Рынок ЖБИ пока грезит о докризисных рекордах
Рынок железобетонных изделий в Петербурге в 2012 году продемонстрировал стабильный рост, но так и не достиг воодушевляющих докризисных показателей. Несмотря на то что строительство в регионе не стоит на месте, новых рынков сбыта у большинства компаний, производящих ЖБИ, не появилось. Зато крупные игроки обзаводятся собственными производствами, что создает некоторое оживление, но в перспективе может негативно сказаться на будущем некоторых компаний.
Рынок железобетонных изделий в Петербурге и Ленобласти преимущественно локален, поскольку данный вид продукции дорого возить из других регионов. Его объем без учета крупнопанельных деталей, по данным начальника аналитического отдела инвесткомпании ЛМС Дмитрия Кумановского, составляет около 730 тыс. куб. м. Максимум был достигнут в 2007 году, когда объемы реализации ЖБИ были на уровне 900 тыс. куб. м. Темпы роста в 2010‑2011 годах оставались на уровне 5%, но в 2012 году увеличились до 16%. Многие годы лидерами рынка являются Группа ЛСР (30%), "Ленстройдеталь", "СИБ-Центр" (7,5%), ЗЖБИ № 1. На местных игроков приходится около 88% реализуемой продукции, хотя часть специфичных ЖБИ поставляется извне. Тенденции развития этого рынка, считает генеральный директор агентства "Амикрон-консалтинг" Ольга Киюцина, соответствуют динамике жилищного строительства.
"Рынок железобетона, так же как и рынок жилищного строительства, в Петербурге и Ленобласти все еще демонстрирует отставание от докризисных показателей – объемы производства ниже, чем в 2008 году", – отмечает Ольга Киюцина.
Россия впереди Петербурга
В среднем по стране объемы жилищного строительства уже превысили докризисный уровень. Правда, на рынке ЖБИ, по ее данным, объемы производства все еще ниже докризисных значений, но это отставание существенно меньше, чем в нашем регионе: по России – 13%, а по Ленобласти и Петербургу – 24% относительно уровня 2008 года. По мнению эксперта, причиной такой ситуации стала заморозка ряда крупных проектов и изменение подходов к градостроительной деятельности в Петербурге.
Рынок ЖБИ в Петербурге, безусловно, следует за ростом строительного рынка, являющегося основным потребителем продукции. Драйверы роста, по словам Дмитрия Кумановского, это строительство инфраструктурных объектов в регионе (порта "Усть-Луга", ЗСД, новых федеральных трасс на Москву и Мурманск, модернизация дорожного полотна), а также реализация крупных жилищных комплексов в Санкт-Петербурге и области ("Северная долина", "Юнтолово", "Балтийская жемчужина", "Семь столиц", "Славянка" и др.).
"Основную часть выпускаемых железобетонных конструкций составляют плиты, панели и настилы перекрытий и покрытий, – поясняет инженер-эксперт "Инжиниринговой компании "2К" Игорь Смирнов. – Причем этот сегмент вырос в минувшем году больше других, объемы производства увеличились на 15%, и в настоящий момент там 7,5% от объемов российского производства. Соответственно, основным потребительским сегментом является возведение объектов жилого и нежилого фонда".
А вот отказ петербургской администрации от ряда крупных строительных проектов, считает господин Смирнов, вряд ли способен оказать большое влияние на рост рынка ЖБИ. Согласно маркетинговым исследованиям, этот рынок отличается высоким консерватизмом, и в течение долгого времени его конъюнктура не меняется, а основные игроки сохраняют свои позиции с незначительными корректировками. Слова о консервативности рынка подтверждают и сами производители.
"Спрос на продукцию в минувшем году не вырос, да и сильного увеличения самого рынка нет", – убежден первый заместитель директора ЗАО "ССМиК" Анатолий Дроздов.
Четыре десятка игроков
В то же время это не означает отсутствия на рынке оживления. Сейчас в регионе, по разным оценкам, производством ЖБИ занимаются до сорока компаний. И в ближайшее время их количество может увеличиться. Причем новым игрокам абсолютно точно удастся вписаться в рынок, а уже существующие производители, возможно, лишатся прежних заказчиков. О создании собственных подразделений, занимающихся производством ЖБИ, заявили в минувшем году несколько значимых строительных компаний, которые не хотят зависеть от сторонних производителей ЖБИ. В 2012 году о подобных инициативах заявили в компании "Лидер-групп", планирующей строительство завода в Янино, в группе «УНИСТО Петросталь" – завод в Мурино, и в компании "Главстройкомплекс" – завод во Всеволожске. Поскольку рынки сбыта им гарантированы, то и окупаемость собственных производств – дело времени.
"Строительство нового завода до 40 тыс. куб. м обходится в 30-35 млн EUR, в рублях это примерно 1,2-1,4 млрд, – поясняет Дмитрий Кумановский. – Это достаточно крупная сумма, которую могут позволить потратить себе только крупные игроки рынка под реализуемые масштабные проекты".
Модернизация на повестке
Поэтому сейчас обычный путь уже действующей компании в отрасли, по словам аналитика, – это постепенная модернизация имеющегося производства и установка нового эффективного оборудования, позволяющего получать продукцию с новыми характеристиками.
"Так в 2012 поступила компания "СИБ-Центр", за счет новых линий увеличившая производство на 15%, и ожидающая аналогичный рост производства в 2013 году, – рассказывает господин Кумановский. – Кроме того, финская компания "Бетсет" и Группа ЛСР планируют строительство новых заводов ЖБИ в регионе, что позволит им также кратно нарастить выпуск продукции".
Стоит отметить, что курс строительных компаний на создание собственных мощностей по выпуску железобетонных изделий, в будущем может негативно повлиять на судьбу небольших игроков. Ведь количество производимой продукции своими заводами, через некоторое время вполне способно превысить нужды материнских компаний, и тогда, чтобы не простаивали мощности, им придется искать потребителей на стороне. Что крупным холдингам сделать, безусловно, легче, чем маленьким компаниям, которым придется или продавать производство ЖБИ, или заставить их перепрофилироваться на другие виды строительной продукции.
В ближайшем же году, по прогнозам аналитиков, в Петербурге можно ожидать рост отрасли железобетонных изделий на уровне 5-15%. В 2012 году в Санкт-Петербурге темпы строительства по основным направлениям, например жилищному, составили лишь 4%, напоминает Дмитрий Кумановский. Поэтому рост рынка ЖБИ сейчас будет по-прежнему определяться заказами на специфичную продукцию со стороны дорожного строительства, офисной, складской и торговой недвижимости и за счет прихода новых игроков в регион, открывающих собственное производство под реализуемый проект. А также, возможно, ускорится из-за осваивания новых ниш продукцией, не представленной у основных игроков. Но вот серьезных изменений структуры рынка железобетонных изделий ни в Петербурге, ни в целом по стране ожидать не приходится.
Мнение:
Ильдар Кутыев, начальник управления маркетинга бизнес-единицы "ЛСР. Железобетон – Северо-Запад":
– Сегодня можно говорить о 40 сравнительно крупных производственных площадках, на которых налажен выпуск ЖБИ. Общая численность предприятий, включая тех, кто выпускает один-два вида изделий, оценивается на уровне 80-100 компаний. Часть некрупных игроков рынка, наряду с собственным производством, занимается реализацией продукции сторонних компаний, в том числе расположенных в других регионах. Суммарно лидеры рынка обеспечивают не менее 80-85% общей потребности строителей в изделиях и конструкциях из железобетона.
В целом мощности существующих предприятий в состоянии удовлетворить спрос на ЖБИ со стороны строительных организаций. Вместе с тем в настоящее время заявлено несколько проектов строительства заводов по выпуску железобетонных изделий и конструкций. Причиной появления новых проектов является стремление девелоперов избавиться от зависимости от сторонних производителей железобетона. Конкуренция подталкивает существующие предприятия к поиску новых, более эффективных способов производства уже освоенных изделий и к выводу на рынок новых продуктов.
Поскольку небольшие компании не могут позволить себе серьезных финансовых вложений в закупку дорогостоящего импортного оборудования, происходит естественное «расслоение» рынка: основные виды продукции, на которых специализируются небольшие компании, – типовая, сравнительно недорогая продукция среднего качества. Сложные нетиповые изделия, к которым предъявляются повышенные требования по качеству и надежности, производят крупные современные заводы.
В нынешнем году, как полагают участники рынка, строительный сезон не ознаменуется резким ростом цен на цемент. Рост будет, но не такой активный, как, допустим, в прошлом году. Связано это с выходом нового крупного игрока.
В 2011 году рынок цемента России показал устойчивый рост. Отрасль полностью восстановилась после кризиса, нанесшего серьезный удар по цементной промышленности и отбросившего ее на уровень 2005 года.
Прирост в производстве показали практически все цементные заводы России. Кроме того, вышли на рынок и укрепили свои позиции новые производства: завод ЮУГПК на Урале, завод «ЛСР-ЦЕМЕНТ» (предприятие Группы ЛСР) в Ленинградской области. Также в ЦФО закончилось строительство завода «Тула-Цемент», который принадлежит немецкому производителю HeidelbergCement.
По данным Группы ЛСР, за I квартал 2012 года производство цемента в России выросло на 11% по отношению к аналогичному периоду 2011 года. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области производство увеличилось на 45% относительно I квартала 2011 года. Скачок вызван наращиванием объемов производства новым цементным заводом Группы ЛСР, построенным с применением наиболее прогрессивного мирового опыта в создании цементных производств, и который начал поставлять продукцию на рынок региона осенью 2011 года. Если в 2011 году доля завода «ЛСР-ЦЕМЕНТ» в этом регионе составила только 3%, то к маю 2012 года она выросла до 15% и продолжает неуклонно увеличиваться.
Иную трактовку дают специалисты исследовательской группы «Решение». Как заявляют они, емкость рынка цемента в СЗФО в натуральном выражении составила в 2011 году до 5 млн тонн, из них до трех четвертей объема приходится на Санкт-Петербург и Ленобласть. 0,7 млн тонн цемента импортируется. «За I квартал 2012 года рынок вырос по сравнению с сопоставимым периодом прошлого года на 14%», – говорят в «Решении».
В объемах потребления цемента также наблюдается рост. В целом по России потребление цемента в 2011 году увеличилось на 13% по отношению к 2010 году, а рынок Санкт-Петербурга и Ленобласти увеличился на 16%. По оценке экспертов «ЛСР-ЦЕМЕНТ», в I квартале 2012 года потребление цемента в Санкт-Петербурге и Ленинградской области составило 726 тыс. тонн, что демонстрирует прирост на 35% относительно I квартала 2011 года (538,6 тыс. тонн). По предварительным расчетам, в Ленинградском регионе потребление цемента в 2012 году может увеличиться по отношению к показателям 2011 года на 12-14%. Таким образом, тенденция к увеличению будет сохраняться.
В 2011 году в целом по России цены на цемент прогнозируемо росли. В строительный сезон увеличившиеся объемы потребления в Центральном и Северо-Западном регионах повлекли за собой увеличение цен у основных поставщиков цемента. Начиная с мая 2011 года цена за тонну цемента стабильно повышалась каждый месяц. Повлиял на рынок и острый дефицит вагонов хоппер-цементовозов, который повлек за собой трудности с отгрузкой цемента на большие расстояния и, как следствие, вызвал рост цен в регионах, испытывающих нехватку цемента. В СЗФО в прошлом году цены на цемент повышались более 5 раз. Также росли и тарифы на доставку по железной дороге. Во второй половине года выход на рынок нового цементного игрока стал сдерживающим фактором в ценообразовании в СЗФО. Эта тенденция сохранится и в 2012 году.
По прогнозам аналитиков завода «ЛСР-ЦЕМЕНТ», к середине строительного сезона цены на цемент в Санкт-Петербурге и Ленобласти увеличатся не более чем на 20% относительно начала 2012 года. В апреле среднерыночная цена за 1 тонну цемента, который отгружается навалом, составила около 3500 рублей. Для сравнения, в прошлом году к середине сезона рост цен составил около 40% относительно начала года.
Основными сдерживающими факторами в ценообразовании на Северо-Западе останутся возросшая конкуренция с выходом на рынок «ЛСР-ЦЕМЕНТ» и риск увеличения объемов импорта из ближнего зарубежья (Латвия, Литва).
В 2012 году стабильный рост цементного рынка сохранится, но будет идти меньшими темпами, нежели в 2010-2011 годах. Прирост ожидается в районе 8-9% по отношению к 2011 году. Это свидетельствует о том, что цементная отрасль выходит на свои докризисные показатели роста 6-7% в год. Спрос на цемент сохранится благодаря большому количеству инвестиционных проектов, реализация которых продолжится в 2012 году, а также государственным программам по увеличению объемов ввода жилья.
Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест», считает, что появление на рынке нового крупного игрока – завода «ЛСР-ЦЕМЕНТ» – по-хорошему подстегнет конкуренцию и позитивно отразится на ценовой политике производителей и обострит борьбу за качество. «Дефицита цемента в регионе в настоящее время нет. Приобрести его стало гораздо проще: нет нужды искать поставщика или ждать цемент в очереди. Интенсивного роста цен также не наблюдается, а значит, покупатели становятся гораздо требовательнее к производителям. К преимуществам нового завода можно отнести пристальное внимание к вопросам логистики и серьезный контроль качества продукции», – говорит господин Берсиров.
Мнение:
Александр Батушанский, генеральный директор ЗАО «Решение»:
– На цены на цемент пока больше влияют сезонные колебания спроса. Например, с начала этого года по май средняя цена выросла на 6%, несмотря на более активную работу завода Группы ЛСР. Новый игрок, вероятно, сдержит рост цен на цемент, но вряд ли будет способствовать их снижению, так как уменьшение маржи для Группы ЛСР означает увеличение срока окупаемости, а старые игроки в силу меньшей эффективности производства также вряд ли будут готовы вступать в ценовую войну.
Автор: Роман Русаков
"Строительный Еженедельник"©, № (514) от 04.06.2012
Вслед за успешной динамикой петербургского рынка ипотеки наметилось и восстановление спроса на ипотечные продукты для покупки премиального жилья.
«По различным оценкам в сегменте премиального жилья ипотека используется в 15-25% случаев. Банки, за редким исключением, не предлагают отдельных условий для приобретения подобных квартир. Стандартные же ипотечные программы предусматривают ограничения по максимальной сумме кредита, чаще всего на уровне 30 млн рублей. Практически все подобные квартиры требуют индивидуального подхода банка и увеличенного времени на согласование параметров сделки», - говорит Дмитрий Алексеев, начальник управления ипотечного кредитования филиала Абсолют Банка в Санкт-Петербурге. Он также отмечает, что в Абсолют Банке есть отдельная программа кредитования для квартир стоимостью больше 9 млн рублей - программа "Престиж" в рамках которой можно взять кредит по стандартной ставке - 11,99% годовых. Максимальный срок кредитования в рамках данной программы составляет 10 лет.
Марина Гориловская, директор дирекции розничного бизнеса ОАО "Банк "Санкт-Петербург" рассказывает, что в банке по ипотечным программам не существует отдельных продуктов для этого сегмента. «В то же время, у нас есть категория заемщиков "Владельцы бизнеса", в рамках которой чаще всего используется ипотека для приобретения жилья премиум класса», - поясняет госпожа Гориловская.
Александр Конышков, директор регионального центра «Северо-Западный» ЗАО «Райффайзенбанк» считает, что несмотря на то что рынок ипотеки для премиального жилья маленький, наметилась тенденция к его расширению. «Для клиентов Premium и Private категорий кредитная история начинает иметь большее значение. Эффективное распределение денежных потоков - в ситуации необходимости сохранения объема оборотных средств, привлечение ипотечного кредита бывает более целесообразным и выгодным для клиента, нежели вывод собственных средств из рабочего процесса», - отмечает господин Конышков.
«В рамках общей активизации спроса на ипотечные кредиты и возросшего процента продаж дорогого жилья увеличилось и количество ипотечных займов, предоставленных на покупку элитной недвижимости. Тем не менее рынок премиальной ипотеки нельзя назвать значительным. Во-первых, в Петербурге не так много объектов, отвечающих критериям недвижимости премиум-класса, во-вторых, если говорить о первичном рынке, то не все эти объекты охвачены ипотечными программами банков. Кроме того у многих банков, особенно у работающих исключительно по стандартам АИЖК, ограничена максимальная сумма кредита и довольно жесткие требования к подтверждению дохода заемщика, не всегда соответствующие возможностям и желанию потенциального покупателя элитной недвижимости подтверждать свой официальный доход», - рассказывает Наталья Гончаренко, руководитель проекта ипотеки Банка БФА. «Как правило, премиальная ипотека предоставляется банками в рамках стандартных ипотечных продуктов на общих условиях. Например, клиенты Банка БФА могут получить ипотечный кредит для приобретения квартиры в элитном жилом комплексе «Леонтьевский Мыс» по ставкам от 12,5% годовых на срок до 25 лет без комиссии за предоставление и сопровождение кредита. Потенциальными заемщиками могут быть как наемные сотрудники, так и индивидуальные предприниматели и собственники бизнеса», - приводит пример госпожа Гончаренко.
«Ипотекой для покупки жилья бизнес-класса и элитной недвижимости пользуются собственники бизнеса или топ-менеджеры крупных компаний. Первые не хотят вынимать большие суммы из оборотных средств компании для покупки квартиры, поэтому и пользуются ипотечными кредитами банка. Вторые имеют возможность выплачивать ежемесячно достаточно крупные суммы, не снижая уровень потребления. В случае премиального жилья в 95% кредитов гасятся досрочно. Обычно погашение идет большими суммами, и ипотечный кредит выплачивается за 3-5 лет. Поэтому привлекательными для такого рода клиентов являются программы с плавающей ставкой, где ее размер – ниже среднерыночных показателей - фиксируется только на первые 2-3 года», - говорит Ольга Козимянец, исполнительный директор «НДВ СПб». Она считает, что спрос на ипотеку среди собственников бизнеса подогрели программы, где отсутствует подтверждение дохода в той или иной форме и программы, где рассматривается «серый бизнес». При этом условия по этим программам такие же, как и по стандартным.
Застройщики тоже отмечают повышение спроса на ипотечные продукты для покупки жилья высокого класса. «Наша практика продаж элитных квартир показывает, что интерес к ипотеке на рынке элитного жилья вернулся. В кризисный и посткризисный период таких сделок практически не было. Однако уже с 3 квартала 2011 г., по ипотеке мы продавали до 10% элитных квартир. Выбор в пользу ипотеки продиктован, прежде всего, уверенностью покупателей в будущем рынка недвижимости и в своем собственном будущем. Во-вторых, ипотека - это удобно, так как не нужно вынимать сразу большой объем средств из бизнеса, что актуально при постоянном вымывании предложения, которое и так ограничено. Не для кого не секрет, что сегодня спрос на элитную недвижимость опережает темп вывода новых объектов в продажу, и если появляется что-то интересное, то решение о покупке принимать нужно весьма оперативно», - рассказывает Андрей Останин, директор управления привлечения инвестиций компании RBI.
Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg осторожна в оценках. «Ипотека на рынках элитного жилья мало распространена, доля таких сделок редко превышает 5% от общего количества, в определенные моменты времени этот показатель достигал 8-10%. Однако речь все-таки не идет об очень дорогих объектах, скорее о масштабных комплексах, где стоимость жилья незначительно превышает уровень объектов бизнес-класса или вторички в центре», - считает госпожа Попова.
Элитные особенности
Александр Конышков поясняет, что ипотечное кредитование жилья премиального и элит классов востребовано существенно более узкой клиентской аудиторией и соответственно отличается от стандартизированного ипотечного продукта для массовой аудитории. «Принципы продуктообразования ипотек для разных целевых аудиторий одинаковые, отличия заключаются в продуктовых условиях, а именно больших суммах, индивидуальных ставках, сроках предоставления ипотечного финансирования, структуре самой сделки (например, с использованием аккредитива) и иные индивидуальные параметры кредитования. Отличие в индивидуальном подходе к ситуации заемщика. Ипотека премиального жилья является скорее продуктом линейки прайвит банкинга», - рассказывает господин Конышков.
Наталья Гончаренко говорит, что премиальная ипотека, в основном, отличается от обычной только более крупными суммами кредитов и категориями клиентов, на которых она ориентирована. «Как правило, покупатель элитной недвижимости – это владелец собственного бизнеса, акционер или топ-менеджер крупной компании, чиновник или политик высокого уровня, а также зачастую люди творческих профессий. В большинстве случаев у этих категорий людей достаточно собственных средств на покупку недвижимости, но их интерес к ипотеке обусловлен тем, что использовать средства ипотечного кредита зачастую дешевле и выгоднее, чем изымать их из бизнеса или, например, из доходных финансовых инструментов», - полагает госпожа Гончаренко.
Перспективы
«Указанный продукт весьма специфичен и не может быть распространен на большое количество сделок, поэтому и спрос на него оценивать с точки зрения массовости будет в корне неверно. Есть целый ряд клиентов, интересующихся этой программой, естественно, количество таких клиентов относительно прочих программ банка невелико», - говорит Дмитрий Алексеев.
Марина Гориловская затрудняется оценить объемы рынка премиальной ипотеки. «Так, например, при сумме кредита 12 млн рублей такие кредиты попадают в разряд стандартных продуктов. Вряд ли этот сегмент будет развиваться особенно активно по сравнению со стандартными продуктами и составит более 5% -7% от объема продаж», - считает госпожа Гориловская.
Наталья Гончаренко полагает, что перспективы премиальной ипотеки неразрывно связаны с ситуацией на ипотечном рынке в целом. «Пока ставки по ипотечным кредитам стабильны и более выгодны, чем ставки на рынке кредитов на развитие бизнеса, спрос на премиальную ипотеку будет сохранятся. Однако серьезного развития премиальная ипотека не получит до тех пор, пока процентные ставки по ипотечным кредитам существенно не снизятся. Кроме того, будущее премиальной ипотеки будет непосредственно связано со стабильностью и развитием российской экономики в целом. Так как от этого зависит не только стабильность спроса на элитную недвижимость, являющегося производной от доходов потенциальных покупателей, но и увеличение строительства жилых комплексов премиум класса, т.е. рост предложения такой недвижимости. Обе этих составляющих являются обязательными условиями развития ипотеки в премиум сегменте», - поясняет эксперт.
Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation прогнозирует, что в ближайшее время при условии сохранения благоприятной макроэкономической ситуации спрос на премиальную ипотеку будет расти.
Мнение
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International Санкт-Петербург:
– У нас понятие «премиальное жилье» существует очень условно – это могут быть совершенно разные варианты: жилье за 50 млн рублей и за 150 млн. Однако и в том, и другом случае, по нашим оценкам, ипотекой пользуются не более 5-7% от общего кол-ва людей, и то в том случае, если есть возможность получить кредит в дружественных банках по льготной ставке. Брать ипотеку по текущим рыночным ставкам экономически малоэффективно. Ипотека для премиум-объектов распространена на Западе, где ставка составляет 2-3%. Например, в Лондоне кредит – это не просто денежный инструмент, а как возможность доказать законность доходов. А во Франции, где есть налог на богатство, выгодно проводить сделки максимально прозрачно, указывая полностью всю сумму. Ипотека доказывает безупречную репутацию покупателя как налогоплательщика. У нас же предпосылок к росту популярности ипотеки в сегменте премиум-класса нет. Спрос на ипотечные кредиты наблюдается на нижней границе бизнес-класс и в эконом-классе».
Схемы продаж квартир на первичном рынке
|
Схема оплаты |
Бизнес |
Элита |
|
Единовременная оплата |
40% |
40% |
|
Ипотека |
40% |
50% |
|
Рассрочка от застройщика |
20% |
10% |
Источник: АРИН