Элитный дефицит
Объем предложения элитной жилой недвижимости Петербурга, по данным экспертов, в 2012 году сократился на 40% по сравнению с показателями 2010 года. При этом цены на премиальное жилье выросли на 13%, а спрос оставался стабильным.
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, к концу 2012 года на первичном рынке жилья бизнес- и премиум-класса Петербурга было 28 строящихся проектов общей площадью 770 тыс. кв. м. «Доля класса премиум составила 21% (162 тыс. кв. м). Основной объем предложения сконцентрирован в Московском (30%), Петроградском (20%) и Центральном (17%) районах. Центральный район по-прежнему лидирует по объему застройки класса премиум, общий объем которой в нем составляет порядка 132 тыс. кв. м», – сообщает Анна Калинина, руководитель отдела продаж элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
По подсчетам Олега Пашина, генерального директора ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость», в обжитых районах города строится 27 элитных жилых объектов. «Чуть больше 55% предложения представлено в Центральном районе. На Крестовском острове представлены единичные квартиры в ряде готовых домов, а также осталось несколько предложений в доме «Венеция» от СК «Возрождение Санкт-Петербурга». Кроме того, не так давно появились в продаже квартиры от Fort Group в доме на Динамо, 6. В Курортном районе представлено всего 2 жилых комплекса класса элит – Crystal (АПФ «Волна») площадью 12,5 тыс. кв. м и апартаменты в г. Зеленогорске на Приморском шоссе, 549 («Тележная, 17»), площадью 6,1 тыс. кв. м», – рассказывает Олег Пашин.
Другие данные приводит Инна Анисимова, руководитель центра элитной недвижимости АН «Итака»: «По состоянию на IV квартал 2012 года в стадии строительства находится 36 объектов элитной недвижимости, что составляет более 900 тыс. кв. м жилья. За последние три года количество строящихся объектов дорогого жилья сократилось в два раза, но можно отметить тенденцию к увеличению самих объектов, инвесторы реализуют не просто крупные проекты, а берутся за строительство элитных кварталов».
Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest, говорит, что в структуре предложения первичного рынка элитные квартиры занимают 6% по площади и 2% по числу квартир. Наблюдается тенденция сокращения объема предложения. «По сравнению с концом 2011 года в 2012 году предложение снизилось на 15%, по сравнению с концом 2010 года – на 40%», – сетует госпожа Захарова.
В последние годы объемы ввода элитного жилья были довольно незначительны – порядка 1-3% от общего объема ввода, приводит данные Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН».
«Если судить по озвученным застройщиками планам, на рынок центральных районов в 2013 году должно поступить более 360 тыс. кв. м жилой недвижимости. Практика показывает, что фактические показатели вывода объектов на рынок обычно ниже запланированных. Однако часть заявленных объектов уже поступила на рынок, например в феврале открылись продажи в «Доме на Дворянском» рядом с Петропавловской крепостью», – рассказывает Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад».
Основными территориями концентрации жилья класса элит в Петербурге, по данным господина Спарака, являются «золотой треугольник», Каменный и Крестовский острова, район Смольного – Таврического, первая линия Петроградской стороны, территории, примыкающие к стрелке Васильевского острова, и «Золотая миля» Курортного района.
По словам Олега Пашина, за 2012 год в сегменте элит средние цены выросли примерно на 9%. «По данным на март 2013 года, средняя стоимость 1 кв. м в этом сегменте составляет порядка 230 тыс. рублей. По сравнению с январем она уменьшилась на 1%», – отмечает господин Пашин.
Средняя стоимость 1 кв. м при единовременной оплате сегодня составляет около 190 тыс. рублей. За год цена выросла на 13%, причем указанный темп роста выше, чем в сегменте масс-маркет, говорит Денис Бабаков.
Елена Амирова, генеральный директор агентства недвижимости Home estate, подсчитала, что стоимость 1-комнатной элитной квартиры начинается от 7 млн рублей, 2-комнатной – от 10-11 млн рублей.
Владимир Спарак говорит, что интерес к элитному жилью сегодня довольно стабилен, но в силу ограниченности предложения существует неудовлетворенность спроса.
По словам Зоси Захаровой, в общей структуре продаж сделки с элитной первичной недвижимостью занимают 5% по площади и 1% – по числу квартир. Средние темпы продаж: 0,3-5 объектов в комплексе в месяц.
Светлана Алексеева, руководитель отдела долевого строительства ООО «Городская недвижимость» говорит, что наиболее высокий спрос в сегменте элитной недвижимости наблюдается на квартиры больших площадей: 1-комнатные примерно от 50 кв. м, 2-комнатные – от 80 кв. м, 3-комнатные – от 120 кв. м.
Эксперты считают, что перспективы у рынка элитного жилья весьма благоприятные, ведь несмотря на сокращение предложения, спрос постоянно растет, а соответственно, увеличиваются и цены.
По прогнозам Владимира Спарака, ареал престижных территорий будет расширяться. При условии удачного редевелопмента новые элитные проекты могут появиться на Петровском острове, полагает он.
Вера Сережина, директор управления аналитического маркетинга компании RBI, прогнозирует, что объем продаж «элиты» в 2013 году может превысить отметку в 160 тыс. кв. м. «Продолжится укрупнение элитных проектов за счет строительства многофункциональных комплексов и расширение географии за счет освоения территорий в Московском, Приморском районах и вдоль набережных», – считает госпожа Сережина.
.jpg)
Рынок коммерческой недвижимости Северной столицы продолжает реагировать на экономическую ситуацию падением доходных показателей – цен, ставок аренды, уровня заполняемости.
«Февраль 2009 года можно назвать месяцем осознания, – говорит руководитель аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов
Индикаторы рынка коммерческой недвижимости СПб февраль
|
Индикаторы |
28.02.09 |
Изменение за февраль 2009, % |
Изменение с начала кризиса, % |
|
Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв. м/мес. |
29 |
-1,5% |
-48,4% |
|
Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв. м/мес. |
23 |
-5,3% |
-40,7% |
|
Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв. м |
3354 |
-0,3% |
-40,4% |
|
Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв. м |
2903 |
0,4% |
-35,2% |
Примечания:
- Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок
- Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США
- Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 года
Офисная недвижимость Петербурга
Цены на офисные помещения упали на треть по сравнению с докризисным уровнем.
Пока продавцы еще держаться и на дальнейшее снижение цен не идут. Часть владельцев офисной недвижимости придерживают свою собственность, не желая ее продавать по низким ценам. Тем не менее, вынужденные продажи офисных объектов уже начались, хотя и не приобрели массовый характер. Появляется все больше предложений с дисконтом в 50%.
Несмотря на скидки осознание того факта, что кризис продлится еще несколько лет, и арендные ставки еще не скоро вернутся на докризисный уровень, приводит к тому, что даже 2-кратное снижение цен не устраивает потенциальных инвесторов, так как не дает достаточной доходности по результатам инвестиционных расчетов. И хотя активность среди покупателей увеличилась, сделок практически нет.
Заполняемость вновь введенных бизнес-центров 10–50%, несмотря на демпинг по аренде.
Торговая недвижимость Петербурга
Розничный товарооборот в январе-феврале 2009 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сократился и в натуральном и в денежном эквиваленте. Сокращение оптового товарооборота идет опережающими темпами (объем продаж на оптовом рынке даже в денежном выражении в январе 2009 года на 22% ниже, чем в январе 2008 года).
Торговцы вынуждены сужать ассортимент до самых ходовых позиций. Торговые сети продолжают корректировать программу развития, отказываясь от расширения и закрывая торговые точки в неудачных местах. В итоге в торговых центрах появляется все больше свободных секций.
Очевидными становятся преимущества в локации и грамотном концепте торговых центров. Центрам, у которых не было листа ожидания, крайне сложно найти арендаторов на освободившиеся площади по прежним условиям.
За счет падения спроса и выброса нового предложения снижение цен и ставок на торговые площади продолжается. Арендаторы все более активно настаивают на переход начисления арендных ставок в виде % от оборота или снижении арендных ставок до 30-50%.
Складская недвижимость Петербурга
На начало 2009 года общая площадь качественных складских комплексов (классы «А» и «В») в Санкт-Петербурге составила почти 1,5 млн. м² (включая площади складов для собственных нужд). За 2008 год было введено порядка 450 тыс. м² качественных складских площадей.
До кризиса в 2009 году планировалось ввести еще более 1,2 млн. м² качественных складских площадей. Но в 4 квартале 2008 года планы были скорректированы в сторону 2-кратного уменьшения. На сегодня заявленный ввод уже составляет порядка 500-600 тыс. кв. м, но и эти цифры вероятно не будут достигнуты. Уже заявили о приостановке складских проектов компании Евразия Логистик, Теорема, Пантикапей, Immo Industry Group и др.
На февраль 2009 года обеспеченность качественными складскими площадями составила
В структуре действующих качественных складских объектов наблюдается примерное равенство долей объектов классов А и В. Из заявленных к вводу в 2009 году качественных складских комплексов более 90% определены собственниками как класс «А». В результате предполагается изменения структуры предложения: увеличение доли складских помещений класса А.
Спрос на качественные складские помещения резко сократился по причине кризиса. Снизилась и площадь запрашиваемых арендуемых блоков до 500-
До кризиса ставки аренды в складах класса А составляли $150-180 за кв. м в год. Сейчас за аренду склада класса «А» запрашивают $100-130 за кв. м в год (без учета НДС и коммунальных услуг).
Запрашиваемые ставки аренды в складах класса «В» составляют $80-100 за кв. м в год (без учета НДС и коммунальных услуг).
В 2009 году прогнозируется дальнейшее снижение арендных ставок, что связано с ухудшением экономической ситуации (сокращением товарооборота, объема грузоперевозок) и усилением конкуренции среди качественных складских комплексов.
Перспективы рынка Петербурга
Инвесторы ждут дальнейшего падения цен. Весной возможны первые сделки покупки объектов недвижимости. Однако с учетом ухудшающейся экономической ситуации наиболее вероятно падение доходных показателей во всех сегментах рынка недвижимости.
Аналитики Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) подготовили обзорное исследование рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2008 г. В обзоре рассматриваются основные реалии, тенденции, а также перспективы развития офисной, торговой и гостиничной недвижимости города.
Анализ предложения
По итогам 2008 года в Санкт-Петербурге было сдано в эксплуатацию рекордное число качественных офисных площадей. По оценкам специалистов АРИН, ввод составил порядка 433,1 тыс. кв.м бизнес-центров класса «А», «В+» и «В». «Общий объем качественных офисных площадей на конец 2008 года составляет 1 110,6 тыс. кв.м», - рассказывает
Список бизнес-центров класса «А», сданных в эксплуатацию в 2008 году:
№ п/п | Класс | Адрес | Название | Девелопер | Офисная площадь, кв.м | Срок ввода |
1 | A | Пулково-3, Стартовая ул., уч. 4 | "Аэроплаза" | Невский проект | 22 000 | 1 квартал |
2 | А | ул. Марата, д. 69-71 | «Ренессанс Плаза» | Desna Development | 28 852 | 1 квартал |
3 | А | Разъезжая ул., д. 19 лит. А, Б | «Грифон-2» | Ruric AB | 2 600 | 2 квартал |
4 | A | Парадная ул., д.1 | «Парадный Квартал» (1-я очередь) | СК "Возрождение" | 5 000 | 2 квартал 2008 |
5 | A | Малый пр. В.О., д. 22/9-я линия В.О. | Sovereign | «Димикс» | 5 100 | 2 квартал |
6 | A | Гривцова ул, д. 4 | Баллоев центр | ЗАО «Фабрика одежды СПб» (ФОСП) | 9 064 | 3 квартал 2008 |
7 | A | Свердловская наб., д. 44, литер А | «Бенуа» (Полюстрово) (1-ая очередь) | УК "Теорема" | 18 000 | 1 квартал |
8 | A | Парадная д.1 | Парадный Квартал (офисный особняк) | СК "Возрождение" | 4 500 | 3 квартал 2008 |
9 | А | Выборгская наб., д. 55 | Gregory's | Gregory's Cars | 12 000 | 2 квартал |
10 | A | пер. Богатырского и гаккелевской | Ресо | ООО «Автохаус, СПб» | 25 550 | 4 квартал 2008 |
11 | A | Льва Толстого, 9 | Толстой сквер | ООО "Лицедеи Билдинг Корпорейшн" | 14 200 | 4 квартал 2008 |
12 | А | Оренбургская ул., 4 | Австрийский бизнес-центр | компания «Австрийский бизнес-центр» | 4 900 | 4 квартал 2008 |
13 | А | Большая Морская ул., 40 | | н/д | 3 500 | 4 квартал 2008 |
|
Подписывайтесь на нас:
|