Торговая недвижимость Петербурга: итоги I квартала
Показатель квартального ввода торговых объектов стал наибольшим за последние два года, говорят эксперты. Так общий объем рынка качественных торговых площадей Петербурга в I квартале достиг 1,88 млн кв. м. В среднем уровень заполняемости торговых объектов города составляет сегодня 95%.
В 1-ом квартале 2013 года общий объем ввода качественных торговых площадей в Петербурге составил 106 тыс. кв. м. За январь-март 2013 года в эксплуатацию были введены два новых объекта: ТРК «Балкания NOVA», фаза II (арендуемая торговая площадь — 50 тыс. кв. м) и ТРК «Континент» на Звездной (торговая часть — 56 тыс. кв. м), построенные компанией «Адамант». Этот показатель квартального ввода стал наибольшим за последние два года, подсчитали аналитики Jones Lang LaSalle.
В результате общий объем рынка качественных торговых площадей Петербурга, по данным компании, достиг 1,88 млн кв. м.
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate в 1 квартале 2013 года в Петербурге открылись четыре торговых центра суммарной арендопригодной площадью 76,7 тыс. кв.м. «В результате с учетом увеличения общая арендопригодная площадь в торговых комплексах увеличилась на 2,7% и составила 2 873,7 тыс. кв.м. Показатель обеспеченности населения качественными торговыми площадями на конец первого квартала достиг 574 кв.м в расчете на 1 000 жителей Петербурга», - сообщают специалисты компании.
Согласно данным Jones Lang LaSalle, наиболее популярными с точки зрения строительства торговых центров являются Калининский, Фрунзенский и Приморский районы. «На долю этих районов приходится 46% от анонсированных к вводу в 2013-2014 годах качественных торговых площадей. При этом по объему существующего предложения лидером остается Приморский район — на него приходится 22% от общего объема торговых площадей», - говорится в аналитическом отчете компании.
Специалисты Maris | Part of the CBRE Affiliate Network считают, что более 1 млн кв.м торговых площадей Петербурга нуждаются в реконцепции и реновации.
Спрос и вакансия
По данным ASTERA, рынок торговой недвижимости сегодня характеризуется дефицитом качественных торговых площадей. В наиболее востребованных торговых центрах сохраняются листы ожидания.
«На конец I кв. 2013 года средний уровень вакансии в торговых центрах Санкт-Петербурга составил около 3%. Несмотря на относительно высокий объем ввода торговых площадей в течение 2012 года и первого квартала 2013 года, уровни вакансии в наиболее ликвидных торговых центрах не превышали 1%. Ротации в таких ТК были возможны только за счет замены ряда арендаторов управляющей компанией на более сильные бренды», - рассказывают эксперты ASTERA.
Аналитики Jones Lang LaSalle сообщают, что доля свободных помещений за первый квартал увеличилась с 4,5% до 5,5% за счет выхода на рынок большого объема площадей. Несмотря на это, в проектах, введенных в 2011-2012 годах, доля свободных площадей существенно сократилась, а в наиболее качественных проектах она остается близкой к нулю, отмечают эксперты компании.
В Maris | Part of the CBRE Affiliate Network добавляют, что в целом в 1 квартале 2013 года рынок торговли ознаменовался сокращением потребительского спроса. В предновогодние дни и новогодние праздники объем спроса на товары и услуги, по данным Watcom Data Consulting, снизился на 10% по сравнению с прошлым годом.
По данным аналитиков компании, в среднем по городу уровень заполняемости торговых центров по итогам 1 квартала 2013 года составляет 95%.
Ставки
Первый квартал, по данным ASTERA, охарактеризовался стабильным спросом на помещения в ликвидных торговых комплексах Санкт-Петербурга, при этом ставки аренды увеличились крайне незначительно в рамках ежегодной индексации. В современных торговых комплексах все чаще практикуется заключение договоров аренды по схеме «базовая арендная ставка + % от товарооборота», как правило, с международными и федеральными операторами, отмечают в компании.
Максимальная базовая ставка, согласно отчету Jones Lang LaSalle осталась на уровне 2 тыс. USD за кв. м в год.
«Минимальные арендные ставки предоставляются якорными арендаторам. По итогам 1 квартала запрашиваемые ставки для якорных арендаторов составляют в среднем от 4,5 до 12 тыс. руб./кв.м./год, не включая НДС и коммунальные платежи, в зависимости от класса и местоположения торгового центра и от размера арендуемой площади. Скидки могут составлять до 5-15%. – отмечают специалисты Maris | Part of the CBRE Affiliate Network. – Что касается стрит-ритейла, то за 2012 год арендные ставки на основных торговых коридорах города выросли на 5-10% в зависимости от локации. Так, например, максимальная ставка аренды на Невском проспекте увеличилась на 5-7%, а минимальная — на 12% (до 60 000 - 100 000 руб/кв. м/год). Ставки на Большом проспекте Петроградской стороны оставались стабильными на уровне 25 000 -50 000 руб/кв. м/год.
Прогнозы
Эксперты Jones Lang LaSalle говорят, что ожидается небольшое увеличение объема свободных площадей до конца года, поскольку в Петербурге будет открыто довольно большое число новых торговых центров, и не все из них будут заполнены к моменту открытия. Тем не менее, со временем их заполняемость вырастет, что приведет к обратному уменьшению доли вакантных площадей
С учетом введенных в первом квартале ТРЦ к концу года рынок вырастет суммарно на 300 тыс. кв. м, подсчитали аналитики Jones Lang LaSalle.
На 2013 год запланирован ввод около 400 тыс. кв.м торговых площадей. Однако, учитывая устойчивую тенденцию переноса сроков ввода, реальные объемы могут быть меньше. Средний период задержки открытия объектов в Петербурге – от 6 месяцев до года, полагают аналитики Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
В Colliers International подсчитали, что до конца года на рынок может выйти еще около 280 тыс. кв.м торговых площадей, из которых на долю двух региональных торговых центров приходится около 40%. На 2-ю половину года намечено открытие 2-х региональных торгово-развлекательных центров, которые станут крупнейшими центрами в Невском и Красносельском районах - «Лондон Молл» торговой площадью 63 тыс. кв.м (IV кв.) и «Жемчужная Плаза» торговой площадью 48 тыс. кв.м (III кв.), рассказывают специалисты Colliers.
Учитывая высокий уровень насыщения рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга, в дальнейшем сохранится тенденция реконцепции торговых центров и строительства новых проектов в зонах комплексного освоения территорий, рядом с новыми станциями метро и новыми транспортными развязками (ТЦ «Адмиралтейский» у ст.м. Адмиралтейская, МФК «Жемчужная Плаза» входит в состав крупного жилого комплекса «Балтийская Жемчужина»), прогнозируют специалисты компании Maris CBRE.
Мнение
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
- Петербургский рынок строительства торговых центров по-прежнему принадлежит преимущественно локальным девелоперам. На 2013 год заявлено всего два проекта, реализуемых сторонними игроками – это «Жемчужная Плаза» и МФК «Великан-Парк». Главенствующее же положение как с точки зрения существующих объемов торговых площадей, так и с точки зрения объемов будущих проектов делят две компании – «Адамант» и FortGroup. Также наблюдается стремление других девелоперов, уже реализовавших успешные проекты в городе, укреплять позиции своих объектов за счет строительства второй очереди торгового центра.
Распределение торговых площадей по районам Санкт-Петербурга
.jpg)
Источник: Jones Lang LaSalle
|
Торговые центры, введенные в эксплуатацию в 1 кв. 2013 г. |
||||
|
Название проекта |
GBA, кв.м |
GLA, кв.м |
Район |
Девелопер |
|
Авеню |
45 000 |
31 500 |
Выборгский |
ООО "Стройкорпорация Элис" |
|
Континент на Звездной (2-я очередь) |
66 502 |
28 200 |
Московский |
«Адамант» |
|
Aura Boutique Centre1 |
14 500 |
9 700 |
Приморский |
«Ленспецсму» |
|
ТЦ Чкаловский2 |
11 300 |
7 300 |
Петроградский |
ООО «Центр строительного бизнеса» |
|
ИТОГО |
|
76 700 |
|
|
|
1 после реконструкции; 2 открытие состоится во втором квартале 2013 г. |
||||
Торговые центры, планируемые к открытию в 2013 году
|
название |
район |
площадь, кв.м |
|
Авеню |
Выборгский |
45 000 |
|
Адмиралтейский |
Центральный |
9 360 |
|
Галактика |
Московский |
21 000 |
|
Рыбацкий-2 очередь |
Невский |
22 000 |
|
Жемчужная плаза |
Красносельский |
86 500 |
|
Монпансье |
Приморский |
58 000 |
|
ПИК-2 очередь |
Адмиралтейский |
11 000 |
|
Торговый центр |
Красносельский |
19 200 |
|
Заневский каскад-3 очередь |
Красногвардейский |
62 000 |
|
Spar |
Невский |
8 700 |
|
Итого |
|
342 760 |
Источник: Maris/ part of the CBRE affiliate network
.jpg)
Макроэкономическая ситуация в июле 2009 г. еще раз доказала свою нестабильность. Большинство игроков рынка недвижимости ждут ухудшения положения. Низкий спрос на коммерческую недвижимость продолжает тянуть вниз цены и арендные ставки. Однако даже после падения ставок аренды и цен продажи на 40-45% рынок вернулся только на уровень 2007 г., тогда как непрерывный рост происходил с 2000 г.
Индикаторы рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга за июль 2009 г.
|
Индикаторы |
31.07.2009 |
Изменение за июль 2009, % |
Изменение с начала кризиса,% |
|
Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв.м/мес. |
29,9 |
-7,1% |
-40,7% |
|
Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв.м/мес. |
21,4 |
-5,2% |
-40,4% |
|
Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв.м |
3303 |
-7,2% |
-43,2% |
|
Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв.м |
2960 |
-2,9% |
-42,3% |
Примечания:
Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок
Изменение цен и ставок рассчитано в долларах
Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 года
Офисы
На офисном рынке Санкт-Петербурга в июле 2009 года произошло несколько значимых событий:
· Следует отметить сделку продажи бизнес-центра класса С на ул. Коли Томчака по цене около 340 USD за кв.м. С 2008 года цена продажи здания площадью 6,4 тыс. кв. м упала в 2 раза со 150 млн. руб. до 70 млн. руб. В результате торгов здание с земельным участком было продано за 70,3 млн. руб. Из крупных сделок по продаже действующих бизнес-центров за последний год цена продажи оказалась наиболее низкой.
· ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» на торгах продал здание ДК им. Цюрупы на наб. Обводного канала, 181 за 121,6 млн руб. (более 900 USD за кв. м). Стартовая цена составляла 38 млн. руб. Площадь здания –
Торговля
На рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга продолжается процесс продажи крупных торговых объектов. ТЦ продают как крупнейшие игроки рынка торговых центров Санкт-Петербурга (Адамант, Макромир), так и владельцы единичными объектами. Московская группа РТМ, владеющая ТЦ «Измайловский», ТЦ «Купчино» и ТЦ «Кушелевка», выставила свои объекты в Санкт-Петербурге на продажу еще в конце 2008 года. Однако цена продажи была непривлекательной для покупателей, в июле 2009 года москвичи объявили о банкротстве РТМ. Скорее всего, это повлияет на стоимость оцениваемых активов.
Существенным фактом стало закрытие за долги люксового торгового центра «Vanity Opera». Это первый случай ареста крупного торгового центра в Санкт-Петербурге.
Материал подготовлен аналитиками ГУД
.jpg)
Специалистами Департамента маркетинга Becar Realty Group подготовлен аналитический обзор рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга в I полугодии
Анализ рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 15 июля
По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам (КИСП), в Санкт-Петербурге на начало 2009 г. действовало 400 гостиниц с номерным фондом 21 382 номера, включая мини-отели и малые гостиницы. Из общего количества только 80 гостиниц имело номерной фонд, равный или превышающий 50 номеров, их общий номерной фонд составлял 16 092 номера. На мини-отели и малые гостиницы приходилось 5 406 номеров.
Следует отметить, что данные относительно количества средств размещения и общего номерного фонда Санкт-Петербурга не являются полными, потому что существует достаточно большое количество многокомнатных квартир, которые были реконструированы в мини-отели, но нигде не зарегистрированы. В данном анализе представлена статистика по крупным, средним, малым гостиницам и известным мини-отелям.
В течение I полугодия
· конгресс-отель категории «три звезды» Holiday Inn St. Petersburg-Moskovskye Vorota (557 номеров, Московский пр., 97а);
· гостиница «М-Отель» категории «три звезды» (54 номера, Садовая ул., 22);
· «Гранд Петергоф Спа Отель» (37 номеров, Санкт-Петербургское шоссе, пос. Михайловское);
· отель «Терийоки» (48 номеров, г. Зеленогорск, ул. Гаванная, 1).
Также в I полугодии завершилось расширение действующих гостиниц:
· «Москва» – на 90 номеров;
· «Коринтия Санкт-Петербург» – на 107 номеров.
С открытием в первой половине
Большинство гостиниц расположено в исторической центральной части Санкт-Петербурга.
.jpg)
Около 70% средств размещения приходится на районы исторического центра Санкт-Петербурга – Центральный, Адмиралтейский, Петроградский и Василеостровский районах – 278 гостиниц. Лидирующую позицию занимает Центральный район, в котором находится 185 гостиниц (46%), из которых 20 (5%) – с номерным фондом не менее 50 номеров и 165 (41%) – до 50 номеров. На втором месте – Адмиралтейский район: 39 гостиниц (9,7%), среди них 7 (1,7%) – с номерным фондом не менее 50 номеров и 32 (8%) – с номерным фондом до 50 номеров. На третьей позиции по числу отелей – Петроградский район, на территории которого расположено 33 гостиницы (8,2%): 3 (0,7%) с номерным фондом 50 и более и 30 (7,5%) – до 50 номеров.
Большая доля всего городского номерного фонда приходится на исторический центр Санкт-Петербурга и Московский район.
Более половины всего номерного фонда Санкт-Петербурга (52,9%) приходится на Центральный, Московский и Адмиралтейский районы – 11 562 номера.
На первом месте по номерному фонду города находится Центральный район – 6 655 номера (29,9%), в том числе 3 989 номеров (17,9%) в гостиницах с номерным фондом не менее 50 номеров и 2 666 номеров (12,0%) –до 50 номеров. Второе место занимает Московский район, на долю которого приходится 2 543 номера (11,4%), из которых 2 351 номер (10,6%) приходится на гостиницы с номерным фондом от 50 номеров, а 192 номера (0,8%) – менее 50 номеров. Третью строку рейтинга занимает Адмиралтейский район: 2 364 номера (10,7%), из которых 1 961 (8,8%) приходится на долю гостиниц с номерным фондом не менее 50 номеров и 403 (1,9%) – на гостиницы до 50 номеров.
Распределение гостиниц с номерным фондом 50 и более номеров по категориям представлено на диаграмме ниже.
Как видно из диаграммы, наибольшая доля приходится на отели категории «три звезды» – 43% (36 единиц). За ними следуют гостиницы эконом-класса – 32% (26 единиц), «четыре звезды» – 14% (12 единиц) и «пять звезд» – 10% (8 единиц).
Распределение номерного фонда гостиниц с количеством номеров более 50 представлено на диаграмме ниже.
В зависимости от категории отеля, номерной фонд петербургских гостиниц на 50 и более номеров распределяются следующим образом: «три звезды» – 48% (7 771 номер), «четыре звезды» – 27% (4 556 номеров), эконом-класс – 16% (2 695 номер), «пять звезд» – 10% (1 546 номеров).
В последние годы возрос интерес к Санкт-Петербургу со стороны крупных мировых гостиничных операторов. На 1 июля
Доли международных сетевых операторов в структуре номерного фонда города представлены на диаграмме ниже.
Самым большим номерным фондом в настоящее время обладает Rezidor SAS – 2 204 номера (37%) номерного фонда, находящегося под управлением крупных сетевых операторов. Далее следуют Sokotel – 881 номеров (15%) и InterContinental Hotels Group – 557 номеров (9%).
Тенденции развития рынка гостиничной недвижимости
· По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам, прирост номерного фонда Санкт-Петербурга по итогам
· Кризис сказывается на рынке гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга. В целях снижения риска негативного влияния кризиса некоторые гостиничные операторы закрывают часть номерного фонда действующих отелей («Гранд Отель Европа», Park Inn Pulkovskaya, «Коринтия Санкт-Петербург»).
· Откладываются сроки реализации проектов, возрастает количество «замороженных» объектов (Domina Prestige на Большой Морской ул.,54, Sheraton в Пулково, Starwood на наб. Карповки, 37, реконструкция по адресу Невский пр., 1 и др.).
· Пересмотрены концепции развития некоторых многофункциональных комплексов, включавших гостиничную функцию («Невский Колизей», пос. Бугры).
· Снижение туристических потоков заставляет гостиничных операторов пересматривать тарифы, разрабатывать привлекательную для гостей систему скидок и льгот. В 2009 г. впервые за последние годы не отмечается рост стоимости проживания в гостиничном сегменте. Данная тенденция вызвана не только мировым кризисом и спадом в сфере туризма, но и значительно увеличившимся за последний год предложением качественного номерного фонда и расширением представительства известных сетевых операторов. В целом, снижение тарифов за год составит 5–20%, в зависимости от категории гостиницы.
· В условиях нестабильности больше всего может пострадать формат мини-отелей, поскольку в настоящее время цены на проживание в них достаточно высоки, а возможности корректировки тарифов незначительны. В более выгодном положении находятся объединенные в сети мини-отели, которые смогут адаптировать тарифы и предлагаемые услуги. Также привлекательными для гостей города останутся мини-отели, которые выделяются продуманной оригинальной концепцией или уникальной чертой.
Актуальным и прибыльным в ближайшее время может стать развитие бюджетного гостиничного формата, гостиниц «эконом-класса». Так, например, компания «Охта Групп» приостановила все проектные работы по сносу аварийного здания с целью строительства элитного дома на наб. реки Мойки, 102 и реконструировала его в хостел на 156 мест.
Подготовлено Департаментом маркетинга Becar Realty Group