Рынок ЖБИ пока грезит о докризисных рекордах
Рынок железобетонных изделий в Петербурге в 2012 году продемонстрировал стабильный рост, но так и не достиг воодушевляющих докризисных показателей. Несмотря на то что строительство в регионе не стоит на месте, новых рынков сбыта у большинства компаний, производящих ЖБИ, не появилось. Зато крупные игроки обзаводятся собственными производствами, что создает некоторое оживление, но в перспективе может негативно сказаться на будущем некоторых компаний.
Рынок железобетонных изделий в Петербурге и Ленобласти преимущественно локален, поскольку данный вид продукции дорого возить из других регионов. Его объем без учета крупнопанельных деталей, по данным начальника аналитического отдела инвесткомпании ЛМС Дмитрия Кумановского, составляет около 730 тыс. куб. м. Максимум был достигнут в 2007 году, когда объемы реализации ЖБИ были на уровне 900 тыс. куб. м. Темпы роста в 2010‑2011 годах оставались на уровне 5%, но в 2012 году увеличились до 16%. Многие годы лидерами рынка являются Группа ЛСР (30%), "Ленстройдеталь", "СИБ-Центр" (7,5%), ЗЖБИ № 1. На местных игроков приходится около 88% реализуемой продукции, хотя часть специфичных ЖБИ поставляется извне. Тенденции развития этого рынка, считает генеральный директор агентства "Амикрон-консалтинг" Ольга Киюцина, соответствуют динамике жилищного строительства.
"Рынок железобетона, так же как и рынок жилищного строительства, в Петербурге и Ленобласти все еще демонстрирует отставание от докризисных показателей – объемы производства ниже, чем в 2008 году", – отмечает Ольга Киюцина.
Россия впереди Петербурга
В среднем по стране объемы жилищного строительства уже превысили докризисный уровень. Правда, на рынке ЖБИ, по ее данным, объемы производства все еще ниже докризисных значений, но это отставание существенно меньше, чем в нашем регионе: по России – 13%, а по Ленобласти и Петербургу – 24% относительно уровня 2008 года. По мнению эксперта, причиной такой ситуации стала заморозка ряда крупных проектов и изменение подходов к градостроительной деятельности в Петербурге.
Рынок ЖБИ в Петербурге, безусловно, следует за ростом строительного рынка, являющегося основным потребителем продукции. Драйверы роста, по словам Дмитрия Кумановского, это строительство инфраструктурных объектов в регионе (порта "Усть-Луга", ЗСД, новых федеральных трасс на Москву и Мурманск, модернизация дорожного полотна), а также реализация крупных жилищных комплексов в Санкт-Петербурге и области ("Северная долина", "Юнтолово", "Балтийская жемчужина", "Семь столиц", "Славянка" и др.).
"Основную часть выпускаемых железобетонных конструкций составляют плиты, панели и настилы перекрытий и покрытий, – поясняет инженер-эксперт "Инжиниринговой компании "2К" Игорь Смирнов. – Причем этот сегмент вырос в минувшем году больше других, объемы производства увеличились на 15%, и в настоящий момент там 7,5% от объемов российского производства. Соответственно, основным потребительским сегментом является возведение объектов жилого и нежилого фонда".
А вот отказ петербургской администрации от ряда крупных строительных проектов, считает господин Смирнов, вряд ли способен оказать большое влияние на рост рынка ЖБИ. Согласно маркетинговым исследованиям, этот рынок отличается высоким консерватизмом, и в течение долгого времени его конъюнктура не меняется, а основные игроки сохраняют свои позиции с незначительными корректировками. Слова о консервативности рынка подтверждают и сами производители.
"Спрос на продукцию в минувшем году не вырос, да и сильного увеличения самого рынка нет", – убежден первый заместитель директора ЗАО "ССМиК" Анатолий Дроздов.
Четыре десятка игроков
В то же время это не означает отсутствия на рынке оживления. Сейчас в регионе, по разным оценкам, производством ЖБИ занимаются до сорока компаний. И в ближайшее время их количество может увеличиться. Причем новым игрокам абсолютно точно удастся вписаться в рынок, а уже существующие производители, возможно, лишатся прежних заказчиков. О создании собственных подразделений, занимающихся производством ЖБИ, заявили в минувшем году несколько значимых строительных компаний, которые не хотят зависеть от сторонних производителей ЖБИ. В 2012 году о подобных инициативах заявили в компании "Лидер-групп", планирующей строительство завода в Янино, в группе «УНИСТО Петросталь" – завод в Мурино, и в компании "Главстройкомплекс" – завод во Всеволожске. Поскольку рынки сбыта им гарантированы, то и окупаемость собственных производств – дело времени.
"Строительство нового завода до 40 тыс. куб. м обходится в 30-35 млн EUR, в рублях это примерно 1,2-1,4 млрд, – поясняет Дмитрий Кумановский. – Это достаточно крупная сумма, которую могут позволить потратить себе только крупные игроки рынка под реализуемые масштабные проекты".
Модернизация на повестке
Поэтому сейчас обычный путь уже действующей компании в отрасли, по словам аналитика, – это постепенная модернизация имеющегося производства и установка нового эффективного оборудования, позволяющего получать продукцию с новыми характеристиками.
"Так в 2012 поступила компания "СИБ-Центр", за счет новых линий увеличившая производство на 15%, и ожидающая аналогичный рост производства в 2013 году, – рассказывает господин Кумановский. – Кроме того, финская компания "Бетсет" и Группа ЛСР планируют строительство новых заводов ЖБИ в регионе, что позволит им также кратно нарастить выпуск продукции".
Стоит отметить, что курс строительных компаний на создание собственных мощностей по выпуску железобетонных изделий, в будущем может негативно повлиять на судьбу небольших игроков. Ведь количество производимой продукции своими заводами, через некоторое время вполне способно превысить нужды материнских компаний, и тогда, чтобы не простаивали мощности, им придется искать потребителей на стороне. Что крупным холдингам сделать, безусловно, легче, чем маленьким компаниям, которым придется или продавать производство ЖБИ, или заставить их перепрофилироваться на другие виды строительной продукции.
В ближайшем же году, по прогнозам аналитиков, в Петербурге можно ожидать рост отрасли железобетонных изделий на уровне 5-15%. В 2012 году в Санкт-Петербурге темпы строительства по основным направлениям, например жилищному, составили лишь 4%, напоминает Дмитрий Кумановский. Поэтому рост рынка ЖБИ сейчас будет по-прежнему определяться заказами на специфичную продукцию со стороны дорожного строительства, офисной, складской и торговой недвижимости и за счет прихода новых игроков в регион, открывающих собственное производство под реализуемый проект. А также, возможно, ускорится из-за осваивания новых ниш продукцией, не представленной у основных игроков. Но вот серьезных изменений структуры рынка железобетонных изделий ни в Петербурге, ни в целом по стране ожидать не приходится.
Мнение:
Ильдар Кутыев, начальник управления маркетинга бизнес-единицы "ЛСР. Железобетон – Северо-Запад":
– Сегодня можно говорить о 40 сравнительно крупных производственных площадках, на которых налажен выпуск ЖБИ. Общая численность предприятий, включая тех, кто выпускает один-два вида изделий, оценивается на уровне 80-100 компаний. Часть некрупных игроков рынка, наряду с собственным производством, занимается реализацией продукции сторонних компаний, в том числе расположенных в других регионах. Суммарно лидеры рынка обеспечивают не менее 80-85% общей потребности строителей в изделиях и конструкциях из железобетона.
В целом мощности существующих предприятий в состоянии удовлетворить спрос на ЖБИ со стороны строительных организаций. Вместе с тем в настоящее время заявлено несколько проектов строительства заводов по выпуску железобетонных изделий и конструкций. Причиной появления новых проектов является стремление девелоперов избавиться от зависимости от сторонних производителей железобетона. Конкуренция подталкивает существующие предприятия к поиску новых, более эффективных способов производства уже освоенных изделий и к выводу на рынок новых продуктов.
Поскольку небольшие компании не могут позволить себе серьезных финансовых вложений в закупку дорогостоящего импортного оборудования, происходит естественное «расслоение» рынка: основные виды продукции, на которых специализируются небольшие компании, – типовая, сравнительно недорогая продукция среднего качества. Сложные нетиповые изделия, к которым предъявляются повышенные требования по качеству и надежности, производят крупные современные заводы.
Активность на рынке недвижимости нарастает, в том числе и в части инвестиций. Интересуются вложением средств и пенсионные фонды. Однако пока фонды и управляющие их средствами компании еще не успели стать ключевыми игроками на рынке недвижимости.
Аналитики компании Jones Lang LaSalle подсчитали, что объем пенсионных денег в России, которые могут быть инвестированы в недвижимость, на данный момент невелик – около 3 млрд USD. «Сейчас объем инвестиций в недвижимость не превышает 15% от пенсионных резервов. Исходя из объемов резервов в 2010 году это примерно 3 млрд USD. При этом теоретически предельный объем таких вложений мог достигать 80% от пенсионных резервов», – говорится в исследовании Jones Lang LaSalle. В документе аналитики компании также напоминают, что в развитых странах в недвижимость разрешено инвестировать как частные, так и государственные пенсионные деньги. В России в недвижимость могут быть вкладываться только частные добровольные взносы (пенсионные резервы): до 10% пенсионных резервов НПФ – напрямую, и до 70% – через ЗПИФы для неквалифицированных инвесторов, при этом одной УК могут быть переданы не более 25% резервов. Законодательные ограничения прямых инвестиций пенсионных резервов (частных пенсионных денег) в недвижимость на уровне 10% вполне соответствуют мировой практике. Кроме того, непрямые инвестиции в недвижимость практически не имеют ограничений – до 70% пенсионных резервов разрешено инвестировать в недвижимость.
Долгосрочность манит
Эксперты утверждают, что строительные проекты и объекты в настоящий момент пенсионным фондам интересны в первую очередь за счет долгосрочности инвестиций. «По своей природе средства НПФ – потенциально долгосрочные инвестиции, так как обязательства по ним наступают через десятки лет после поступления взносов. Соответственно, фонду нужны долгосрочные активы и проекты для вложений, – говорит эксперт отдела корпоративных и инвестиционных рейтингов рейтингового агентства «Эксперт РА» Александр Гущин. – Строительные проекты подходят для таких целей, и на российском рынке есть пенсионные фонды, ориентирующиеся именно на такое направление размещения средств. Если строительный проект хорошо структурирован и имеет административную поддержку властей, вложения в него, безусловно, интересны для НПФа». С ним согласен специалист по кредитованию ООО «Кредитный финансовый консультант» Олег Жидков. «Строительные проекты интересны НПФ именно с точки зрения долгосрочного инвестирования. Количество пенсионеров растет, и пенсию платить им нужно, а при определенном подходе можно получить стабильный и постоянно растущий денежный поток», – говорит господин Жидков. По словам финансового директора – руководителя департамента финансового планирования и контроля НПФ «ВТБ Пенсионный фонд» Ирины Ильиной, для НПФ инвестирование «длинных» денег в строительные проекты — один из эффективных инструментов для сохранения и увеличения пенсионных средств. Подобные вложения позволяют диверсифицировать структуру активов и снизить рыночный риск, поясняет она.
Через тернии к звездам
Вкладывать пенсионные средства в строительные проекты довольно сложно, но направление перспективное, утверждают специалисты.
Вложения в недвижимость имеют для пенсионных фондов ряд преимуществ. Так, эксперт отдела корпоративных и инвестиционных рейтингов рейтингового агентства «Эксперт РА» Александр Гущин к положительным особенностям относит долгосрочность инвестиций, относительную предсказуемость рыночной конъюнктуры, понятность бизнеса. Руководитель департамента финансового планирования и контроля НПФ «ВТБ Пенсионный фонд» Ирина Ильина в числе плюсов инвестирования в недвижимость выделяет диверсификацию рисков по инвестпортфелю пенсионных активов и возможность получения постоянного дохода (рентный ЗПИФ). Главным минусом же, который тормозит процесс инвестирования НПФ в недвижимость, по словам господина Гущина, в первую очередь является необходимость фондов ежегодно отчитываться о результатах управления. По его мнению, если расширить отчетный период до 3-5 лет, то долгосрочные инвестиции в строительство на пенсионном рынке будут более востребованы. «Из-за низкой ликвидности объектов и сложности оценки на этапах строительства у фонда могут возникнуть большие убытки, которые придется закрывать из капитала либо разносить на счета пенсионеров, что не добавит фонду популярности», – добавляет он. Ирина Ильина, говоря о недостатках, а также напоминает, что вложения в недвижимость — это низколиквидный актив, характеризующийся существенными рисками на стадии строительства и рисками потери «якорных» арендаторов. Специалист по кредитованию ООО «Кредитный финансовый консультант» Олег Жидков также отмечает, что риск, связанный с ответственностью застройщика, имеет большое значение.
Несмотря на все сложности, аналитики единогласно говорят о том, что сегмент имеет потенциал для развития. В качестве подтверждения в Jones Lang LaSalle ссылаются на реальные примеры инвестиций в российскую недвижимость иностранных пенсионных фондов через крупные инвестиционные фонды. По мнению Олега Жидкова, инвестирование средств НПФ в строительные проекты для России крайне актуально, «особенно если учитывать, что этот процесс может помочь решить проблему социального жилья». Однако, оговаривается эксперт, «без соответствующих законов и льгот по налогообложению в это тяжело верится». Руководитель отдела аналитики рынков торговой недвижимости и инвестиций компании Jones Lang LaSalle Олеся Черданцева считает, что развитие пенсионной системы, необходимость диверсификации инвестиционных рисков, а также существенное снижение доходности по банковским депозитам будут способствовать увеличению объемов средств, инвестируемых в сектор». В дальнейшем, считает господин Гущин, все будет зависеть от того, смогут ли НПФ пролоббировать расширение отчетного периода о результатах управления. «В том случае если ситуация не изменится, то фондам по-прежнему будет интересно, но сложно работать в этом направлении. С учетом того, что пенсионное законодательство в нашей стране меняется очень медленно по принципиальным моментам, можно прогнозировать, что в среднесрочной перспективе в принципах отчетности фондов значительно ничего не поменяется», – прогнозирует эксперт. Олег Жидков полагает, что чтобы механизм привлечения средств НПФ в строительные проекты шел более активно, в первую очередь необходимо совершенствование системы налогообложения таких вложений. Ирина Ильина говорит, что для улучшения ситуации требуется расширить законодательные возможности инвестирования для НПФ. В частности, предоставить возможность фондам размещать средства пенсионных накоплений (средства, входящие в состав пенсии по возрасту) в недвижимость. В настоящее время недвижимости в списке разрешенных активов нет. При условии, что законодательство, регламентирующее инвестирование средств пенсионных накоплений, будет либерализовано, появится возможность иметь в структуре активов порядка 10% недвижимости. Это позволит направить часть средств пенсионных накоплений в строительные проекты. По прогнозам госпожи Ильиной, с учетом необходимости диверсификации инвестиционных рисков и существенного снижения доходности по банковским депозитам объем средств, инвестируемых в данный сектор, будет расти.
Справка
Согласно данным Федеральной службы по финансовым рынкам, по итогам I квартала 2011 года в России действует 151 негосударственный пенсионный фонд, из них в Петербурге зарегистрировано 13 НПФ. Собственное имущество всех фондов на конце марта ФСФР оценила в более чем 1 трлн рублей, имущество, предназначенное для обеспечения уставной деятельности НПФ (ИОУД, складывается из совокупного вклада учредителей НПФ, дохода от инвестирования этого СВУ и отчисления до 15% дохода от инвестирования пенсионных резервов НПФ – ред.) в 103,4 млрд рублей. Из отчета ФСФР следует, что совокупный объем пенсионных накоплений (обязательное пенсионное страхование) составляет порядка 264 млрд рублей, пенсионных резервов (взносы по добровольному пенсионному страхованию) – 657,2 млрд рублей.
Основные показатели рынка НПФ на 01.01.2010 и 01.04.2011
|
|
01.01.2010 |
01.01.2011 |
01.04.2011 |
|
Собственное имущество фондов, млрд рублей |
736 |
896 |
1031 |
|
ИОУД, млрд рублей |
95 |
104 |
103 |
|
Пенсионные резервы, млрд рублей |
565 |
640 |
657 |
|
Пенсионные накопления, млрд рублей |
77 |
153 |
264 |
Невзвешенная структура пенсионных резервов на 01.01.2010 и 01.01.2011
|
Вид актива |
Доля на 01.01.2010, % |
Доля на 01.01.2011, % |
|
Денежные средства на банковских счетах |
10,4 |
2,2 |
|
Банковские депозиты и депозитные сертификаты российских банков |
18,9 |
19,3 |
|
Государственные ценные бумаги Российской Федерации |
0,6 |
1,2 |
|
Государственные ценные бумаги субъектов Российской Федерации |
8,5 |
7,9 |
|
Муниципальные ценные бумаги |
0,7 |
0,3 |
|
Облигации российских хозяйственных обществ |
32,7 |
38,7 |
|
Акции российских ОАО |
11,5 |
12,7 |
|
Ипотечные ценные бумаги |
0,1 |
0,2 |
|
Паи паевых инвестиционных фондов |
8,0 |
5,6 |
|
Недвижимость |
0,8 |
0,2 |
|
Прочие направления размещения |
8,4 |
10,7 |
Источник: «Эксперт РА»
Марина Акатова
Таунхаусы в городской черте сегодня вызывают большей частью удивление. С активным освоением пригородного пространства Петербурга таунхаус стал форматом массового спроса. Докризисные эксперименты с попыткой сделать малоэтажные «элитки» пока оставлены в прошлом.
Основное предложение таунхаусов в черте Петербурга сконцентрировано в Приморском (8 проектов) и Выборгском (5 проектов) районах, а также на Петроградской стороне. Всего свыше 15 проектов. Красивые малоэтажные домики и секции таунхаусов можно встретить в Коломягах и в районе Озерков. Таунхаусы в городе – это небольшой формат: 4-6 секций, реже 6-12 секций.
Современные особняки
В городской черте, как правило, строятся комплексы таунхаусов в сочетании с малоэтажными жилыми домами. Территория обычно оснащена всей необходимой инфраструктурой – это полный спектр услуг в формате «у дома»: детские и спортивные площадки, аптеки, салоны красоты, прачечные, химчистки, фитнес-центры, магазины. Обязательно наличие парковочных мест и огражденная территория с охраной комплекса. Также выполняется благоустройство и озеленение внутренних дворов с элементами ландшафтного дизайна. «Все это предусматривается девелоперами для повышения ликвидности и статуса объекта и является стандартным предложением на рынке. Покупатели, которые отдают предпочтение таунхаусам в городской черте, прежде всего выбирают престижный район, удобную локацию, однородную социальную среду, безопасное проживание – это позволяет почувствовать дополнительный комфорт», – комментирует Марина Селиванова, руководитель департамента продаж жилой недвижимости ОАО «БТК девелопмент».
Проекты малоэтажного домостроения в городе рассчитаны на потребителей премиум-класса, стоимость квадратного метра соответствующая, поэтому затраты девелопера на инфраструктуру и дополнительное озеленение, безусловно, отбиваются. Экономическую выгоду объекта обеспечивает высокий статус проекта, качество строительства и грамотно выстроенная организация продаж у застройщика.
Избирательный спрос
Однако все проекты таунхаусов и малоэтажных домов выходили на рынок в докризисные годы (в 2008 и начале 2009), за 2010-2011 год не было заявлено ни одного похожего проекта. «Это объясняется тем, что в принципе жилье такого формата в городе спорно. Стоимость земли и площадь жилья обязывает устанавливать статус проекта не ниже бизнес-класса. А в бизнес-классе и элите сложнее всего точно угадать предпочтения будущих покупателей. Девелоперу необходимо немало потрудиться над концепцией проекта, чтобы точно попасть в цель. Продажи в таких проектах зачастую идут долго и сложно», – отмечает Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость». Как говорят эксперты, это формат не для всех – аналог трехкомнатной квартиры в городе, которые и так пользуются ограниченным спросом, а находясь в составе таунхауса, требуют дополнительных затрат на эксплуатацию.
Сложности возникают не только с продажей, но и с юридическими вопросами. И именно такие объекты зачастую стоят на землях со статусом ИЖС, что трудно согласовать с городскими властями.
Безусловно, застройщики нацелены на максимизацию прибыли, но в любом случае для успешности проекта должен быть создан некий баланс, уверены участники рынка.
«Малоэтажное строительство в городской черте необходимо рассматривать не с экономической точки зрения, а с архитектурной. К тому же не на всех территориях есть возможность высотного строительства. В Петербурге существует некоторое количество подобных проектов. Например, коттеджный поселок «Янино-1», который находится рядом с метро. Подобные проекты являются некой альтернативой жизни в городе, при этом имея все блага, поэтому они достаточно востребованы», – считает Андрей Уманский, директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар».
Впрочем, застройщики работающие с таунхаусами в городской черте уверены, что и сейчас здесь можно найти свою нишу. Директор по маркетингу «ЮИТ Дом» Екатерина Гуртовая признает, что сегодня строительство малоэтажного жилья в городской черте не носит массового характера. «Это совершенно иная категория жилья, нежели многоэтажное, и оно рассчитано на своего покупателя. К примеру, таунхаусы – жилье, относящееся к категории бизнес-класса. Так, сложно себе представить таунхаус площадью менее
Формат «у города»
В это же время на рынке загородной недвижимости таунхаусы – очень ходовой товар и прекрасная альтернатива городской квартиры для семьи по более низкой стоимости. «В пригородах таунхаусы рассчитаны на массового покупателя – проекты эконом-класса на относительно дешевой земле позволяют успешно конкурировать с городским квартирами того же метража. К примеру, в проекте «Южный» компании «Старт Девелопмент» таунхаус в
Мнение:
Александр Юхарев, управляющий партнер интернет-проекта Varendu.net:
– Различные нестандартные форматы жилья, безусловно, встречаются в нашем городе и пригородах. Экономически такие сооружения, как таунхаузы и небольшие клубные дома, выгодны застройкам: жилье в таких домах достаточно дорогое. Однако те, кто может позволить себе жить в роскоши, хотят видеть и малые архитектурные формы около своих подъездов, и дополнительную ландшафтную архитектуру. А удивить потребителя можно любой нестандартной формой, главное чтобы это было уместно к местоположению объекта и его социальной среде.
Проекты таунхаусов в черте города, где ведутся продажи
|
Район |
Бренд |
Адрес |
Девелопер |
|
|
Выборгский |
|
Первомайская, 7 |
Аксиома |
|
|
Выборгский |
Дворянское гнездо |
Выборгское, 32 |
Тор |
|
|
Выборгский |
Суздальский этюд |
Б. Десятинная, 5 |
Строительное управление |
|
|
Выборгский |
Усадьба художников |
Межозерная, 9 |
Альянс СПб |
|
|
Выборгский |
Флагман |
Б. Озерная, 61 |
Аксиома |
|
|
Красносельский |
Константиновское |
Володарский Петергофское 76-78 |
Европейские предместья |
|
|
Приморский |
|
Ольгино, Круговая, 3 |
Конструкциони Санкт-Петербург |
|
|
Приморский |
Лахта-модерн |
Ольгино, Коннолахтинский, 55 |
Сфера |
|
|
Приморский |
Морская Лахта |
Лахта Морская, 7 |
Феникс |
|
|
Приморский |
Новые Коломяги |
Эстонская, 19-21 |
Новые Коломяги |
|
|
Приморский |
Норманндия |
2-я Семеновская |
Норманн |
|
|
Приморский |
Портофино |
2-я Никитинская, 18 |
Центр эффективных решений |
|
|
Приморский |
Респект Хаус |
Новоутиная, 4 |
Investments. Engieneering. Construction |
|
|
Приморский |
Щербаковский |
Щербакова, 25 |
Содружество |
Консалтинговый центр «Петербургской недвижимости»
Дарья Карамышева