Элитный дефицит
Объем предложения элитной жилой недвижимости Петербурга, по данным экспертов, в 2012 году сократился на 40% по сравнению с показателями 2010 года. При этом цены на премиальное жилье выросли на 13%, а спрос оставался стабильным.
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, к концу 2012 года на первичном рынке жилья бизнес- и премиум-класса Петербурга было 28 строящихся проектов общей площадью 770 тыс. кв. м. «Доля класса премиум составила 21% (162 тыс. кв. м). Основной объем предложения сконцентрирован в Московском (30%), Петроградском (20%) и Центральном (17%) районах. Центральный район по-прежнему лидирует по объему застройки класса премиум, общий объем которой в нем составляет порядка 132 тыс. кв. м», – сообщает Анна Калинина, руководитель отдела продаж элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
По подсчетам Олега Пашина, генерального директора ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость», в обжитых районах города строится 27 элитных жилых объектов. «Чуть больше 55% предложения представлено в Центральном районе. На Крестовском острове представлены единичные квартиры в ряде готовых домов, а также осталось несколько предложений в доме «Венеция» от СК «Возрождение Санкт-Петербурга». Кроме того, не так давно появились в продаже квартиры от Fort Group в доме на Динамо, 6. В Курортном районе представлено всего 2 жилых комплекса класса элит – Crystal (АПФ «Волна») площадью 12,5 тыс. кв. м и апартаменты в г. Зеленогорске на Приморском шоссе, 549 («Тележная, 17»), площадью 6,1 тыс. кв. м», – рассказывает Олег Пашин.
Другие данные приводит Инна Анисимова, руководитель центра элитной недвижимости АН «Итака»: «По состоянию на IV квартал 2012 года в стадии строительства находится 36 объектов элитной недвижимости, что составляет более 900 тыс. кв. м жилья. За последние три года количество строящихся объектов дорогого жилья сократилось в два раза, но можно отметить тенденцию к увеличению самих объектов, инвесторы реализуют не просто крупные проекты, а берутся за строительство элитных кварталов».
Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest, говорит, что в структуре предложения первичного рынка элитные квартиры занимают 6% по площади и 2% по числу квартир. Наблюдается тенденция сокращения объема предложения. «По сравнению с концом 2011 года в 2012 году предложение снизилось на 15%, по сравнению с концом 2010 года – на 40%», – сетует госпожа Захарова.
В последние годы объемы ввода элитного жилья были довольно незначительны – порядка 1-3% от общего объема ввода, приводит данные Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН».
«Если судить по озвученным застройщиками планам, на рынок центральных районов в 2013 году должно поступить более 360 тыс. кв. м жилой недвижимости. Практика показывает, что фактические показатели вывода объектов на рынок обычно ниже запланированных. Однако часть заявленных объектов уже поступила на рынок, например в феврале открылись продажи в «Доме на Дворянском» рядом с Петропавловской крепостью», – рассказывает Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад».
Основными территориями концентрации жилья класса элит в Петербурге, по данным господина Спарака, являются «золотой треугольник», Каменный и Крестовский острова, район Смольного – Таврического, первая линия Петроградской стороны, территории, примыкающие к стрелке Васильевского острова, и «Золотая миля» Курортного района.
По словам Олега Пашина, за 2012 год в сегменте элит средние цены выросли примерно на 9%. «По данным на март 2013 года, средняя стоимость 1 кв. м в этом сегменте составляет порядка 230 тыс. рублей. По сравнению с январем она уменьшилась на 1%», – отмечает господин Пашин.
Средняя стоимость 1 кв. м при единовременной оплате сегодня составляет около 190 тыс. рублей. За год цена выросла на 13%, причем указанный темп роста выше, чем в сегменте масс-маркет, говорит Денис Бабаков.
Елена Амирова, генеральный директор агентства недвижимости Home estate, подсчитала, что стоимость 1-комнатной элитной квартиры начинается от 7 млн рублей, 2-комнатной – от 10-11 млн рублей.
Владимир Спарак говорит, что интерес к элитному жилью сегодня довольно стабилен, но в силу ограниченности предложения существует неудовлетворенность спроса.
По словам Зоси Захаровой, в общей структуре продаж сделки с элитной первичной недвижимостью занимают 5% по площади и 1% – по числу квартир. Средние темпы продаж: 0,3-5 объектов в комплексе в месяц.
Светлана Алексеева, руководитель отдела долевого строительства ООО «Городская недвижимость» говорит, что наиболее высокий спрос в сегменте элитной недвижимости наблюдается на квартиры больших площадей: 1-комнатные примерно от 50 кв. м, 2-комнатные – от 80 кв. м, 3-комнатные – от 120 кв. м.
Эксперты считают, что перспективы у рынка элитного жилья весьма благоприятные, ведь несмотря на сокращение предложения, спрос постоянно растет, а соответственно, увеличиваются и цены.
По прогнозам Владимира Спарака, ареал престижных территорий будет расширяться. При условии удачного редевелопмента новые элитные проекты могут появиться на Петровском острове, полагает он.
Вера Сережина, директор управления аналитического маркетинга компании RBI, прогнозирует, что объем продаж «элиты» в 2013 году может превысить отметку в 160 тыс. кв. м. «Продолжится укрупнение элитных проектов за счет строительства многофункциональных комплексов и расширение географии за счет освоения территорий в Московском, Приморском районах и вдоль набережных», – считает госпожа Сережина.
Несмотря на то, что первые торги по комплексному освоению территорий вызвали огромный интерес со стороны девелоперов, очередные торги в Фонде имущества прошли во много раз скромней в части количества участников, но не по составу.Петербургским застройщикам, несомненно, запомнится дата минувших торгов – как день выхода на петербургский рынок компании, которая имеет прочные связи с холдингом «Базовый Элемент» и декларирует весьма амбициозные планы по работе в городе на Неве.
Немногим ранее большинство представителей строительных компаний Петербурга заявляли о намерении участвовать в торгах по комплексному освоению территорий (КОТ). Первые торги по КОТ проходили при полном аншлаге, продолжались они достаточно долго и запомнились в первую очередь многократным превышением окончательной стоимости над стартовой за счет длительного противостояния двух участников. Нынешний аукцион на фоне предыдущих торгов выглядел немного странным, если учитывать намерения питерских строителей. Из двадцати присутствующих в зале четверо непосредственно участвовали в самом аукционе, образуя две противоборствующие стороны. Двое мужчин выступали на стороне ООО «Главстрой-СПб», и две женщины представляли ООО «Юнтолово». Остальные присутствующие в зале лишь наблюдали за происходящим.
Впрочем, торги заняли не более пяти минут. Скоротечность торгов можно объяснить шагом аукциона, который составил 30 млн рублей. Напомним, что в прошлый раз шаг аукциона был 600 тыс. рублей. Это обстоятельство и позволило сторонам в несколько «шагов» достичь цифры более одного миллиарда рублей, и аукционист объявил победителя – «Главстрой-СПб», предложившего за земельный участок 1 007 700 000 рублей (при начальной цене 617 700 000 рублей). Хочется отметить одно забавное совпадение, – два победителя торгов сидели на тех же местах, что и победители первого аукциона – этакий «счастливый стул». Остается неизвестным, знали ли об этом совпадении сами участники торгов.
ПоднЯтаЯ целина?
Как уточнил перед началом торгов представитель организатора торгов – Фонда имущества Санкт-Петербурга – Николай Ботвин, на торги выставлялось единым лотом право на заключение договора аренды двух земельных участков в Приморском районе между поселками Ольгино и Каменка. Первый участок, расположенный северо-восточнее пересечения с Коннолахтинским проспектом, составляет 2 227 826 кв. метров. Второй участок – 3-я Конная Лахта (северо-восточнее дома 45, лит. Д по 3-й Конной Лахте) площадью 2 143 082 кв. метров.
Согласно условиям аукциона максимальный срок подготовки проектов планировки и межевания и строительства объектов инженерной инфраструктуры составляет 4,5 года. В то же время максимальный срок для осуществления жилищного и иного строительства отведен в размере 10 лет. За это время победителю торгов необходимо: подготовить проекты планировки и межевания территорий; возвести объекты инженерной инфраструктуры и безвозмездно передать их городу. После чего инвестор получает право преимущественного выкупа (или получения в долгосрочную аренду) отдельных кварталов на указанных территориях с целью жилищного и иного строительства.
Стоит отметить, что, как указывается в предварительных условиях инженерного обеспечения, подавляющее число видов инженерной нагрузки не имеют резерва или отсутствуют, что, по мнению победителя, является серьезной проблемой.
Кроме этого у участка №1 существуют обременения – охранная зона газораспределительной сети площадью более 6 тыс. кв. метров, а также зоны магистральных сетей теплоснабжения.
ООО
Как рассказала генеральный директор ООО «Юнтолово» Татьяна Рыбакова, представители компании рассчитывали, что данный участок будет стоить меньшую сумму, поэтому и было принято решение не продолжать торги. Впрочем, и представитель победителя посетовал на дороговизну.
Компания «Главстрой-СПб» была зарегистрирована 12 декабря 2006 года. Генеральный директор компании Александр Векслер не стал отвечать на вопросы, а переадресовал их генеральному директору корпорации «Главстрой» Артуру Маркаряну, который специально прибыл на торги и отбыл в аэропорт прямо из здания Фонда имущества.
Как рассказал Артур Маркарян, корпорация, которую он возглавляет, является управляющей компанией, в которую входят: «ГлавМосСтрой»; «МосПромСтрой материалы»; «МосМонтажСпецСтрой», а сама корпорация – «Главстрой» – входит в холдинг «Базовый Элемент».
В Москве у компании существуют собственные строительные мощности. Однако как заявил г-н Маркарян, сейчас рассматривается вопрос о создании в Петербурге собственной строительной базы. По его словам, в Москве корпорация является одним из крупных застройщиков – 1,4 млн кв. метров. Присутствуя во всех сегментах рынка, корпорация все же делает упор на жилье эконом-класса. Кроме этого компания имеет большой опыт строительства объектов социального назначения, возводящихся по городскому заказу. «У нас есть опыт взаимодействия подобных проектов (по госзаказу) в Москве, и мы бы с удовольствием перенесли этот опыт в Петербург», – говорит г-н Маркарян.
В отношении будущего жилья, которое будет построено на двух участках, г-н Маркарян сказал, что до окончания проработки проекта он не готов обсуждать планы. «Необходимо все четко просчитать», – заключил он. Однако заметил, что корпорация оценивает Петербург как привлекательный рынок и намерена занять на нем лидирующие позиции.
Согласно генеральному плану Санкт-Петербурга функциональное назначение участка №2 определено: западная часть – для размещения многоэтажной многоквартирной жилой застройки, 9 этажей и выше, восточная часть – для размещения застройки дома для индивидуального проживания. Индивидуально стоящими или блокированными.
Прогнозы, да и только
На сегодняшний день территория, на которой располагаются земельные участки, представляет для застройщиков весьма небольшой интерес. В первую очередь, это связано с отсутствием здесь инфраструктуры, – рассуждает директор по профессиональной деятельности «Knight Frank Санкт-Петербург» Николай Пашков. В будущем этот район может рассматриваться как весьма перспективный. Однако уже сейчас очевидны проблемы – транспортная развязка. С одной стороны, здесь предусмотрен выезд лишь на Западный скоростной диаметр – Васильевский Остров, и только потом – центр города. С другой, выезд на и без того перегруженный Приморский проспект. Хотя в целом проект может оказаться весьма удачным, – заключает Николай Пашков.
Однако представитель «Агентства развития и исследований в недвижимости» более пессимистичен в своих прогнозах. «На этой территории можно будет построить от 6 до 10 млн кв. метров жилья и коммерческой недвижимости. Даже учитывая, что компании-победителю придется вкладывать большие средства в инженерную подготовку территории, общие затраты выйдут примерно в два раза меньше, чем сейчас стоит эта земля. Сомнение вызывает дальнейшая судьба построенного жилья. Продавать единовременно по 400-800 тыс. кв. метров жилья в год в одном районе – это очень тяжело. А с учетом планов других строителей, которые будут строить в Кудрово, «Балтийской Жемчужине», «Северной долине», на землях совхоза Ручьи, думаю, почти нереально. Исключение может быть лишь в случае, если за отведенные десять лет, на который рассчитан проект, благосостояние потребителей не вырастет раз в пять, вслед за ценой на нефть», – уверен Андрей Тетыш, председатель совета директоров «Агентства развития и исследований в недвижимости».
Игорь Федоров
Не так давно заместитель председателя КЭРППиТ Дмитрий Быков встретился с членами Американской Торговой Палаты. Тема встречи – ситуация на рынке труда Санкт-Петербурга: проблемы и перспективы развития. Один из путей – новый совместный проект по подготовке кадров для инвестиционных предприятий.
В мероприятии приняли участие члены Американской торговой палаты представители компаний: Alcan, General Motors,British American Tobacco, Intel, JTI Petro, Nissan, Nokian Tyres, Toyota, Coca Cola, Pepsi, Wrigley, Knauf Gypsum, Otis и некоторые другие.
Отметив, что «Санкт-Петербург обладает большим инвестиционным потенциалом», Дмитрий Быков остановился на том, что наиболее привлекательной для иностранных инвесторов являются промышленность (машиностроение и металлообработка, пищевая промышленность) и строительная отрасль. Санкт-Петербург уникален по многим показателям: у города огромный кадровый и интеллектуальный ресурс, большой транспортно-транзитный потенциал – здесь есть крупнейший морской порт, удачно расположенный и активно развивающийся аэропорт, кольцевая автодорога. Санкт-Петербург – четвертый по численности населения мегаполис Европы и один из привлекательных регионов для работы и развития бизнеса. Так, объем иностранных инвестиций за 9 месяцев 2006 года составил ,7 млрд (втрое превысив аналогичный показатель предыдущего года). Вместе с тем, тормозят развитие бизнеса четыре основных проблемы: отсутствие инженерно подготовленных территорий, нарушенный топливно-энергетический баланс и бюрократические барьеры, а также дефицит квалифицированных рабочих кадров.
РабоЧий – это звуЧит гордо
Сегодня кадровое обеспечение экономики города выходит на первый план. Как известно, в настоящее время в городе реализуется ряд крупных инвестиционных промышленных проектов, таких, как: General Motors, Nissan, Toyota, «БСХ Бытовые Приборы», «Алкан», Ижорский трубный завод, «Северсталь» и т.д. «Новые инвестиционные проекты направлены на создание высокопроизводительных производств, – сказал Дмитрий Быков. – К примеру, на введенном в прошлом году предприятии «Русский стандарт» производительность труда в 60 раз выше, чем в среднем по городу. Но чтобы работать на подобном оборудовании, нужны другие кадры». Примерами высокоэффективных производств, где производительность труда в десятки раз превышает общегородскую, также могут служить: ЗАО «Элкотек», ЗАО «Ижорский трубный завод», ООО «Кнауф гипс Колпино» и др.
Заместитель председателя КЭРППиТ отметил, что, к сожалению, «на сегодняшний день в Санкт-Петербурге на фоне демографического спада наблюдается структурный дисбаланс спроса и предложения на рынке труда. По многим профессиям существует кадровый дефицит, спрос на рабочую силу существенно превышает предложение, особенно на квалифицированных рабочих. И это одна из основных проблем экономики».
При этом существующая система профессионального образования по-прежнему в большей степени ориентируется только на потребности населения в получении престижного образования. Как следствие – несоответствие профессионально-квалификационной структуры образования требованиям экономики и явный переизбыток на рынке труда таких специалистов, как бухгалтеры, экономисты, юристы и нехватка, например, инженеров, конструкторов и квалифицированных рабочих, прежде всего станочников. Число специалистов с высшим образованием в 4,5 раза превышает потребности экономики, а число специалистов со средним и начальным профессиональным образованием оказалось ниже потребности соответственно в 1,7 и 6,7 раза.
Кадры решают все
По данным Федеральной службы занятости населения по городу Санкт-Петербургу, дефицит трудовых ресурсов на рынке Санкт-Петербурга составляет 69 тыс. человек, из них 70 процентов – рабочие специальности. По экспертным же оценкам, с учетом незаявленных вакансий, скрытой трудовой миграции, нелегального найма, эта цифра достигает 350-400 тыс. человек и продолжает увеличиваться.
Наибольшая потребность – в специалистах с начальным профессиональным образованием: нужны станочники, инженеры, сварщики, монтажники, разнорабочие, конструкторы, слесари, токари, фрезеровщики, электрики и т.д.
«В соответствии с Программой социально-экономического развития Санкт-Петербурга к 2008 году предполагается увеличить объем валового регионального продукта до 1040,7 млрд рублей, что потребовало бы при прежней производительности труда в 2 раза увеличить численность занятых в экономике (плюс 2,5 млн чел.). В то же время в случае резкого увеличения производительности труда внутренних трудовых ресурсов Санкт-Петербурга будет достаточно.
Заместитель председателя предложил организациям, реализующим крупные инвестиционные проекты в Санкт-Петербурге, принять участие в совместном проекте подготовки специалистов с учетом потребностей организаций в кадрах и на условиях долевого финансирования.
Правительство выделит,
бизнес добавит
«В 2007 году впервые из бюджета Санкт-Петербурга будет выделено 2 млн рублей на реализацию мероприятий по подготовке специалистов для кадрового обеспечения крупных инвестиционных проектов, реализуемых в Санкт-Петербурге, в 2008 году на эти цели запланировано 3 млн рублей», – сообщил Дмитрий Быков.
Подготовка специалистов будет осуществляться по заказу организаций, реализующих крупные инвестиционные проекты в Санкт-Петербурге, на базе лицензированных учреждений профессионального образования (НПО, СПО, ВПО), находящихся на территории Санкт-Петербурга. Схемой финансирования проекта предусмотрено, что 50 процентов расходов на оплату обучения одного специалиста в учебном заведении Санкт-Петербурга оплачиваются из бюджета Санкт-Петербурга, а другие 50 процентов – за счет средств организаций, реализующих крупные инвестиционные проекты в Санкт-Петербурге.
Организации на основе анализа своей потребности в профессионально подготовленных кадрах будут формировать заказ на подготовку специалистов в системе профессионального образования Санкт-Петербурга в профессионально-квалификационном разрезе. Заказ будет учитывать дополнительные (повышенные) профессионально-квалификационные требования к лицам, проходящим профессиональную подготовку (переподготовку). Подготовка специалистов будет осуществляться в соответствии с учебными программами, утвержденными учреждениями профессионального образования, и согласованными организациями, софинансирующими проект.
«Правительство города готово содействовать в привлечении и подготовке специалистов также и непосредственно на предприятии, если в этом возникнет необходимость», – подчеркнул Дмитрий Быков.
Лилиана Глазова