Без спекуляций
Рынок по-прежнему продолжает испытывать нехватку производственных помещений. Определенным тормозом в развитии этого сегмента девелопмента выступает то, что, в отличие от бизнес-центров или торговых объектов, рынок производственных помещений слабо ориентирован на спекулятивное строительство.
Как правило, объекты тут возводятся по схеме built-to-suit, то есть под конкретного заказчика. В результате, приходя на рынок, новый производитель сталкивается с отсутствием предложения и вынужден ждать, пока подрядчик возведет объект с нуля.
Производственные площади – это сложный продукт, который требует больших вложений, специального участка земли, где возможно размещение и функционирование производства. Помимо самого здания любой производственный объект, предполагающий простую сборку или производственный процесс от начала до конца, требует также подключения коммуникаций, причем намного большего объема, чем предполагается, например, для складского комплекса.
Нет смысла
Поэтому, говорят участники рынка, строить не под конкретного заказчика, ориентируясь на некий собирательный портрет «производственника», практически никто не решается. Сергей Игонин, управляющий партнер холдинга «АйБи ГРУПП», вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, говорит: «Я не слышал ни об одном производственном здании, которое бы строили вне рамок технопарка и под непонятного клиента. Это невозможно, потому что производство имеет массу своих требований и ограничений, а производственное здание должно полностью соответствовать всем нюансам, связанным с классом вредности, с технологией и прочими ограничениями». И даже в промышленных парках, в технопарках девелоперы стремятся продавать землю, а не готовые производственные помещения. Их задача – подготовить площадку, решить все вопросы: правовые, планировочные, вопросы инженерного обеспечения территории.
Александр Паршуков, директор управления паевых земельных фондов ЗАО «ВТБ Капитал Управление активами», также считает, что спекулятивное строительство производственных помещений нерентабельно. «Любое предприятие имеет в основе индивидуальную технологию, которая определяет как характеристики необходимого помещения, так и инженерные мощности по всем видам сетей. Эти параметры могут сильно варьироваться, предугадать их значения, держа в голове некое абстрактное производство, невозможно. Таким образом, на такой товар будет очень сложно найти покупателя», – объясняет он.
В результате часто под производства переоборудуются склады, которых в Санкт-Петербурге достаточно много – такие примеры есть в Уткиной заводи, на Московском шоссе (АКМ «Лоджистик»). «Это все примеры не от хорошей жизни. Изначально эти здания строились как складские: и конструктивные особенности, и инженерное обеспечение, и даже ставка – все это рассчитывалось для складской функции. Но так как не было арендаторов на эти складские помещения, собственники и управляющие компании вынуждены были сдавать их под производство», – говорит господин Игонин.
Золотое дно
Одиночных проектов промышленных зданий сегодня крайне мало. «Строительство в индустриальном парке предпочтительнее в связи с тем, что инвестиции на общие нужды и возникающие проблемы распределяются между всеми резидентами парка, а риски во многом берет на себя девелопер данной территории, – считает Наталья Затейщикова, консультант отдела складских площадей Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге. – Строить с нуля (так сказать, в поле) могут позволить себе крупные компании, у которых есть свободные финансовые средства или доступ к недорогому заемному финансированию».
Госпожа Затейщикова подтверждает, что спекулятивных проектов, которые реализовывались в расчете только на промышленные компании, нет. «Складские проекты имеют возможность разместить на своей территории производство, но зачастую только легкую сборку, поскольку существуют проблемы с необходимым объемом электрических мощностей, воды, а также отсутствием подключения технологического газа», – перечисляет она «подводные камни» складского переоборудования.
Также есть советские заводские площади под редевелопмент, которые арендуются или покупаются, и на их месте размещают либо производства, либо территория меняется до неузнаваемости и уже на месте бывшего завода начинает возводиться бизнес-центр или жилье. «С точки зрения любого производства, старые советские площадки (если, конечно, по градплану на площадке можно развивать производство) – это «золотое дно», так как зачастую их обеспеченность электроэнергией и в целом подготовленность к производственной деятельности позволяет вложиться только в улучшение непосредственно самих помещений», – отмечает госпожа Затейщикова.
Что касается мелких производств, которым требуется помещение до 1000 кв. м, то для них строительство собственного здания нерентабельно, им предпочтительна аренда готового объекта. «Такую задачу может решить «производственный центр» – универсальное производственное здание, помещения в котором могут нарезаться на блоки различной площади и сдаваться в аренду нескольким компаниям. Но надо учитывать, что для инвестора такой продукт является очень сложным в управлении, и если говорить о выходе из проекта, практически не продаваемым», – говорит господин Паршуков.
Мнение
Вера Бойкова, руководитель отдела индустриальной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate:
– Рост спроса на земельные участки под строительство складских объектов, наметившийся в 2012 году, продолжается. Эта тенденция отражается как в активном развитии такого формата, как индустриальные парки, в которых предоставляется возможность размещения как производственных, так и складских помещений, которые строятся под конкретного арендатора. Дефицит качественного предложения и, как следствие, потребность в новых проектах все еще являются одними из определяющих характеристик этого сегмента.
Консалтинговая компания RRG в рамках мониторинга предложения площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги рынка купли-продажи коммерческой в сентябре
Очередная волна оптимизма
В сентябре участники московского рынка купли-продажи коммерческой недвижимости пытались преодолеть уровни сопротивления по ценовым показателям за последние почти полтора года.
Именно такой попыткой специалисты объясняют одновременный рост предложения и заявленных цен на объекты коммерческой недвижимости. Рост объема предложения по общей площади в сентябре составил 16%, а по количеству объектов – 15%. Всего в сентябре на продажу было выставлено 1 349 объектов общей площадью 2 663 тыс.кв.м. и общей стоимостью 11,17 млрд.$.
Средневзвешенная цена по сравнению с августом повысилась на 5% (что совсем не характерно для кризисного периода) и составила 4 195$/кв.м. При этом рост цены предложения наблюдался практически во всех сегментах, за исключением ПСН.
«Общие позитивные тенденции рынка, такие как постепенный рост темпов поглощения коммерческих площадей, снижение уровня вакансий, активизация отечественных и возвращение некоторых западных инвесторов, выход на рынок новых проектов, - все это позволяет игрокам рассчитывать на скорое послекризисное восстановление спроса или хотя на «оттепель». Поэтому продавцы предприняли попытку роста цен, приурочив ее к традиционному осеннему оживлению рынка. Насколько попытка окажется успешной и сможет ли рынок закрепиться на новых уровнях – увидим уже в ближайшее время. – говорит генеральный директор RRG Денис Колокольников. – Однако, позитивные «знаки» вовсе не означают окончательного выхода из кризиса. Тем более, что докризисный ажиотажный спрос вряд ли будет восстановлен: сейчас инвесторы, наученные кризисом, более осторожно и тщательно подходят к выбору объектов, фокусировании на определенной целевой аудитории, четком функциональном назначении проектов. Именно в силу неясного позиционирования в наиболее тяжелом состоянии находится сегмент ПСН, индикативно показывающий влияние кризиса на объекты с «неопределенным» использованием».
Средний срок экспонирования на рынке в целом после достижения максимального срока экспозиции в мае прошлого года, продолжает колебаться в диапазоне от 120 до 160 дней. Срок экспозиции по сравнению с прошлыми годами остается на высоком уровне.
Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 55%. Далее идут производственно-складские (20%), торговые помещения (16%) и помещения свободного назначения (9%).
Все сегменты |
Коли-чество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средне-взвешенная цена, $/м2 |
значение |
1 349 |
11 171 |
2 663 |
1,97 |
4 195 |
к августу 2010 |
+ 15% |
+ 22% |
+ 16% |
+ 1% |
+ 5% |
к сентябрю 2009 |
+ 11% |
+ 4% |
+ 1% |
− 9% |
+ 2% |
Торговая недвижимость
В сентябре экспонировалось 404 объекта общей площадью 447 тыс.кв.м. и общей стоимостью 2,60 млрд.$, из них 93 объекта – внутри Садового Кольца и 311 объектов – за его пределами.
Объем предложения торговых помещений в пределах Садового Кольца в сентябре вырос весьма значительно: количество выставленных на продажу объектов оказалось больше, чем в августе на 37%, а общая площадь этих объектов - на 41%. Если же сравнивать с началом осени прошлого года, то рост объема предложения окажется просто впечатляющим – более, чем втрое!
Тем не менее, эксперты RRG не связывают данный показатель с какими-либо серьезными изменениями на рынке. «Объем предложения торговой недвижимости в центре составляет всего лишь пятьдесят тысяч квадратных метров. Для сравнения – общий объем предложения коммерческих объектов в столице превышает 2,5 миллиона квадратных метров. – говорит генеральный директор RRG Денис Колокольников. – Поэтому выход на рынок нескольких крупных объектов (например, площадью 5 000 или 10 000 кв.м.) существенно влияет на общий объем предложения в данном сегменте.»
Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре выросла в сентябре на 4% до 14211$/кв.м. При этом объекты, впервые появившиеся в сентябре, оказались на 12% дороже, чем объекты продолжившие экспонирование.
Объем предложения по торговым объектам за пределами Садового Кольца по количеству вырос на 13%, а по общей площади - на 52%. Средневзвешенная цена по объектам за пределами центра выросла на 1% до 4708$/кв.м., при этом цена выросла как по объектам, продолжившим экспонирование, так и по остальным объектам.
Торговые внутри СК |
Коли-чество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средне-взвешенная цена, $/м2 |
значение |
93 |
744 |
52 |
0,56 |
14 211 |
к августу 2010 |
+ 37% |
+ 47% |
+ 41% |
+ 3% |
+ 4% |
к сентябрю 2009 |
+ 79% |
+ 188% |
+ 212% |
+ 74% |
− 8% |
Торговые вне СК |
Коли-чество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средне-взвешенная цена, $/м2 |
значение |
311 |
1 858 |
395 |
1,27 |
4 708 |
к августу 2010 |
+ 13% |
+ 54% |
+ 52% |
+ 35% |
+ 1% |
к сентябрю 2009 |
+ 3% |
+ 70% |
+ 65% |
+ 60% |
+ 3% |
Офисная недвижимость
Всего в сентябре объем предложения в офисном сегменте составил 577 объектов общей площадью 1 459 тыс.кв.м. и общей стоимостью 6,76 млрд.$, из них 184 объекта – внутри Садового Кольца и 393 объекта – за его пределами.
Объем предложения офисов в центре в сентябре вырос на 9% по количеству и на 8% - по общей площади. Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре в сентябре осталась на уровне августа и составила до 8 289 $/кв.м.
Объем предложения офисов за пределами центра в сентябре вырос на 16% по количеству и на 10% - по общей площади. Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в сентябре увеличилась на 10% до 3 785 $/кв.м.
Правда, говорить о росте цен на офисы в периферийной части Москвы не приходится. Повышение средневзвешенной цены в данном случае произошло исключительно за счет ухода с рынка ряда дешевых объектов и появления им на смену нескольких дорогих. В частности, закончили экспонирование помещения на ул.Шухова (9 330 кв.м., 2 036$/кв.м.) и на Рязанском пр-те (13 000 кв.м., 2 292$/кв.м.). В то же время на рынок вышли объекты на 2-й Брестской ул. (15 000 кв.м., 10 000$/кв.м.), на Каланчевской ул. (20 000 кв.м., 6 290$/кв.м.) и на ул.Красного Маяка (20 900 кв.м., 6 716$/кв.м.).
Если же рассматривать годичный период, то по сравнению с сентябрем 2009-го средневзвешенная цена предложения изменилась лишь на 2%.
Офисные внутри СК |
Коли-чество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средне-взвешенная цена, $/м2 |
значение |
184 |
2 283 |
ИСТОЧНИК: АСН-инфо
20.10.2010 11:28
Аналитики компании «НДВ Недвижимость» подготовили обзор положения на столичном рынке торговой недвижимости в III квартале 2010 г. Предложение В первых 3-х кварталах 2010 года суммарный ввод торговых площадей превысил 716 тыс. кв.м. (GLA — порядка 310 тыс. кв.м.), что почти на 6% больше аналогичного показателя 2009 года (см. Рис. 1). По итогам III квартала 2010 года совокупный объем предложения площадей качественных торговых центров на рынке Москвы составил более 7,2 млн. кв.м. (GBA – Gross Building Area – общая площадь). При этом суммарная торговая площадь (GLA – Gross Leasable Area – арендопригодная торговая площадь) качественных составила порядка 3,7 млн. кв.м. Таким образом, на сегодняшний день обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми площадями составляет около 340 кв.м. (GLA) на 1000 человек. Если в I квартале
В IV квартале 2010 года можно прогнозировать инерционный прирост торговых площадей, так как в последние несколько лет наблюдаются тенденции неравномерного ввода площадей в течение года и его активизации к концу года. Всего в IV квартале планируется открытие около 10-ти торговых центров общей площадью чуть менее 500 тыс. кв.м. (около 220 тыс. кв.м. GLA ― см. Таблицу 2).
В продолжение существующей тенденции, открытие таких знаковых торговых объектов как «Mall of Russia», «Гудзон», «Парус» было перенесено на 2011 год. Их общая площадь составляет порядка 30% площади запланированного ввода. По прогнозам аналитиков компании «НДВ-Недвижимость», суммарный ввод качественных торговых площадей в 2010 году составит около 1,2 млн. кв.м. (более 530 тыс. кв.м. GLA). В итоге совокупная площадь качественных торговых центров на московском рынке к концу года составит порядка 7,7 млн. кв.м. (около 3,9 млн. кв.м. GLA ― см. Рис. 3).
Спрос По итогам января ― августа 2010 года оборот розничной торговли вырос на 4,3% по сравнению с соответствующим периодом 2009 года. В то время как реальные располагаемые денежные доходы за тот же период выросли на 5,6%. В первом полугодии 2010, по мнению аналитиков компании «НДВ-Недвижимость», можно было наблюдать так называемый «посткризисный период реабилитации», когда темпы роста реальных доходов населения превышали темпы роста оборота розничной торговли. В первую очередь эти потребительские настроения объяснялись стремлением людей экономить, несмотря на стабильный рост доходов. Однако уже в III квартале текущего года потребительская активность возросла, и розничный товарооборот в августе на 12,5% превышал соответствующий показатель января текущего года (с учетом сезонности), увеличилась доля непродовольственных товаров в общей структуре оборота розничной торговли. В итоге, по прогнозам аналитиков компании «НДВ-Недвижимость», оборот розничной торговли за III квартал 2010 года может превысить данный показатель 2009 года более чем на 6% (см. Рис. 4).
Оборот розничной торговли напрямую отражает потребительскую активность, которая, в свою очередь, оказывает непосредственное влияние на интерес ритейлеров к расширению сетей и поиску новых торговых площадей. Несмотря на позитивные сдвиги, рост оборота розничной торговли еще далек от докризисного уровня. Поэтому существующее повышение спроса на торговые площади со стороны ритейлеров недостаточно при данном инерционном вводе масштабных торговых объектов. В III квартале 2010 года ритейлеры также продолжают активно развиваться и интересоваться все новыми площадками для расширения бизнеса. Несмотря на то, что сейчас многие федеральные сетевые игроки рассматривают перспективы развития в регионах, они тщательно оценивают возможные риски при выходе на рынок того или иного города, и, в первую очередь, отдают предпочтение столичным торговым объектам. Таким образом, Москва по-прежнему остается приоритетным направлением развития ритейлеров. Также стоит отметить, что московский рынок все больше привлекает мировые сетевые компании. В частности свои магазины в 2010 году открыли следующие новые международные ритейлеры: Uniqlo, Uterqüe, by Malene Birger, Miss Selfridge, Converse, Kiabi (открытие в октябре), Coeur de Lion, Steve Madden, Payless, Papabubble. До 2011 года на столичном рынке планируется появление таких марок как Naturalizer, Quiz, Quattro и др. Среди новых сетевых игроков ресторанного рынка, открывших заведения в Москве в 2010 году, можно выделить Burger King, Dunkin' Donuts, Traveler’s Coffee, Cofee100, среди планирующих открытие можно отметить Wendy’s, Chili’s и Hooters, NordSee. Ряд крупных международных ритейлеров ― Diesel, люксовые Alexander McQueen, Vivienne Westwood, Stella McCartney ― уже анонсировали планы по возобновлению развития на столичном рынке. Prada Group планирует открыть в 2011 году собственное представительство в России. В основном сетевые компании предпочитают успешно функционирующие торговые центры с продуманной концепцией, расположенные в местах с высокой проходимостью. Это объясняется желанием операторов снизить риски и затраты при открытии магазина. Кроме того, спрос ритейлеров во многом сфокусирован на масштабных проектах, находящихся сейчас на завершающей стадии строительства, успешность которых после открытия не вызывает сомнений. Новые проекты, не имеющие явных преимуществ расположения и концептуальных плюсов, зачастую испытывают сложности с заполнением. Кроме того, игроки рынка не готовы идти на дополнительные затраты времени и средств на отделочные работы, особенно учитывая практику постоянного переноса сроков ввода строящихся объектов. Зачастую вновь открывшиеся торговые центры имеют в торговой галерее 20―40% вакантных площадей, что, при отсутствии продуманной маркетинговой стратегии, может послужить оттоку посетителей и, как следствие, снижению спроса у потенциальных арендаторов. В период кризиса существенную роль на структуру спроса по размеру помещений оказывал факт сокращения многими ритейлерами размера магазинов при сохранении доходности на прежнем уровне. На сегодняшний день наиболее востребованным форматом помещений в торговых центрах по-прежнему являются площади размером 50 ― 150 кв.м. (см. Рис. 5). Однако средняя запрашиваемая площадь помещения несколько выросла по сравнению с III кварталом 2009 года. В основном это произошло за счет сокращения в общей структуре спроса доли помещений площадью менее 50 кв.м. (на 3 процентных пункта) и увеличением доли запросов на помещения площадью более 1000 кв.м. (на 2 процентных пункта). Также более востребованными становятся помещения площадью от 150 до 250 кв.м. ― их доля в общей структуре спроса по запрашиваемой площади выросла до 16%.
После незначительного сокращения вакантности торговых центров в I квартале 2010 года (около 9%), во II ― III кварталах доля свободных помещений на рынке вновь выросла до порядка 10% (см. Рис. 6).
С одной стороны, растущий спрос способствует увеличению заполняемости торговых центров, с другой ― пока существующий уровень спроса не способен покрыть огромный объем нового предложения при вводе в эксплуатацию масштабных объектов, строительство которых было начато еще в докризисный период. Ценовая ситуация Падение арендных ставок продолжалось на протяжении всего 2009 года. Говорить о положительной динамике рынка стало возможным лишь в начале 2010 года, когда ставки аренды на площади в торговых центрах Москвы в целом стабилизировались, а в наиболее успешных и привлекательных объектах наметилась тенденция к небольшому росту. Средний уровень арендных ставок во II квартале 2010 года незначительно вырос ― на 2,4% (см. Рис. 7), при этом по отдельным объектам отмечался рост до 10%. В течении III квартала 2010 года арендные ставки в торговых центрах выросли в среднем на 4%, однако стоит отметить, что в основном рост ставок происходил в успешно функционирующих торговых центрах с высокой посещаемостью. На сегодняшний день ставки аренды в таких объектах примерно на 40% выше среднерыночных.
В центрах, испытывающих проблемы с заполнением, применяются различные подходы в стимулировании арендаторов к заключению договоров: ставка в форме процента с оборота, арендные каникулы, минимальный размер страхового депозита, компенсация отделки. Положительные тенденции на рынке косвенно подтверждают прекращение собственников успешных торговых центров предоставления скидок и всякого рода уступок арендаторам, увеличение фиксированной части при схеме «процент с оборота», увеличение среднего срока заключения договоров. Однако в то же время на рынке еще значительно количество проектов, испытывающих трудности с заполнением пустующих площадей и по-прежнему предлагающих существенные скидки арендаторам. Общая картина ценовой политики на рынке торговой недвижимости в III квартале 2010 года отображена в Таблице 3.
Материал предоставлен «НДВ-Недвижимость» ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
|