Без спекуляций
Рынок по-прежнему продолжает испытывать нехватку производственных помещений. Определенным тормозом в развитии этого сегмента девелопмента выступает то, что, в отличие от бизнес-центров или торговых объектов, рынок производственных помещений слабо ориентирован на спекулятивное строительство.
Как правило, объекты тут возводятся по схеме built-to-suit, то есть под конкретного заказчика. В результате, приходя на рынок, новый производитель сталкивается с отсутствием предложения и вынужден ждать, пока подрядчик возведет объект с нуля.
Производственные площади – это сложный продукт, который требует больших вложений, специального участка земли, где возможно размещение и функционирование производства. Помимо самого здания любой производственный объект, предполагающий простую сборку или производственный процесс от начала до конца, требует также подключения коммуникаций, причем намного большего объема, чем предполагается, например, для складского комплекса.
Нет смысла
Поэтому, говорят участники рынка, строить не под конкретного заказчика, ориентируясь на некий собирательный портрет «производственника», практически никто не решается. Сергей Игонин, управляющий партнер холдинга «АйБи ГРУПП», вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, говорит: «Я не слышал ни об одном производственном здании, которое бы строили вне рамок технопарка и под непонятного клиента. Это невозможно, потому что производство имеет массу своих требований и ограничений, а производственное здание должно полностью соответствовать всем нюансам, связанным с классом вредности, с технологией и прочими ограничениями». И даже в промышленных парках, в технопарках девелоперы стремятся продавать землю, а не готовые производственные помещения. Их задача – подготовить площадку, решить все вопросы: правовые, планировочные, вопросы инженерного обеспечения территории.
Александр Паршуков, директор управления паевых земельных фондов ЗАО «ВТБ Капитал Управление активами», также считает, что спекулятивное строительство производственных помещений нерентабельно. «Любое предприятие имеет в основе индивидуальную технологию, которая определяет как характеристики необходимого помещения, так и инженерные мощности по всем видам сетей. Эти параметры могут сильно варьироваться, предугадать их значения, держа в голове некое абстрактное производство, невозможно. Таким образом, на такой товар будет очень сложно найти покупателя», – объясняет он.
В результате часто под производства переоборудуются склады, которых в Санкт-Петербурге достаточно много – такие примеры есть в Уткиной заводи, на Московском шоссе (АКМ «Лоджистик»). «Это все примеры не от хорошей жизни. Изначально эти здания строились как складские: и конструктивные особенности, и инженерное обеспечение, и даже ставка – все это рассчитывалось для складской функции. Но так как не было арендаторов на эти складские помещения, собственники и управляющие компании вынуждены были сдавать их под производство», – говорит господин Игонин.
Золотое дно
Одиночных проектов промышленных зданий сегодня крайне мало. «Строительство в индустриальном парке предпочтительнее в связи с тем, что инвестиции на общие нужды и возникающие проблемы распределяются между всеми резидентами парка, а риски во многом берет на себя девелопер данной территории, – считает Наталья Затейщикова, консультант отдела складских площадей Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге. – Строить с нуля (так сказать, в поле) могут позволить себе крупные компании, у которых есть свободные финансовые средства или доступ к недорогому заемному финансированию».
Госпожа Затейщикова подтверждает, что спекулятивных проектов, которые реализовывались в расчете только на промышленные компании, нет. «Складские проекты имеют возможность разместить на своей территории производство, но зачастую только легкую сборку, поскольку существуют проблемы с необходимым объемом электрических мощностей, воды, а также отсутствием подключения технологического газа», – перечисляет она «подводные камни» складского переоборудования.
Также есть советские заводские площади под редевелопмент, которые арендуются или покупаются, и на их месте размещают либо производства, либо территория меняется до неузнаваемости и уже на месте бывшего завода начинает возводиться бизнес-центр или жилье. «С точки зрения любого производства, старые советские площадки (если, конечно, по градплану на площадке можно развивать производство) – это «золотое дно», так как зачастую их обеспеченность электроэнергией и в целом подготовленность к производственной деятельности позволяет вложиться только в улучшение непосредственно самих помещений», – отмечает госпожа Затейщикова.
Что касается мелких производств, которым требуется помещение до 1000 кв. м, то для них строительство собственного здания нерентабельно, им предпочтительна аренда готового объекта. «Такую задачу может решить «производственный центр» – универсальное производственное здание, помещения в котором могут нарезаться на блоки различной площади и сдаваться в аренду нескольким компаниям. Но надо учитывать, что для инвестора такой продукт является очень сложным в управлении, и если говорить о выходе из проекта, практически не продаваемым», – говорит господин Паршуков.
Мнение
Вера Бойкова, руководитель отдела индустриальной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate:
– Рост спроса на земельные участки под строительство складских объектов, наметившийся в 2012 году, продолжается. Эта тенденция отражается как в активном развитии такого формата, как индустриальные парки, в которых предоставляется возможность размещения как производственных, так и складских помещений, которые строятся под конкретного арендатора. Дефицит качественного предложения и, как следствие, потребность в новых проектах все еще являются одними из определяющих характеристик этого сегмента.
На строительном рынке Санкт-Петербурга ощущается острая нехватка высококвалифицированных кадров. За последние годы на рынке появился спрос на новых специалистов, которых еще не выпускают городские вузы.
После завершения экономического кризиса и активизации строительной отрасли на рынке стала остро ощущаться нехватка квалифицированных кадров. За последние полтора года (с начала 2010 года) разрыв между объемом спроса и предложения на рынке труда в строительстве сократился уже вдвое.
По оценке начальника отдела персонала Setl City Лидии Барминовой, нехватка квалифицированных сотрудников наблюдается практически во всех областях, начиная c рабочих специальностей и заканчивая управленческими кадрами. «Институт среднего специального образования в строительстве по-прежнему работает очень слабо, кризис ситуацию никак не изменил», – отмечает эксперт. В итоге многие крупные компании сами решают эту проблему, выращивая собственных профессионалов. Зачастую такие компании берут студентов из вузов на практику, обещая им в дальнейшем трудоустройство. «Это длительный и трудоемкий процесс, причем у работодателя нет стопроцентной гарантии, что сотрудник впоследствии не уйдет в другую фирму. Поэтому компания должна постоянно совершенствовать предлагаемый сотрудникам соцпакет, проводить мониторинг рынка, чтобы предлагать конкурентную оплату. Кроме того, важно постоянно выделять средства на обучение и повышение квалификации, развитие сотрудников компании», – уверена госпожа Барминова.
Веяния с Запада
Сейчас строители говорят о том, что не хватает не только обычных рабочих и прорабов, но и высококвалифицированных специалистов. Это связано в первую очередь с тем, что в Россию с Запада приходят новейшие строительные тренды. Руководитель службы маркетинга и PR рекрутингового агентства «HeadHunter Санкт-Петербург» Егор Алексеев говорит о том, что новые специализации появляются в основном в области проектирования экологических зданий (green-девелопмент), подземного строительства, проектирования многоуровневых транспортных развязок. Кроме того, получают распространение строительные технологии и материалы нового поколения, требующие знания особых принципов их применения. Опыт работы требуется практически для всех специальностей, требующих высокой квалификации сотрудника, так как строительные компании подбирают персонал на активно развивающиеся проекты и хотят видеть в своих рядах уже сформировавшихся специалистов, а не вчерашних выпускников, которых нужно дополнительно учить, контролировать. По оценкам Егора Алексеева, на превращение выпускника вуза в полноценного специалиста может уйти от 3 до 5 лет. Очевидно, что не все компании могут позволить себе такие затраты временных, финансовых и других ресурсов.
«Как правило, под такие направления привлекаются специалисты, прошедшие стажировку за границей или хотя бы имеющие опыт работы в западных компаниях», – отмечает эксперт.
Вузы отстают
Образовательные учреждения Петербурга пока не успевают за растущим спросом рынка. Как рассказал Максим Карасев, кандидат технических наук и преподаватель Санкт-Петербургского государственного горного университета, в конце прошлого гора Министерство образования РФ утвердило новый стандарт обучения для вузов – строительство уникальных сооружений. Согласно документу в университетах должно появиться пять новых специализаций для преподавания в высших учебных заведениях: строительство высотных и большепролетных зданий и сооружений; строительство подземных сооружений; строительство гидротехнических сооружений повышенной ответственности; строительство сооружений тепловой и атомной энергетики; строительство автомагистралей, аэродромов и специальных сооружений. В отличие от московских университетов петербургские вузы пока еще не успели внедрить новые специализации в образовательный процесс.
Продолжительность обучения по новым направлениям составляет 6 лет. На этих специализациях студенты должны изучать разработку эффективных технологий возведения зданий и сооружений, создание инновационных строительных конструкций и материалов, разработку и организацию мер экологической безопасности и контроля над их соблюдением, сюда же входит изучение и внедрение международного опыта по строительству уникальных сооружений.
«Необходимость создания в вузах новых направлений обучения вызвана потребностями рынка. Если по классическим направлениям (промышленное и гражданское строительство, архитектура и дизайн, вентиляция и др.) рынок сейчас ощущает нехватку высококвалифицированных специалистов, то по новым направлениям (например, микротонелирование или горизонтально направленное бурение) работодатели оказываются в ситуации, когда специалистов высшей квалификации не хватает даже на выполнение работ по существующим объектам», – уверен Максим Карасев. Он также отметил, что сейчас крайне необходимо развивать научные направления в области строительной химии, поскольку отечественные производители сейчас сильно отстают по качеству строительных материалов от зарубежных. Новые специалисты нужны как на производстве, так и на строительных площадках для работы с импортными материалами.
Автор: Мария Яцко
В первом полугодии 2011 года в эксплуатацию было введено порядка 18 тыс. кв. м складских площадей класса А (новые очереди в составе действующих складских комплексов). По сравнению с предыдущими годами эти объемы невелики. На этом фоне эксперты впервые с момента наступления кризиса зафиксировали рост арендных ставок.
По данным NAI Becar, в первом полугодии 2011 года уровень вакантных площадей в качественных складских комплексах сократился на 3% и в настоящее время составляет порядка 10-11% в складских объектах класса А и 8-9% в складских комплексах класса В и В+.
Большинство экспертов рынка отмечают, что ситуация в этом секторе рынка коммерческой недвижимости заметно улучшилась. Высокая активность арендаторов наблюдалась в течение всего полугодия, что подтверждается заключением целого ряда крупных сделок аренды, а также ростом средней площади заявки (в некоторых случаях до 5-6 тыс. кв. м). Однако пока основная часть заявок клиентов, порядка 60%, приходится на складские помещения площадью до 1000 кв. м. В то же время складских комплексов высокого класса А и В, которые могли бы удовлетворить данный спрос, крайне мало. В основном складские комплексы предлагают потенциальным арендаторам крупные блоки от 2,5 до 5 тыс. кв. м, которые технически невозможно разделить на блоки площадью до 1 тыс. кв. м. «Важно отметить существование дефицита специализированных складов, например складов с пандусами для мелкой дистрибуции, температурных складов», – говорит Вера Бойкова, руководитель отдела по работе с клиентами ASTERA в альянсе с
Крупнейшей за полугодие сделкой по аренде складских помещений можно назвать аренду 19 тыс. кв. м в складском комплексе АКМ Logistics в Шушарах китайским контактным производителем телевизоров и компьютерных мониторов TPV Technology.
Венера Лаухина, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Санкт-Петербург, считает, что 2011 год станет стартовым для выхода на рынок Петербурга еще ряда международных производственных компаний, не имеющих иных индустриальных площадок в России. «В Петербурге, несмотря на высокий инвестиционный потенциал и выход в последнее время многих международных компаний на наш рынок, практически отсутствуют современные производственные площадки и индустриальные парки, которые способны удовлетворить спрос производственников. Размещение своих производств на базе складских площадей или их модернизация – это, скорее, вынужденный шаг, учитывая, что строительство собственной площадки может занять в среднем от 2 лет начиная с момента подбора земельного участка. Кроме того, компании минимизируют риски, связанные со многими нюансами согласовательных процедур, сроками строительства и т. д», – говорит она.
Эдуард Киямов, директор филиала ЗАО «Желдорипотека» в Санкт-Петербурге, при этом констатирует, что впервые после кризиса зафиксирован рост арендных ставок на складскую недвижимость в Санкт-Петербурге. В первом полугодии 2011 года он составил около 10%. «Это обусловлено сочетанием высокой активности спроса и нулевого ввода доступных для аренды качественных складских площадей. Таким образом, диапазон ставок аренды в классе А составил 95-115 USD/кв. м/год, в классе B – 80-110 USD /кв. м/год», – рассказал господин Киямов.
По данным компании NAI Becar, объем рынка сдаваемой в аренду складской недвижимости Санкт-Петербурга за первое полугодие 2011 года не изменился и составляет в настоящее время 1,53 млн кв. м (только спекулятивные складские комплексы).
Первое полугодие 2011 года ознаменовалось заявлениями о начале строительства складского комплекса «Логинпарк» концерна
Учитывая изложенное выше, к концу 2011 года общий объем предложения может составить 1610-1720 тыс. кв. м.
Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН, говорит, что сегодня наиболее высокая концентрация качественных складских площадей – в Пушкинском (28%), Московском (15%) и Всеволожском (14%) районах. Складские комплексы высокого класса тяготеют к промзонам. Наиболее высокая концентрация качественных складских объектов – в промзонах Шушары (Пушкинский район), Предпортовая (Московский район) и Уткина Заводь (Всеволожский район). Качественные складские объекты представлены также в промзонах Обухово, Горелово, Колпино и Парнас. Единичные объекты встречаются в других локациях.
По различным оценкам, на рынке заявлено несколько крупных проектов, ввод которых ожидается в 2011 году – их суммарная площадь составляет около 190 тыс. кв. м складских помещений разных классов. Однако Оксана Малеева полагает, что до конца 2011 года ожидается ввод лишь 2 складских объектов совокупной площадью складов около 43 тыс. кв. м.
Вера Бойкова рассказала, что заявленная до кризиса площадь всех строящихся и проектируемых спекулятивных складских комплексов превышала 2 млн кв. м. «Однако во время кризиса значительная часть проектов была заморожена. В настоящее время девелоперы постепенно объявляют о возобновлении работы по замороженным в период кризиса проектам. В качестве примера можно назвать проект спекулятивного комплекса Nord Way компании Hanner, проект транспортно-логистического комплекса в Тосненском районе компании «Созвездие», проект складского комплекса для собственных нужд компании Wuerth», – перечисляет она.
Денис Кожин
.jpg)
.jpg)
