Гостиничный рынок Петербурга: итоги 2012 года
Рынок гостиниц Петербурга в 2012 году практически не ощутил увеличение предложения, цены демонстрировали вялый рост, а показатели заполняемости изменялись в соответствии с фактором сезонности.
Предложение
По итогам 2012 года в Санкт-Петербурге действует 69 современных отелей на 15,477 тыс. номеров категории 3*, 4* и 5* с номерным фондом более 50, говорит Елена Прозорова, консультант отдела консалтинга и оценки компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
"На конец 3 квартала 2012 года предложение номерного фонда увеличилось на 3% по сравнению с аналогичным периодом 2011 года. В свою очередь, объем ввода за 1-3 квартал 2012 года снизился на 59% по сравнению с аналогичным периодом 2011 года - в основном за счет отсутствия новых гостиниц категории 4*", - отмечает Владимир Андреев, управляющий партнер NAI Becar Projects.
"На рынке по-прежнему наблюдается дефицит качественного предложения отелей среднего ценового сегмента и, в частности, отелей уровня 3*. При этом за последние 2 года удельная доля номерного фонда гостиниц данной категории снизилась на 2,9%. В свою очередь растет доля номерного фонда гостиниц категории 4* и 5*, среднегодовой прирост составляет 1,3% и 0,2% соответственно", - добавляет Владимир Андреев
"В течение 2012 года в городе открылась только одна гостиница –Domina Prestige St. Petersburg Hotel 5* на набережной реки Мойки, 99. Кроме того о своем официальном открытии объявили отель Балтия 3* на ул. Смолячкова и отель Red Star Hotel 3* на наб. Реки Пряжки. Однако данные отели принимают посетителей уже с 2010 года. В мае 2012 года был открыт первый в Санкт-Петербурге кемпинг европейского уровня Baltic Parking в Стрельне. Он занимает площадь 5 га и оборудован охраняемой стоянкой на 40 автодомов и жилых прицепов с возможностью подключения к электричеству, водоснабжению и канализации. Стоимость размещения – от 500 рублей. Открытие пятизвёздочных гостиниц Four Seasons на Вознесенском пр. и отеля на ул. Правды перенесено на 2013 год. Вместо отеля под брендом Swissotel, на ул. Правды откроют The Hermitage Hotel. Кроме того, одним строящимся отелем стало меньше – здание на пл. Островского планируют занять структуры Газпрома, переоборудовав его под офисы", - рассказывает Елена Прозорова.
"Среди действующих отелей наибольшую долю занимают гостиницы категории 3 и 4 звезды. В общей структуре предложения их доля составляет 41,5% и 42,8% соответственно. На текущий момент в Петербурге строится мало гостиниц по причине снижения доходности в гостиничном сегменте и росте конкуренции. Сроки окупаемости отелей дольше, чем в других сегментах коммерческой недвижимости», - поясняет госпожа Прозорова.
Спрос
По данным специалистов компании NAI Becar, средний уровень загрузки качественных гостиниц Санкт- Петербурга в январе–сентябре 2012 г. составил 66,7%. По сравнению с показателями аналогичного периода 2011 года, заполняемость гостиниц увеличилась на 1,9% (против 64,76% в 2011 года).
"В 2012 году заполняемость петербургских гостиниц выше по сравнению с предыдущим, что объясняется гибкостью отелей в ценовой политике. Объем внутреннего спроса, по-прежнему, превышает объемы иностранного туризма. Около 52-55% въездного потока приходится на российских туристов и 45-48% на иностранных. В структуре туристов, приезжающих в Санкт-Петербург, наибольшую долю (более 50%) занимают бизнес-туристы. С познавательной целью в город приезжает около 40% гостей. При этом Санкт-Петербург проигрывает Москве на рынке делового туризма. В московских гостиницах число туристов, прибывших в город с деловыми целями, составляет около 80%. Средняя продолжительность пребывания туристов в Петербурге – 2-3 дня, то есть наиболее популярны туры выходного дня", - делится данными Елена Прозорова.
"Сегодня среднегодовая заполняемость гостиниц категории "3 звезды" составляет около 68%, в сегменте "4 звезды" - около 65%. В кризисный период этот показатель был значительно ниже: в гостиницах категории "3 звезды" - 53%, "4 звезды" - 50%. Наиболее успешные сетевые отели категории "5 звезд" демонстрируют заполняемость на уровне 55-60%. Для рынка до сих пор характерна сезонность бизнеса. с мая по сентябрь город посещает 75% туристов. Например, если сравнивать уровень заполняемости трехзвездочных гостиниц в низкий и высокий сезон, то он будет составлять 48% и 81% соответственно. В отелях категории "4 звезды" - это 47% и 78% соответственно, "5 звезд" - 30% и 53%. Тем не менее, можно говорить о повышении заполняемости отелей в низкий сезон за счет бизнес, конгрессного и событийного туризма», - говорит Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest.
По словам госпожи Марковец, более высоким спросом пользуются гостиницы международных сетевых операторов, что связано с устойчивым ростом иностранного туристического потока.
Специалисты GVA Sawyer говорят, что продолжается тенденция снижения стоимости проживания в стандартном номере в качественных гостиницах категории 5*, по сравнению со стоимостью проживания за аналогичные периоды последних лет. Стоимость проживания в гостиницах 3-4*, по их оценкам, напротив незначительно увеличилась.
"По сравнению с аналогичным периодом 2011 года, средняя стоимость проживания в гостиницах 3* увеличилась на 29% и составила 4,298 тыс. рублей, в гостиницах 4* - увеличилась на 5%, составив 6,009 тыс. рублей. Стоимость размещения в стандартном номере в отелях категории 5* составила 11,767 тыс. рублей/номер (снижение на 8%)", - говорится в аналитическом отчете GVA Sawyer.
Прогноз
"К 2014 году на рынке также появится известная сеть Hilton Worldwide с двумя отелями 5* и 3* в составе конгрессно-выставочного комплекса "Экспофорум". Также в ближайшие несколько лет ожидается выход на рынок отелей таких операторов, как Double Tree, Inter Continental. Кроме того, ожидается расширение гостиничных сетей западных операторов, уже работающих на рынке; в том числе откроются новые отели сети Marriott, Novotel, Crowne Plaza", - прогнозирует Владимир Андреев .
"В 2012 году правительством Санкт-Петербурга была анонсирована концепция развития гостиничной инфраструктуры на 2013-2018 гг. Данная концепция должна направить усилия девелоперов на развитие сегмента доступных отелей 2*-3*. В рамках этой концепции предусматривается целевое выделение зданий под гостиничные объекты и увеличение срока реализации гостиничного проекта до пяти лет в том случае, если приобретение объекта осуществлялось через городские торги. В 2013 году ожидается приход Four Seasons Hotels and Resorts, а в 2014 - Hilton", - резюмирует Елена Прозорова.
На строительном рынке Санкт-Петербурга ощущается острая нехватка высококвалифицированных кадров. За последние годы на рынке появился спрос на новых специалистов, которых еще не выпускают городские вузы.
После завершения экономического кризиса и активизации строительной отрасли на рынке стала остро ощущаться нехватка квалифицированных кадров. За последние полтора года (с начала 2010 года) разрыв между объемом спроса и предложения на рынке труда в строительстве сократился уже вдвое.
По оценке начальника отдела персонала Setl City Лидии Барминовой, нехватка квалифицированных сотрудников наблюдается практически во всех областях, начиная c рабочих специальностей и заканчивая управленческими кадрами. «Институт среднего специального образования в строительстве по-прежнему работает очень слабо, кризис ситуацию никак не изменил», – отмечает эксперт. В итоге многие крупные компании сами решают эту проблему, выращивая собственных профессионалов. Зачастую такие компании берут студентов из вузов на практику, обещая им в дальнейшем трудоустройство. «Это длительный и трудоемкий процесс, причем у работодателя нет стопроцентной гарантии, что сотрудник впоследствии не уйдет в другую фирму. Поэтому компания должна постоянно совершенствовать предлагаемый сотрудникам соцпакет, проводить мониторинг рынка, чтобы предлагать конкурентную оплату. Кроме того, важно постоянно выделять средства на обучение и повышение квалификации, развитие сотрудников компании», – уверена госпожа Барминова.
Веяния с Запада
Сейчас строители говорят о том, что не хватает не только обычных рабочих и прорабов, но и высококвалифицированных специалистов. Это связано в первую очередь с тем, что в Россию с Запада приходят новейшие строительные тренды. Руководитель службы маркетинга и PR рекрутингового агентства «HeadHunter Санкт-Петербург» Егор Алексеев говорит о том, что новые специализации появляются в основном в области проектирования экологических зданий (green-девелопмент), подземного строительства, проектирования многоуровневых транспортных развязок. Кроме того, получают распространение строительные технологии и материалы нового поколения, требующие знания особых принципов их применения. Опыт работы требуется практически для всех специальностей, требующих высокой квалификации сотрудника, так как строительные компании подбирают персонал на активно развивающиеся проекты и хотят видеть в своих рядах уже сформировавшихся специалистов, а не вчерашних выпускников, которых нужно дополнительно учить, контролировать. По оценкам Егора Алексеева, на превращение выпускника вуза в полноценного специалиста может уйти от 3 до 5 лет. Очевидно, что не все компании могут позволить себе такие затраты временных, финансовых и других ресурсов.
«Как правило, под такие направления привлекаются специалисты, прошедшие стажировку за границей или хотя бы имеющие опыт работы в западных компаниях», – отмечает эксперт.
Вузы отстают
Образовательные учреждения Петербурга пока не успевают за растущим спросом рынка. Как рассказал Максим Карасев, кандидат технических наук и преподаватель Санкт-Петербургского государственного горного университета, в конце прошлого гора Министерство образования РФ утвердило новый стандарт обучения для вузов – строительство уникальных сооружений. Согласно документу в университетах должно появиться пять новых специализаций для преподавания в высших учебных заведениях: строительство высотных и большепролетных зданий и сооружений; строительство подземных сооружений; строительство гидротехнических сооружений повышенной ответственности; строительство сооружений тепловой и атомной энергетики; строительство автомагистралей, аэродромов и специальных сооружений. В отличие от московских университетов петербургские вузы пока еще не успели внедрить новые специализации в образовательный процесс.
Продолжительность обучения по новым направлениям составляет 6 лет. На этих специализациях студенты должны изучать разработку эффективных технологий возведения зданий и сооружений, создание инновационных строительных конструкций и материалов, разработку и организацию мер экологической безопасности и контроля над их соблюдением, сюда же входит изучение и внедрение международного опыта по строительству уникальных сооружений.
«Необходимость создания в вузах новых направлений обучения вызвана потребностями рынка. Если по классическим направлениям (промышленное и гражданское строительство, архитектура и дизайн, вентиляция и др.) рынок сейчас ощущает нехватку высококвалифицированных специалистов, то по новым направлениям (например, микротонелирование или горизонтально направленное бурение) работодатели оказываются в ситуации, когда специалистов высшей квалификации не хватает даже на выполнение работ по существующим объектам», – уверен Максим Карасев. Он также отметил, что сейчас крайне необходимо развивать научные направления в области строительной химии, поскольку отечественные производители сейчас сильно отстают по качеству строительных материалов от зарубежных. Новые специалисты нужны как на производстве, так и на строительных площадках для работы с импортными материалами.
Автор: Мария Яцко
В первом полугодии 2011 года в эксплуатацию было введено порядка 18 тыс. кв. м складских площадей класса А (новые очереди в составе действующих складских комплексов). По сравнению с предыдущими годами эти объемы невелики. На этом фоне эксперты впервые с момента наступления кризиса зафиксировали рост арендных ставок.
По данным NAI Becar, в первом полугодии 2011 года уровень вакантных площадей в качественных складских комплексах сократился на 3% и в настоящее время составляет порядка 10-11% в складских объектах класса А и 8-9% в складских комплексах класса В и В+.
Большинство экспертов рынка отмечают, что ситуация в этом секторе рынка коммерческой недвижимости заметно улучшилась. Высокая активность арендаторов наблюдалась в течение всего полугодия, что подтверждается заключением целого ряда крупных сделок аренды, а также ростом средней площади заявки (в некоторых случаях до 5-6 тыс. кв. м). Однако пока основная часть заявок клиентов, порядка 60%, приходится на складские помещения площадью до 1000 кв. м. В то же время складских комплексов высокого класса А и В, которые могли бы удовлетворить данный спрос, крайне мало. В основном складские комплексы предлагают потенциальным арендаторам крупные блоки от 2,5 до 5 тыс. кв. м, которые технически невозможно разделить на блоки площадью до 1 тыс. кв. м. «Важно отметить существование дефицита специализированных складов, например складов с пандусами для мелкой дистрибуции, температурных складов», – говорит Вера Бойкова, руководитель отдела по работе с клиентами ASTERA в альянсе с
Крупнейшей за полугодие сделкой по аренде складских помещений можно назвать аренду 19 тыс. кв. м в складском комплексе АКМ Logistics в Шушарах китайским контактным производителем телевизоров и компьютерных мониторов TPV Technology.
Венера Лаухина, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Санкт-Петербург, считает, что 2011 год станет стартовым для выхода на рынок Петербурга еще ряда международных производственных компаний, не имеющих иных индустриальных площадок в России. «В Петербурге, несмотря на высокий инвестиционный потенциал и выход в последнее время многих международных компаний на наш рынок, практически отсутствуют современные производственные площадки и индустриальные парки, которые способны удовлетворить спрос производственников. Размещение своих производств на базе складских площадей или их модернизация – это, скорее, вынужденный шаг, учитывая, что строительство собственной площадки может занять в среднем от 2 лет начиная с момента подбора земельного участка. Кроме того, компании минимизируют риски, связанные со многими нюансами согласовательных процедур, сроками строительства и т. д», – говорит она.
Эдуард Киямов, директор филиала ЗАО «Желдорипотека» в Санкт-Петербурге, при этом констатирует, что впервые после кризиса зафиксирован рост арендных ставок на складскую недвижимость в Санкт-Петербурге. В первом полугодии 2011 года он составил около 10%. «Это обусловлено сочетанием высокой активности спроса и нулевого ввода доступных для аренды качественных складских площадей. Таким образом, диапазон ставок аренды в классе А составил 95-115 USD/кв. м/год, в классе B – 80-110 USD /кв. м/год», – рассказал господин Киямов.
По данным компании NAI Becar, объем рынка сдаваемой в аренду складской недвижимости Санкт-Петербурга за первое полугодие 2011 года не изменился и составляет в настоящее время 1,53 млн кв. м (только спекулятивные складские комплексы).
Первое полугодие 2011 года ознаменовалось заявлениями о начале строительства складского комплекса «Логинпарк» концерна
Учитывая изложенное выше, к концу 2011 года общий объем предложения может составить 1610-1720 тыс. кв. м.
Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН, говорит, что сегодня наиболее высокая концентрация качественных складских площадей – в Пушкинском (28%), Московском (15%) и Всеволожском (14%) районах. Складские комплексы высокого класса тяготеют к промзонам. Наиболее высокая концентрация качественных складских объектов – в промзонах Шушары (Пушкинский район), Предпортовая (Московский район) и Уткина Заводь (Всеволожский район). Качественные складские объекты представлены также в промзонах Обухово, Горелово, Колпино и Парнас. Единичные объекты встречаются в других локациях.
По различным оценкам, на рынке заявлено несколько крупных проектов, ввод которых ожидается в 2011 году – их суммарная площадь составляет около 190 тыс. кв. м складских помещений разных классов. Однако Оксана Малеева полагает, что до конца 2011 года ожидается ввод лишь 2 складских объектов совокупной площадью складов около 43 тыс. кв. м.
Вера Бойкова рассказала, что заявленная до кризиса площадь всех строящихся и проектируемых спекулятивных складских комплексов превышала 2 млн кв. м. «Однако во время кризиса значительная часть проектов была заморожена. В настоящее время девелоперы постепенно объявляют о возобновлении работы по замороженным в период кризиса проектам. В качестве примера можно назвать проект спекулятивного комплекса Nord Way компании Hanner, проект транспортно-логистического комплекса в Тосненском районе компании «Созвездие», проект складского комплекса для собственных нужд компании Wuerth», – перечисляет она.
Денис Кожин
.jpg)
.jpg)
