Офисная недвижимость Петербурга: итоги I квартала
Петербургский рынок офисной недвижимости в I квартале 2013 года демонстрировал вялый рост. В связи с низким объемом ввода и стабилизацией спроса, уровень вакантных площадей снизился, а ставки аренды изменились незначительно. Однако концу года ожидаемый объем ввода может в 2 раза превысить показатели 2012 года, считают эксперты.
Статичность предложения
Общий объем ввода офисных площадей в первом квартале 2013 года составил чуть менее 30 тыс. кв. м, что в 2,5 раза больше аналогичного показателя прошлого года, подсчитали аналитики Jones Lang LaSalle. Всего в январе-марте, по данным специалистов компании, было введено в эксплуатацию 4 бизнес-центра, крупнейшие из которых – БЦ «Мегапарк» (13 000 кв. м) и БЦ «Синоп» (12 000 кв. м).
«По итогам первого квартала 2013 года рынок качественных офисов Петербурга насчитывает 1 809,5 тыс. кв.м арендопригодных площадей. В течение отчетного периода был введен только один качественный бизнес-центр – БЦ «Чкаловский» класса B+ с арендопригодной площадью 1 200 кв.м. Остальные пять проектов, запланированные к открытию в 1 кв. 2013 года, были перенесены на более поздние сроки», - сообщают специалисты ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
По данным Colliers International в Санкт-Петербурге, на начало второго квартала 2013 года объем офисных площадей класса А, В составил 1,78 млн.кв.м, из них – 525 тыс.кв.м офисы класса А, 1 260 тыс.кв.м – офисы класса В. «В эксплуатацию за первый квартал 2013 года были введены четыре объекта суммарной арендной площадью около 17 тыс. кв.м. Наиболее крупный из них – бизнес-центр класса А «Осень» в составе делового квартала «Полюстрово» (расположен на ул.Жукова, 2, арендная площадь – 6 700 кв.м)», - говорится в аналитическом отчете компании
«В течение первых трех месяцев 2013 года было введено только два офисных центра класса В общей площадью 24 тыс. кв.м, что на 30% меньше, чем в тот же период 2012 года. Среди офисных зданий, которые перенесли сроки открытия – бизнес-центр «Преображенский» на Литейном проспекте, офисный центр Lider Tower на Ленинском пр., «Зима» на Свердловской наб. и др. Географическое распределение офисной недвижимости остается прежним, большую долю составляют Центральный (17%) и Петроградский (14%) районы», - рассказывают эксперты Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
Согласно данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, по итогам первых трех месяцев 2013 года объем предложения качественной офисной недвижимости в бизнес-центрах класса А и В составил 2,4 млн. кв.м.
По оценкам аналитиков GVA Sawyer, доля бизнес-центров класса А составляет 25% в общем объеме качественного предложения. Несмотря на то, что в 1 кв. 2013 года не было введено бизнес-центров класса А, в дальнейшем можно прогнозировать постепенное, но не очень значительное, увеличение доли бизнес-центров класса А, полагают эксперты компании.
Спрос и уровень вакансии
«Структура спроса по востребованной площади постепенно меняется в сторону уменьшения доли запросов на небольшие помещения. В 1 кв. 2013 г. наблюдалось постепенное небольшое увеличение доли запросов на средние площади (особенно в сегменте 300-500 кв.м) за счет уменьшения доли запросов на маленькие помещения», - делятся наблюдениями специалисты GVA Sawyer.
В первые месяцы года наибольший спрос на качественные офисные помещения, по данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, продолжал концентрироваться в Московском, Адмиралтейском, Центральном и Петроградском районах. Консультанты ASTERA отметили высокую активность в течение рассматриваемого периода со стороны строительных и производственных компаний, ритейлеров бытовой техники и электроники, а также предприятий сферы услуг.
«По итогам 1 кв. 2013 г. средневзвешенный уровень вакансии по всем классам составил 6,4% и, по сравнению с 4 кв. 2012 г., не изменился. При этом годовое снижение показателя составило 2,6 п.п. К концу года ожидается увеличение уровня вакансии при условии, что в течение года будут введены все заявленные бизнес-центры», - отмечают эксперты ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
«Интерес потенциальных арендаторов все также ориентирован в первую очередь на небольшие помещения до 100 кв.м. Однако происходит заметное смещение в сторону площадей от 100 до 300 кв.м. Спрос в равной мере распределился между классом А и классом В (47% и 53% соответственно). Наименее популярными у арендаторов являются удаленные от центра города части Фрунзенского и Невского районов, где сформировалась преимущественно жилая застройка. Снижается интерес потенциальных арендаторов к Васильевскому острову по причине сложной транспортной доступности (загруженность станций метро, пробки на дорогах, мало парковочных мест)», - констатируют аналитики Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
По данным аналитиков Jones Lang LaSalle, спрос в сегменте аренды офисных площадей в первом квартале оставался умеренным – основными игроками рынка по-прежнему являются компании, работающие в IT-сфере, а также в сфере разработки недр. «Объем чистого поглощения офисных площадей за квартал составил 26,3 тыс. кв. м. По итогам первых трех месяцев количество свободных площадей немного увеличилось – с 168,5 тыс. кв. м (7,8%) до 173,5 тыс. кв. м (7,9%). При этом основной рост произошел в сегменте бизнес-центров класса А (с 10,7% до 11,7%)», - говорится в аналитическом отчете компании.
Основным источником спроса, по данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, являются арендаторы, мигрирующие из зданий класса C, а также офисных центров класса B, построенных в начале 2000-х годов, концепции которых уже устарели, в более современные бизнес-центры.
Марина Пузанова, руководитель направления офисной недвижимости Knight Frank St Petersburg подсчитала, что за первые три месяца года рынком поглотилось всего 20 тыс. кв.м. качественных офисных площадей, что почти вдвое меньше показателя предыдущего квартала. «Доля вакантных площадей в классе А снизилась на 0,6%, в классе В увеличение составило 0,6% в связи с оттоком арендаторов в бизнес-центры класса А. Однако, в бизнес-центрах, ввод которых запланирован на II-III квартал
По оценкам Maris | Part of the CBRE Affiliate Network 52% офисных центров класса А и 63% класса В имеют стопроцентную заполняемость. 5% офисных центров класса А и 3% офисных центров класса В заполнены менее, чем на 50%. «По итогам первых трех месяцев 2013 года в бизнес-центрах класса А в историческом центре города (Невский пр. и прилегающие улицы) вакантно 6% площадей, класса В – 6%. В удаленных от центра районах вакантно 10% площадей в офисных центрах класса А и 8% - класса В», - подсчитали в компании.
Колебание ставок
По итогам первого квартала 2013 года мы наблюдалось небольшое увеличение средних арендных ставок в классах А и В - в среднем на 2-3% в рублевом выражении или 4-5% в долларовом выражении, говорят специалисты Jones Lang LaSalle.
«Уровень ставок составляет 350-430 долл. за кв. м в год в бизнес-центрах класса А и 270-350 долл. за кв. м в год в бизнес-центрах класса В. При этом крупные арендаторы, которые готовы арендовать более 500 кв. м, могут претендовать на определенную скидку со стороны собственника помещения», - отмечают в компании.
Аналитики ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate подсчитали, что за период с апреля 2012 года по март 2013-го средневзвешенные арендные ставки на офисные площади выросли на 11%, при этом их максимальный рост был отмечен в классе B+.
По словам Марины Пузановой, запрашиваемые арендные ставки по итогам I кв. 2013 года в долларовом исчислении не претерпели серьезных изменений: ставка аренды в классе А не изменилась, в классе В произошло небольшое снижение на 2%, связанное с колебанием курса валюты.
Согласно данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, по итогам первых трех месяцев 2013 года средний уровень арендных ставок для офисных центров класса А составляет 1 400-1 700 рублей за кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы), для класса В - 900-1 200 рублей.
Оптимистичный прогноз
Эксперты ждут «бума» на рынке офисной недвижимости Петербурга. Так ожидаемый объем ввода может в 2 раза превысить показатели 2012 года.
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate во 2-4 кв. 2013 года ожидается открытие 16 бизнес-центров суммарной арендопригодной площадью 235,6 тыс. кв.м. При этом высока вероятность того, что часть из них будет перенесена на 2014 год. В общем объеме будущего предложения проекты класса A занимают около 80%.
Ряд проектов, как и в предыдущие годы, ввести не успеют, поэтому по прогнозам GVA Sawyer в 2013 году рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга увеличится на 200-210 тыс. кв.м. Большая часть новых объектов будет относиться к классу А. В то же время, в 2013 году будет открыто несколько значимых проектов, которые существенно повлияют на рынок, поэтому по итогам года можно ожидать стабилизации вакантных площадей на уровне 13% в классе А, до 6% в классе В+/В, считают эксперты компании.
Дарья Гончарова, руководитель отдела по работе с клиентами департамента коммерческой недвижимости АРИН полагает, что, получит свое продолжение тенденция переезда арендаторов в офисные центры более высокого класса. «Можно предположить, что миграция арендаторов будет направлена в район Московского проспекта, Фрунзенского района - на сегодняшний день там уже ведется строительство нескольких качественных бизнес-центров. Преимущество этого района оправдано – незначительная удаленность от центрального района города, так называемая «правительственная трасса» и т.д. Арендные ставки в ближайшее время вряд ли изменятся, т.к. на сегодняшний день говорить о дефиците офисных площадок, в целом, не приходится», - прогнозирует госпожа Гончарова.
Мнение:
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
- В 2013 году ожидаемый объем ввода офисных площадей станет самым крупным с 2009 года, когда на рынок выводились проекты, реализованные в период первого строительного бума 2006-2007 годов. Несмотря на это, мы не ожидаем проседания ставок аренды на рынке. Однако их рост в силу большого объема нового предложения так же не предвидится. Отчасти это объясняется пониманием игроков, что докризисный уровень стоимости аренды офисных помещений в ближайшей перспективе недостижим, а, с другой стороны, каждый новый объект создает определенную конкуренцию на рынке и привлекает арендаторов коммерческими условиями и современным уровнем качества.
Мнение:
Марина Пузанова, руководитель направления офисной недвижимости Knight Frank St. Petersburg:
- Начало года было оптимистично активным - как с точки зрения спроса, так и предложения. Несмотря на то, что формально был введен в эксплуатацию только один объект, объем нового предложения пополнился за счет выхода в активную стадию маркетинга крупных офисных проектов, ввод которых запланирован на II и III кварталы текущего года. За прошедшие три месяца были проведены или находятся уже на завершающем этапе несколько крупных сделок по аренде как в готовых бизнес-центрах, так и в строящихся. Надо отметить, что сделки по аренде помещений в строящихся объектах очень редки для нашего рынка, и поэтому хочется надеяться, что данная тенденция в течение года будет только укрепляться: собственники и девелоперы будут соблюдать заявленные сроки строительства, а арендаторы не станут опасаться арендовать помещения на стадии строительства.
Ключевые индикаторы рынка офисной недвижимости Петербурга
|
Ключевые индикаторы рынка офисной недвижимости |
Класс A |
Класс B+ |
Класс B |
|||
|
1 кв. 2012 |
1 кв. 2013 |
1 кв. 2012 |
1 кв. 2013 |
1 кв. 2012 |
1 кв. 2013 |
|
|
GLA БЦ на конец соответствующего периода, кв.м |
387 703 |
465 853 |
591 057 |
608 857 |
709 001 |
735 401 |
|
Уровень вакантных площадей, % |
19,0% |
10,2% |
5,2% |
4,2% |
6,1% |
5,0% |
|
Средняя арендная ставка, руб./кв.м/ мес., без НДС, включая эксплуатационные расходы |
1 263 |
1 378 |
907 |
1 090 |
838 |
889 |
Источник: ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate
Географическое распределение существующих и строящихся офисных площадей в Санкт-Петербурге
.jpg)
Источник: Jones Lang LaSalle
Динамика арендных ставок на офисные помещения классов А и В, 2 кв.2009-4кв.2012 гг.
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2013
Недвижимость в Москве Июнь 09, $ К маю 09 Cредний уровень цен на жилье 4139 -1,3 % Темп изменения цен на жилье -1,43 %/мес -0,5 % Индекс доходности жилья (сравнение с банковскими депозитами) -5,03 б/деп +1,5 б/д Недвижимость в Москве Июнь 09, $ К дек 08 Cредний уровень цен на жилье 4139. -26,3 % Так индекс стоимости жилья, по данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», снизился за июнь на 1,3%. Всего за I полугодие 2009 г. падение цен на жилую недвижимость в Москве составило 26,3%, а с начала кризиса – с октября 2008 г. – 33,2%. На этом фоне 1-2% снижения, характерные для последних двух месяцев, разумеется, выглядят незначительно. Основное падение цен по 5-8% в месяц пришлось на конец 2008 г. и начало 2009 г., после чего московский рынок жилья начал притормаживать, и цены почти стабилизировались на уровне в 4000-4200 долларов за 1 кв. м. Примечательно, что в течение апреля-мая складывался позитивный макроэкономический фон, дающий основания полагать, что уровень в 4000 долларов за 1 кв. м окажется для московского рынка недвижимости окончательным «дном». Так, цены на нефть постепенно отыграли часть своего прошлогоднего падения и выросли с 40 до 70 долларов за баррель. Курс доллара откатился назад с 36 до 31 рубля, а индекс РТС вернулся со «второго дна» (порядка 500 пунктов) на уровень «первого дна» (порядка 1100-1200 пунктов). Казалось бы, паника и самый сложный период кризиса миновали а, следовательно, и недвижимость должна постепенно начать «приходить в себя». Впрочем, июнь слегка поубавил оптимизма и напомнил, что немало серьезных экономических проблем, которые стали причиной финансового кризиса, пока никуда не делись. Так восходящие тренды основных макроэкономических показателей сменились колебательным движением, фондовый рынок испытал заметную коррекцию, а цены на недвижимость пока продолжают пусть и меньшими темпами, но сползать вниз. И явных признаков перемены тенденций в сфере недвижимости пока нет. Недвижимость в Москве Июнь09 Май09 Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 3797 -0,6% Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 3876 -1,4% Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных площадей) 4080 -1,8% Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 4113 -0,6% Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей) 4993 -1,4% Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. площадей) 4554 -1,9% Все панельные и блочные дома 3918 -1,3% Все монолитные и кирпичные дома 4553 -1,3% Квартиры в Москве Июнь09 Май09 Однокомнатные квартиры 4086 -1,2% Двухкомнатные квартиры 4166 -1,4% Трехкомнатные квартиры 4080 -1,4% Многокомнатные квартиры 4389 -2,3% Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве Июнь09 Май09 Индекс стоимости «дорогого» жилья (20% самых дорогих квартир) 6272 -1,3% Индекс стоимости «дешевого» (20% самых дешевых квартир) 3248 -1,1% Индекс расслоения (отношение стоимости «дорогого» к «дешевому») 1,93 -0,2% Как показывала аналитика, в наибольшей степени недвижимость и цены на нее зависят от макроэкономики, которая на текущий момент пребывает в неопределенном состоянии. Достаточно очевидно, что стоимость квадратного метра вряд ли удержится даже на нынешнем уровне, если случится заметное ухудшение макроэкономической ситуации и получит развитие вторая волна кризиса. В этом случае не исключен сценарий дальнейшего снижения цен на недвижимость, в частности в Москве – до следующего уровня поддержки около 2000 долларов за 1 кв. м. С другой стороны, потенциальная потребность людей в жилье никуда не исчезла. Более того, население в этот кризис, в отличие от дефолта 1998 г., не потеряло свои сбережения а, напротив, смогло даже увеличить их за счет плавной девальвации рубля, возможности переложиться в другие валюты и заработать на росте курса евро или доллара. Разумеется, что при отсутствии должной активности на рынке с каждым месяцем происходит накопление отложенного спроса на жилье. Казалось бы, на фоне ограниченного предложения активизация покупателей вполне могла бы привести к тому, что стоимость квартир постепенно стала бы отыгрывать свои потери. Однако не следует забывать, что решение человека купить недвижимость в этих условиях ограничено рядом факторов. У большинства потенциальных покупателей банально нет нужной суммы денег даже в условиях просевших цен. Раньше многие рассчитывали на ипотечный кредит, и хотя до покупки квартиры по ипотеке доходили далеко не все, множество потенциально интересующихся покупкой граждан создавали эффект ажиотажа. Сейчас рассчитывать на заметную поддержку рынка за счет ипотеки вряд ли следует. Для активизации покупок жилья со стороны платежеспособных покупателей необходима стабильность и уверенность в завтрашнем дне, которые пока отсутствуют. Даже имея необходимую сумму денег, человек вряд ли решится на крупную покупку, не имея уверенности в будущих доходах и в устойчивости цены покупаемого объекта. А, следовательно, пока можно рассчитывать лишь на локальную активизацию спроса причем преимущественно в сегментах недорогой недвижимости, таких как новостройки эконом-класса, в частности, новостройки Подмосковья, недорогие дачи, земельные участки без подряда, недорогие гаражи. Как неоднократно отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», прямой и однозначной связи между ценами на нефть и ценами на недвижимость нет. Эта связь опосредованная, через макроэкономические процессы. И если цены на нефть удержатся на уровне порядка 70 долларов за баррель или пойдут выше, то это сделает российский бюджет профицитным, что обеспечит финансовые вливания в экономику и социальную сферу. Разумеется, что часть этих денег, так или иначе, выйдет на рынок недвижимости, способствуя восстановлению восходящего тренда. Аналогично, связь между рынком недвижимости и фондовым рынком еще более запутанная и неоднозначная. Но наличие постоянного положительного тренда на рынке акций способствует формированию в обществе инвестиционного, а не накопительного настроя, позитива в отношении ожиданий будущих доходов и готовности делать крупные покупки, в том числе, в кредит. Впрочем, нередко рынок недвижимости в фондовый рынок движутся в противофазе, как например, в начале 2008 г., когда падение цен на акции вызвало резкий взлет цен на недвижимость за счет перетока инвестиций. Однако в нынешний период существенных перемен в экономике эти рынки будут двигаться во многом синхронно. Наступление кризиса привело к заметному падению цен как на акции, так и на недвижимость в Москве и России. Некоторый отскок фондовых индексов вверх в апреле-мае совпал с началом стабилизации цен на жилье. Вполне естественно, что общий позитивный настрой в экономике приведет к росту цен как на акции, так и на недвижимость, а негативный – к дальнейшему снижению обоих рынков. Основная интрига заключается в том, что ни на государственном, ни на макроэкономическом уровне сейчас не существует определенности в дальнейших тенденциях. Существует множество аргументов как в пользу позитивного, так и негативного сценария, что не позволяет сделать каких либо определенных прогнозов, в том числе, в отношении рынка недвижимости. По мнению аналитиков, большая определенность начнет появляться ближе к концу лета – началу осени, и такие индикаторы, как цены на сырье и фондовые индексы могут стать показателями того, куда с задержкой по времени пойдут цены на недвижимость – вверх или вниз. Материал предоставлен Аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости».jpg)
Похоже, что рассчитывать на скорый отскок цен на недвижимость вверх и возвращение на рынок восходящего тренда пока не приходится. Как и следовало ожидать, оживление рынка недвижимости в апреле-мае, а также рост макроэкономических показателей оказались непродолжительными, и на рынок снова вернулась неопределенность. При этом, несмотря на относительную стабилизацию, цены на квартиры в Москве продолжают пусть и незначительно сползать вниз и, похоже, что этот тренд сохранится до конца лета.
Основные показатели рынка Основные показатели рынка по состоянию на июнь 2009 г.:
Показатель класс A класс B Общий объем качественных площадей, тыс. кв. м 1 549 В том числе, тыс. кв. м 901,2 647,8 Доля свободных площадей, % 37,6 11,4 Средний уровень арендных ставок (triple net), $/кв. м/год 110-120 95-110.jpg)
Специалисты компании Knight Frank St.Petersburg подготовили краткий аналитический обзор рынка складской недвижимости в Санкт-Петербурге по состоянию на июнь 2009 г.
Спрос
Уровень заполняемости складских комплексов высокого класса продолжает оставаться на рекордно низком уровне. Наиболее низкая заполняемость зафиксирована во вновь вводимых комплексах.
Динамика доли вакантных площадей:
Предложение
В мае в поселке Горелово Ломоносовского района введен в эксплуатацию третий модуль складского комплекса Ahlers Logistic Center площадью
Динамика изменения общего объема качественных складских площадей, тыс. кв. м:
По данным на начало июня общая площадь складских помещений класса A и B в регионе составляет 1549 тысяч кв. м, 828 тыс. кв. м (т.е. более 53% от общего объема) из которых используется собственниками для сдачи в аренду.
Коммерческие условия
Серьезного падения уровня арендных ставок на рынке не наблюдается, однако девелоперы теперь готовы обсуждать коммерческие условия с каждым конкретным арендатором, проявляя гибкость и индивидуальный подход к каждому клиенту.
Уровень средних арендных ставок и цен предложения производственно-складских помещений низкого класса за прошедший месяц показал незначительный рост – 0,7% и 4% относительно апреля в рублевом эквиваленте соответственно.
Динамика ставок аренды и цен предложения на низкокачественные помещения:
Ключевые события рынка
Индекс промышленного производства в Санкт-Петербурге в январе-апреле
За четыре месяца 2009 г. Большой порт Санкт-Петербург перевалил 13,6 млн. т грузов, на 27% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Больше всего снизилась обработка леса — на 90% и контейнеров — на 38%.
- В регионе продолжается снижение объемов производства и грузооборота порта, что влечет за собой сохранение рекордно низкой активности на рынке складской недвижимости и не способствует восстановлению прежних объемов спроса.
- Строительство собственного съезда с КАД создаст существенное конкурентное преимущество строящемуся в Осиной Роще логистическому комплексу корпорации «Стерх».