Рынок ЖБИ пока грезит о докризисных рекордах
Рынок железобетонных изделий в Петербурге в 2012 году продемонстрировал стабильный рост, но так и не достиг воодушевляющих докризисных показателей. Несмотря на то что строительство в регионе не стоит на месте, новых рынков сбыта у большинства компаний, производящих ЖБИ, не появилось. Зато крупные игроки обзаводятся собственными производствами, что создает некоторое оживление, но в перспективе может негативно сказаться на будущем некоторых компаний.
Рынок железобетонных изделий в Петербурге и Ленобласти преимущественно локален, поскольку данный вид продукции дорого возить из других регионов. Его объем без учета крупнопанельных деталей, по данным начальника аналитического отдела инвесткомпании ЛМС Дмитрия Кумановского, составляет около 730 тыс. куб. м. Максимум был достигнут в 2007 году, когда объемы реализации ЖБИ были на уровне 900 тыс. куб. м. Темпы роста в 2010‑2011 годах оставались на уровне 5%, но в 2012 году увеличились до 16%. Многие годы лидерами рынка являются Группа ЛСР (30%), "Ленстройдеталь", "СИБ-Центр" (7,5%), ЗЖБИ № 1. На местных игроков приходится около 88% реализуемой продукции, хотя часть специфичных ЖБИ поставляется извне. Тенденции развития этого рынка, считает генеральный директор агентства "Амикрон-консалтинг" Ольга Киюцина, соответствуют динамике жилищного строительства.
"Рынок железобетона, так же как и рынок жилищного строительства, в Петербурге и Ленобласти все еще демонстрирует отставание от докризисных показателей – объемы производства ниже, чем в 2008 году", – отмечает Ольга Киюцина.
Россия впереди Петербурга
В среднем по стране объемы жилищного строительства уже превысили докризисный уровень. Правда, на рынке ЖБИ, по ее данным, объемы производства все еще ниже докризисных значений, но это отставание существенно меньше, чем в нашем регионе: по России – 13%, а по Ленобласти и Петербургу – 24% относительно уровня 2008 года. По мнению эксперта, причиной такой ситуации стала заморозка ряда крупных проектов и изменение подходов к градостроительной деятельности в Петербурге.
Рынок ЖБИ в Петербурге, безусловно, следует за ростом строительного рынка, являющегося основным потребителем продукции. Драйверы роста, по словам Дмитрия Кумановского, это строительство инфраструктурных объектов в регионе (порта "Усть-Луга", ЗСД, новых федеральных трасс на Москву и Мурманск, модернизация дорожного полотна), а также реализация крупных жилищных комплексов в Санкт-Петербурге и области ("Северная долина", "Юнтолово", "Балтийская жемчужина", "Семь столиц", "Славянка" и др.).
"Основную часть выпускаемых железобетонных конструкций составляют плиты, панели и настилы перекрытий и покрытий, – поясняет инженер-эксперт "Инжиниринговой компании "2К" Игорь Смирнов. – Причем этот сегмент вырос в минувшем году больше других, объемы производства увеличились на 15%, и в настоящий момент там 7,5% от объемов российского производства. Соответственно, основным потребительским сегментом является возведение объектов жилого и нежилого фонда".
А вот отказ петербургской администрации от ряда крупных строительных проектов, считает господин Смирнов, вряд ли способен оказать большое влияние на рост рынка ЖБИ. Согласно маркетинговым исследованиям, этот рынок отличается высоким консерватизмом, и в течение долгого времени его конъюнктура не меняется, а основные игроки сохраняют свои позиции с незначительными корректировками. Слова о консервативности рынка подтверждают и сами производители.
"Спрос на продукцию в минувшем году не вырос, да и сильного увеличения самого рынка нет", – убежден первый заместитель директора ЗАО "ССМиК" Анатолий Дроздов.
Четыре десятка игроков
В то же время это не означает отсутствия на рынке оживления. Сейчас в регионе, по разным оценкам, производством ЖБИ занимаются до сорока компаний. И в ближайшее время их количество может увеличиться. Причем новым игрокам абсолютно точно удастся вписаться в рынок, а уже существующие производители, возможно, лишатся прежних заказчиков. О создании собственных подразделений, занимающихся производством ЖБИ, заявили в минувшем году несколько значимых строительных компаний, которые не хотят зависеть от сторонних производителей ЖБИ. В 2012 году о подобных инициативах заявили в компании "Лидер-групп", планирующей строительство завода в Янино, в группе «УНИСТО Петросталь" – завод в Мурино, и в компании "Главстройкомплекс" – завод во Всеволожске. Поскольку рынки сбыта им гарантированы, то и окупаемость собственных производств – дело времени.
"Строительство нового завода до 40 тыс. куб. м обходится в 30-35 млн EUR, в рублях это примерно 1,2-1,4 млрд, – поясняет Дмитрий Кумановский. – Это достаточно крупная сумма, которую могут позволить потратить себе только крупные игроки рынка под реализуемые масштабные проекты".
Модернизация на повестке
Поэтому сейчас обычный путь уже действующей компании в отрасли, по словам аналитика, – это постепенная модернизация имеющегося производства и установка нового эффективного оборудования, позволяющего получать продукцию с новыми характеристиками.
"Так в 2012 поступила компания "СИБ-Центр", за счет новых линий увеличившая производство на 15%, и ожидающая аналогичный рост производства в 2013 году, – рассказывает господин Кумановский. – Кроме того, финская компания "Бетсет" и Группа ЛСР планируют строительство новых заводов ЖБИ в регионе, что позволит им также кратно нарастить выпуск продукции".
Стоит отметить, что курс строительных компаний на создание собственных мощностей по выпуску железобетонных изделий, в будущем может негативно повлиять на судьбу небольших игроков. Ведь количество производимой продукции своими заводами, через некоторое время вполне способно превысить нужды материнских компаний, и тогда, чтобы не простаивали мощности, им придется искать потребителей на стороне. Что крупным холдингам сделать, безусловно, легче, чем маленьким компаниям, которым придется или продавать производство ЖБИ, или заставить их перепрофилироваться на другие виды строительной продукции.
В ближайшем же году, по прогнозам аналитиков, в Петербурге можно ожидать рост отрасли железобетонных изделий на уровне 5-15%. В 2012 году в Санкт-Петербурге темпы строительства по основным направлениям, например жилищному, составили лишь 4%, напоминает Дмитрий Кумановский. Поэтому рост рынка ЖБИ сейчас будет по-прежнему определяться заказами на специфичную продукцию со стороны дорожного строительства, офисной, складской и торговой недвижимости и за счет прихода новых игроков в регион, открывающих собственное производство под реализуемый проект. А также, возможно, ускорится из-за осваивания новых ниш продукцией, не представленной у основных игроков. Но вот серьезных изменений структуры рынка железобетонных изделий ни в Петербурге, ни в целом по стране ожидать не приходится.
Мнение:
Ильдар Кутыев, начальник управления маркетинга бизнес-единицы "ЛСР. Железобетон – Северо-Запад":
– Сегодня можно говорить о 40 сравнительно крупных производственных площадках, на которых налажен выпуск ЖБИ. Общая численность предприятий, включая тех, кто выпускает один-два вида изделий, оценивается на уровне 80-100 компаний. Часть некрупных игроков рынка, наряду с собственным производством, занимается реализацией продукции сторонних компаний, в том числе расположенных в других регионах. Суммарно лидеры рынка обеспечивают не менее 80-85% общей потребности строителей в изделиях и конструкциях из железобетона.
В целом мощности существующих предприятий в состоянии удовлетворить спрос на ЖБИ со стороны строительных организаций. Вместе с тем в настоящее время заявлено несколько проектов строительства заводов по выпуску железобетонных изделий и конструкций. Причиной появления новых проектов является стремление девелоперов избавиться от зависимости от сторонних производителей железобетона. Конкуренция подталкивает существующие предприятия к поиску новых, более эффективных способов производства уже освоенных изделий и к выводу на рынок новых продуктов.
Поскольку небольшие компании не могут позволить себе серьезных финансовых вложений в закупку дорогостоящего импортного оборудования, происходит естественное «расслоение» рынка: основные виды продукции, на которых специализируются небольшие компании, – типовая, сравнительно недорогая продукция среднего качества. Сложные нетиповые изделия, к которым предъявляются повышенные требования по качеству и надежности, производят крупные современные заводы.
Памятники эпохи конструктивизма оказались в крайне сложном положении – большинство из них находятся в аварийном состоянии, однако серьезные ограничения охранных ведомств делают проекты по приспособлению зданий под современные функции невыгодными для инвесторов.
На сегодняшний день в списке объектов культурного наследия Санкт-Петербурга находится 126 зданий-памятников 1920-1930-х годов постройки, считая корпуса жилмассивов, сообщают в КГИОПе. Согласно действующему законодательству инвесторам менять их облик запрещено – их можно только приспособить под современное использование. Однако кризис отбил желание у инвесторов вкладывать средства в реконструкцию памятников конструктивизма. Сейчас подобных проектов реконструкции в Петербурге не больше десяти.
Одной из первых попыток комплексной реконструкции конструктивистского здания стала покупка компанией «Адамант» Василеостровской фабрики-кухни площадью 12 тыс. кв. м на Большом пр. В.О., 68. В 2000 году в ней открылся ТЦ «Балтийский». Вложения были оценены в сумму около 6 млн USD.
«Здание было построено из разных материалов, – вспоминает о реконструкции Василеостровской фабрики-кухни генеральный директор АБ «Земцов, Кондиайн и партнеры» Юрий Земцов. – Кое-где мы были вынуждены заменять куски каменной кладки. Хорошо, что инвестор с пониманием отнесся к дополнительным тратам».
«По ходу реконструкции бюджет действительно был скорректирован. Торговый центр окупился к 2005 году, – вспоминает Евгений Гуревич, вице-президент, совладелец холдинга «Адамант». – Тогда стоимость работ была ниже, а арендная плата – выше. Сейчас трудно было бы осуществить такой проект».
Сейчас подобных проектов нет. В городе комплексной реконструкции ожидают 2 крупных объекта, построенных в 1920-1930-х годах и купленных частными инвесторами. В обоих работы застыли на уровне определения концепции.
Первый – это Фрунзенский универмаг. Его приобрел в 2005 году директор Михайловского театра Владимир Кехман (он же – основной владелец одной из крупнейших в России компании – импортера фруктов JFC), рассчитывая снести здание. Однако КГИОП запретил сносить не только фасады, но и внутреннюю часть здания, а также постановил сохранить его торговую функцию. В новых условиях проект перестал быть экономически выгодным. В результате до сих пор универмаг простаивает.
Второй объект – фабрика «Красное знамя» на Петроградском острове. Также до кризиса, в 2008 году, ее территорию выкупил бизнесмен Игорь Бурдинский. На участке находится силовая подстанция, построенная по проекту Эриха Мендельсона, памятник регионального значения. Игорь Бурдинский планирует развивать территорию комплексно – в подстанции создать центр современного искусства, а остальной участок разбить на жилую, общественно-деловую и культурно-развлекательную зоны.
«Проект реконструкции территории завода «Красное знамя» есть, но это только проект. Реальной реконструкции нет», – скептически настроен Сергей Федоров, директор по развитию бизнеса Jones Lang LaSalle в Петербурге. И этому есть причины. Пока Игорь Бурдинский находится в поиске соинвестора, готового вложить до 200 млн USD в течение 5-7 лет.
Лучше ситуация обстоит с более мелкими объектами, достающимися инвестору «в придачу» к участку. В 2007 году холдинг RBI выкупил участок с находящемся на нем гаражом К.-Л. Крюммеля на Б. Посадской. Сейчас на территории возводится ЖК «Собрание».
«С конца 1990-х годов де-факто за памятником никто не следил, и сегодня здание находится далеко не в лучшем виде, – описывает объект директор по строительству холдинга RBI Виктор Коршенбаум. – Фактически изменится только функциональное назначение здания – в 2015 году после завершения всех работ в здании разместятся офисные помещения, на первом этаже будет паркинг».
Пока что интерес инвесторов к зданиям, построенным в первые десятилетия советской власти – в 1920-30-е годы, можно назвать, скорее, исключением из правил. И он не распространяется на жилые массивы, ограничиваясь в основном постройками, выполнявшими общественные и технические функции. Архитектор Александр Романчук считает, что памятники конструктивизма могут привлекать туристов: «В Арабских Эмиратах стараются возвести новую Мекку современной архитектуры, а у нас она уже есть. Чтобы посмотреть шедевры конструктивизма, к нам специально приезжают из-за границы».
Мнение:
Игорь Бурдинский, предприниматель, реализующий проект на территории завода «Красное знамя»:
– Несомненно, проекты спасения образцов архитектуры конструктивизма могут быть рентабельными при условии грамотного подхода, с учетом состояния окружающей территории и будущего ее развития.
В случае с проектом «Красное знамя», где речь идет о научной реставрации памятника, основной трудностью является отсутствие бесспорных технологий реставрации бетона. Внедрить необходимое для будущего центра культуры техническое оснащение, не исказив исторического интерьера объекта, – также довольно сложная задача.
Стоимость научной реставрации силовой станции Э. Мендельсона, по оценке специалистов, составляет около 3 тыс. USD за
Автор: Антонина Асанова
Рынок жилья Санкт-Петербурга (как и России в целом) характеризуется значительным потенциальным спросом на жилье всех категорий. По данным аналитиков Maris|Part of the CBRE Affiliate network, в ближайшем будущем удовлетворения существующего потенциального спроса не предвидится.
Для жилья низкой и средней комфортности ситуация высокого спроса предопределена очень низкой стартовой позицией (обеспеченность жильем массового потребителя в советские годы), для жилья высокой комфортности – практически нулевой стартовой позицией (в советские годы такое жилье практически отсутствовало) и ограничениями по застройке перспективных для этой категории территорий. Поэтому в перспективе удовлетворения существующего потенциального спроса не предвидится.
Предложение
По данным официальной статистики в 2011 году в Петербурге построено 2,7 млн. кв. м жилья - 640 жилых домов на 44 737 квартир, что на 2% больше, чем в 2010 году. Самым крупным застройщиком в городе является государство. Среди частных компаний в 2011 году больше других сдал в эксплуатацию «Главстрой-СПб» — свыше 280 000 кв.м жилья (без учета встроенных помещений) в «Северной долине».
Прогноз на 2012 год более оптимистичный – планируется построить 2,8 млн. кв.м жилья.
В общей структуре предложения на первичном рынке жилой недвижимости выделяют три класса - элита, бизнес и эконом. В Петербурге доля элитных квартир на первичном рынке жилья оценивается в среднем 5%, и в перспективе она будет снижаться за счет возрастающего строительства домов эконом класса. В настоящее время, большая часть предложения строящихся и проектируемых домов элитного класса сконцентрировано в Петроградском (особенно на территории Крестовского острова) и в Московском районах города. Доля квартир бизнес-класса на первичном рынке жилья составляет около 10-15%. Доля жилья класса эконом в общем объеме строящегося жилья составляет около 80-85%.
Спрос
Для большинства петербуржцев основным источником средств для приобретения жилья является ипотека в связи со сравнительно низким уровнем доходов населения. В 2011 году активными темпами происходило восстановление ипотечного кредитования благодаря снижению кредитных ставок и упрощению требований к заемщикам.
Основным критерием покупательского выбора остается местоположение. То есть расположение относительно центра города, исторические и архитектурные памятники, инфраструктура и социальная однородность. Наиболее популярны у покупателей 1 комнатные квартиры с отделкой в первую очередь в спальных районах города с развитой инфраструктурой (Выборгский, Московский, Приморский).
Типичный покупатель квартиры в Петербурге — мужчина в возрасте до 35 лет, постоянно проживающий в Северной столице, недавно создавший семью.
Коммерческие условия
Снижение цен на первичном рынке жилой недвижимости прекратилось в начале 2011 года, и к концу года рост цен в среднем по рынку составил около 8%, что лишь на 2% выше уровня инфляции.
Таким образом средний диапазон запрашиваемых цен на жилье эконом класса на первичном рынке – 50 000-90 000 рублей/кв.м, бизнес-класса - 80 000-130 000 рублей/кв.м, элит – 110 000-270 000 рублей/кв.м.
Постепенно возвращается тенденция инвестиционных вложений в недвижимость. Цены перестали снижаться, эксперты прогнозируют постепенный рост, поэтому инвестиции в недвижимость снова воспринимаются населением как наиболее надежный способ вложения средств. Люди перестают вкладывать средства в валюту, акции и переходят на рынок жилой недвижимости, как менее рискованный. В течение 2011 года доля инвестиционных сделок на рынке жилой недвижимости составила 9-10%.
Прогноз
Прогноз по вводу в эксплуатацию жилых домов на 2012 год более оптимистичный (около 2,8 млн. кв.м), чем в 2011 году (2,7 млн. кв.м).
Ипотечное кредитование продолжит развиваться и прогнозируется увеличение количества выданных кредитов.
Стабильный спрос, как на первичном, так и на вторичном рынке в связи с улучшением условий ипотечного кредитования.
Рост цен в 2012 году прогнозируется на уровне инфляции.
Динамика средних цен на первичном рынке жилья
По данным Maris|Part of the CBRE Affiliate network