Из отеля в апартаменты
Последние годы рынок был богат на проекты, связанные с перепрофилированием объектов недвижимости под торговые и офисные функции. Изменения функций различных объектов под жилые цели практически не встречаются, в лучшем случае объекты перепрофилируют под апартаменты.
Как отмечают аналитики, наиболее востребованной и быстро окупаемой функцией для проектов является жилая. И девелоперы рассматривают этот вариант в первую очередь. Сложности возникают с изменением назначения земли – на участках под общественно-деловую застройку невозможно реализовать жилые проекты, а перевод земли из одного назначения в другое – дело трудоемкое и дорогостоящее. «Поэтому мы наблюдаем новую для рынка Петербурга тенденцию – в скором времени на рынок выйдет несколько проектов апартаментов под жилье. Такие проекты уже давно и успешно реализуются в Москве, но в Петербурге их нет.
Ограничения, существующие у этого формата, – отсутствие регистрации по месту жительства, более высокий налог и тарифы на коммунальные услуги, сложности в получении ипотечного кредита – оцениваются девелоперами как риски, способные серьезно снизить интерес покупателя к проекту. Однако и у нас такие проекты вот-вот появятся, к этому есть предпосылки – ограниченное предложение по земельным участкам в востребованных центральных локациях для строительства элитной недвижимости», – рассказывает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург.
Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости ООО «БЕНУА», согласен с тем, что в Петербурге случаи перепрофилирования целых зданий из какого-либо сектора в жилые квартиры носят единичный характер. «В конце 90-х – начале 2000-х годов частными инвесторами было расселено общежитие, которое потом было перестроено в жилье комфорт-класса. Случаи перепрофилирования отдельных квартир или этажей тоже были. Так, к примеру, в начале 2000-х годов Кожно-венерологический диспансер Московского района был переведен с первого этажа жилого дома (КВД занимал весь этаж) в отдельное здание, а освободившиеся площади были переделаны в жилые квартиры и розданы очередникам, однако в течение нескольких лет жильцы 90% квартир продали (обменяли) это жилье на другое, а новые хозяева переоборудовали эти квартиры в коммерческие помещения (офисы, магазины, салоны)», – вспоминает господин Щегельский.
Из современных примеров перевода объектов под функции жилых апартаментов исполнительный директор корпорации «Матрикс» Игорь Петров вспоминает проект компании NAI Becar, которая на Московском пр., 73 вместо гостиницы решила строить комплекс апартаментов. «Хотя здесь нужно понимать, что речь как шла о коммерческой недвижимости, так и идет», – добавляет он.
Олег Громков, руководитель отдела аналитики ООО «Северо-Запад Инвест» (проект комплексного освоения «Новый Берег»), также вспоминает проект гостиницы «Карелия» на ул. Маршала Тухачевского, один из корпусов которой собственники решили превратить в комплекс жилых малогабаритных апартаментов.
«Из реновации проектов под жилье в пример можно привести территорию речного вокзала, где изначально собирались строить МФК, включающий офисную, торговую, развлекательную функции, и реконструировать гостиницу «Речная», но затем участок был продан компанией JFC, куплен компанией «Мегалит», которая реализует там проект жилого дома.
Также территория Шкапина-Розенштейна изначально рассматривалась как деловой квартал с сопутствующей торговлей. Проект был заморожен в конце 2008 года в связи с кризисом, в августе 2009 года руководством компании «Главстрой-СПб» и правительством Санкт-Петербурга было принято соглашение о реконцепции проекта. Сейчас ведется активное строительство жилого квартала «Панорама 360», – приводит примеры Андрей Косарев.
В основном перепрофилирование интересно инвесторам, поскольку это именно та часть покупателей, которая просчитывает все возможные риски и анализирует наиболее доходное использование объекта недвижимости.
Директор по развитию AAG Светлана Ким объясняет малочисленность проектов реновации объектов коммерческого назначения под жилье отсутствием экономической целесообразности. «Цена реализации жилья ненамного превышает стоимость объекта до реновации. С учетом необходимости соблюдения санитарных, технических и прочих норм, правил и требований к жилым помещениям получить планируемую прибыль не представляется возможным. А существенно изменить параметры объекта не позволяют конструктивные особенности. Рациональное же использование земельного участка сдерживают градостроительные ограничения», – рассказывает госпожа Ким.
Мнение
Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest:
«Если само здание не спроектировано заранее с учетом перспективы перевода, то и здесь может возникнуть масса проблем, например соблюдение требований к инсоляции, которые в жилье гораздо жестче, чем для офисов или гостиниц. В общем, если жилье и получится, то планировка будет явно не самой эффективной, что при нынешнем уровне развития рынка приведет к зависанию такого продукта в продажах, за исключением ситуаций, когда объект имеет уникальное местоположение, способное компенсировать изъяны».
Специалисты компании «НДВ-Недвижимость» подготовили обзор ситуации на рынке новостроек Москвы в августе
Предложение. Характеристика рынка
В августе 2010г. на рынке новостроек отмечается значительный рост предложения. Так число представленных к продаже квартир, по данным аналитического департамента компании в данном месяце находилось на уровне 13890. В июле же предложение находилось на уровне 12967 квартир, что на 7% меньше относительно августа.
.gif)
Значительный рост числа представленных к продаже квартир обусловлен появлением в продаже новых жилых комплексов - увеличением объема впервые выставленных на продажу квартир, а также поступлением новых объемов в рамках ранее продаваемых жилых комплексов (начало реализации новых корпусов, секций и.т.д.).
Согласно статистике предложение квартир в новостройках Москвы по-прежнему представлено, преимущественно, в сегменте от 100000 до 150000 руб.кв.м. – 49%, Доля данного ценового сегмента увеличилась в августе по сравнению с июлем на 6%. Что свидетельствует о продолжении тенденции смещения рынка в сторону более доступного предложения.
В августе 28% составляет доля представленных к продаже квартир в ценовом сегменте от 150000 до 200000 руб.кв.м., что меньше на 9% относительно предыдущего месяца.
Наименьшую долю, в структуре представленных к продаже квартир занимают по-прежнему квартиры в наиболее недорогом ценовом сегменте и в более дорогом. Так, доля в сегменте до 100000 руб.кв.м. составляет 12%, в сегменте от 200000 до 250000 руб.кв.м. -11%.
Доля данных ценовых сегментов практически не претерпела изменений относительно июля.
Структура предложения квартир в новостройках Москвы по стоимости
.gif)
За 100% принят объем предложения в новостройках Москвы без учета элитных объектов
По-прежнему, наибольшую долю в структуре распределения предложения квартир в новостройках по типу дома занимают монолитные дома и составляют 81% от общего предложения. Однако по сравнению с предыдущим месяцем, в августе доля монолитных домов значительно увеличилась (в июле 61%), что связано с открытием продаж в новых корпусах уже строящихся монолитных проектов.
Доля панельных домов в августе по сравнению с июлем снизилась на 6% и составляла 14%.
Также в августе резко сократилась доля кирпичных домов до уровня 5%, в июле доля данного типа дома составляла 19%, что на 14% больше.
Структура предложения квартир в новостройках Москвы по типу дома, август
.gif)
Спрос
В августе 2010г. предпочтение отдавалось двухкомнатным квартирам. Стоит отметить увеличение, как числа обращений, так и договоров, приходящихся на данный тип квартиры относительно предыдущего месяца. Так, доля обращений по двухкомнатным квартирам находилась на уровне 43% , в то время как доля договоров составляла 44%.
Также в августе относительно предыдущего месяца произошло незначительное снижение, как по обращениям, так и по заключенным договорам приходящихся на однокомнатные квартиры - 38% звонков и 28% договоров.
Доля звонков и договоров, приходящихся на трехкомнатные квартиры, в августе значительно увеличилась и составляла 18% и 28% соответственно.
По многокомнатным квартирам доля обращений и договоров является минимальной как на данный период времени, так и в предыдущем месяце.
Таким образом, мы можем наблюдать постепенное смещение спроса на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, что свидетельствует о росте покупательской способности и увеличении стоимости покупаемой квартиры в целом.
В динамике обращений по квартирам с привлечением ипотечного кредитования на рынке первичного жилья наблюдается стабильная тенденция роста обращений.
Стабильный рост таких обращений подтверждает оживление и постепенное восстановление рынка ипотеки и кредитов на жилую недвижимость. Рост обращений прогнозируется и в последующие месяцы осени.
.gif)
Ценовая ситуация
На рынке новостроек после длительного периода роста цен как в долларовом, так и в рублевом эквиваленте наблюдается незначительное снижение. Так стоимость кв.м. в рублевом эквиваленте в августе составляла 145 100, что на 1,5% ниже относительно июля. Стоимость кв.м. в долларовом эквиваленте в августе составляла 4 788, что на 0,2% ниже предыдущего месяца.
.gif)
Несмотря на зафиксированный рост стоимости по большинству строящихся домов в Москве, незначительное снижение цен в среднем по рынку обусловлено появлением в продаже новых объектов и новых корпусов на начальной стадии строительства, по характерным для данного этапа более доступным ценам.
В августе, как и в июле, после продолжительного роста курса доллара по отношению к рублю отмечается снижение. Так курс доллара по отношению к рублю в августе составил 30,3 против 30,6 в июле.
Выводы
В августе 2010г. на рынке новостроек отмечается значительный рост предложения, так число представленных к продаже квартир составляло 13890. Это обусловлено появлением в продаже новых жилых комплексов, а также поступлением новых объемов в рамках ранее продаваемых жилых комплексов.
Предложение квартир в новостройках Москвы, по-прежнему, сосредоточено, преимущественно, в монолитных домах в сегменте от 100000 до 150000 руб. кв.м.
Отмечается постепенное смещение спроса в сторону двухкомнатных и трехкомнатных квартир, что свидетельствует о восстановлении рынка и постепенном росте платежеспособного спроса.
В динамике обращений по квартирам с привлечением ипотечного кредитования на рынке первичного жилья наблюдается стабильная тенденция роста, что свидетельствует о восстановлении данного рынка.
После длительного периода роста цен, как в долларовом, так и в рублевом эквиваленте наблюдается снижение стоимости кв.м. Так стоимость кв.м. в рублевом эквиваленте в августе составляла 145100, в то время как стоимость кв.м. в долларовом эквиваленте в августе составляла 4788.
Незначительное снижение цен обусловлено появлением в продаже новых объемов на начальной стадии строительства по более доступным ценам.
Материал предоставлен компанией «НДВ-Недвижимость»
Специалисты компании «НДВ-Недвижимость» подготовили аналитический обзор рынка помещений свободного назначения в жилых комплексах Москвы и ближайшего Подмосковья в сентябре
Предложение
Практически во всех жилых комплексах (95%), в том числе реализуемых компанией «НДВ-Недвижимость», первые этажи отведены под коммерческие площади. Помещения свободного назначения на первых этажах жилых комплексов пользуются хорошим спросом. Об этих помещениях также говорят ― «без конкретной технологии», поэтому собственник может использовать их для самых различных видов деятельности: банк, аптека, салон красоты, кафе, магазин, медицинский центр, фитнес-центр, супермаркет, офис или арендный бизнес.
В основном на первых этажах предлагаются помещения с отдельным входом и собственным санузлом. Именно такие помещения наиболее интересны покупателям и инвесторам. Что касается площадей, то большая часть (44%) предложения ― это помещения площадью от 50 до 150 кв.м. Также велико число помещений площадью 150 ― 300 кв.м. (38%). Далее следуют помещения площадью 300 ― 500 кв.м. (8%). Помещения площадью до 50 кв.м. предлагаются лишь в 4% жилых комплексов.
Распределение предложения ПСН в жилых комплексах Москвы и ближайшего Подмосковья
Помещения на первичном рынке в основном (98%) предлагаются без отделки (shell&core), таким образом, собственник, приобретя площадь, сможет выполнить отделку наиболее подходящую под выбранный формат бизнеса. При этом застройщик минимизирует риски при продаже помещений и сохраняет многофункциональность площадей. Стоимость отделки варьируется в диапазоне от 5000 до 20000 руб./кв. м. и идет в порядке возрастания для следующих форматов использования помещений: офис, магазин (аптека, банк), салон красоты (медицинский центр, стоматология), ресторан (кафе).
Спрос
Помещения свободного назначения на первых этажах жилых домов достаточно популярный формат для многих видов бизнеса. Это объясняется, во-первых, возможностью беспрепятственного и быстрого доступа в помещение с улицы, что особенно важно для компаний, ориентирующихся на большой поток клиентов. Во-вторых, если жилой комплекс расположен на первой линии домов и имеет хорошую видимость с улицы, то высокая проходимость будет обеспечивать дополнительный поток клиентов, а также легкость в нахождении фирмы. Такие помещения пользуются особым спросом. Многие инвесторы предпочитают покупать их и потом сдавать их в аренду, так как в последнее время «арендный бизнес» становится более популярным.
Свободное назначение предполагает использование помещений под широкий спектр бизнес-деятельности.
Основные форматы бизнеса для помещений свободного назначения и необходимые им площади
В целом, по данным аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость» основной спрос (59%) покупателей помещений свободного назначения сосредоточен на небольших площадях ― от 50 до 150 кв.м. (см. Рис. 2). Причем наиболее востребованными являются помещения с отдельным входом площадью 50 ― 100 кв.м. Кроме того, достаточно высоким спросом (26%) пользуются помещения площадью 150 ― 300 кв.м. Помещения площадью более 500 кв.м. интересуют лишь 2% покупателей.
Распределение спроса на ПСН в жилых комплексах Москвы и ближайшего Подмосковья по площадям
В основном покупателей интересуют помещения с отдельным входом в жилых комплексах, расположенных вблизи крупных транспортных магистралей, имеющие хорошие визуальные показатели, т.е. расположенные на первой линии домов. Важна также близость к метро и остановкам общественного транспорта, т.е. в первую очередь, покупателей интересуют места с высокой проходимостью и хорошей пешеходной доступностью.
Ценовая ситуация
Во многом на ценовую политику конкретного объекта влияет его локация: близость к центру, имидж района в целом и уровень жизни населения. Например, в районах Академический и Черемушки, несмотря на удаленность от Садового кольца, цены на коммерческие площади на первых этажах жилых комплексов достаточно высокие (до 250 000 руб/кв.м.). Кроме того, на уровень цен оказывает влияние класс жилого комплекса. Так, например, в клубных домах, расположенных на небольшой удаленности от МКАД стоимость кв.м. достигает 120 000 руб/кв.м.
Общая картина ценовой ситуации на рынке помещений с отдельным входом на первых этажах в сданных и строящихся жилых комплексах Москвы и ближайшего Подмосковья
При этом стоимость дифференцирована в зависимости от площади помещения. И цена квадратного метра помещений площадью более 300 кв.м. обычно ниже, чем помещений небольшой площади. Это объясняется тем, что помещения свободного назначения площадью более 300 кв.м. предлагаются в 14% жилых комплексов, а интересуют они лишь 7% покупателей. Особо стоит отметить помещения с отдельным входом площадью до 50 кв.м., пользующиеся достаточно высоким спросом. Именно эти площади, ввиду того, что спрос на них превышает предложение (8% против 4% ― см. Рис. 1 и Рис. 2), имеют самую высокую стоимость кв.м.
Касаемо рынка в целом, можно констатировать, что на стоимость помещений также влияет готовность объекта. Чем дольше покупатель будет ждать прохождения жилым комплексом госкомиссии, тем дешевле будет стоимость кв.м. жилых и коммерческих площадей.
Специалисты аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость» отмечают, что хорошие визуальные показатели и высокая проходимость являются для многих объектов основными факторами, определяющими стоимость коммерческих помещений на первом этаже. Также на повышение ликвидности, а значит и стоимости помещений свободного назначения на первых этажах жилых комплексов влияет близость к крупным транспортным магистралям и удобство подъезда.
Основные факторы, влияющие на стоимость кв. м в помещениях свободного назанчения в жилых комплексах
Так как многие компании, приобретающие коммерческие площади на первых этажах жилых домов, планируют организовать там бизнес, в основном ориентированный на жителей, то на стоимость помещений также влияет масштабность окружающей жилой застройки и развитая инфраструктура района.
Технические характеристики
Кроме стандартных характеристик помещений свободного назначения, таких как наличие отдельного входа и собственного санузла, эти помещения обладают еще рядом показателей, на которые обращают внимание покупатели: отопление, вентиляция и кондиционирование, линии связи.
В основном энергомощности, выделяемые на помещения свободного назначения, равны стандарту ― 0,2 кВт/кв.м., установленному Мосэнерго, однако для супермаркетов и ресторанов этих мощностей недостаточно, поэтому использование помещений под такие виды бизнес-деятельности оговаривается с застройщиком отдельно, и проектируется подвод дополнительных мощностей для этих помещений.
Система вентиляции и кондиционирования у нежилых помещений естественная, чего опять же недостаточно для ресторанов и продуктовых магазинов. Эту проблему новые собственники могут решить самостоятельно, например, устанавить отдельные вентиля-ционные короба.
При покупке нежилых помещений чаще всего собственник получает одну выделенную телефонную линию. Если этого недостаточно (для офисов), он заключает договор с провайдером для подключения дополнительных опто-волоконных линий или установки мини-АТС.
Что касается каких-либо ограничений по использованию помещений свободного назначения на первых этажах жилых комплексов ― то это, во-первых, режим работы до 23⁰⁰ (в соответствии с указом правительства Москвы). Это не очень удобно для ресторанов. А, во-вторых, некоторые жилые комплексы находятся на огороженной территории. Таким образом, объекты, расположенные здесь, ориентированы в основном только на жителей комплекса, что ограничивает круг потенциальных покупателей и арендаторов этих помещений.
Материал подготовлен компаний «НДВ-Недвижимость»