Элитный дефицит
Объем предложения элитной жилой недвижимости Петербурга, по данным экспертов, в 2012 году сократился на 40% по сравнению с показателями 2010 года. При этом цены на премиальное жилье выросли на 13%, а спрос оставался стабильным.
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, к концу 2012 года на первичном рынке жилья бизнес- и премиум-класса Петербурга было 28 строящихся проектов общей площадью 770 тыс. кв. м. «Доля класса премиум составила 21% (162 тыс. кв. м). Основной объем предложения сконцентрирован в Московском (30%), Петроградском (20%) и Центральном (17%) районах. Центральный район по-прежнему лидирует по объему застройки класса премиум, общий объем которой в нем составляет порядка 132 тыс. кв. м», – сообщает Анна Калинина, руководитель отдела продаж элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
По подсчетам Олега Пашина, генерального директора ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость», в обжитых районах города строится 27 элитных жилых объектов. «Чуть больше 55% предложения представлено в Центральном районе. На Крестовском острове представлены единичные квартиры в ряде готовых домов, а также осталось несколько предложений в доме «Венеция» от СК «Возрождение Санкт-Петербурга». Кроме того, не так давно появились в продаже квартиры от Fort Group в доме на Динамо, 6. В Курортном районе представлено всего 2 жилых комплекса класса элит – Crystal (АПФ «Волна») площадью 12,5 тыс. кв. м и апартаменты в г. Зеленогорске на Приморском шоссе, 549 («Тележная, 17»), площадью 6,1 тыс. кв. м», – рассказывает Олег Пашин.
Другие данные приводит Инна Анисимова, руководитель центра элитной недвижимости АН «Итака»: «По состоянию на IV квартал 2012 года в стадии строительства находится 36 объектов элитной недвижимости, что составляет более 900 тыс. кв. м жилья. За последние три года количество строящихся объектов дорогого жилья сократилось в два раза, но можно отметить тенденцию к увеличению самих объектов, инвесторы реализуют не просто крупные проекты, а берутся за строительство элитных кварталов».
Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest, говорит, что в структуре предложения первичного рынка элитные квартиры занимают 6% по площади и 2% по числу квартир. Наблюдается тенденция сокращения объема предложения. «По сравнению с концом 2011 года в 2012 году предложение снизилось на 15%, по сравнению с концом 2010 года – на 40%», – сетует госпожа Захарова.
В последние годы объемы ввода элитного жилья были довольно незначительны – порядка 1-3% от общего объема ввода, приводит данные Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН».
«Если судить по озвученным застройщиками планам, на рынок центральных районов в 2013 году должно поступить более 360 тыс. кв. м жилой недвижимости. Практика показывает, что фактические показатели вывода объектов на рынок обычно ниже запланированных. Однако часть заявленных объектов уже поступила на рынок, например в феврале открылись продажи в «Доме на Дворянском» рядом с Петропавловской крепостью», – рассказывает Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад».
Основными территориями концентрации жилья класса элит в Петербурге, по данным господина Спарака, являются «золотой треугольник», Каменный и Крестовский острова, район Смольного – Таврического, первая линия Петроградской стороны, территории, примыкающие к стрелке Васильевского острова, и «Золотая миля» Курортного района.
По словам Олега Пашина, за 2012 год в сегменте элит средние цены выросли примерно на 9%. «По данным на март 2013 года, средняя стоимость 1 кв. м в этом сегменте составляет порядка 230 тыс. рублей. По сравнению с январем она уменьшилась на 1%», – отмечает господин Пашин.
Средняя стоимость 1 кв. м при единовременной оплате сегодня составляет около 190 тыс. рублей. За год цена выросла на 13%, причем указанный темп роста выше, чем в сегменте масс-маркет, говорит Денис Бабаков.
Елена Амирова, генеральный директор агентства недвижимости Home estate, подсчитала, что стоимость 1-комнатной элитной квартиры начинается от 7 млн рублей, 2-комнатной – от 10-11 млн рублей.
Владимир Спарак говорит, что интерес к элитному жилью сегодня довольно стабилен, но в силу ограниченности предложения существует неудовлетворенность спроса.
По словам Зоси Захаровой, в общей структуре продаж сделки с элитной первичной недвижимостью занимают 5% по площади и 1% – по числу квартир. Средние темпы продаж: 0,3-5 объектов в комплексе в месяц.
Светлана Алексеева, руководитель отдела долевого строительства ООО «Городская недвижимость» говорит, что наиболее высокий спрос в сегменте элитной недвижимости наблюдается на квартиры больших площадей: 1-комнатные примерно от 50 кв. м, 2-комнатные – от 80 кв. м, 3-комнатные – от 120 кв. м.
Эксперты считают, что перспективы у рынка элитного жилья весьма благоприятные, ведь несмотря на сокращение предложения, спрос постоянно растет, а соответственно, увеличиваются и цены.
По прогнозам Владимира Спарака, ареал престижных территорий будет расширяться. При условии удачного редевелопмента новые элитные проекты могут появиться на Петровском острове, полагает он.
Вера Сережина, директор управления аналитического маркетинга компании RBI, прогнозирует, что объем продаж «элиты» в 2013 году может превысить отметку в 160 тыс. кв. м. «Продолжится укрупнение элитных проектов за счет строительства многофункциональных комплексов и расширение географии за счет освоения территорий в Московском, Приморском районах и вдоль набережных», – считает госпожа Сережина.
Рынок гостиниц, по данным аналитиков, в 2011 году показал заметный рост. Так среднегодовая заполняемость увеличилась по сравнению с 2010 годом на 12 % и составила порядка 65 %. В среднем на 10-15% в рублевом выражении выросла цена предложения в качественном сегменте.
«В 2008-2009 годах гостиницы Санкт-Петербурга находились в затруднительном положении: резкий рост предложения на рынке совпал с глобальным экономическим кризисом. В результате в 2009 году основные показатели качественных гостиниц значительно ухудшились: ADR (средняя цена за номер в сутки) и RevPAR (доходность на номер) сократились в долларовом выражении на 34,1% и 47,6%, соответственно. По мере восстановления мировой экономики операционная деятельность гостиниц Петербурга начала укрепляться. В 2010 году «победителями» стали гостиницы стандартов «3 звезды» и «4 звезды», которые по сравнению с 2009 годом смогли увеличить загрузку на 20% (рынок в целом добился увеличения загрузки на 17,7%). Лидерство гостиниц средней ценовой категории не только сохранилось, но и даже стало более выраженным в 2011 году, на фоне все увеличивающегося разрыва по ценовым показателям между сегментами», - говорится в аналитическом обзоре Jones Lang LaSalle.
«На сегодняшний день в Санкт-Петербурге работает порядка 650 отелей. В 2011 г. введено в эксплуатацию шесть отелей с номерным фондом более 50 номеров. Прирост качественного предложения составил 898 номеров. Общее предложение качественного номерного фонда Санкт-Петербурга в категорированных гостиницах с номерным фондом от 50 номеров составит на конец 2011 г. 14 296 номеров», - рассказывает Илья Андреев, управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге.
Среди новых гостиниц, завершенных в течение 2011 года, следует отметить сразу два «знаковых» проекта, которые вывели рынок Санкт-Петербурга на качественно иной уровень гостиничного сервиса – W St. Petersburg (137 номеров), первый в России сетевой lifestyle бутик-отель, а также состоявшееся 11.11.11 официальное открытие Four Seasons St. Petersburg (183 номера, но полностью отель откроется в 2012 году, в котором мы и учитываем его номерной фонд). Вместе с тем, несмотря на столь стремительное увеличение предложения, Санкт-Петербург все еще уступает основным европейским рынкам по объему качественного гостиничного предложения.
«Ряд международных гостиничных операторов в
По оценкам специалистов GVA Sawyer, в
«В городе строится сравнительно мало гостиниц. Это вызвано тем, что в кризис многие проекты были приостановлены, а сроки реализации гостиничных проектов практически самые длинные из всех сегментов недвижимости из-за необходимости не только построить здание, но и выполнить дизайн помещений, установить разнообразное оборудование, включая номерной фонд, рестораны, конференц-залы, а также подобрать и обучить персонал. Кроме того, сроки окупаемости гостиниц длиннее, чем в других секторах рынка, а конкуренция уже довольно высока, поэтому сейчас немного инвесторов интересуются этим сегментом. При этом сегмент современных отелей наиболее насыщен в верхнем сегменте, в то время как сегмент отелей класса 3* заметно менее насыщен. В ближайшие несколько лет на рынок будут выходить крупные сети, которые не были представлены в городе – например, Hilton в составе проекта «Экспофорум», - рассказывает господин Кокорев.
Цены растут
В 2011 году кривая спроса впервые за последние 3 года наблюдений стала приближаться к показателям докризисных лет. «На этом фоне в сезон 2011 года гостиницы стали более жестко подходить к вопросам предоставления скидок за размещение, что выразилось в росте средних цен номеров по сравнению с 2010 годом», - рассказывают аналитики Jones Lang LaSalle.
«Для петербургских гостиниц характерной особенностью является сезонность. Максимальная заполняемость отелей – в июне (период белых ночей), минимальная – в зимний период. По сравнению с 2010 годом в среднем по городу уровень заполняемости повысился до 58% (в 2010 году – 52%). По-прежнему, наименьший среднегодовой уровень загрузки - в отелях 5* (48%), наибольший - в отелях 3* (62%)», - говорит Наталья Киреева, старший аналитик компании Maris в ассоциации с CBRE.
«За прошедший год средняя стоимость проживания увеличилась в гостиницах всех категорий. Средняя стоимость в гостиницах 3* увеличилась на 19% и составила 3 700 руб./номер, в гостиницах 4* - увеличилась на 12%, составив 5 900 руб./номер. Стоимость размещения в стандартном номере в отелях категории 5* составила 12 470 руб./номер (рост на 22%)», - отмечает эксперт GVA Sawyer.
Рост стоимости размещения в высококлассных гостиницах вызван в первую очередь появлением на рынке нового предложения в данной категории по более высоким ценам.
«Рост спроса, простимулированный в посткризисный 2010 год снижением средней цены за номер, в 2011 году оказался менее эластичным, что позволило гостиницам вести более агрессивную ценовую политику, особенно в период высокого сезона. Если в начале года петербургские отельеры еще осторожно «прощупывали» потребителей на предмет их готовности платить более высокую цену за посещение одного из главных туристских центров России, то в разгар сезона «Белых ночей» (май и июнь) цены в качественных гостиницах Санкт-Петербурга в рублевом выражении превысили прошлогодние показатели на 18,1% и 10,0%, соответственно», - прокомментировала Марина Смирнова.
Перспективы
«В Санкт-Петербурге продолжается развитие нового для города рекреационного направления – создание спа-отелей. Также происходит постепенная децентрализация гостиничного рынка: отели открываются в спальных районах и в пригородах», - отметил господин Андреев.
«Основные игроки рынка не ждут особых перемен в отношении роста доходов в 2011 году и далее. За первые 10 месяцев 2011 года рост RevPAR (доходность на номер) в рублях составил 11,5%, что стало возможным за счет увеличения ADR (средней цены) на фоне укрепляющегося спроса. Вместе с тем, хотя уровень загрузки продолжает увеличиваться практически во всех гостиницах города (и в межсезонье, и даже во время «высокого» сезона), замедленный рост ADR вряд ли позволит этому показателю вернуться на уровень 2007 года. Мнения опрошенных нами отельеров сходятся в том, что, несмотря на быстрый темп возвращения турпотока в город, цены в обозримом будущем вряд ли достигнут своего докризисного уровня. Вследствие этого ожидается, что гостиницы предпримут усилия по развитию других центров прибыли (продажи питания и напитков, проведение конференций и банкетов), а также сконцентрируются на увеличении доли платежеспособного корпоративного сегмента», - пояснила Марина Смирнова.
«После «ударного» 4-летнего периода вывода на рынок новых гостиничных номеров количество проектов, находящихся в начальной или активной стадии строительства, невелико. Ожидается, что к концу 2015 года рынок увеличится на 1 389 номеров, 70% из которых будут соответствовать категориям mid-market/economy. Список находящихся на разных этапах разработки и строительства гостиниц был существенно подкорректирован после 2009-2010 годов, что связано с недостатком доступного заемного финансирования, сокращением количества активных гостиничных девелоперов, а также общим падением доходов гостиниц (и, как следствие, доходности на вложенные инвестиции) ввиду увеличения предложения на фоне нестабильного спроса», - добавила госпожа Смирнова.
«В целом, отмечу, что в связи с обострением конкуренции на рынке мы прогнозируем, что в 2012 году показатели доходности не будут заметно повышаться, при этом качественный уровень рынка возрастет», - отметил господин Кокорев.
Показатели работы гостиниц в Санкт-Петербурге
*ADR – средняя цена за номер
Yield – доходность
Источник: STR Global, Jones Lang LaSalle Hotels
Запланированные ко вводу в 2012-2014 году гостиницы (Санкт-Петербург)
|
Название |
Количество номеров |
Анонсируемый год открытия |
Категория |
|
Four Seasons |
183 |
2012 |
Luxury |
|
Domina Prestige |
109 |
2012 |
Upscale |
|
Indigo, Ul. Chaikovskogo |
119 |
2013 |
Upscale |
|
Novotel St Petersburg Centre II |
165 |
2014 |
Mid-market |
|
Ibis Fontanka |
150 |
2014 |
Economy |
|
Ibis, Mayakovskogo St. |
200 |
2014 |
Economy |
|
Holiday Inn, Ligovsky prospekt, 21 |
129 |
2015 |
Mid-market |
|
Crowne Plaza Nikolskiye Ryady |
334 |
2015 |
Upscale |
|
Итого |
1,389 |
|
|
Гостиницы c номерным фондом более 50 номеров, открывшиеся 2011 г.
|
Наименование |
Адрес |
Оператор |
Инвестор |
Кате-гория |
Номерной фонд |
Дата откр. |
|
Crowne Plaza St. Petersburg-Ligovsky |
Лиговский пр., 61-63 |
IHG |
ООО «Десна Девелопмент» |
4* |
195 |
май |
|
Red Stars Hotel |
Пряжки р. наб., 30 А |
ООО «Отель» |
ООО «Отель» |
3*+ |
54 |
май |
|
W St. Petersburg |
Вознесенский пр., 6 |
Starwood |
ООО «Р.Е.Д.» |
5* |
137 |
июнь |
|
Введенский |
Большой пр. П.С., 37 |
Alrosa Hotels |
ЗАО «Гостиницы АЛРОСА» |
4* |
158 |
октябрь |
|
Demetra Art Hotel |
Восстания ул., 44 |
ООО «Деметра» |
ООО «Деметра» |
4* |
60 |
октябрь |
|
Crowne Plaza Airport |
Стартовая ул., 6 |
IHG |
ОАО «Авиелен А.Г.» |
4* |
294 |
декабрь |
|
ВСЕГО: |
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Подписывайтесь на нас:
27.02.2012 13:09
Памятники эпохи конструктивизма оказались в крайне сложном положении – большинство из них находятся в аварийном состоянии, однако серьезные ограничения охранных ведомств делают проекты по приспособлению зданий под современные функции невыгодными для инвесторов. На сегодняшний день в списке объектов культурного наследия Санкт-Петербурга находится 126 зданий-памятников 1920-1930-х годов постройки, считая корпуса жилмассивов, сообщают в КГИОПе. Согласно действующему законодательству инвесторам менять их облик запрещено – их можно только приспособить под современное использование. Однако кризис отбил желание у инвесторов вкладывать средства в реконструкцию памятников конструктивизма. Сейчас подобных проектов реконструкции в Петербурге не больше десяти. Одной из первых попыток комплексной реконструкции конструктивистского здания стала покупка компанией «Адамант» Василеостровской фабрики-кухни площадью 12 тыс. кв. м на Большом пр. В.О., 68. В 2000 году в ней открылся ТЦ «Балтийский». Вложения были оценены в сумму около 6 млн USD. «Здание было построено из разных материалов, – вспоминает о реконструкции Василеостровской фабрики-кухни генеральный директор АБ «Земцов, Кондиайн и партнеры» Юрий Земцов. – Кое-где мы были вынуждены заменять куски каменной кладки. Хорошо, что инвестор с пониманием отнесся к дополнительным тратам». «По ходу реконструкции бюджет действительно был скорректирован. Торговый центр окупился к 2005 году, – вспоминает Евгений Гуревич, вице-президент, совладелец холдинга «Адамант». – Тогда стоимость работ была ниже, а арендная плата – выше. Сейчас трудно было бы осуществить такой проект». Сейчас подобных проектов нет. В городе комплексной реконструкции ожидают 2 крупных объекта, построенных в 1920-1930-х годах и купленных частными инвесторами. В обоих работы застыли на уровне определения концепции. Первый – это Фрунзенский универмаг. Его приобрел в 2005 году директор Михайловского театра Владимир Кехман (он же – основной владелец одной из крупнейших в России компании – импортера фруктов JFC), рассчитывая снести здание. Однако КГИОП запретил сносить не только фасады, но и внутреннюю часть здания, а также постановил сохранить его торговую функцию. В новых условиях проект перестал быть экономически выгодным. В результате до сих пор универмаг простаивает. Второй объект – фабрика «Красное знамя» на Петроградском острове. Также до кризиса, в 2008 году, ее территорию выкупил бизнесмен Игорь Бурдинский. На участке находится силовая подстанция, построенная по проекту Эриха Мендельсона, памятник регионального значения. Игорь Бурдинский планирует развивать территорию комплексно – в подстанции создать центр современного искусства, а остальной участок разбить на жилую, общественно-деловую и культурно-развлекательную зоны. «Проект реконструкции территории завода «Красное знамя» есть, но это только проект. Реальной реконструкции нет», – скептически настроен Сергей Федоров, директор по развитию бизнеса Jones Lang LaSalle в Петербурге. И этому есть причины. Пока Игорь Бурдинский находится в поиске соинвестора, готового вложить до 200 млн USD в течение 5-7 лет. Лучше ситуация обстоит с более мелкими объектами, достающимися инвестору «в придачу» к участку. В 2007 году холдинг RBI выкупил участок с находящемся на нем гаражом К.-Л. Крюммеля на Б. Посадской. Сейчас на территории возводится ЖК «Собрание». «С конца 1990-х годов де-факто за памятником никто не следил, и сегодня здание находится далеко не в лучшем виде, – описывает объект директор по строительству холдинга RBI Виктор Коршенбаум. – Фактически изменится только функциональное назначение здания – в 2015 году после завершения всех работ в здании разместятся офисные помещения, на первом этаже будет паркинг». Пока что интерес инвесторов к зданиям, построенным в первые десятилетия советской власти – в 1920-30-е годы, можно назвать, скорее, исключением из правил. И он не распространяется на жилые массивы, ограничиваясь в основном постройками, выполнявшими общественные и технические функции. Архитектор Александр Романчук считает, что памятники конструктивизма могут привлекать туристов: «В Арабских Эмиратах стараются возвести новую Мекку современной архитектуры, а у нас она уже есть. Чтобы посмотреть шедевры конструктивизма, к нам специально приезжают из-за границы». Мнение: Игорь Бурдинский, предприниматель, реализующий проект на территории завода «Красное знамя»: – Несомненно, проекты спасения образцов архитектуры конструктивизма могут быть рентабельными при условии грамотного подхода, с учетом состояния окружающей территории и будущего ее развития. В случае с проектом «Красное знамя», где речь идет о научной реставрации памятника, основной трудностью является отсутствие бесспорных технологий реставрации бетона. Внедрить необходимое для будущего центра культуры техническое оснащение, не исказив исторического интерьера объекта, – также довольно сложная задача. Стоимость научной реставрации силовой станции Э. Мендельсона, по оценке специалистов, составляет около 3 тыс. USD за Автор: Антонина Асанова ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Подписывайтесь на нас:
|