). Для объектов жилой недвижимости более высокого класса («бизнес» и «элита») строительная активность характерна только для 55% жилых площадей.
«Это объясняется тем, что крупные проекты жилья высокой ценовой категории находятся на начальной стадии реализации и не получают достаточного финансирования ни от банков ни от дольщиков, а на завершающем этапе находятся объекты небольшой площади, – объясняет Зося Захарова. – В жилье массового спроса реализация масштабных объектов была начата раньше и на текущий момент многие проекты построены, более чем на 50%».
Наибольший объем строительства сконцентрирован в Приморском, Выборгском и Московском районах, они обеспечивают почти половину всех строящихся объектов (46%).
Материал предоставлен АРИН
.jpg)
Март 2009 г. прошел спокойно, без существенных колебаний на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Арендные ставки и цены остались практически на том же уровне, что и в феврале. Несмотря на рост цен на нефть, укрепление рубля, продажу валюты и стабилизацию цен, денежные средства не перетекли на рынок коммерческой недвижимости. Тем не менее, инвесторы все активнее присматриваются к продаваемым объектам. Появились первые сделки по покупке объектов преимущественно малых размеров.
Однако гораздо чаще инвестиционные расчеты выставленных на продажу офисных и торговых проектов по существующим рыночным ставкам и уровню заполняемости без их положительной эскалации в ближайшие годы показывают низкую доходность (менее 10%), даже несмотря на дисконты цены продажи в 10-50%.
Индикаторы рынка коммерческой недвижимости, март
|
Индикаторы |
31.03.09 |
Изменение за март 2009, % |
Изменение с начала кризиса, % |
|
Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв. м/мес. |
29 |
-0,3 |
-48,6 |
|
Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв. м/мес. |
23 |
0,4 |
-40,5 |
|
Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв. м |
3452 |
2,9 |
-38,7 |
|
Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв. м |
3040 |
4,7 |
-32,1 |
Примечания:
Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок
Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США
Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 г.
Главный вопрос, который сейчас волнует инвесторов и девелоперов – макроэкономическое развитие в ближайшее время. Что означает рост цен на нефть, фондовых индексов и курса рубля в марте 2009 г.: начало стабилизации или коррекцию перед следующим падением? Как и когда разрешится вопрос с кредитованием реального сектора? Уже скоро подойдет время отдавать те краткосрочные кредиты, которые были даны предприятиям в 2008 г. С учетом падения оборотов, если они не смогут перекредитоваться снова, мы увидим волну банкротств.
В ситуации неопределенности большинство инвесторов предпочитает не рисковать, а дождаться прояснения экономической ситуации, проводя активный мониторинг рынка. Арендаторы, пользуясь моментом, требуют пересмотра договорных условий: снижение арендных ставок, переход от номинирования в валюте (у.е.) в рубли, фиксирование величины арендных ставок, привязка к обороту (для торговых центров). Среди управляющих компаний можно выделить две стратегии: одни по возможности не предоставляют больших скидок по аренду, предпочитая незаполненные площади и дожидаясь оживления, другие снижают ставки (до 50% по сравнению с докризисными), предоставляют льготные условия аренды, ориентируясь на сохранение уровня заполняемости.
По прогнозам аналитиков Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), ситуация станет более предсказуемой в конце лета - начале осени 2009 года.
Офисы
С началом весны на офисном рынке появились первые сделки продажи встроенных помещений. Так Фонд имущества реализовал 9 небольших (площадь менее
Спрос на высококлассную недвижимость остается низким. Бизнес-центры класса А продолжают терять арендаторов: например, в марте БЦ «Атриум» на Невском пр., 25 потерял двух арендаторов (
Девелоперы пересматривают концепции создаваемых офисных проектов с сокращением в них офисной части и увеличением доли жилья (RBI, ЛСР и др.) или перепрофилированием в склады (SVP Group, Setl City)
Торговля
В настоящее время первую половину 2008 года все воспринимают как максимум уровня платежеспособности и розничного товарооборота на ближайшие 3-5 лет. Сейчас перед торговыми операторами стоят следующие основные цели: максимально удержать сопоставимые показатели прошлых лет, повысить эффективность работы существующей сети и отдельных розничных точек, воспользоваться ситуацией сокращения игроков рынка и увеличить свою рыночную долю.
Среди розничных гипермаркетов наиболее прочно выглядит «О´Кей», благодаря четкой концепции магазинов и сохранению широкого ассортимента, показатели количества клиентов на один гипермаркет и среднего чека в марте 2009 превысили аналогичные показатели прошлого года. «Карусель» удерживает клиентов собачками с большими глазами. «Лента» теряет позиции - ни ассортимента, ни собачек, ни цен «Народного» универсама.
Сетевые операторы продолжают сокращать количество точек, оставляя наиболее рентабельные. Освобожденные площади в удачных торговых центрах занимают другие операторы (Tommi Hilfiger вместо Axara в ТЦ «Сенная», «Карусель» вместо «Мосмарт» в ТЦ «Июнь»), либо пустуют (ТЦ «Северный молл», ТЦ «Феличита», ТЦ «Apriory Gallery» и др.).
Ситуацию с заполняемостью торговых центров решает, прежде всего, локация. Центр на потоках остается востребованным, на окраине становится пустым.
Арендаторы активно настаивают на переход начисления арендных ставок в виде процента от оборота или снижении арендных ставок до 30-50%.
Материал предоставлен ГУД