Рынок недвижимости: ожидания, прогнозы, опасения


05.02.2013 13:59

На сколько подорожает жилье в этом году? Каких сюрпризов ждать от рынка ипотечного кредитования? Стоит ли объединяться Петербургу и Ленинградской области? На эти вопросы ответили профессионалы рынка недвижимости и посетители выставки-семинара "Жилищный проект". Чего опасаются петербуржцы при покупке недвижимости?

Больше половины опрошенных (60%) боятся лишиться права собственности в результате неправильного оформления документов. Более 40% респондентов опасаются купить квартиру с обременениями. Потери денежных средств при проведении взаиморасчетов страшатся более 30% опрошенных. Переплаты за услуги риэлтора опасаются 24% респондентов.

Директор компании "Адвекс. Петроградское агентство" Юрий Воробьев комментирует: "Эти факты говорят о страхе людей получить некачественную услугу». Эксперт добавляет, что низкое качество риэлторской работы - это серьезная проблема сегодняшнего дня. Ее причина кроется в отсутствии обязательного лицензирования, в результате чего риэлтором может назваться каждый человек – необученный и иногда непорядочный. И добавляет: "В этой связи растет роль профессионального риэлторского сообщества".
Отметим, что всего 5% опрошенных ответили, что не боится никаких рисков, а 9% затруднились с ответом на вопрос.

Что будет с ценами на городское жилье?

Стоимость недвижимости в 2013 году вырастет на 5-10%. Так считает большинство участников и посетителей выставки-семинара "Жилищный проект". Президент группы компаний "Экотон" Екатерина Романенко комментирует: "В 2012 году цены на вторичном рынке в среднем увеличились на 5-7%, и можно предполагать схожий рост в 2013 году». Эксперт поясняет, что эта тенденция сохранится только в случае политической стабильности. Если экономические проблемы США и ЕС будут усугубляться, это повлияет на макроэкономические показатели. Как следствие, изменятся индексы недвижимости и в России.
Более 10% респондентов среди профессионалов и гостей выставки прогнозируют, что цены вырастут на 10-30%. О снижении стоимости заявили 2,5% экспертов и 4,6% посетителей. Порядка 20% опрошенных считают, что цены на городское жилье останутся на прежнем уровне.

Ипотечные ставки незначительно вырастут

Профессионалы рынка недвижимости ответили на вопрос: «Как изменится за 2013 год средняя процентная ставка по ипотеке?». Большинство респондентов спрогнозировали рост на 0,5-1,5%. Снижения ожидали порядка 17% участников маркетингового исследования. Примерно столько же опрошенных уверено, что ставки останутся на уровне прошлого года. Затруднились с ответом 17,1% специалистов.
По словам начальника отдела ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ24 Татьяны Хоботовой, средняя процентная ставка составит примерно 13,3%. Но это возможно только при условии стабильной мировой экономики, которая влияет на макроэкономическую ситуацию внутри России. Хотя 2012 год прошел относительно спокойно, все находились в ожидании возможных потрясений. «Процентная ставка достигла показателей докризисного периода, но банки пока не рискуют ее снижать, опасаясь колебаний на мировых рынках», - комментирует эксперт.

Подорожает ли загородная недвижимость?

Большинство профессионалов рынка недвижимости (41,8%) утверждают, что цены на загородную недвижимость останутся на уровне прошлого года. О незначительном увеличении стоимости заявили 33,6% профессионалов. По словам коммерческого директора группы компаний "Кивеннапа" Сергея Будько, те проекты, которые имеют стабильный спрос, могут подорожать. "Но таких не более двух десятков по всему рынку. Для остальных рост цен по-прежнему не актуален", - добавляет эксперт.
Однако посетители выставки придерживаются иного мнения – порядка 60% ожидают повышения цен на загородную недвижимость. На снижение стоимости надеются чуть более 10% потенциальных покупателей.

Объединение Петербурга и Ленобласти: за и против

Напомним, что председатель правительства РФ Дмитрий Медведев назвал объединение Санкт-Петербурга и Ленинградской области реалистичной задачей. Среди участников опроса выставки-семинара "Жилищный проект" оказались как сторонники, так и противники объединения.
Треть профессионалов рынка недвижимости и посетителей выставки поддержали инициативу властей. По мнению директора департамента новостроек АН "Бекар" Эльдара Султанова, данное объединение положительно скажется на технической стороне работы застройщиков. В частности, сократится время на согласование проектов и получение разрешительной документации. "Однако стоит отметить, что с улучшением транспортной ситуации, развитием социальной инфраструктуры в области цены на жилье могут увеличиться", - добавляет эксперт.
Порядка 40% специалистов и 30% посетителей выставки высказались против объединения Петербурга и Ленобласти. Они опасаются, что городу придется решать финансовые проблемы области. Остальные участники маркетингового исследования затруднились с ответом.


ИСТОЧНИК: АСН-инфо



03.12.2012 16:50

Участники рынка отмечают, что за текущий год доля инвестиционных покупок квартир увеличилась на 12% по сравнению с 2011 годом. Однако ряд экспертов опасается, что скоро этому спросу будет нечего предложить.

"Наличие инвестиционных покупок на рынке недвижимости напрямую связано с экономической ситуацией в стране и наличием денежных сбережений у покупателей. Если рассматривать динамику спроса на квартиры с целью вложения средств за по­следние 5 лет, то максимальная доля таких покупок будет соответствовать рекордному 2008 году – по нашим данным, она составляла порядка 17%. В 2009‑2011 годах эта доля значительно снизилась – до 8-9%, а в 2012 году вновь выросла до 12%", – говорит Мария Цветкова, директор департамента маркетинга ЗАО "Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ" (входит в Etalon Group).

Доля инвестиционных покупок в течение года увеличилась в два раза по сравнению с 2010 годом. В текущем году эта доля оставалась примерно на одном уровне – 12-15%, подсчитал Вячеслав Ефремов, заместитель генерального директора "НДВ СПб".

"По нашим оценкам, сегодня с инвестиционными целями приобретается порядка 15-35%. Если на рынке появляются интересные дешевые предложения, эта цифра может превысить и 40%. Сделок "купил-продал" менее половины в сегменте инвестиций в жилье. Как правило, большин­ство инвестиционных покупок предполагает наличие дополнительных факторов, например, квартира может пригодиться детям или родителям, а пока ее можно сдавать в аренду. Безусловно, мы чувствуем повышение спроса на квартиры со стороны инвесторов. Однако несмотря на то что запросы есть, предложить таким покупателям сегодня практически нечего", – рассказывает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН "АРИН".

"В посткризисный период количество инвестиционных сделок значительно сократилось. Если раньше доля покупателей-инвесторов на рынке жилой недвижимости составляла 25-30%, то сегодня доля клиентов, приобретающих квартиры для извлечения коммерческой выгоды, не превышает 10%. Рынок недвижимости уже не демонстрирует значительного ценового роста, который ранее позволял покупателям значительно выигрывать, приобретая недвижимость на этапе котлована и реализуя ее после сдачи дома в эксплуатацию. Кроме того, сократилось количество покупателей, готовых рисковать своими денежными средствами, вкладывая их в строительство начального уровня", – полагает Ольга Ульянова, начальник информационно-аналитического отдела инвестиционно-строительной корпорации "Мегалит".

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК "Отделстрой", считает, что инвестиционные сделки пока носят единичный характер. Если раньше с инвестиционными целями скупались целые подъезды, то теперь это отдельные квартиры, которые клиенты покупают с целью сохранить деньги от инфляции. Так будет до тех пор, пока доходность от вложений в недвижимость не будет составлять порядка 20% годовых, поясняет господин Гражданкин.
"«Если говорить об инвестиционных сделках в чистом виде (имея в виду покупку квартиры с целью последующей продажи, а не сдачи ее в аренду или сохранения денег), то их доля составляет не более 4%. Имея на руках 40-50% первоначального взноса, оставшуюся сумму покупатели предпочитают выплачивать в рассрочку. Ипотекой инвесторы пользуются редко, поскольку в любом случае это переплата. Согласитесь, сложно назвать инвесторами людей, которые берут ипотеку на 20 лет, за которые с учетом процентов приходится выплачивать двойную, а то и тройную стои­мость квартиры", – рассуждает Николай Гражданкин.

Привлекательными для инвестиций по-прежнему остаются квартиры малой площади неподалеку от станций метро, которые можно выгодно перепродать или сдавать в аренду, говорит Дмитрий Уваров, директор по маркетингу компании Normann.

"Как правило, чем дешевле объект, тем больше желающих вложиться. Например, выброс дешевых "однушек" в строящихся объектах моментально провоцирует на дей­ствия людей, в том числе и тех, кто собирается улучшить свои жилищные условия. Несмотря на то что они хотят купить "двушку" или "трешку", клиенты вкладывают деньги в такую однокомнатную квартиру, предполагая, что через год-два продадут ее более выгодно", - поясняет Владимир Спарак.


ИСТОЧНИК: АСН-инфо, Андрей Семериков


26.11.2012 17:04

На петербургском рынке проектирования транспортных объектов не хватает работы: отказ от крупных проектов городскими властями заставляет проектировщиков искать заказы в других регионах.

По данным Комитета по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ), емкость петербургского рынка проектирования транспортных объектов оценивается в 900 млн рублей в год. По оценке ИК ЛМС, стоимость проектных работ составляет 1,5-3,5% от общей стоимости проекта, рентабельность по чистой прибыли составляет 20-30% в зависимости от проектов компаний. Что примечательно, в начале 2000-х годов проектирование составляло 7-8% от конечной стоимости проекта. Как отмечают дорожные строи­тели, это снижение, которое декларируется чиновниками как экономия бюджетных средств, в итоге нередко требует корректировки проекта или допэкспертизы уже на этапе строительных работ.

Ведущими проектными организациями, которые занимаются проектированием искусственных сооружений, специалисты называют ЗАО "Институт "Стройпроект", ЗАО "Институт Гипростроймост - Санкт-Петербург", ОАО "Трансмост". Ключевыми проектировщиками автодорог вместе с ин­­­­­­фраструктурой игроки рынка называют ГУП "Ленгипроинжпроект" и ЗАО "Петербург-Дорсервис". Лидером в области проектирования железных дорог с инфраструктурой в Петербурге является ОАО "Ленгипротранс".

Иван Богданов, главный конструктор ООО "ГЕОИЗОЛ" (входит в группу компаний "ГЕОИЗОЛ"), относит Петербург к городам, которые в достаточной мере обеспечены мощностями в сфере транспортного проектирования. "Это и целый ряд крупных проектных институтов, и коммерческие организации, способные выполнять комплекс работ от разработки проекта до его реализации. Несмотря на высокую конкуренцию, на мой взгляд, работы хватает всем. Наблюдается спрос и на проектирование крупных объектов, и на более мелкие заказы. Другое дело, если говорить о крупных объектах и масштабных долгосрочных проектах, то при выборе подрядчика предпочтение отдается в первую очередь организациям, которые способны не только разработать проект, но и его качественно реализовать. На большой заказ могут рассчитывать только компании, имеющие производственную базу", - говорит господин Богданов.

Дмитрий Кумановский, начальник аналитического отдела ИК ЛМС, считает, что уровень конкуренции на петербургском рынке транспортного проектирования значительно возрос после отмены таких амбициозных проектов, как Орловский тоннель, Ново-Адмиралтейский мост и мост в створе острова Серный. По мнению аналитика, конкуренция усилится по окончании проектирования Западного скоростного диаметра.

Юрий Агафонов, руководитель НП "Альянс строителей и поставщиков дорожного комплекса", говорит, что петербургские проектные институты загружены не на 100%. "Но если вдруг завтра будет выделено сразу много средств на развитие дорожного хозяй­ства, проектировщики не смогут справиться с возросшими объемами работы. Потому что нет никаких системных проработок, заготовок проектов на будущее. И все это является причиной хаотичного финансирования отрасли", - уверен господин Агафонов.

Алексей Журбин, генеральный директор ЗАО "Институт "Стройпроект"", считает, что в Петербурге не хватает объектов для того, чтобы полностью занять мощности городских проектных институтов. "Эта ситуация заставляет компании искать заказы в других регионах", - констатирует господин Журбин.

Мнение:

Виталий Зенцов, директор ГУП "Ленгипро­инжпроект":
- Лидерами на рынке проектирования объектов транспортной инфраструктуры сегодня выступают ГУП "Ленгипроинжпроект", ЗАО "Институт "Стройпроект", ЗАО "Ленпромтранспроект", ЗАО "Петербург - Дорсервис", ОАО "Ленгипротранс", ОАО "Дорпроект", ЗАО "Петербургские дороги", ООО "НИИ ПРИИ "Севзапинжтехнология".
Уровень конкуренции в городе достаточно высокий.

В портфеле заказов ГУП "Ленгипроинжпроект" госзаказы по проектированию объектов транспортной инфраструктуры составляют 99%.

Наибольшие сложности в проектировании транспортных объектов вызывают получение технических условий от владельцев инженерных сетей и проведение согласований проектной документации. На эти мероприятия уходит много времени, они зачастую срывают сроки выполнения проектов. Работа с городскими властями не представляет сложности, так как наш институт является государственным. Городские власти проявляют готовность к применению новых технологий.
Для оздоровления транспортной обстановки в городе необходима своевременная реализация адресной программы развития дорожно-транспортной отросли в соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга.

Петербургские проектные организации нечасто работают на транспортных объектах других регионов, хотя петербургская школа транспортного проектирования конкурентоспособна. При этом Максим Соколов, министр транспорта, сказал: "Дорожных работ хватит на всех".
Проблемы кадров для проектных организаций в Санкт-Петербурге нет. В институте в основном работают выпускники ГАСУ, ФГОУ ПГУПС (ЛИИЖТ), ГПТУ (Политех).


ИСТОЧНИК: АСН-инфо, Влада Гасникова