Офисная недвижимость Петербурга: итоги I квартала
Петербургский рынок офисной недвижимости в I квартале 2013 года демонстрировал вялый рост. В связи с низким объемом ввода и стабилизацией спроса, уровень вакантных площадей снизился, а ставки аренды изменились незначительно. Однако концу года ожидаемый объем ввода может в 2 раза превысить показатели 2012 года, считают эксперты.
Статичность предложения
Общий объем ввода офисных площадей в первом квартале 2013 года составил чуть менее 30 тыс. кв. м, что в 2,5 раза больше аналогичного показателя прошлого года, подсчитали аналитики Jones Lang LaSalle. Всего в январе-марте, по данным специалистов компании, было введено в эксплуатацию 4 бизнес-центра, крупнейшие из которых – БЦ «Мегапарк» (13 000 кв. м) и БЦ «Синоп» (12 000 кв. м).
«По итогам первого квартала 2013 года рынок качественных офисов Петербурга насчитывает 1 809,5 тыс. кв.м арендопригодных площадей. В течение отчетного периода был введен только один качественный бизнес-центр – БЦ «Чкаловский» класса B+ с арендопригодной площадью 1 200 кв.м. Остальные пять проектов, запланированные к открытию в 1 кв. 2013 года, были перенесены на более поздние сроки», - сообщают специалисты ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
По данным Colliers International в Санкт-Петербурге, на начало второго квартала 2013 года объем офисных площадей класса А, В составил 1,78 млн.кв.м, из них – 525 тыс.кв.м офисы класса А, 1 260 тыс.кв.м – офисы класса В. «В эксплуатацию за первый квартал 2013 года были введены четыре объекта суммарной арендной площадью около 17 тыс. кв.м. Наиболее крупный из них – бизнес-центр класса А «Осень» в составе делового квартала «Полюстрово» (расположен на ул.Жукова, 2, арендная площадь – 6 700 кв.м)», - говорится в аналитическом отчете компании
«В течение первых трех месяцев 2013 года было введено только два офисных центра класса В общей площадью 24 тыс. кв.м, что на 30% меньше, чем в тот же период 2012 года. Среди офисных зданий, которые перенесли сроки открытия – бизнес-центр «Преображенский» на Литейном проспекте, офисный центр Lider Tower на Ленинском пр., «Зима» на Свердловской наб. и др. Географическое распределение офисной недвижимости остается прежним, большую долю составляют Центральный (17%) и Петроградский (14%) районы», - рассказывают эксперты Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
Согласно данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, по итогам первых трех месяцев 2013 года объем предложения качественной офисной недвижимости в бизнес-центрах класса А и В составил 2,4 млн. кв.м.
По оценкам аналитиков GVA Sawyer, доля бизнес-центров класса А составляет 25% в общем объеме качественного предложения. Несмотря на то, что в 1 кв. 2013 года не было введено бизнес-центров класса А, в дальнейшем можно прогнозировать постепенное, но не очень значительное, увеличение доли бизнес-центров класса А, полагают эксперты компании.
Спрос и уровень вакансии
«Структура спроса по востребованной площади постепенно меняется в сторону уменьшения доли запросов на небольшие помещения. В 1 кв. 2013 г. наблюдалось постепенное небольшое увеличение доли запросов на средние площади (особенно в сегменте 300-500 кв.м) за счет уменьшения доли запросов на маленькие помещения», - делятся наблюдениями специалисты GVA Sawyer.
В первые месяцы года наибольший спрос на качественные офисные помещения, по данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, продолжал концентрироваться в Московском, Адмиралтейском, Центральном и Петроградском районах. Консультанты ASTERA отметили высокую активность в течение рассматриваемого периода со стороны строительных и производственных компаний, ритейлеров бытовой техники и электроники, а также предприятий сферы услуг.
«По итогам 1 кв. 2013 г. средневзвешенный уровень вакансии по всем классам составил 6,4% и, по сравнению с 4 кв. 2012 г., не изменился. При этом годовое снижение показателя составило 2,6 п.п. К концу года ожидается увеличение уровня вакансии при условии, что в течение года будут введены все заявленные бизнес-центры», - отмечают эксперты ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
«Интерес потенциальных арендаторов все также ориентирован в первую очередь на небольшие помещения до 100 кв.м. Однако происходит заметное смещение в сторону площадей от 100 до 300 кв.м. Спрос в равной мере распределился между классом А и классом В (47% и 53% соответственно). Наименее популярными у арендаторов являются удаленные от центра города части Фрунзенского и Невского районов, где сформировалась преимущественно жилая застройка. Снижается интерес потенциальных арендаторов к Васильевскому острову по причине сложной транспортной доступности (загруженность станций метро, пробки на дорогах, мало парковочных мест)», - констатируют аналитики Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
По данным аналитиков Jones Lang LaSalle, спрос в сегменте аренды офисных площадей в первом квартале оставался умеренным – основными игроками рынка по-прежнему являются компании, работающие в IT-сфере, а также в сфере разработки недр. «Объем чистого поглощения офисных площадей за квартал составил 26,3 тыс. кв. м. По итогам первых трех месяцев количество свободных площадей немного увеличилось – с 168,5 тыс. кв. м (7,8%) до 173,5 тыс. кв. м (7,9%). При этом основной рост произошел в сегменте бизнес-центров класса А (с 10,7% до 11,7%)», - говорится в аналитическом отчете компании.
Основным источником спроса, по данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, являются арендаторы, мигрирующие из зданий класса C, а также офисных центров класса B, построенных в начале 2000-х годов, концепции которых уже устарели, в более современные бизнес-центры.
Марина Пузанова, руководитель направления офисной недвижимости Knight Frank St Petersburg подсчитала, что за первые три месяца года рынком поглотилось всего 20 тыс. кв.м. качественных офисных площадей, что почти вдвое меньше показателя предыдущего квартала. «Доля вакантных площадей в классе А снизилась на 0,6%, в классе В увеличение составило 0,6% в связи с оттоком арендаторов в бизнес-центры класса А. Однако, в бизнес-центрах, ввод которых запланирован на II-III квартал
По оценкам Maris | Part of the CBRE Affiliate Network 52% офисных центров класса А и 63% класса В имеют стопроцентную заполняемость. 5% офисных центров класса А и 3% офисных центров класса В заполнены менее, чем на 50%. «По итогам первых трех месяцев 2013 года в бизнес-центрах класса А в историческом центре города (Невский пр. и прилегающие улицы) вакантно 6% площадей, класса В – 6%. В удаленных от центра районах вакантно 10% площадей в офисных центрах класса А и 8% - класса В», - подсчитали в компании.
Колебание ставок
По итогам первого квартала 2013 года мы наблюдалось небольшое увеличение средних арендных ставок в классах А и В - в среднем на 2-3% в рублевом выражении или 4-5% в долларовом выражении, говорят специалисты Jones Lang LaSalle.
«Уровень ставок составляет 350-430 долл. за кв. м в год в бизнес-центрах класса А и 270-350 долл. за кв. м в год в бизнес-центрах класса В. При этом крупные арендаторы, которые готовы арендовать более 500 кв. м, могут претендовать на определенную скидку со стороны собственника помещения», - отмечают в компании.
Аналитики ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate подсчитали, что за период с апреля 2012 года по март 2013-го средневзвешенные арендные ставки на офисные площади выросли на 11%, при этом их максимальный рост был отмечен в классе B+.
По словам Марины Пузановой, запрашиваемые арендные ставки по итогам I кв. 2013 года в долларовом исчислении не претерпели серьезных изменений: ставка аренды в классе А не изменилась, в классе В произошло небольшое снижение на 2%, связанное с колебанием курса валюты.
Согласно данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, по итогам первых трех месяцев 2013 года средний уровень арендных ставок для офисных центров класса А составляет 1 400-1 700 рублей за кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы), для класса В - 900-1 200 рублей.
Оптимистичный прогноз
Эксперты ждут «бума» на рынке офисной недвижимости Петербурга. Так ожидаемый объем ввода может в 2 раза превысить показатели 2012 года.
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate во 2-4 кв. 2013 года ожидается открытие 16 бизнес-центров суммарной арендопригодной площадью 235,6 тыс. кв.м. При этом высока вероятность того, что часть из них будет перенесена на 2014 год. В общем объеме будущего предложения проекты класса A занимают около 80%.
Ряд проектов, как и в предыдущие годы, ввести не успеют, поэтому по прогнозам GVA Sawyer в 2013 году рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга увеличится на 200-210 тыс. кв.м. Большая часть новых объектов будет относиться к классу А. В то же время, в 2013 году будет открыто несколько значимых проектов, которые существенно повлияют на рынок, поэтому по итогам года можно ожидать стабилизации вакантных площадей на уровне 13% в классе А, до 6% в классе В+/В, считают эксперты компании.
Дарья Гончарова, руководитель отдела по работе с клиентами департамента коммерческой недвижимости АРИН полагает, что, получит свое продолжение тенденция переезда арендаторов в офисные центры более высокого класса. «Можно предположить, что миграция арендаторов будет направлена в район Московского проспекта, Фрунзенского района - на сегодняшний день там уже ведется строительство нескольких качественных бизнес-центров. Преимущество этого района оправдано – незначительная удаленность от центрального района города, так называемая «правительственная трасса» и т.д. Арендные ставки в ближайшее время вряд ли изменятся, т.к. на сегодняшний день говорить о дефиците офисных площадок, в целом, не приходится», - прогнозирует госпожа Гончарова.
Мнение:
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
- В 2013 году ожидаемый объем ввода офисных площадей станет самым крупным с 2009 года, когда на рынок выводились проекты, реализованные в период первого строительного бума 2006-2007 годов. Несмотря на это, мы не ожидаем проседания ставок аренды на рынке. Однако их рост в силу большого объема нового предложения так же не предвидится. Отчасти это объясняется пониманием игроков, что докризисный уровень стоимости аренды офисных помещений в ближайшей перспективе недостижим, а, с другой стороны, каждый новый объект создает определенную конкуренцию на рынке и привлекает арендаторов коммерческими условиями и современным уровнем качества.
Мнение:
Марина Пузанова, руководитель направления офисной недвижимости Knight Frank St. Petersburg:
- Начало года было оптимистично активным - как с точки зрения спроса, так и предложения. Несмотря на то, что формально был введен в эксплуатацию только один объект, объем нового предложения пополнился за счет выхода в активную стадию маркетинга крупных офисных проектов, ввод которых запланирован на II и III кварталы текущего года. За прошедшие три месяца были проведены или находятся уже на завершающем этапе несколько крупных сделок по аренде как в готовых бизнес-центрах, так и в строящихся. Надо отметить, что сделки по аренде помещений в строящихся объектах очень редки для нашего рынка, и поэтому хочется надеяться, что данная тенденция в течение года будет только укрепляться: собственники и девелоперы будут соблюдать заявленные сроки строительства, а арендаторы не станут опасаться арендовать помещения на стадии строительства.
Ключевые индикаторы рынка офисной недвижимости Петербурга
|
Ключевые индикаторы рынка офисной недвижимости |
Класс A |
Класс B+ |
Класс B |
|||
|
1 кв. 2012 |
1 кв. 2013 |
1 кв. 2012 |
1 кв. 2013 |
1 кв. 2012 |
1 кв. 2013 |
|
|
GLA БЦ на конец соответствующего периода, кв.м |
387 703 |
465 853 |
591 057 |
608 857 |
709 001 |
735 401 |
|
Уровень вакантных площадей, % |
19,0% |
10,2% |
5,2% |
4,2% |
6,1% |
5,0% |
|
Средняя арендная ставка, руб./кв.м/ мес., без НДС, включая эксплуатационные расходы |
1 263 |
1 378 |
907 |
1 090 |
838 |
889 |
Источник: ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate
Географическое распределение существующих и строящихся офисных площадей в Санкт-Петербурге
.jpg)
Источник: Jones Lang LaSalle
Динамика арендных ставок на офисные помещения классов А и В, 2 кв.2009-4кв.2012 гг.
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2013
Рынок земельных участков Ленинградской области продолжает испытывать на себе последствия кризиса. Спрос на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство ориентирован преимущественно на недорогие объекты.
«В структуре предложения земельных участков для индивидуального жилищного строительства наиболее широко представлены четыре района Ленинградской области: Всеволожский (28%), Выборгский (17%), Ломоносовский (14%) и Гатчинский (10%)», - рассказывает руководитель отдела аналитических исследований АРИН Оксана Малеева.
В удаленных от Санкт-Петербурга районах Ленинградской области предложение ограничено. Менее всего предложений участков приходится на Бокситогорский, Подпорожский, Тихвинский, Сланцевский районы (в общей сложности менее 1%).
По данным АРИН, основной объем предложения земельных участков для индивидуального жилищного строительства составляют участки со статусом индивидуальное жилищное строительство (порядка 56%) и участки садоводств (29%). Около 5% предложений приходится на участки ДНП (дачное некоммерческое партнерство). Участки прочих категорий (ЛПХ - личные подсобные хозяйства, участки фермерских хозяйств) составляют в общей сложности около 10%.
В общей структуре предложения преобладают участки площадью 10-20 соток – они составляют 55% предложений на рынке. Значительная доля рынка приходится на участки площадью до 10 соток (16%) и участки площадью 20-30 соток (14%).
Самые дорогие земельные участки со статусом индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) площадью до 40 соток расположены во Всеволожском (средняя цена порядка 2 583 руб. за кв. м) и Выборгском районах (средняя цена кв. м составляет порядка 1639 руб. за кв. м). Самые дешевые участки – в Бокситогорском и Тихвинском районах (средняя цена 250-320 руб. за кв. м).
«Близость к водоемам, в особенности крупным водным объектам (Финский залив, Ладожское озеро), существенно повышает стоимость земельных участков ИЖС, - комментирует Малеева. - Дорогие земельные участки могут группироваться в зоны элитной коттеджной застройки, а также примыкать к крупным развлекательным объектам (например, курорт «Игора»)».
Размер земельного участка оказывает влияние на удельную стоимость кв. метра земли. Так, при пятикратном увеличении размера земельного участка цена кв. метра земли в той же локации снижается в среднем на 32%.
По данным АРИН, средняя цена предложения земельных участков садоводств варьируется от 98 руб./кв.м. в Лодейнопольском районе до 1 434 руб./кв.м. во Всеволожском районе.
Наиболее дорогие земельные участки садоводств предлагаются к продаже во Всеволожском, Выборгском, Ломоносовском и Кировском районах, наиболее дешевые – в удаленных районах Ленинградской области (Лодейнопольский, Сланцевский, Киришский).
Среди ДНП самые дорогие участки расположены в Выборгском (средняя цена порядка 1500 руб. за кв. м) и Всеволожском районах (средняя цена около 1300 руб. за кв. м). Наиболее дешевое предложение в Лужском районе – порядка 300 руб. за кв. м.
Что касается ЛПХ (личные подсобные хозяйства), их цена выше во Всеволожском районе (1800 руб. за кв. м) районе, в Лодейнопольском средняя стоимость кв. м составляет порядка 250 руб. – это самый низкий показатель. На стоимость земельных участков ЛПХ существенное влияние оказывает близость к водоемам, например, к Ладожскому оз., побережью Финского и др.
Предложение земельных участков колхозно-фермерских хозяйств площадью до 40 соток ограничено. В наиболее престижных районах, прилегающих к административной границе Санкт-Петербурга (Выборгский, Ломоносовский), стоимость участков К/Х составляет в среднем около 570 руб./кв. м. В Тосненском районе участки К/Х предлагаются к продаже по 450 руб./кв. м, в Волосовском – 412 руб./кв. м.
Светлана Семенович
1 февраля 2012 года вступили в силу поправки к федеральному закону N 427-ФЗ об инвестиционной деятельности. Изменения ввели два новых положения, которые значительно отразятся на деятельности застройщиков, осуществляющих строительство на земельных участках в государственной или муниципальной собственности.
Внесенные в данный закон поправки предусматривают особое законодательное регулирование отношений, связанных с правом собственности, а также порядка госрегистрации такого права на объекты, возводимые в соответствии с инвестиционными договорами. Так, предоставляется возможность внесудебного расторжения договоров аренды земельного участка, заключенных до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах Москвы или Санкт-Петербурга. Такое расторжение допускается в строго определенных случаях, в частности при просрочке строительства и недостижении 40% готовности объекта.
Елена Крестьянцева, юрист компании «Пепеляев Групп», отметила, что в соответствии с ранее сложившейся судебной практикой отмена публичным субъектом акта о предоставлении земельного участка сама по себе не влекла прекращения договора аренды. Публичный субъект вынужден был обращаться в суд за расторжением договора в соответствии с правилами гражданского законодательства. «Теперь в определенных случаях письма публичного субъекта будет достаточно для расторжения договора. Соответственно, сразу после расторжения договора земельные участки могут быть переданы третьим лицам. Ранее этому, как правило, предшествовало судебное разбирательство по расторжению договора. Таким образом, расторжение договоров станет более оперативным. Если застройщик не согласен с принятым решением, то именно ему предстоит инициировать судебное разбирательство и доказывать суду, что расторжение договора было неправомерным», – подытожила госпожа Крестьянцева.
Второй момент, введенный законом № 427-ФЗ, – это норма о возникновении в силу закона права долевой собственности на строящийся объект у сторон инвестиционного договора, в случае если строительство осуществляется на земельном участке, находящемся в государственной и муниципальной собственности. Распределение долей при этом осуществляется в соответствии с положениями договора.
Таким образом, в Законе № 427-ФЗ прямо предусматривается исключение из нормы ст. 219 ГК РФ, а также разъяснений, данных в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, о возникновении права собственности с момента регистрации. В соответствии с Законом право собственности возникает с начала строительства объекта. В связи с этим возможны иски застройщиков и публичного субъекта о признании права собственности на возводимый объект до окончания строительства.
Как рассказала Валерия Карпова, юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный Юридический центр», буквально это означает, что поскольку каждая из сторон становится обладателем прав на данный объект, распоряжение правами на данный объект возможно до момента государственной регистрации. «Однако данное положение входит в прямое противоречие с позицией, отраженной в Постановлении Пленума ВАС №54 от 11.07.2011 г. В данном Постановлении ВАС, в частности указал, что «Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество», – объяснила госпожа Карпова. По ее словам, право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем».
«Вероятно, введение данной нормы связано с тем, что часто в качестве инвестусловия в договорах предусматривается передача публичному субъекту помещений по завершении строительства. Соответственно, Закон направлен на то, чтобы внести правовую определенность в отношениях с публичным собственником и защитить его права на причитающуюся долю в строящемся объекте. В любом случае, в Законе устанавливается разный режим для объектов, строящихся на земельных участках в частной собственности и в публичной собственности, что представляется неоправданным», – считает Елена Крестьянцева, юрист компании «Пепеляев Групп».
Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости, говорит, что мотивация законодателя ясна. «Захотелось упростить те процедуры, который власть сама себе и установила. Ведь встречаются на рынке вопиющие случаи, когда дольщики оказываются в подвешенном состоянии до 10 лет. Судебная волокита - отдельный вопрос. С другой стороны - судебное разбирательство - это законное право легитимизации процесса, в противном случае возможны опасения и обвинения в волюнтаризме и произволе властей. Закономерны и опасения участников рынка – инвесторов и застройщиков. Одним из серьезных инструментов поддержки государством строительного бизнеса в кризисной ситуации являются послабления в части сроков ввода объектов в эксплуатацию и отчислений в бюджет по инвестдоговорам. Но теперь такая мера кажется недоступной. И на фоне все более частых разговоров о вновь надвигающейся волне кризиса, опасения участников рынка вполне понятны», – утверждает господин Созинов.
«Следует подчеркнуть, что указанные положения касаются прав и обязанностей инвесторов и заказчиков – государственных, муниципальных органов власти и соответствующих публичных учреждений и предприятий, - считает Валерия Карпова, юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный Юридический центр». - Регулирование отношений между застройщиками и дольщиками – гражданами и юридическими лицами, участвующими в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, является специальным и осуществляется №214-ФЗ. Именно данный нормативно-правовой акт содержит подробное регулирование деятельности застройщиков многоквартирных домов и соответствующие специальные правовые гарантии прав дольщиков. Изменения, вступающие в силу с 01.02.2012 г. не затрагивают действие данного закона и, следовательно, никак не отразится на правах простых дольщиков».