Гостиничный рынок Петербурга: итоги 2012 года
Рынок гостиниц Петербурга в 2012 году практически не ощутил увеличение предложения, цены демонстрировали вялый рост, а показатели заполняемости изменялись в соответствии с фактором сезонности.
Предложение
По итогам 2012 года в Санкт-Петербурге действует 69 современных отелей на 15,477 тыс. номеров категории 3*, 4* и 5* с номерным фондом более 50, говорит Елена Прозорова, консультант отдела консалтинга и оценки компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
"На конец 3 квартала 2012 года предложение номерного фонда увеличилось на 3% по сравнению с аналогичным периодом 2011 года. В свою очередь, объем ввода за 1-3 квартал 2012 года снизился на 59% по сравнению с аналогичным периодом 2011 года - в основном за счет отсутствия новых гостиниц категории 4*", - отмечает Владимир Андреев, управляющий партнер NAI Becar Projects.
"На рынке по-прежнему наблюдается дефицит качественного предложения отелей среднего ценового сегмента и, в частности, отелей уровня 3*. При этом за последние 2 года удельная доля номерного фонда гостиниц данной категории снизилась на 2,9%. В свою очередь растет доля номерного фонда гостиниц категории 4* и 5*, среднегодовой прирост составляет 1,3% и 0,2% соответственно", - добавляет Владимир Андреев
"В течение 2012 года в городе открылась только одна гостиница –Domina Prestige St. Petersburg Hotel 5* на набережной реки Мойки, 99. Кроме того о своем официальном открытии объявили отель Балтия 3* на ул. Смолячкова и отель Red Star Hotel 3* на наб. Реки Пряжки. Однако данные отели принимают посетителей уже с 2010 года. В мае 2012 года был открыт первый в Санкт-Петербурге кемпинг европейского уровня Baltic Parking в Стрельне. Он занимает площадь 5 га и оборудован охраняемой стоянкой на 40 автодомов и жилых прицепов с возможностью подключения к электричеству, водоснабжению и канализации. Стоимость размещения – от 500 рублей. Открытие пятизвёздочных гостиниц Four Seasons на Вознесенском пр. и отеля на ул. Правды перенесено на 2013 год. Вместо отеля под брендом Swissotel, на ул. Правды откроют The Hermitage Hotel. Кроме того, одним строящимся отелем стало меньше – здание на пл. Островского планируют занять структуры Газпрома, переоборудовав его под офисы", - рассказывает Елена Прозорова.
"Среди действующих отелей наибольшую долю занимают гостиницы категории 3 и 4 звезды. В общей структуре предложения их доля составляет 41,5% и 42,8% соответственно. На текущий момент в Петербурге строится мало гостиниц по причине снижения доходности в гостиничном сегменте и росте конкуренции. Сроки окупаемости отелей дольше, чем в других сегментах коммерческой недвижимости», - поясняет госпожа Прозорова.
Спрос
По данным специалистов компании NAI Becar, средний уровень загрузки качественных гостиниц Санкт- Петербурга в январе–сентябре 2012 г. составил 66,7%. По сравнению с показателями аналогичного периода 2011 года, заполняемость гостиниц увеличилась на 1,9% (против 64,76% в 2011 года).
"В 2012 году заполняемость петербургских гостиниц выше по сравнению с предыдущим, что объясняется гибкостью отелей в ценовой политике. Объем внутреннего спроса, по-прежнему, превышает объемы иностранного туризма. Около 52-55% въездного потока приходится на российских туристов и 45-48% на иностранных. В структуре туристов, приезжающих в Санкт-Петербург, наибольшую долю (более 50%) занимают бизнес-туристы. С познавательной целью в город приезжает около 40% гостей. При этом Санкт-Петербург проигрывает Москве на рынке делового туризма. В московских гостиницах число туристов, прибывших в город с деловыми целями, составляет около 80%. Средняя продолжительность пребывания туристов в Петербурге – 2-3 дня, то есть наиболее популярны туры выходного дня", - делится данными Елена Прозорова.
"Сегодня среднегодовая заполняемость гостиниц категории "3 звезды" составляет около 68%, в сегменте "4 звезды" - около 65%. В кризисный период этот показатель был значительно ниже: в гостиницах категории "3 звезды" - 53%, "4 звезды" - 50%. Наиболее успешные сетевые отели категории "5 звезд" демонстрируют заполняемость на уровне 55-60%. Для рынка до сих пор характерна сезонность бизнеса. с мая по сентябрь город посещает 75% туристов. Например, если сравнивать уровень заполняемости трехзвездочных гостиниц в низкий и высокий сезон, то он будет составлять 48% и 81% соответственно. В отелях категории "4 звезды" - это 47% и 78% соответственно, "5 звезд" - 30% и 53%. Тем не менее, можно говорить о повышении заполняемости отелей в низкий сезон за счет бизнес, конгрессного и событийного туризма», - говорит Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest.
По словам госпожи Марковец, более высоким спросом пользуются гостиницы международных сетевых операторов, что связано с устойчивым ростом иностранного туристического потока.
Специалисты GVA Sawyer говорят, что продолжается тенденция снижения стоимости проживания в стандартном номере в качественных гостиницах категории 5*, по сравнению со стоимостью проживания за аналогичные периоды последних лет. Стоимость проживания в гостиницах 3-4*, по их оценкам, напротив незначительно увеличилась.
"По сравнению с аналогичным периодом 2011 года, средняя стоимость проживания в гостиницах 3* увеличилась на 29% и составила 4,298 тыс. рублей, в гостиницах 4* - увеличилась на 5%, составив 6,009 тыс. рублей. Стоимость размещения в стандартном номере в отелях категории 5* составила 11,767 тыс. рублей/номер (снижение на 8%)", - говорится в аналитическом отчете GVA Sawyer.
Прогноз
"К 2014 году на рынке также появится известная сеть Hilton Worldwide с двумя отелями 5* и 3* в составе конгрессно-выставочного комплекса "Экспофорум". Также в ближайшие несколько лет ожидается выход на рынок отелей таких операторов, как Double Tree, Inter Continental. Кроме того, ожидается расширение гостиничных сетей западных операторов, уже работающих на рынке; в том числе откроются новые отели сети Marriott, Novotel, Crowne Plaza", - прогнозирует Владимир Андреев .
"В 2012 году правительством Санкт-Петербурга была анонсирована концепция развития гостиничной инфраструктуры на 2013-2018 гг. Данная концепция должна направить усилия девелоперов на развитие сегмента доступных отелей 2*-3*. В рамках этой концепции предусматривается целевое выделение зданий под гостиничные объекты и увеличение срока реализации гостиничного проекта до пяти лет в том случае, если приобретение объекта осуществлялось через городские торги. В 2013 году ожидается приход Four Seasons Hotels and Resorts, а в 2014 - Hilton", - резюмирует Елена Прозорова.
Аналитики компании GVA Sawyer подготовили краткий обзор ситуации на рынке офисной недвижимости Москвы в I полугодии 2010 г.
По итогам 1 кв. 2010 г. совокупное предложение качественных офисных площадей (классов А и В+/В-) составило 10,5 млн. кв. м.
В 1 кв. 2010 г. было введено 351,3 кв. м офисных площадей. До конца 2010 г. ожидается к вводу не более 650-850 тысяч кв. м офисных площадей. Согласно прогнозам GVA Sawyer, в I полугодии 2010 г. ожидается стагнация, небольшой рост основных показателей рынка будет наблюдаться ближе к концу года.
Период восстановления рынка к показателям докризисного уровня составит не менее 3 лет. Несмотря на экономический рост, спрос на рынке коммерческой недвижимости будет восстанавливаться достаточно медленными темпами.
Основные показатели рынка офисной недвижимости, 1 кв. 2010 г.
Предложение
Среди основных тенденций I квартала 2010 г. отметим «разморозку» приостановленных в 2009 г. проектов и получение дополнительного финансирования проектов некоторыми девелоперами.
К примеру, AFI Development возобновила работы над офисным комплексом на Озерковской наб., д.22-28 (155578 кв. м) и бизнес-парком на Павелецкой наб. (89477 кв. м. В ММДЦ «Москва Сити» будет возобновлено строительство City Palace (I очередь) на уч.2-3 («Снегири» и «Интеко»); транспортного терминала с гостиницей на уч. 11 (Citer Invest B.V уладил вопрос с финансированием, будет оформлен синдицированный кредит ВТБ и турецкого IS Bank на сумму 190 млн. долларов) и башня Eurasia Tower (девелопер MCG, недавно договорился о возобновлении кредитной линии в Сбербанке).
Mirax Group также намерена достроить деловой комплекс «Федерация» в ММДЦ «Москва-Сити» до 97 этажей. В 2009 г. у компании были намерения остановить проект на 64 этаже.
Объем качественного предложения, класс А, В+,В-, тыс. кв. м
В I квартале 2010 г. некоторым девелоперам удалось реструктуризовать кредиты. Альфа-банк реструктурировал кредит Forum Properties на сумму 150 млн. долларов, под который был заложен БЦ «Эрмитаж Плаза», ранее девелопер искал покупателя на заложенный объект.
«Дон-строй» и Сбербанк также смогли договориться о реструктуризации долгов, девелопер отдаст Сбербанку 100% БЦ Nordstar Tower, что позволит погасить 11 млрд. рублей долга, задолженность в 9 млрд. рублей будет пролонгирована.
«Сбербанк-Капитал» получил 50,01% долей в уставном капитале созданной компании ООО «Хрустальные башни» (проект БЦ класса А «Хрустальные башни» девелопера Coalco).
Несмотря на увеличение общего объема поглощения (с III-IV квартала 2009) по сравнению с предыдущим полугодием, и некоторого «оживления рынка», уровень вакантных площадей еще минимум год будет остаться на максимальном уровне. Согласно прогнозам GVA Sawyer при оптимистическом сценарии некоторая стабилизация спроса наступит к концу 2010-2011 гг.
К концу 2010 г. уровень вакантных площадей в Москве составит около 18-20%, в результате выхода на рынок, всех офисных площадей находящихся сейчас на финальных стадиях строительства и уровня поглощения, который пока не превысит объемы нового строительства.
Уровень вакантных площадей, %
Финансовые условия
По итогам I квартала 2010 г. средневзвешенные арендные ставки в классе А составили 550-850 долларов/ 1 кв.м / год (здесь и далее не включая НДС и эксплуатационные расходы) – ЦАО, 450-650 долларов – вне делового центра города, в классе В+ 350-550 долларов / 1 кв.м / год, В- 200-350 долларов / 1 кв.м. По сравнению с IV кварталом 2009 г. ставки практически не изменились, лишь в некоторых высококачественных объектах произошло увеличение арендных ставок, которое пока в целом на рынок не оказало значительного влияния.
Общее снижение арендных ставок, начавшееся в сентябре-октябре 2008 г., составило 35-50%. Разница между заявленными и конечными (после переговоров) ценами составляла 20-30% и более. На I квартал 2010 г. отмечается «стабилизация» арендных ставок.
Размер операционных расходов для офисов класса А в среднем составляет порядка 95-120 долларов / 1 кв. м / год, в классе В+ 75-100 долларов / кв. м / год, В- 60-75 долларов / кв. м / год.
Цены продаж по сравнению с докризисными упали на 40-50%, и в среднем по рынку составили 6000-8000 долларов за 1 кв. м (не включая НДС) – ЦАО, 4500-6500 долларов – вне делового центра города – класс А, 3000-4500 долларов – класс В+, 2000-3000 долларов – класс В-. «Пик падения» цен пришелся на конец 2008 – I полугодие 2009 г. Сегодня цены немного стабилизировались.
В 2010 г. возможен рост арендных ставок на 5-7% в первую очередь в качественных объектах с отличным местоположением и техническими характеристиками. В целом по рынку, небольшой рост арендных ставок ожидается ближе к концу года.
Средневзвешенные ставки аренды, не включая эксплуатационные расходы и НДС, $/кв.м год
Спрос
В I квартале 2010 г. продолжилась тенденция увеличения спроса на офисные площади. По-прежнему более востребованными являются площади с отделкой, нежели в состоянии shell&core.
«Пик» пересмотра коммерческих условий по заключенным договорам пришелся на I-II кварталы 2009 г. Доступность качественных площадей по снижающимся арендным ставкам и льготы для новых арендаторов побуждают компании к смене офисов.
Ближе к концу 2009 г., когда большинство собственников снизили цены, было зафиксировано наибольшее количество сделок с начала кризиса. Увеличилось и количество сделок купли-продажи объектов.
Среди значимых сделок отмечена продажа компанией «Большой город» БЦ на Садовнической наб., д. 79. «Альфа-групп» продала за 45 млн. долларов БЦ на ул. Красная Пресня, доставшегося банку от Kopernik Group (ГК МИАН) в счет погашения долгов. Покупателем выступили близкие к банку «Стройкредит» структуры. В БЦ планируется разместить головной офис компании.
Страховая группа «Согаз» приобрела у ИПГ «Евразия» БЦ «Волна» (19200 кв. м) на пр.
Академика Сахарова, д.10 за 140 млн. долларов. Инвестхолдинг «Финам» купил БЦ (7500
кв. м) в Настасьинском пер., 7, корп. 2.
Список сделок аренды, анонсированных в I кв. 2010 г.
Материал предоставлен GVA Sawyer
По данным аналитиков компании «Мир недвижимости» за зиму 2009-2010 гг. в Санкт-Петербурге было реализовано около 290 тысяч кв.м. жилья эконом-класса.
Причем почти 43% от этих продаж пришлось на декабрь 2009 года. Количество сделок в этом месяце выросло почти на 30% по сравнению с осенними месяцами. Немалую роль в этом сыграли традиционные новогодние акции и скидки, которые предлагали застройщики, а также появление новых объектов в продаже. В 2010 году, как и ожидалось, оживление спроса продолжилось.
В январе 2010 вопреки традиционному сезонному затишью покупательская активность была на высоком уровне. Причем эта активность распределилась неравномерно. Первая половина января до 18 числа оказалась очень вялой, но во второй половине спрос резко вырос, достигнув высоких показателей осени 2009 года. Вследствие праздников, совокупная активность спроса оказалась несколько ниже, чем в декабре, но не значительно – всего на 10%. В итоге и по количеству запросов и по реальным сделкам январь 2010 года показал очень высокие значения.
Активность спроса в феврале сохранилась высокой, однако по сделкам такой активности не наблюдалось. В первую очередь это связано с насыщенными до и после праздничными продажами, которые вымыли наиболее ликвидные по соотношению цена-качество предложения. Кроме того в феврале перестали действовать специальные скидочные предложения застройщиков. Что сказалось на реальной цене строящегося жилья.
В общей сложности зима оказалась довольно результативной на продажи. В Санкт-Петербурге было реализовано около 290 000 кв.м. жилья эконом класса. Причем почти 43% от этих продаж было в декабре. За весь 2009 год продано около 1,2 млн. кв. м. жилья.
Как и прежде повышенным интересом у покупателей пользуются 1-комнвиные квартиры. Они доминируют как в запросах покупателей, так и в фактических продажах. Спрос на студии высокий – около 10%, но не может быть удовлетворен существующим предложением. Сейчас в предложении таких квартир мало (не более 1%) и они не удовлетворяют имеющийся спрос. Объекты, в которых предлагаются студии по рыночным ценам раскупаются с повышенной скоростью. Темпы продаж по этим квартирам зашкаливают и могут превышать показатели в 20-30 квартир в месяц даже в объектах на начальной стадии строительства.
Предложение
За зиму в продажу вышли 5 объектов суммарной площадью около
Дома, которые появились в продаже зимой 2009-2010
Северный город - Дом у речного вокзала (37 760 кв.м.)
Сэтл Групп
ЖК Космос (21 645 кв.м.)
ЖК Токио (около 10 000 кв.м.)
Ойкумена - ЖК Чайка (26 334 кв.м.)
NCC – Шведская крона 1-я очередь (9000 кв.м.)
Норманн – дополнительные секции в Шушарах
Цены по типам квартир при 100% оплате
|
Тип квартиры |
Цена, руб. за кв.м., |
Средняя стоимость, руб. |
|
1ккв. |
70 850 |
3 027 000 |
|
2ккв. |
67 450 |
4 417 000 |
|
3ккв. |
63 000 |
5 753 000 |
Размер средней скидки составляет 9%
Разброс цен предложения значительный – по эконом классу от 40 000 до 100 000 рублей за кв. м. Все определяется местоположением, сроками сдачи, гарантиями застройщика и конкурентной ситуацией в конкретном районе.
Цены
В конце 2009 года и в начале 2010 цены незначительно снизились. Это прошло за счет предоставления застройщиками традиционных акций и скидок перед новым годом и сразу после него.
Итоги и прогнозы:
Начало 2010 года проходит в ожидаемом русле. Спрос сохраняется на относительно высоких показателях 4 квартала 2009 года. Цены находятся на стабильном уровне с незначительными колебаниями вниз-вверх. До осени 2010 ситуация со спросом и ценами не изменится. Выбытие ликвидного предложения начнет ощущаться во 2 кв. 2010 года. В этот период начнутся более серьезные изменения на рынке недвижимости.
Материал предоставлен компанией «Мир недвижимости»