Дефицит зелени
Наличие рядом с жилым комплексом зеленых зон повышает шансы проекта на успешную реализацию. Однако найти новое жилье вблизи парков становится все сложнее, и вскоре рынок ждет серьезный дефицит таких предложений, говорят эксперты. Предложение жилья у зеленых зон невелико, что объясняется ограниченным количеством парков и скверов в городе. По оценкам Игоря Петрова, исполнительного директора корпорации «Матрикс», в общем объеме предложения такие объекты составляют не более 20%. Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар», подсчитал, что доля новостроек, расположенных вблизи парков и скверов, и вовсе не превышает 1% от общего объема предложения. Острый дефицит жилья с видом на зеленую зону наблюдается в центре города и во Фрунзенском районе, отмечает эксперт. Среди городских районов, где предлагаются квартиры в новостройках рядом с парками, Виктор Осокин, член совета директоров O2 Development, называет Приморский и Московский районы. «В настоящий момент ведется активное строительство у Удельного, Шуваловского парков, в Пушкине, Петродворце, Сестрорецке, у парка Городов-героев, в Красносельском районе, – перечисляет Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate. – В районах с развитой инфраструктурой почти все земли около парков застроены. Например, больше не осталось места у Сосновки, в парке на пр. Ветеранов. В качестве перспективы развития строительства в этом направлении можно ожидать сноса старых домов, которых достаточно много у парковых зон». В рамках сегмента элитной жилой недвижимости продолжается освоение зеленых зон Крестовского острова, а также территории вблизи Таврического сада, говорит Анна Калинина, руководитель отдела продаж элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. Светлана Алексеева, руководитель отдела долевого строительства ООО «Городская недвижимость», добавляет, что много предложений первичного жилья рядом с парками и Финским заливом в Красносельском районе, а также в Приморском и Выборгском районах. «Безусловно, можно говорить о дефиците проектов, расположенных у парков и зеленых зон, – отмечает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». – Однако при желании и возможности строительных компаний зеленые зоны можно создавать искусственным образом на участках, где их не было изначально». Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль», предлагает еще один вариант решения проблемы: «Дефицит в сегменте первичного городского жилья, прилегающего к зеленым зонам, частично может быть компенсирован наличием предложения в ближайшем пригороде». Все более популярными становятся загородные районы, находящиеся вблизи города, такие как Мурино, Бугры, Янино, отмечает господин Васильев. Однако приобретать жилье на удалении от Петербурга стремятся не все, так как в городе и рядом с ним тоже пока есть интересные предложения. «Все жилые комплексы, строящиеся компанией «Строительный трест», находятся вблизи парков или скверов: жилой комплекс «Невский стиль» возводится возле Удельного парка, жилой комплекс «Панорама» в Калининском районе – рядом с парком им. Сахарова и Пионерским парком, жилой комплекс «Капитал» в Кудрово – напротив лесопарка «Оккервиль», новый жилой комплекс на Лиственной ул. – у парка Сосновка», – рассказывает Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». «В жилом комплексе «Новый Оккервиль» рекреационная зона находится прямо под окнами жилых домов. В 150 м от домов протекает река Оккервиль, ее прибрежная территория стала идеальным местом для создания зоны отдыха. В ходе благоустройства территории мы расчистили и расширили русло реки, оборудовали пляж, построили 5 км велосипедных и прогулочных дорожек, мостики через реку. Парк «Оккервиль» стал излюбленным местом для отдыха не только жителей комплекса, но и ближайших домов Невского района», – комментирует Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой».
Департамент аналитики «НДВ СПб» (филиал «НДВ-НЕдвижимость») провел исследование состояния рынка новостроек Петербурга в феврале
Общие тенденции
В феврале
Средняя стоимость жилья в феврале
.gif)
В феврале
Для объектов, введенных в эксплуатацию, этот показатель составил 95559 руб./кв. м. Разница между строящимся и готовым жильем достигла 28,4%.
Ценовая динамика по классам в строящихся объектах
В феврале зафиксировано повышение средних ценовых показателей по всем классам недвижимости.
Средняя цена квадратного метра в объектах эконом-класса составила 62120 рублей, что на 1,02% больше показателя января.
Строящиеся объекты комфорт-класса за рассматриваемый период подорожали на 1,2%. Средняя стоимость такого жилья по итогам февраля составила 72 021 руб./кв. м.
Стоимость строящегося жилья бизнес-класса увеличилась на 0,75%, достигнув 89697 руб./кв. м.
При этом наиболее заметный рост отмечается в сегменте строящихся элитных комплексов: средняя стоимость такого жилья достигла 147986 руб./кв. м., что на 5,73% больше показателей января.
Динамика стоимости строящегося жилья по классам
Ценовая динамика по классам в сданных объектах
Готовое жилье в объектах эконом и комфорт класса подорожало на 0,12% (средняя стоимость - 72574 руб./кв. м.) и 3,45% (средняя стоимость 77965 руб./кв. м.) соответственно.
Среди объектов, введенных в эксплуатацию, наибольший ценовой рост показали жилые комплексы бизнес-класса: за месяц стоимость квадратного метра увеличилась на 8,64%, составив 111857 рублей.
Стоимость жилья в готовых элитных домах составила 164902 руб./кв. м. (+3,18% по сравнению с показателями января).
Динамика стоимости жилья в сданных объектах по классам
Ценовая динамика по типам домов
В феврале
Объекты, возводимые по монолитной технологии, также показали положительную ценовую динамику. В феврале стоимость квадратного метра в таких домах составила 74686 рублей, что на 1,3% выше показателей января.
Квартиры в строящихся кирпичных комплексах, напротив, несколько упали в цене (-0,3% по сравнению с показателями января).
Динамика стоимости строящегося жилья по типам домов
Ценовая динамика по типам квартир
В феврале
Рост средних цен показали также наиболее ликвидные объекты – 1-комнатные квартиры и квартиры-студии – средняя стоимость квадратного метра такого жилья повысилась на 1,9% и 0,3% соответственно.
Стоимость 3-комнатных квартир изменилась незначительно – за месяц такие объекты подорожали на 0,1%. Средняя стоимость 2-комнатных квартир снизилась на 0,7%.
Динамика стоимости строящегося жилья по типам квартир
Ценовая динамика по районам Петербурга
В феврале
Максимальный рост средних ценовых показателей отмечается в новостройках, возводимых на севере города (+2,85% по сравнению с январем). При этом наиболее заметный рост цен (3,74%) наблюдается в Выборгском районе.
Среди южных районов заметно подорожали квартиры в новостройках Красносельского (2,67%) и Кировского (1,99%) районов. В совокупности повышение стоимости строящегося жилья на юге города составило 1,47%.
В центральной части города максимальный рост цен наблюдается в Петроградском районе – за месяц строящееся жилье здесь подорожало на 2,68%. Отрицательная ценовая динамика (-1,67% по сравнению с январем) наблюдается в Адмиралтейском районе. В среднем новостройки центральных районов подорожали на 0,56%.
На востоке города жилье в строящихся домах подорожало на 0,25%.
Динамика стоимости строящегося жилья по районам
Материал подготовлен компанией «НДВ СПб»
[1] Центр (Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский и Центральный районы),
Север (Выборгский, Калининский и Приморский районы),
Юг (Московский, Кировский, Красносельский и Фрунзенский районы),
Восток (Красногвардейский и Невский районы).
Специалисты компании Praedium ONCOR International подготовили анализ инвестиционных сделок в сегменте коммерческой недвижимости Москвы и регионов в
Общая ситуация
Ожидается, что в
.gif)
Москва и Московская область
Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимости Москвы и Московской области в
.gif)
В 2010 г/ основной объем инвестиционных сделок в Московском регионе был заключен в сегменте офисной недвижимости: 62%, 97%, 62% и 63% от общего объема инвестиций в I, II, III и IV кварталах соответственно. Инвестиционные сделки с объектами торговой недвижимости были заключены в I квартале (14% от общего объема инвестиций), III квартале (11% от общего объема инвестиций) и в IV квартале (2% от общего объема инвестиций). В сегменте складской и индустриальной недвижимости инвестиционные сделки были закрыты во втором полугодии: в III квартале на этот сегмент пришлось 28% от общего объема инвестиций, в IV квартале – 20%. Доля инвестиционных сделок с гостиничными объектами в I квартале 2010 г/ составила 24% от общего объема инвестиций; в других кварталах года такого рода сделок зафиксировано не было. В объекты многофункциональной недвижимости инвесторы осуществляли капиталовложения во II и IV кварталах 2010 г: 3% и 15% от общего объема инвестиций соответственно
.gif)
В целом в 2010 г/ по Москве и Московской области картина следующая: на офисный сегмент пришлось 68% от общего объема инвестиционных сделок, на сегмент складской и индустриальной недвижимости – 15%, на сегмент многофункциональной недвижимости – 11%, доли инвестиции в сегменты торговой и гостиничной недвижимости по итогам 2010 г/ составили по 3%.
.gif)
В 2010 г/ в общем объеме инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы (и МО) преобладали российские инвесторы. Их доля в общем объеме инвестиций составила 87%.
.gif)
Оживление рынка инвестиций в недвижимость в
Регионы
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в регионах России по итогам
В
.gif)
Наиболее привлекательным для потенциальных инвесторов сегментом коммерческой недвижимости за пределами двух столиц является сектор торговой недвижимости – рынок ритейла в регионах непрерывно развивается. В
.gif)
В
В регионах России ставки капитализации для наиболее качественных объектов коммерческой недвижимости традиционно выше, чем в Москве. Разница составляет 50-75 базисных пунктов для объектов в Петербурге и 300-400 базисных пунктов - для объектов в других регионах России.
|
Сегмент |
Ставки капитализации для наиболее качественных объектов |
|
|
Санкт-Петербург |
Другие регионы |
|
|
Офисная недвижимость |
10-10,75% |
12,5-14% |
|
Торговая недвижимость |
10,75-11,5% |
13,25-14,75% |
|
Складская недвижимость |
12,75-13,5% |
15,25-16,75% |
Материал подготовлен компанией Praedium ONCOR International