Без спекуляций
Рынок по-прежнему продолжает испытывать нехватку производственных помещений. Определенным тормозом в развитии этого сегмента девелопмента выступает то, что, в отличие от бизнес-центров или торговых объектов, рынок производственных помещений слабо ориентирован на спекулятивное строительство.
Как правило, объекты тут возводятся по схеме built-to-suit, то есть под конкретного заказчика. В результате, приходя на рынок, новый производитель сталкивается с отсутствием предложения и вынужден ждать, пока подрядчик возведет объект с нуля.
Производственные площади – это сложный продукт, который требует больших вложений, специального участка земли, где возможно размещение и функционирование производства. Помимо самого здания любой производственный объект, предполагающий простую сборку или производственный процесс от начала до конца, требует также подключения коммуникаций, причем намного большего объема, чем предполагается, например, для складского комплекса.
Нет смысла
Поэтому, говорят участники рынка, строить не под конкретного заказчика, ориентируясь на некий собирательный портрет «производственника», практически никто не решается. Сергей Игонин, управляющий партнер холдинга «АйБи ГРУПП», вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, говорит: «Я не слышал ни об одном производственном здании, которое бы строили вне рамок технопарка и под непонятного клиента. Это невозможно, потому что производство имеет массу своих требований и ограничений, а производственное здание должно полностью соответствовать всем нюансам, связанным с классом вредности, с технологией и прочими ограничениями». И даже в промышленных парках, в технопарках девелоперы стремятся продавать землю, а не готовые производственные помещения. Их задача – подготовить площадку, решить все вопросы: правовые, планировочные, вопросы инженерного обеспечения территории.
Александр Паршуков, директор управления паевых земельных фондов ЗАО «ВТБ Капитал Управление активами», также считает, что спекулятивное строительство производственных помещений нерентабельно. «Любое предприятие имеет в основе индивидуальную технологию, которая определяет как характеристики необходимого помещения, так и инженерные мощности по всем видам сетей. Эти параметры могут сильно варьироваться, предугадать их значения, держа в голове некое абстрактное производство, невозможно. Таким образом, на такой товар будет очень сложно найти покупателя», – объясняет он.
В результате часто под производства переоборудуются склады, которых в Санкт-Петербурге достаточно много – такие примеры есть в Уткиной заводи, на Московском шоссе (АКМ «Лоджистик»). «Это все примеры не от хорошей жизни. Изначально эти здания строились как складские: и конструктивные особенности, и инженерное обеспечение, и даже ставка – все это рассчитывалось для складской функции. Но так как не было арендаторов на эти складские помещения, собственники и управляющие компании вынуждены были сдавать их под производство», – говорит господин Игонин.
Золотое дно
Одиночных проектов промышленных зданий сегодня крайне мало. «Строительство в индустриальном парке предпочтительнее в связи с тем, что инвестиции на общие нужды и возникающие проблемы распределяются между всеми резидентами парка, а риски во многом берет на себя девелопер данной территории, – считает Наталья Затейщикова, консультант отдела складских площадей Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге. – Строить с нуля (так сказать, в поле) могут позволить себе крупные компании, у которых есть свободные финансовые средства или доступ к недорогому заемному финансированию».
Госпожа Затейщикова подтверждает, что спекулятивных проектов, которые реализовывались в расчете только на промышленные компании, нет. «Складские проекты имеют возможность разместить на своей территории производство, но зачастую только легкую сборку, поскольку существуют проблемы с необходимым объемом электрических мощностей, воды, а также отсутствием подключения технологического газа», – перечисляет она «подводные камни» складского переоборудования.
Также есть советские заводские площади под редевелопмент, которые арендуются или покупаются, и на их месте размещают либо производства, либо территория меняется до неузнаваемости и уже на месте бывшего завода начинает возводиться бизнес-центр или жилье. «С точки зрения любого производства, старые советские площадки (если, конечно, по градплану на площадке можно развивать производство) – это «золотое дно», так как зачастую их обеспеченность электроэнергией и в целом подготовленность к производственной деятельности позволяет вложиться только в улучшение непосредственно самих помещений», – отмечает госпожа Затейщикова.
Что касается мелких производств, которым требуется помещение до 1000 кв. м, то для них строительство собственного здания нерентабельно, им предпочтительна аренда готового объекта. «Такую задачу может решить «производственный центр» – универсальное производственное здание, помещения в котором могут нарезаться на блоки различной площади и сдаваться в аренду нескольким компаниям. Но надо учитывать, что для инвестора такой продукт является очень сложным в управлении, и если говорить о выходе из проекта, практически не продаваемым», – говорит господин Паршуков.
Мнение
Вера Бойкова, руководитель отдела индустриальной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate:
– Рост спроса на земельные участки под строительство складских объектов, наметившийся в 2012 году, продолжается. Эта тенденция отражается как в активном развитии такого формата, как индустриальные парки, в которых предоставляется возможность размещения как производственных, так и складских помещений, которые строятся под конкретного арендатора. Дефицит качественного предложения и, как следствие, потребность в новых проектах все еще являются одними из определяющих характеристик этого сегмента.
Консалтинговая компания RRG в рамках мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги марта
Новый рынок, новый спрос, новые условия
Развитие рынка продажи коммерческой недвижимости в феврале было обусловлено гораздо больше ожиданиями продавцов, чем реальным положением по сделкам. Поэтому февральский оптимистический рост средневзвешенной цены в 8% в марте был скорректирован: цены снизились на 4%.
Объем предложения, ввиду традиционного для конца зимы-начала весны оживления рынка, возрос на 3% по количеству и на 12% по площади. Всего в марте было выставлено на продажу 1383 объекта общей площадью 2920 тыс.кв.м. и общей стоимостью 11,9 млрд.$, а средневзвешенная цена составила 4079$/кв.м.
«Рынок купли-продажи коммерческой недвижимости с начала года стабилизировался на новых уровнях все еще «кризисного рынка». И стабильность остается устойчивым трендом. Сформировались новые уровни доходности объектов, критериев «качества» предложений, сегментов особо спроса и т.д. – говорит генеральный директор RRG Денис Колокольников. – Покупатели с деньгами на рынке есть. Другое дело, что недостаточно объектов, соответствующих рыночным требованиям. Наиболее интересны для инвестиций действительно качественные офисные и торговые объекты с денежным потоком. Однако, собственники не стремятся продавать их, поскольку нет полноценной «инвестиционной идеи» для девелопмента.
Основной вопрос - во что вкладывать вырученные средства? Высока вероятность того, что новый объект будет менее успешным, да и уровень сегодняшнего снизившегося арендного дохода не в полной мере раскрывает будущий стоимостной потенциал успешного проекта.
Особняком стоит «топовый» street-retail, который привлекает существенно больше инвесторов, из-за относительно невысокой цены сделки. Идея понятна: ограниченность и «невосполняемость» ресурса, рекламная составляющая, арендная ликвидность – все это делает приобретение подобного помещения привлекательным. Аналогичная ситуация и с офисными особняками.
Но остальная недвижимость также может быть продана, если есть потенциал у объекта и справедлива цена. К примеру, неплохо продаются офисные здания не самого высокого качества по блокам или даже по комнатам. Но в ближайшее время серьезных улучшений в ценовых трендах ждать не приходиться».
Рынок в целом
|
Все сегменты |
Коли-чество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
|
значение |
1 383 |
11 909 |
2 920 |
2,11 |
4 079 |
|
к февралю 2010 |
+ 3% |
+ 8% |
+ 12% |
+ 9% |
− 4% |
|
к марту 2009 |
+ 30% |
+ 13% |
+ 29% |
− 1% |
− 12% |
Торговая недвижимость
Всего в марте экспонировалось 456 объектов общей площадью 578 тыс.кв.м. и общей стоимостью 3,09 млрд.$, из них 78 объектов – внутри Садового Кольца и 386 объектов – за его пределами.
С точки зрения количества выставляемых на продажу объектов объем предложения увеличился, но не так уж и значительно. А вот суммарная площадь за месяц выросла более, чем в полтора раза - 59%. Это рост стал следствием выхода на рынок крупных объектов, по большей части – за пределами Садового Кольца. Например, марте в перечне предложений появились такие объекты как ТК на ул. Тушинской (70000 кв.м.) и ТК на пр-те Андропова (90000 кв.м).
Цены продолжают колебаться «вокруг нуля», отклоняясь то в одну, то в другую сторону. Так, если в феврале цены по всем объектам в центре дешевели, а на периферии дорожали, то в марте ситуация была уже прямо противоположной, при которой цены в пределах Садового Кольца и за пределами Садового Кольца практически вернулись к уровню января. Торговый сегмент первым вошел в стадию стабилизации, однако, рынок явно еще не готов к повышательным трендам. При этом, продолжаются отдельные попытки «нащупывания» наиболее выгодной цены со стороны продавцов отдельных объектов. Тем не менее, глобально продавцы не стремятся повышать цены, понимая. Что спрос на торговые помещения ориентирован на существующий, снизившийся в кризис, уровень цен.
Средневзвешенная цена по всем торговым объектам внутри Садового Кольца возросла на 4% до 14300$/кв.м. Рост цены произошел за счет появления в марте ряда дорогих объектов, таких как на Гоголевском б-ре (170 кв.м., 58800$/кв.м.), на ул.Садовой-Спасской (250 кв.м., 24600$/кв.м.) и на Смоленском б-ре (263 кв.м., 33000$/кв.м.), что лишний раз подтверждает высокую инвестиционную привлекательность street-retail в центре. Выставляя объекты по таким ценам, продавцы, очевидно, надеются на оживление интереса к street-retail весной, однако, судя по отсутствию роста ставок по объектам, находящимся на рынке продолжительное время, тенденцией это еще не стало.
Средневзвешенная цена по торговым объектам за пределами Садового Кольца в марте наоборот снизилась на 10% до 4771 $/кв.м. Некоторое влияние на это оказало выставление на продажу уже упоминавшихся крупных торговых комплексов, цены по которым в виду больших площадей данных объектов немного ниже среднерыночных.
«Рынок достаточно узкий: два крупных объекта могут изменить расстановку сил и на первый взгляд изменить ценовые показатели конкретного месяца. – разъясняет генеральный директор RRG Денис Колокольников. - Поэтому необходимо смотреть на общий тренд.»
Торговые помещения внутри Садового Кольца
|
Торговые внутри СК |
Коли-чество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
|
значение |
78 |
488 |
34 |
0,44 |
14 300 |
|
к февралю 2010 |
+ 7% |
− 4% |
− 7% |
− 13% |
+ 4% |
|
к марту 2009 |
+ 24% |
+ 37% |
+ 56% |
+ 26% |
− 12% |
Торговые помещения вне Садового Кольца
|
Торговые вне СК |
Коли-чество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
|
значение |
378 |
2 597 |
544 |
1,44 |
4 771 |
|
к февралю 2010 |
+ 11% |
+ 51% |
+ 67% |
+ 51% |
− 10% |
|
к марту 2009 |
+ 34% |
+ 96% |
+ 118% |
+ 63% |
− 10% |
Офисная недвижимость
В отличие от февраля, когда рост объема офисных предложений превысил рост объема торговых помещений, в марте объем предложений офисов снизился на 6% по количеству и на 4% по общей площади, что позволяет судить о том, что ожидания продавцов недвижимости на быстрое оживление рынка оправдались мало, и в марте расходы на продвижение своих объектов им, как и год назад, пришлось сократить.
Всего в марте экспонировалось 585 объектов общей площадью 1592 тыс.кв.м. и общей стоимостью 7,12 млрд. $, из них 194 объектов – внутри Садового Кольца и 391 объект – за его пределами.
Несмотря на неудачную попытку повышения цен, продавцы объектов, которые экспонируются не торопятся снижать свои запросы: завяленная стоимость таких объектов выше уровня цен предложений, появившихся в марте. Это позволяет говорить о том, что возможность соответствующего снижения в целом по рынку еще сохраняется.
Средневзвешенная цена по офисным объектам внутри Садового Кольца в целом осталась на прежнем уровне, увеличившись на «формальный» 1% до 7476$/кв.м. собственно, и этот рост произошел за счет появления отдельных дорогих объектов, таких как на Трубной пл. (2700 кв.м., 11100$/кв.м.) и на Новинском б-ре (3150 кв.м., 10000$/кв.м).
Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в марте снизилась на 2% до 3569$/кв.м. незначительные изменения опять-таки произошли под влиянием отдельных дешевых объектов: помещение на шоссе Энтузиастов (11000 кв.м., 1500$/кв.м.), на ул. Кржижановского (19000 кв.м., 1700 $/кв.м.) и на Пятницком шоссе (9400 кв.м., 1510$/кв.м.).
Офисные помещения внутри Садового Кольца
|
Офисные внутри СК |
Коли-чество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
значение |
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Подписывайтесь на нас:
20.04.2010 16:28
Проанализировав тенденции 2009 г., аналитики холдинга RBI подготовили прогноз активности по рынку массового жилья на 2010 г. В 2010 г. активность работ на стройплощадках города возрастет до 60% Показатели хода работ на стройплощадках в 2009 г. – I кв. 2010 г.
Из таблицы видно, что в среднем в 2009 г. работы велись на половине стройплощадок города. В феврале 2010 г. активен 51 % строительных площадок. Товарный запас объектов в продаже снизился на 10 домов по сравнению с концом 2009 г. «В 2009 г. новое строительство начинали только те застройщики, которые четко понимали, как будет осуществляться финансирование проекта. Выводя новый объект на рынок, девелопер его активно строит, - говорит Вера Сережина, директор управления аналитического маркетинга Холдинга RBI (входят компании RBI и «Северный город»). – Оживление первичного рынка осенью 2009 г. позволяет прогнозировать увеличение объема продаж в 2010 г. Активность на стройплощадках в 2010 г. вырастет и в течение года будет составлять около 60 %. Остальные 40 % площадок, скорее всего, будут по-прежнему неактивны: часть из них зависят от доступа к финансированию, часть - от продления разрешений на строительство. Увы, будущее таких проектов – завершение строительства с большим сдвигом по срокам». В 2010 г. возможно увеличение вывода новых объектов в продажу в 2 раза по сравнению с 2009 г. В 2009 г. вывод новых объектов в продажу в массовом сегменте сократился в 5 раз по сравнению с докризисными показателями: за 12 месяцев 2009 г. в продажу вышло 16 объектов общей площадью 324 тыс. кв. м. (преимущественно это очереди уже строящихся жилых комплексов). По мнению Веры Сережиной, в 2010 г. вывод новых объектов в продажу должен возрасти. «Сложно прогнозировать, насколько именно, - говорит директор управления аналитического маркетинга, - но с учетом возобновления кредитования строительной отрасли и постепенной «разморозки» строек возможно увеличение в два раза. За первые три месяца 2010 г. ежемесячный вывод объектов в продажу в среднем составил 53 тыс. кв. м., что почти в два раза выше средних показателей 2009 года. Это дает все основания делать оптимистичные прогнозы на 2010 г.» В 2010 г. сдача объектов в эксплуатацию будет меньше, чем в 2009 г., что логично ведь, новых объектов выводилось мало, а строящиеся объекты были либо заморожены, либо темпы их реализации замедлились. В 2010 г. спрос будет соответствовать предложению По итогам 2009 г. спрос в сегменте массового жилья составил порядка 900 тыс. кв.м. Падение спроса составило в среднем 25 %. Тем не менее, предложение в продаже превышало спрос, что объясняется хорошим «заделом», сделанном в 2008 г., и тем, что в 2009 г. эти объекты раскупались медленно в силу снижения спроса. Преимущественно покупатели выбирали надежных застройщиков, дающих гарантии по завершению строительства точно в срок. В 1 квартале 2010 г. рынок начал стабилизироваться и сейчас находится в сбалансированном состоянии. Текущее предложение соответствует спросу, что объясняется тем, что в 2009 г. предложение увеличилось незначительно, а спрос с 4 кв. 2009 г., напротив, возрос. В дальнейшем баланс спроса и предложения будет зависеть от объемов вывода новых объектов в продажу. Материал предоставлен RBI ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Подписывайтесь на нас:
|