Элитный дефицит
Объем предложения элитной жилой недвижимости Петербурга, по данным экспертов, в 2012 году сократился на 40% по сравнению с показателями 2010 года. При этом цены на премиальное жилье выросли на 13%, а спрос оставался стабильным.
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, к концу 2012 года на первичном рынке жилья бизнес- и премиум-класса Петербурга было 28 строящихся проектов общей площадью 770 тыс. кв. м. «Доля класса премиум составила 21% (162 тыс. кв. м). Основной объем предложения сконцентрирован в Московском (30%), Петроградском (20%) и Центральном (17%) районах. Центральный район по-прежнему лидирует по объему застройки класса премиум, общий объем которой в нем составляет порядка 132 тыс. кв. м», – сообщает Анна Калинина, руководитель отдела продаж элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
По подсчетам Олега Пашина, генерального директора ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость», в обжитых районах города строится 27 элитных жилых объектов. «Чуть больше 55% предложения представлено в Центральном районе. На Крестовском острове представлены единичные квартиры в ряде готовых домов, а также осталось несколько предложений в доме «Венеция» от СК «Возрождение Санкт-Петербурга». Кроме того, не так давно появились в продаже квартиры от Fort Group в доме на Динамо, 6. В Курортном районе представлено всего 2 жилых комплекса класса элит – Crystal (АПФ «Волна») площадью 12,5 тыс. кв. м и апартаменты в г. Зеленогорске на Приморском шоссе, 549 («Тележная, 17»), площадью 6,1 тыс. кв. м», – рассказывает Олег Пашин.
Другие данные приводит Инна Анисимова, руководитель центра элитной недвижимости АН «Итака»: «По состоянию на IV квартал 2012 года в стадии строительства находится 36 объектов элитной недвижимости, что составляет более 900 тыс. кв. м жилья. За последние три года количество строящихся объектов дорогого жилья сократилось в два раза, но можно отметить тенденцию к увеличению самих объектов, инвесторы реализуют не просто крупные проекты, а берутся за строительство элитных кварталов».
Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest, говорит, что в структуре предложения первичного рынка элитные квартиры занимают 6% по площади и 2% по числу квартир. Наблюдается тенденция сокращения объема предложения. «По сравнению с концом 2011 года в 2012 году предложение снизилось на 15%, по сравнению с концом 2010 года – на 40%», – сетует госпожа Захарова.
В последние годы объемы ввода элитного жилья были довольно незначительны – порядка 1-3% от общего объема ввода, приводит данные Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН».
«Если судить по озвученным застройщиками планам, на рынок центральных районов в 2013 году должно поступить более 360 тыс. кв. м жилой недвижимости. Практика показывает, что фактические показатели вывода объектов на рынок обычно ниже запланированных. Однако часть заявленных объектов уже поступила на рынок, например в феврале открылись продажи в «Доме на Дворянском» рядом с Петропавловской крепостью», – рассказывает Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад».
Основными территориями концентрации жилья класса элит в Петербурге, по данным господина Спарака, являются «золотой треугольник», Каменный и Крестовский острова, район Смольного – Таврического, первая линия Петроградской стороны, территории, примыкающие к стрелке Васильевского острова, и «Золотая миля» Курортного района.
По словам Олега Пашина, за 2012 год в сегменте элит средние цены выросли примерно на 9%. «По данным на март 2013 года, средняя стоимость 1 кв. м в этом сегменте составляет порядка 230 тыс. рублей. По сравнению с январем она уменьшилась на 1%», – отмечает господин Пашин.
Средняя стоимость 1 кв. м при единовременной оплате сегодня составляет около 190 тыс. рублей. За год цена выросла на 13%, причем указанный темп роста выше, чем в сегменте масс-маркет, говорит Денис Бабаков.
Елена Амирова, генеральный директор агентства недвижимости Home estate, подсчитала, что стоимость 1-комнатной элитной квартиры начинается от 7 млн рублей, 2-комнатной – от 10-11 млн рублей.
Владимир Спарак говорит, что интерес к элитному жилью сегодня довольно стабилен, но в силу ограниченности предложения существует неудовлетворенность спроса.
По словам Зоси Захаровой, в общей структуре продаж сделки с элитной первичной недвижимостью занимают 5% по площади и 1% – по числу квартир. Средние темпы продаж: 0,3-5 объектов в комплексе в месяц.
Светлана Алексеева, руководитель отдела долевого строительства ООО «Городская недвижимость» говорит, что наиболее высокий спрос в сегменте элитной недвижимости наблюдается на квартиры больших площадей: 1-комнатные примерно от 50 кв. м, 2-комнатные – от 80 кв. м, 3-комнатные – от 120 кв. м.
Эксперты считают, что перспективы у рынка элитного жилья весьма благоприятные, ведь несмотря на сокращение предложения, спрос постоянно растет, а соответственно, увеличиваются и цены.
По прогнозам Владимира Спарака, ареал престижных территорий будет расширяться. При условии удачного редевелопмента новые элитные проекты могут появиться на Петровском острове, полагает он.
Вера Сережина, директор управления аналитического маркетинга компании RBI, прогнозирует, что объем продаж «элиты» в 2013 году может превысить отметку в 160 тыс. кв. м. «Продолжится укрупнение элитных проектов за счет строительства многофункциональных комплексов и расширение географии за счет освоения территорий в Московском, Приморском районах и вдоль набережных», – считает госпожа Сережина.
Департамент аналитики компании «НДВ СПб» (филиал «НДВ-Недвижимость») подготовил отчет по итогам
Ценовая динамика
В декабре средняя стоимость кв. м в новостройках Петербурга (без учета элитных объектов) составила 72050 рублей. В январе
В течение
По итогам года средняя стоимость кв. м в строящихся домах эконом-класса составила 64815 рублей, в домах комфорт-класса – 71509 рублей, в домах бизнес-сегмента – 93018 рублей, в элитных новостройках – 142953 рублей.
Средняя стоимость строящегося жилья по классам
.gif)
Характеристика предложения
По состоянию на декабрь
42% всего строящегося жилья относится к эконом-классу. Столько же - 42% - приходится на комфорт-класс. В бизнес-сегменте строится около 11% жилья. Доля элитных новостроек – 5%.
Структура строящегося жилья по классам
.gif)
Самые дорогие новостройки Петербурга строятся в Центральном и Петроградском районах – 155003 и 133518 рублей за кв.м. соответственно. Самая низкая цена предложения в Красносельском (63279 рублей за кв. м.) и Фрунзенском (66173 рублей за кв. м.) районах.
Средняя стоимость квадратного метра по районам
.gif)
Больше всего жилья строится в Приморском районе – более 1 млн. кв.м. На него приходится около 23 всех новостроек Петербурга. На втором месте – Выборгский район (порядка 920000 кв.м. строящегося жилья). На третьем месте расположился Московский район (почти 580000 кв.м.).
Структура строительства жилья по районам
.gif)
Характеристика спроса
Максимальный спрос покупателей в
Структура спроса по типам помещений
.gif)
Структура спроса в зависимости от площади
По стоимости запросы потенциальных покупателей разделились следующим образом. Основной спрос (порядка 48%) пришелся на квартиры в диапазоне 1,7-2,3 млн. рублей. На втором месте по популярности (около 29%) квартиры за 4-4,5 млн. рублей. На третьем (примерно 13%) – строящееся жилье за 2,5-3 млн. рублей.
Структура спроса по общей стоимости квартир
Тенденцией последних месяцев
Обзор подготовлен компанией «НДВ СПб» (филиал «НДВ-Недвижимость»)
В ноябре 2010 г. средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке Москвы выросла на 0,4% и составила 168437,6 рублей, при этом средняя цена квартиры снизилась на 0,1%.
Таким образом, на столичном рынке стали преобладать более дешевые квартиры, нежели в октябре. Однако, это вовсе не означает долгожданного многими покупателями падения цен. Гораздо более вероятно, что наиболее интересные варианты были распроданы, а к ноябрю в продаже остались квартиры меньшей площади, худшего качества или расположенные в отдаленных районах.
«Трешки» дешевле на полмиллиона
Последний осенний месяц окончательно показал, что предсказанного специалистами скачка цен в Москве не произошло. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилой недвижимости плавно увеличивалась с сентября, однако в ноябре структура предложений претерпела серьезные изменения. Средняя цена квартиры в столице снизилась на 0,1% и составила 12 601 784 руб., при этом более всего подешевели трехкомнатные квартиры (-3,8%) и самый недорогой и ликвидный сегмент – 1-комнатные квартиры до 32 кв. м. общей площади (-3,1%). Обычные «однушки» и «двушки» тоже дешевели: на 2% и 2,7% соответственно.
Таким образом, средняя 3-комнатная квартира обошлась покупателю в 14 350 193 руб., что на 564 581 руб. меньше, чем в октябре. Среднестатистическую «однушку» самой небольшой площади можно было купить за 4 847 241 руб, сэкономив 156 567 руб. Цена обычной 1-комнатной квартиры снизилась на 117 869 руб. и составила 5 915 443 руб, а приобрести «двушку» в ноябре можно было дешевле на 252 144 руб. – за 9 119 674 руб. Эксперты считают, что столь интересная ноябрьская тенденция снижения средней стоимости квартиры при росте цены квадратного метра, объясняется вымыванием с рынка наиболее интересных предложений в октябре.
«В сентябре рынок еще раскачивался, в октябре нашли своего покупателя наиболее ликвидные квартиры хорошего качества, расположенные в престижных районах. В ноябре такие квартиры либо были приобретены, либо подорожали, а в продаже остались менее интересные варианты – недвижимость на окраинах или не очень хорошего качества», - объясняет тенденцию директор по развитию портала «МИР КВАРТИР» Виктор Щеблецов. Стоит отметить, что октябрьское оживление было стимулировано, в том числе и банками, которые стали более активно кредитовать покупателей жилья, предлагая им более разнообразные программы, а также снижая размеры комиссий и проценты по ипотеке.
«Ближний пояс» дорожает
Зато в ноябре продолжилось подорожание недвижимости «ближнего пояса» Подмосковья, расположенной в городах-спутниках, прилегающих к столице. В среднем цена квартиры увеличилась на 2,93% и составила 5 455 497 руб. Лидерами роста стали г. Котельники (+6,43%), Красногорск (+5,78%), Химки (+4,96%) и Юбилейный (+4,39%). В г. Котельники за месяц средняя стоимость квартиры перешагнула психологический барьер в 5 млн рублей, составила 5268623 руб. (в октябре она была 4929635 руб). Теперь стоимость квадратного метра в этом городе составляет 80092 руб. Снизилась лишь цена средней квартиры в г. Реутово (-1,74%), однако именно в этом городе в ноябре стоимость квадратного метра превысила отметку в 100 000 руб, и составила 100 803 руб.
Столь активный рост цен в ближнем Подмосковье эксперты объясняют постепенным стиранием границы между столицей и областью, а также с усилившимися после прихода нового мэра Сергея Собянина слухами об административном объединении двух регионов. В случае объединения исчезнет разница между покупкой недвижимости в московских районах, расположенных за МКАД, и этих городах. Пока покупателей еще сдерживают социальные потери, грозящие при переезде в область: более низкие пенсии и менее качественная инфраструктура. Транспортная доступность многих «спальных» столичных районов и близлежащих городов, к сожалению, находится на одном уровне.
Если рассматривать квартиры в городах «ближнего пояса» как альтернативу недорогой недвижимости в столице, то дешевле всего можно было приобрести в ноябре жилье в г. Королев (средняя стоимость квартиры – 4 629 396 руб.). Самым дорогим городом в этом месяце стал г. Красногорск, там средняя цена квартиры составила 6 475 235 руб., а стоимость квадратного метра – 97 955 руб. Таким образом, в ноябре, продав самую скромную «однушку» в столице за 4 847 241 руб, можно было приобрести квартиру большей площади и лучшего качества в прилегающих к Москве Королеве или Люберцах (4 748 025 руб.). У владельцев среднестатистической однушки выбор еще шире: продав 1-комнатную за 5 915 443 руб, можно улучить свои жилищные условия, купив квартиру большей площади почти в любом из городов «ближнего пояса», кроме Химок, Одинцово и Красногорска.
Не упустить шанс
Кроме того, в некоторых городах-лидерах по росту стоимости недвижимости эксперты наблюдали еще одну интересную тенденцию: стоимость квартир на первичном рынке превышала цены на аналогичное жилье на вторичке. Например, в Красногорске 2-комнатная квартира в строящемся доме, сдача которого в эксплуатацию намечена на 2012 год, стоит на 200 000 руб. больше, чем такая же в соседнем доме, уже принятого госкомиссией, где владельцы не только получили свидетельство о праве собственности, но даже сделали ремонт. Аналогичная ситуация наблюдается в Химках и Котельниках, а также на северо-востоке столице, в московском районе Медведково. Понятно, что эта тенденция, связанная, по всей видимости, с ухудшением положения некоторых застройщиков, долго не продлится: либо они будут вынуждены опустить цены на строящееся жилье, либо – что наиболее вероятно – вырастут цены на вторичном рынке.
Средняя цена на 1-3-комнатные квартиры в Москве
|
|
октябрь |
ноябрь |
прирост |
|
Дешевые 1-комнатные |
5003808 |
4847241 |
-3,1% |
|
1-комнатные |
6033312 |
5915443 |
-2,0% |
|
2-комнатные |
9371818 |
9119674 |
-2,7% |
|
3-комнатные |
14914774 |
14350193 |
-3,8% |
Средняя цена квартиры в «ближнем поясе» Подмосковья
|
Город |
Стоимость кв. м в ноябре, руб. |
Средняя стоимость квартиры в ноябре, руб. |
Прирост |
|
Видное |
94449 |
5771711 |
+2,92% |
|
Дзержинский |
83755 |
5538085 |
+1,65% |
|
Долгопрудный |
86327 |
5191010 |
+2,42% |
|
Королев |
83039 |
4629396 |
+1,52% |
|
Котельники |
80092 |
5268623 |
+6,43% |
|
Красногорск |
97955 |
6475235 |
+5,78% |
|
Люберцы |
82435 |
4748025 |
+2,11% |
|
Московский |
82342 |
5130178 |
+3,49% |
|
Мытищи |
90460 |
5419542 |
+1,07% |
|
Одинцово |
97157 |
5978024 |
+3,15% |
|
Реутов |
100803 |
5688210 |
|