Рост разрушительных тенденций
Петербургский рынок демонтажных работ демонстрирует интенсивный посткризисный рост. Появление на рынке сразу нескольких крупных игроков даст толчок к более жаркой конкурентной борьбе за освоение около трех десятков промзон в городской черте.
По данным внутренней аналитической группы ГК "Размах" (основывались на данных по всем проведенным в 2012 году тендерам), объем рынка демонтажа в Петербурге в 2012 году составил 951,5 млн рублей. Из них "Размах" выполнил более половины контрактов – на 541, 5 млн рублей. Конкуренты – 410 млн рублей. Согласно этим показателям, группа "Размах" занимает 56,9% рынка, 17,1% эксперты компании отвели "КрашМашу" с объемом контрактов в 162,8 млн рублей. На третьем месте расположилась дебютировавшая в прошлом году на рынке компания "Спрингалд" (4,6%), получившая контракты на 43,6 млн рублей. Следом расположились "Арасар" (4%), "Ирон" (3,9%), "Терминатор" (3,6%). Остальные участники рынка выполнили работ на 94,2 млн рублей и заняли 9,9% рынка.
В 2 млрд рублей оценили объем петербургского рынка в компании "КрашМаш". По словам директора по маркетингу и рекламе компании Алексея Коржуева, рост рынка будет полностью зависеть от экономической составляющей нашей страны. "ГК "КрашМаш" уже сформировала портфель заказов на ближайшие 8 месяцев с учетом региональных проектов. Сейчас компания делает ставку на реновацию промышленных территорий в таких регионах, как Екатеринбург, Нижний Новгород, Москва", – добавил он. По оценкам аналитика УК "Финам Менеджмент" Максима Клягина, объем демонтажных работ Санкт-Петербурга на сегодняшний день уже оценивается в 2,5‑3 млрд рублей и в ближайшем будущем будет расти высокими темпами. По его словам, подобный профиль деятельности остается более чем актуальным на фоне значительных перспектив развития проектов редевелопемента в крупнейших мегаполисах страны. Основным драйвером роста рынка, по словам эксперта, выступает острый дефицит локаций для нового строительства, что мотивирует участников рынка к реализации масштабных проектов редевелопмента устаревших промышленных территорий в черте города. В частности, согласно экспертным оценкам, на локальном рынке Санкт-Петербурга в течение следующих 10-12 лет планируется реновация примерно трех десятков промзон общей площадью около 2,5 тыс. га.
Иного мнения придерживается генеральный директор ООО "Терминатор" Кирилл Орт. По его словам, относительно прежних лет общий объем демонтажных работ в Петербурге сократился. В городе просто нет достаточного для всех игроков объема работ. "В данный момент некоторые игроки продолжают заниматься проектами, конкурсы по которым были проведены в 2011-2012 годах, в то же время новых знаковых проектов, которые можно было бы занести себе в актив, нет», – считает господин Орт. Усугубляет положение выход на рынок новых игроков, а также некорректная работа небольших демонтажных компаний на конкурсах – за счет демпинга они набирают объемы, которые зачастую не могут "переварить". Именно поэтому говорить о распределении долей рынка между участниками на сегодняшний день очень трудно – когда на рынке доминировали две-три крупные демонтажные компании (2003-2007 годы), эти доли были понятны, а оборот предсказуем.
Что касается потенциальных площадок для работы демонтажных компаний, то, по мнению директора ООО "Строительная фирма "Ирон" Вячеслава Рота, петербургский рынок достаточно велик. В частности, в городе есть целые кварталы, находящиеся в аварийном или вовсе руинированном состоянии, и к работам на таких площадках нужно подходить в комплексе. По мнению коммерческого директора ГК "Размах" Сергея Ефремова, сегодня уже можно назвать тенденцией процесс высвобождения "серых" пятен в Петербурге под новое развитие. Это, например, промобъекты на набережных, неиспользуемые территории бывших НИИ, высвобождаемые части оборонного комплекса. Даже без поддержки города инвесторы активно пересматривают назначение промышленных объектов, понимая, что им не место в центре города. "Конечно, нельзя сказать, что переезд и вывод предприятий стал наблюдаться регулярно, но планов таких много, а значит, часть из них обязательно реализуется. И за эту часть будут бороться демонтажные компании, активные участники процесса высвобождения промзон", – уверен господин Ефремов.
По большому счету, сегодня участникам рынка интересна любая легальная работа, считает Кирилл Орт. И наоборот, неинтересно строителям участвовать в проектах, где налицо неукомплектованность разрешительной документацией.
Мнение:
Вячеслав Рот, директор ООО "Строительная фирма "Ирон":
– Инвесторам интересны уже расчищенные площадки, где можно безотлагательно начинать строительство, а не годами заниматься согласованиями. Но, что любопытно, это в равной мере нужно и городу. На деле же получается, что инвесторы, строители и городские власти действуют отдельно друг от друга.
По данным аналитиков компании «Мир недвижимости» за зиму 2009-2010 гг. в Санкт-Петербурге было реализовано около 290 тысяч кв.м. жилья эконом-класса.
Причем почти 43% от этих продаж пришлось на декабрь 2009 года. Количество сделок в этом месяце выросло почти на 30% по сравнению с осенними месяцами. Немалую роль в этом сыграли традиционные новогодние акции и скидки, которые предлагали застройщики, а также появление новых объектов в продаже. В 2010 году, как и ожидалось, оживление спроса продолжилось.
В январе 2010 вопреки традиционному сезонному затишью покупательская активность была на высоком уровне. Причем эта активность распределилась неравномерно. Первая половина января до 18 числа оказалась очень вялой, но во второй половине спрос резко вырос, достигнув высоких показателей осени 2009 года. Вследствие праздников, совокупная активность спроса оказалась несколько ниже, чем в декабре, но не значительно – всего на 10%. В итоге и по количеству запросов и по реальным сделкам январь 2010 года показал очень высокие значения.
Активность спроса в феврале сохранилась высокой, однако по сделкам такой активности не наблюдалось. В первую очередь это связано с насыщенными до и после праздничными продажами, которые вымыли наиболее ликвидные по соотношению цена-качество предложения. Кроме того в феврале перестали действовать специальные скидочные предложения застройщиков. Что сказалось на реальной цене строящегося жилья.
В общей сложности зима оказалась довольно результативной на продажи. В Санкт-Петербурге было реализовано около 290 000 кв.м. жилья эконом класса. Причем почти 43% от этих продаж было в декабре. За весь 2009 год продано около 1,2 млн. кв. м. жилья.
Как и прежде повышенным интересом у покупателей пользуются 1-комнвиные квартиры. Они доминируют как в запросах покупателей, так и в фактических продажах. Спрос на студии высокий – около 10%, но не может быть удовлетворен существующим предложением. Сейчас в предложении таких квартир мало (не более 1%) и они не удовлетворяют имеющийся спрос. Объекты, в которых предлагаются студии по рыночным ценам раскупаются с повышенной скоростью. Темпы продаж по этим квартирам зашкаливают и могут превышать показатели в 20-30 квартир в месяц даже в объектах на начальной стадии строительства.
Предложение
За зиму в продажу вышли 5 объектов суммарной площадью около
Дома, которые появились в продаже зимой 2009-2010
Северный город - Дом у речного вокзала (37 760 кв.м.)
Сэтл Групп
ЖК Космос (21 645 кв.м.)
ЖК Токио (около 10 000 кв.м.)
Ойкумена - ЖК Чайка (26 334 кв.м.)
NCC – Шведская крона 1-я очередь (9000 кв.м.)
Норманн – дополнительные секции в Шушарах
Цены по типам квартир при 100% оплате
|
Тип квартиры |
Цена, руб. за кв.м., |
Средняя стоимость, руб. |
|
1ккв. |
70 850 |
3 027 000 |
|
2ккв. |
67 450 |
4 417 000 |
|
3ккв. |
63 000 |
5 753 000 |
Размер средней скидки составляет 9%
Разброс цен предложения значительный – по эконом классу от 40 000 до 100 000 рублей за кв. м. Все определяется местоположением, сроками сдачи, гарантиями застройщика и конкурентной ситуацией в конкретном районе.
Цены
В конце 2009 года и в начале 2010 цены незначительно снизились. Это прошло за счет предоставления застройщиками традиционных акций и скидок перед новым годом и сразу после него.
Итоги и прогнозы:
Начало 2010 года проходит в ожидаемом русле. Спрос сохраняется на относительно высоких показателях 4 квартала 2009 года. Цены находятся на стабильном уровне с незначительными колебаниями вниз-вверх. До осени 2010 ситуация со спросом и ценами не изменится. Выбытие ликвидного предложения начнет ощущаться во 2 кв. 2010 года. В этот период начнутся более серьезные изменения на рынке недвижимости.
Материал предоставлен компанией «Мир недвижимости»
Консалтинговая компания RRG в рамках мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги февраля
Рынок в целом: «желаемое» далеко от «действительного»
Данные первого рабочего месяца 2010 года отражают не столько истинное положение дел на рынке коммерческой недвижимости, сколько чаяния и ожидания его игроков. Стабилизация цен, некоторое оживление деловой активности, бодрые статьи и сообщения о конце кризиса и начале восстановления экономики – все это позволяет участникам рынка рассчитывать на близлежащий рост.
Именно эти ожидания и оказали влияние на рынок: в феврале экспонировалось 1344 объекта общей площадью 2597 кв.м. и общей стоимостью 11 млрд.$, что больше январских показателей предложения соответственно на 27%, 25% и 35%. Более того, средневзвешенная цена предложения, хотя и продолжает оставаться на более низком, нежели год назад уровне, за месяц выросла весьма ощутимо - на 8% до 4235$/кв.м.
Впрочем, рост цен – это, скорее, желаемое, чем действительное. Общий позитив, скорее желаемый участниками рынка, подталкивает собственников к выставлению новых объектов в продажу с более высокими ценовыми ожиданиями.
В реальности же о заметной активизации спроса говорить преждевременно. Заявить к продаже и продать – совсем не одно и то же. И эту суровую правду вполне осознают продавцы объектов, выставленных на продажу в конце прошлого и начале этого года. Не случайно цены по объектам, продолжившим экспонирование, остались на уровне января.
Рынок в целом
|
Все сегменты |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средяя цена, $/м2 |
|
значение |
1 344 |
10 998 |
2 597 |
1,93 |
4 235 |
|
к январю 2010 |
+ 27% |
+ 35% |
+ 25% |
− 2% |
+ 8% |
|
к февралю 2009 |
+ 30% |
+ 10% |
+ 26% |
− 4% |
− 13% |
Торговая недвижимость
Рост объема предложения торговых предложений в феврале соответствовал общим настроениям на рынке. При этом было отмечено и появление в экспозиции крупных объектов. Так, в феврале выставлен на продажу торговый комплекс «Москвичка» на Новом Арбате (объект площадью 8267 кв.м. предлагается по цене 13667 $/кв.м.).
Динамика цен по торговым объектам характеризовалась отсутствием их изменения по объектам, продолжившим позиционирование, но, вместе с тем, - появлением новых объектов в феврале по завышенной цене. При этом уходят с рынка относительно дешевые объекты. Это в очередной раз свидетельствует о том, что рынок продолжает находиться в стадии, когда явные тенденции в ценовой динамике пока еще отсутствуют, а попытки зондирования рынка на предмет ценовых тенденций носят единичный и локальный характер.
Причем данный процесс ярче выражен в периферийной части столицы. Цена по объектам, которые продолжили экспонирование, не изменилась. Тем не менее, за счет окончания в январе экспонирования таких дешевых объектов как на Пятницком ш. (9363 кв.м., 1550$/кв.м.) и на 1-м Варшавском проезде (5000 кв.м., 1400$/кв.м.), а также выставления в феврале на продажу ряда дорогих торговых объектов на Кутузовском пр-те (1460 кв.м., 22600$/кв.м.), на Ленинском пр-те (3065 кв.м., 9790$/кв.м.) и на Ленинградском пр-те (3682 кв.м., 9504$/кв.м.) средневзвешенная цена по всем объектам возросла. В результате средневзвешенная цена по торговым объектам за пределами Садового Кольца в феврале выросла на 11% до 5272 $/кв.м.
А вот внутри Садового Кольца в феврале – напротив – средневзвешенная цена по торговым объектам снизилась на 3% до 13801 $/кв.м. Однако, специалисты не склонны считать это отражение какой-либо тенденции рынка. Скорее, при общем небольшом количестве предлагаемых в центре объектов, такой эффект дало появление в феврале ряда относительно дешевых предложений. В частности, на Новинском бульваре (366 кв.м., 8197$/кв.м.), на ул.Валовой (603 кв.м., 8067$/кв.м.) и на Рождественском бульваре (3388 кв.м., 5903$/кв.м.). Цена же по объектам, продолжившим экспонирование, осталась на уровне января.
Торговые помещения внутри Садового Кольца
|
Торговые внутри СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
|
значение |
74 |
508 |
37 |
0,50 |
13 801 |
|
к январю 2010 |
+ 23% |
+ 69% |
+ 74% |
+ 41% |
− 3% |
|
к февралю 2009 |
+ 21% |
+ 40% |
+ 72% |
+ 42% |
− 18% |
Торговые помещения вне Садового Кольца
|
Торговые вне СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
|
значение |
342 |
1 720 |
326 |
0,95 |
5 272 |
|
к январю 2010 |
+ 25% |
+ 56% |
+ 41% |
+ 12% |
+ 11% |
|
к февралю 2009 |
+ 14% |
+ 4% |
0% |
− 13% |
+ 4% |
Офисная недвижимость: стабильная нестабильность
Надежды продавцов офисных помещений выразились в существенном увеличении объема предложения. Стоит отметить, что если год назад собственники снимали свои объекты с продажи, предпочитая не тратить впустую средства на рекламу, то сейчас общее ожидание скорого выхода из кризиса подталкивает к обратным действиям.
Внутри Садового Кольца в феврале 2010 года было выставлено на продажу 379 тыс. кв.м офисных площадей, что на 80% больше, чем в феврале 2009-го. Прирост предложения вне Садового Кольца оказался не столь внушительным, но тоже немалым – 35%.
Между тем, офисный сегмент по-прежнему находится в менее стабильном состоянии, чем остальные виды коммерческой недвижимости. Несмотря на явное замедление снижения цен, еще осенью прошлого года, продавцы и покупатели офисной недвижимости продолжают «нащупывать» справедливый уровень цен. Все это влечет за собой сильный разброс цен, который далеко не всегда прямо зависит от качества объектов.
Владельцы офисных зданий и помещений следуют совершенно противоположной логике, нежели продавцы торговой недвижимости. Видимо устав от ожидания прохождения дна, владельцы продаваемых объектов предприняли попытку поднять цены. В центре столицы цена по объектам, продолжившим экспонирование с предыдущих месяцев, выросла на 4%. За пределами Садового Кольца этот рост был скромнее – на 1%.
При этом новые предложения оцениваются несколько ниже. Так, в феврале появилось несколько недорогих «центровых» предложений: на ул. Б.Полянка (32926 кв.м., 4859 $/кв.м.) и на Земляном Валу (60000 кв.м., 50000 $/кв.м.). Дорогие же (например, бизнес-центр на пр-те Ак.Сахарова площадью 16239 кв.м. по цене 10900 $/кв.м.) были сняты с продажи. В итоге средневзвешенная цена по офисным объектам внутри Садового Кольца снизилась на 7% до 7422 $/кв.м..
А вот за пределами Садового Кольца офисная недвижимость, по всей вероятности, действительно, достигла нижнего порога: выросла и цена по объектам, которые продолжили экспонирование, и новые предложения оказались не дешевле. Среди последних – объект на Воробьевском ш. (6320 кв.м., 12737$/кв.м.) и рядом со ст.м. Курская (10000 кв.м., 10000$/кв.м.).
Офисные помещения внутри Садового Кольца
|
Офисные внутри СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
|
значение |
209 |
2 809 |
379 |
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
|