Из отеля в апартаменты
Последние годы рынок был богат на проекты, связанные с перепрофилированием объектов недвижимости под торговые и офисные функции. Изменения функций различных объектов под жилые цели практически не встречаются, в лучшем случае объекты перепрофилируют под апартаменты.
Как отмечают аналитики, наиболее востребованной и быстро окупаемой функцией для проектов является жилая. И девелоперы рассматривают этот вариант в первую очередь. Сложности возникают с изменением назначения земли – на участках под общественно-деловую застройку невозможно реализовать жилые проекты, а перевод земли из одного назначения в другое – дело трудоемкое и дорогостоящее. «Поэтому мы наблюдаем новую для рынка Петербурга тенденцию – в скором времени на рынок выйдет несколько проектов апартаментов под жилье. Такие проекты уже давно и успешно реализуются в Москве, но в Петербурге их нет.
Ограничения, существующие у этого формата, – отсутствие регистрации по месту жительства, более высокий налог и тарифы на коммунальные услуги, сложности в получении ипотечного кредита – оцениваются девелоперами как риски, способные серьезно снизить интерес покупателя к проекту. Однако и у нас такие проекты вот-вот появятся, к этому есть предпосылки – ограниченное предложение по земельным участкам в востребованных центральных локациях для строительства элитной недвижимости», – рассказывает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург.
Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости ООО «БЕНУА», согласен с тем, что в Петербурге случаи перепрофилирования целых зданий из какого-либо сектора в жилые квартиры носят единичный характер. «В конце 90-х – начале 2000-х годов частными инвесторами было расселено общежитие, которое потом было перестроено в жилье комфорт-класса. Случаи перепрофилирования отдельных квартир или этажей тоже были. Так, к примеру, в начале 2000-х годов Кожно-венерологический диспансер Московского района был переведен с первого этажа жилого дома (КВД занимал весь этаж) в отдельное здание, а освободившиеся площади были переделаны в жилые квартиры и розданы очередникам, однако в течение нескольких лет жильцы 90% квартир продали (обменяли) это жилье на другое, а новые хозяева переоборудовали эти квартиры в коммерческие помещения (офисы, магазины, салоны)», – вспоминает господин Щегельский.
Из современных примеров перевода объектов под функции жилых апартаментов исполнительный директор корпорации «Матрикс» Игорь Петров вспоминает проект компании NAI Becar, которая на Московском пр., 73 вместо гостиницы решила строить комплекс апартаментов. «Хотя здесь нужно понимать, что речь как шла о коммерческой недвижимости, так и идет», – добавляет он.
Олег Громков, руководитель отдела аналитики ООО «Северо-Запад Инвест» (проект комплексного освоения «Новый Берег»), также вспоминает проект гостиницы «Карелия» на ул. Маршала Тухачевского, один из корпусов которой собственники решили превратить в комплекс жилых малогабаритных апартаментов.
«Из реновации проектов под жилье в пример можно привести территорию речного вокзала, где изначально собирались строить МФК, включающий офисную, торговую, развлекательную функции, и реконструировать гостиницу «Речная», но затем участок был продан компанией JFC, куплен компанией «Мегалит», которая реализует там проект жилого дома.
Также территория Шкапина-Розенштейна изначально рассматривалась как деловой квартал с сопутствующей торговлей. Проект был заморожен в конце 2008 года в связи с кризисом, в августе 2009 года руководством компании «Главстрой-СПб» и правительством Санкт-Петербурга было принято соглашение о реконцепции проекта. Сейчас ведется активное строительство жилого квартала «Панорама 360», – приводит примеры Андрей Косарев.
В основном перепрофилирование интересно инвесторам, поскольку это именно та часть покупателей, которая просчитывает все возможные риски и анализирует наиболее доходное использование объекта недвижимости.
Директор по развитию AAG Светлана Ким объясняет малочисленность проектов реновации объектов коммерческого назначения под жилье отсутствием экономической целесообразности. «Цена реализации жилья ненамного превышает стоимость объекта до реновации. С учетом необходимости соблюдения санитарных, технических и прочих норм, правил и требований к жилым помещениям получить планируемую прибыль не представляется возможным. А существенно изменить параметры объекта не позволяют конструктивные особенности. Рациональное же использование земельного участка сдерживают градостроительные ограничения», – рассказывает госпожа Ким.
Мнение
Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest:
«Если само здание не спроектировано заранее с учетом перспективы перевода, то и здесь может возникнуть масса проблем, например соблюдение требований к инсоляции, которые в жилье гораздо жестче, чем для офисов или гостиниц. В общем, если жилье и получится, то планировка будет явно не самой эффективной, что при нынешнем уровне развития рынка приведет к зависанию такого продукта в продажах, за исключением ситуаций, когда объект имеет уникальное местоположение, способное компенсировать изъяны».
За последнюю неделю мая в сегменте эконом-класс стоимость квадратного метра выросла на 7,2%. Предложение снизилось за неделю на рекордные 56,5% и составляет всего 323 объекта. В целом картина в этом сегменте характеризуется очень высоким уровнем спроса. Низкий уровень предложения объясняется двумя факторами: высокий спрос держался на данные объекты с декабря
В сегменте бизнес-класс объем предложения снизился на 6,4% и составляет 940 квартир. Цена квадратного метра повысилась на 1% - 6653 долларов.
На этом фоне сегмент элитных новостроек остается самым стабильным. Предложение практически не изменилось - 1080 объектов. Цена снизилась на 0,5% - 16657 долларов за квадратный метр.
Таким образом, сохраняется тенденция вымывания объектов эконом-класса и растущего на этом фоне спроса на квартиры бизнес-класса. Сохраняется спокойная ситуация в сегменте элитных новостроек, которая не изменится в ближайшие месяцы.
Материал предоставлен Агентством недвижимости А002
Компания Jones Lang LaSalle опубликовала отчет European Warehousing Property Clock, в котором анализируются краткосрочные тенденции уровня арендных ставок на основных европейских рынках складских площадей. По данным отчета, за первый квартал 2008 года рост арендных ставок составил 0,5%, а за минувший год - 2,6%. Это прежде всего обусловлено значительным ростом стоимости аренды на рынках Центральной и Восточной Европы.
Лидерами по данному показателю стали Варшава, где арендные ставки за период между первым кварталом 2007 года и первым кварталом 2008 года увеличились на 9,5%, Будапешт (увеличение на 8,3%) и Москва (увеличение на 7,1%.)
Согласно отчету European Warehousing Property Clock компании Jones Lang LaSalle, рост арендных ставок на уровне свыше 5% был достигнут также в следующих городах: Мадрид (7,1%), Брюссель (6,4%), Антверпен (6,3%), Стокгольм (5,9%), Манчестер (5,1%) и Роттердам (5,0%).
За последние годы самый значительный рост квартальных арендных ставок был зафиксирован в Осло – в первом квартале 2007 года он составил 10%, рост был обусловлен прежде всего ограниченным предложением площадей. Однако, несмотря на продолжившийся рост арендных ставок в Осло в течение всего 2007 года, уже в первом квартале 2008 года темпы роста замедлились, предвещая возможную стабилизацию.
Александра Торнов, заместитель директора, руководитель аналитического направления по исследованию складской недвижимости в Европе, на Ближнем Востоке и Африке компании Jones Lang LaSalle и автор отчета, комментирует: «Несмотря на то, что в 2007 году темпы роста арендных ставок были достаточно стабильны, в прошедшем первом квартале 2008 года наблюдалось некоторое замедление роста арендных ставок - с 0,8% в 4 квартале 2007 года до 0,5%, что демонстрирует уже очевидное сегодня замедление темпов роста арендных ставок в европейском логистическом секторе. В первом квартале арендные ставки оставались стабильными на большинстве европейских рынков. Из 32 исследованных рынков только на семи из них был зафиксирован рост арендных ставок. Причины роста различны. С одной стороны, это сильный рост экономики в странах Центральной и Восточной Европы, а с другой ― ограниченное предложение высококачественных складских помещений и логистической инфраструктуры в таких крупнейших логистических центрах как Барселона, Амстердам и Лондон».
Александра Торнов добавляет: «Несмотря на ограниченный рост уровня арендных ставок в целом по Европе, мы все же ожидаем существенного роста арендных ставок – в основном в крупнейших обусловленных инфраструктурой центрах, где спрос по-прежнему опережает предложение. Минимальные изменения арендных ставок, если они вообще будут, ожидаются во второстепенных логистических центрах, в связи с наличием в них разнообразных предложений по земельным участкам и обусловленным этим высоким потенциалом предложения».
Олег Альтшуль, заместитель директора, отдел складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle, Россия комментирует: «В течение всего 2008 года московский рынок складских помещений продолжит демонстрировать значительный рост ставок на складские площади. Это обусловлено рядом факторов, прежде всего значительным превышением спроса над предложением: по нашим оценкам, в текущем году девелоперы выведут на рынок почти в два раза меньше площадей в складских комплексах, чем в предыдущем году. Кроме того, продолжают дорожать земельные участки и стоимость строительства, что также напрямую влияет на рост арендных ставок».
Данная диаграмма показывает оценку компанией Jones Lang LaSalle каждого рынка максимальных базовых ставок аренды складских площадей в соответствии с их краткосрочных арендным циклом на конец марта 2008 года
· Рынки могут двигаться по кругу с разными скоростями и в разных направлениях
· Данная диаграмма помогает сравнить рынки и их арендные циклы
· Позиции циклов могут не отражать инвестиционные и девелоперские оценки рынка
· Позиции отражают максимальные базовые арендные ставки.
