Покупателей заманивают новогодними акциями
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/2df7d9b9/e6a4aa6669596c5d9e26f154.jpg)
Спрос на покупку жилья в предновогодний период, по словам экспертов, возрастает в 1,5-2 раза. Причина таких показателей, как в различных скидках и акциях, которые предлагают застройщики, так и в менталитете покупателей, которые стремятся завершить все важные дела до наступления нового года.
Сезонный рост
"Как правило, в конце года темпы продаж растут. Это связано как с объявлением различных скидок и акций от застройщиков, так и с тем, что многие покупатели хотят решить вопрос с жильем до конца года», - полагает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН "АРИН".
"Декабрь всегда характеризуется высокой покупательской активностью. Думаю, в первую очередь, дело не в акциях и скидках, хотя это, конечно, тоже играет свою роль, а в том, что люди хотят закончить свои дела до Нового года. Это подтверждается тем, что январь - очень спокойный месяц, несмотря на то, что, как правило, застройщики продлевают акции и на этот месяц", - говорит Елена Амирова, генеральный директор агентства недвижимости Home estate.
"Конец года, как правило, - это всплеск покупательской активности. По опыту нашей компании в предновогодний период спрос увеличивается в 1,5 - 2 раза относительно средних показателей по рынку. Если летом и осенью люди планируют покупку, выбирая квартиру, то к Новому году стремятся завершить этот процесс. Это связано как с традицией совершать праздничные покупки в конце года и не оставлять недоделанные дела в уходящем году, так и с деятельностью строительных компаний, которые в это время проводят специальные акции, чтобы стимулировать спрос. Пик спроса обычно приходится на ноябрь и декабрь, когда объем продаж вырастает почти наполовину. В январе спрос снижается, и застройщики вновь прибегают к инструментам его стимулирования", - рассказывает Андрей Останин, директор управления привлечения инвестиций холдинга RBI.
"Темпы продаж к концу года нарастают, спрос активизируется и остается довольно высоким до окончания новогодних праздников, т.е. до середины января. Однако дело тут не только в новогодних акциях, но и в том, что многие люди стремятся завершить все важные дела и приобретения до конца года. Существует сезонный фактор, согласно которому спрос именно в этот период возрастает. При всем этом новогодние акции в нашей компании стали уже доброй традицией и приятным подарком нашим покупателям к Новому году", - поясняет Мария Цветкова, директор департамента маркетинга ЗАО "Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ" (входит в Etalon Group).
Госпожа Цветкова отмечает, что акции эффективны, и увеличение продаж относительно предыдущих месяцев может достигать 50%.
"Я бы охарактеризовал сегодняшний спрос как стабильный, но без предновогоднего ажиотажа, как было в прошлом году", - говорит Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК "Отделстрой".
"В этом году все ждали специальных новогодних предложений на рынке недвижимости. В начале декабря же, наоборот, у многих застройщиков произошло повышение цен. Плюс выросли ставки по ипотеке; банки, выполнив досрочно план за год, обрабатывают старые заявки по ипотеке, а новые не принимают. Соответственно, покупатели растерялись», - добавляет господин Гражданкин.
Разнообразное предложение
"Декабрь как обычно отличается широким разнообразием акций, практически все застройщики в предновогодний период активно стараются привлечь на свои объекты спрос, который в это время года традиционно растет. В строящихся объектах чаще всего проходят акции, связанные с различными способами оплаты (ипотека, 100%-оплата, рассрочки) и скидками. В готовых объектах чаще это акции на паркинги и подарки покупателям. Редко, но можно встретить застройщиков, не организовывающих мероприятия по стимулированию спроса, что связано обычно с высокими текущими темпами продаж", - отмечает Элеонора Элоян, маркетолог-аналитик "НДВ СПб".
"Почти у всех застройщиков присутствуют новогодние акции. В частности большинство застройщиков увеличивают скидку при стопроцентной оплате: если в другое время скидка составляет 5-10%, то в декабре - она увеличивается до 15-20%", - комментирует Елена Амирова. Мария Цветкова говорит, что в ЛенСпецСМУ уже который год подряд объявляются "Традиционные рождественские скидки" - это стало доброй традицией нашей компании. В этом году новогодние акции в компании начались 19 ноября.
"Политику раздачи скидок на квартиры мы не практикуем ни на выставках, ни во время праздников. На наш взгляд, такие акции негативно отражаются на рынке недвижимости в целом, приучая покупателей приобретать недвижимость только в определенные периоды. В декабре у нас действуют специальные предложения по рассрочке и срокам бронирования. Например, мы предлагаем беспроцентную рассрочку до окончания строительства при первоначальном взносе от 50%. Также клиентам, у которых деньги от продажи старой квартиры находятся в банковской ячейке до момента регистрации сделки, мы бронируем квартиру в "Новом Оккервиле" на срок до 1 месяца. На этот период цена на квартиру остается неизменной. Это предложение очень востребовано среди наших покупателей, поскольку многие при покупке новой квартиры продают старую. Учитывая то, что сроки регистрации сделок в ФРС обычно затягиваются, возможность забронировать квартиру на месяц без повышения цены является для них актуальным", - рассказывает Николай Гражданкин.
"Мы предлагаем особые условия покупки квартир в элитном жилом комплексе "Александрия" на ул. Новгородская, 23. По условиям акции, покупая в декабре 3-комнатную квартиру на 4-9 этажах при условии 100% оплаты, клиент получает скидку в размере 12%. Новогодние предложения распространяются и на квартиры в элитном доме "Таврический" на пр. Чернышевского, 4. Приобретая одну из двух оставшихся 3-комнатных квартир на 7 этаже при 100% оплате, покупатель сможет сэкономить от 3 до 4,1 млн. руб. Воспользоваться скидкой в преддверии Нового года смогут и клиенты "Северного города". Покупая квартиру со 100% оплатой или по ипотеке в новом пригороде Петербурга Mistolla Hills, новосел сэкономит до 10% стоимости квартиры. При покупке квадратных метров в "Доме у Речного вокзала" на ул. Шелгунова, 5 на аналогичных условиях покупатель сэкономит свыше 6 тыс. рублей с каждого квадратного метра", - рассказывает Андрей Останин.
Владимир Спарак полагает, что застройщики объявляют об акциях, если необходимо продать квартиры, которые "залежались", и сейчас не пользуются спросом на рынке, или если необходимо улучшить продажи в целом. "Как правило, скидки составляют порядка 5-20%. В качестве альтернативы скидкам используются различные акции, например, паркинг в подарок. Сегодня скидок стало меньше, чем в кризисные и докризисные времена", - констатирует господин Спарак.
Активность на рынке недвижимости нарастает, в том числе и в части инвестиций. Интересуются вложением средств и пенсионные фонды. Однако пока фонды и управляющие их средствами компании еще не успели стать ключевыми игроками на рынке недвижимости.
Аналитики компании Jones Lang LaSalle подсчитали, что объем пенсионных денег в России, которые могут быть инвестированы в недвижимость, на данный момент невелик – около 3 млрд USD. «Сейчас объем инвестиций в недвижимость не превышает 15% от пенсионных резервов. Исходя из объемов резервов в 2010 году это примерно 3 млрд USD. При этом теоретически предельный объем таких вложений мог достигать 80% от пенсионных резервов», – говорится в исследовании Jones Lang LaSalle. В документе аналитики компании также напоминают, что в развитых странах в недвижимость разрешено инвестировать как частные, так и государственные пенсионные деньги. В России в недвижимость могут быть вкладываться только частные добровольные взносы (пенсионные резервы): до 10% пенсионных резервов НПФ – напрямую, и до 70% – через ЗПИФы для неквалифицированных инвесторов, при этом одной УК могут быть переданы не более 25% резервов. Законодательные ограничения прямых инвестиций пенсионных резервов (частных пенсионных денег) в недвижимость на уровне 10% вполне соответствуют мировой практике. Кроме того, непрямые инвестиции в недвижимость практически не имеют ограничений – до 70% пенсионных резервов разрешено инвестировать в недвижимость.
Долгосрочность манит
Эксперты утверждают, что строительные проекты и объекты в настоящий момент пенсионным фондам интересны в первую очередь за счет долгосрочности инвестиций. «По своей природе средства НПФ – потенциально долгосрочные инвестиции, так как обязательства по ним наступают через десятки лет после поступления взносов. Соответственно, фонду нужны долгосрочные активы и проекты для вложений, – говорит эксперт отдела корпоративных и инвестиционных рейтингов рейтингового агентства «Эксперт РА» Александр Гущин. – Строительные проекты подходят для таких целей, и на российском рынке есть пенсионные фонды, ориентирующиеся именно на такое направление размещения средств. Если строительный проект хорошо структурирован и имеет административную поддержку властей, вложения в него, безусловно, интересны для НПФа». С ним согласен специалист по кредитованию ООО «Кредитный финансовый консультант» Олег Жидков. «Строительные проекты интересны НПФ именно с точки зрения долгосрочного инвестирования. Количество пенсионеров растет, и пенсию платить им нужно, а при определенном подходе можно получить стабильный и постоянно растущий денежный поток», – говорит господин Жидков. По словам финансового директора – руководителя департамента финансового планирования и контроля НПФ «ВТБ Пенсионный фонд» Ирины Ильиной, для НПФ инвестирование «длинных» денег в строительные проекты — один из эффективных инструментов для сохранения и увеличения пенсионных средств. Подобные вложения позволяют диверсифицировать структуру активов и снизить рыночный риск, поясняет она.
Через тернии к звездам
Вкладывать пенсионные средства в строительные проекты довольно сложно, но направление перспективное, утверждают специалисты.
Вложения в недвижимость имеют для пенсионных фондов ряд преимуществ. Так, эксперт отдела корпоративных и инвестиционных рейтингов рейтингового агентства «Эксперт РА» Александр Гущин к положительным особенностям относит долгосрочность инвестиций, относительную предсказуемость рыночной конъюнктуры, понятность бизнеса. Руководитель департамента финансового планирования и контроля НПФ «ВТБ Пенсионный фонд» Ирина Ильина в числе плюсов инвестирования в недвижимость выделяет диверсификацию рисков по инвестпортфелю пенсионных активов и возможность получения постоянного дохода (рентный ЗПИФ). Главным минусом же, который тормозит процесс инвестирования НПФ в недвижимость, по словам господина Гущина, в первую очередь является необходимость фондов ежегодно отчитываться о результатах управления. По его мнению, если расширить отчетный период до 3-5 лет, то долгосрочные инвестиции в строительство на пенсионном рынке будут более востребованы. «Из-за низкой ликвидности объектов и сложности оценки на этапах строительства у фонда могут возникнуть большие убытки, которые придется закрывать из капитала либо разносить на счета пенсионеров, что не добавит фонду популярности», – добавляет он. Ирина Ильина, говоря о недостатках, а также напоминает, что вложения в недвижимость — это низколиквидный актив, характеризующийся существенными рисками на стадии строительства и рисками потери «якорных» арендаторов. Специалист по кредитованию ООО «Кредитный финансовый консультант» Олег Жидков также отмечает, что риск, связанный с ответственностью застройщика, имеет большое значение.
Несмотря на все сложности, аналитики единогласно говорят о том, что сегмент имеет потенциал для развития. В качестве подтверждения в Jones Lang LaSalle ссылаются на реальные примеры инвестиций в российскую недвижимость иностранных пенсионных фондов через крупные инвестиционные фонды. По мнению Олега Жидкова, инвестирование средств НПФ в строительные проекты для России крайне актуально, «особенно если учитывать, что этот процесс может помочь решить проблему социального жилья». Однако, оговаривается эксперт, «без соответствующих законов и льгот по налогообложению в это тяжело верится». Руководитель отдела аналитики рынков торговой недвижимости и инвестиций компании Jones Lang LaSalle Олеся Черданцева считает, что развитие пенсионной системы, необходимость диверсификации инвестиционных рисков, а также существенное снижение доходности по банковским депозитам будут способствовать увеличению объемов средств, инвестируемых в сектор». В дальнейшем, считает господин Гущин, все будет зависеть от того, смогут ли НПФ пролоббировать расширение отчетного периода о результатах управления. «В том случае если ситуация не изменится, то фондам по-прежнему будет интересно, но сложно работать в этом направлении. С учетом того, что пенсионное законодательство в нашей стране меняется очень медленно по принципиальным моментам, можно прогнозировать, что в среднесрочной перспективе в принципах отчетности фондов значительно ничего не поменяется», – прогнозирует эксперт. Олег Жидков полагает, что чтобы механизм привлечения средств НПФ в строительные проекты шел более активно, в первую очередь необходимо совершенствование системы налогообложения таких вложений. Ирина Ильина говорит, что для улучшения ситуации требуется расширить законодательные возможности инвестирования для НПФ. В частности, предоставить возможность фондам размещать средства пенсионных накоплений (средства, входящие в состав пенсии по возрасту) в недвижимость. В настоящее время недвижимости в списке разрешенных активов нет. При условии, что законодательство, регламентирующее инвестирование средств пенсионных накоплений, будет либерализовано, появится возможность иметь в структуре активов порядка 10% недвижимости. Это позволит направить часть средств пенсионных накоплений в строительные проекты. По прогнозам госпожи Ильиной, с учетом необходимости диверсификации инвестиционных рисков и существенного снижения доходности по банковским депозитам объем средств, инвестируемых в данный сектор, будет расти.
Справка
Согласно данным Федеральной службы по финансовым рынкам, по итогам I квартала 2011 года в России действует 151 негосударственный пенсионный фонд, из них в Петербурге зарегистрировано 13 НПФ. Собственное имущество всех фондов на конце марта ФСФР оценила в более чем 1 трлн рублей, имущество, предназначенное для обеспечения уставной деятельности НПФ (ИОУД, складывается из совокупного вклада учредителей НПФ, дохода от инвестирования этого СВУ и отчисления до 15% дохода от инвестирования пенсионных резервов НПФ – ред.) в 103,4 млрд рублей. Из отчета ФСФР следует, что совокупный объем пенсионных накоплений (обязательное пенсионное страхование) составляет порядка 264 млрд рублей, пенсионных резервов (взносы по добровольному пенсионному страхованию) – 657,2 млрд рублей.
Основные показатели рынка НПФ на 01.01.2010 и 01.04.2011
|
01.01.2010 |
01.01.2011 |
01.04.2011 |
Собственное имущество фондов, млрд рублей |
736 |
896 |
1031 |
ИОУД, млрд рублей |
95 |
104 |
103 |
Пенсионные резервы, млрд рублей |
565 |
640 |
657 |
Пенсионные накопления, млрд рублей |
77 |
153 |
264 |
Невзвешенная структура пенсионных резервов на 01.01.2010 и 01.01.2011
Вид актива |
Доля на 01.01.2010, % |
Доля на 01.01.2011, % |
Денежные средства на банковских счетах |
10,4 |
2,2 |
Банковские депозиты и депозитные сертификаты российских банков |
18,9 |
19,3 |
Государственные ценные бумаги Российской Федерации |
0,6 |
1,2 |
Государственные ценные бумаги субъектов Российской Федерации |
8,5 |
7,9 |
Муниципальные ценные бумаги |
0,7 |
0,3 |
Облигации российских хозяйственных обществ |
32,7 |
38,7 |
Акции российских ОАО |
11,5 |
12,7 |
Ипотечные ценные бумаги |
0,1 |
0,2 |
Паи паевых инвестиционных фондов |
8,0 |
5,6 |
Недвижимость |
0,8 |
0,2 |
Прочие направления размещения |
8,4 |
10,7 |
Источник: «Эксперт РА»
Марина Акатова
Таунхаусы в городской черте сегодня вызывают большей частью удивление. С активным освоением пригородного пространства Петербурга таунхаус стал форматом массового спроса. Докризисные эксперименты с попыткой сделать малоэтажные «элитки» пока оставлены в прошлом.
Основное предложение таунхаусов в черте Петербурга сконцентрировано в Приморском (8 проектов) и Выборгском (5 проектов) районах, а также на Петроградской стороне. Всего свыше 15 проектов. Красивые малоэтажные домики и секции таунхаусов можно встретить в Коломягах и в районе Озерков. Таунхаусы в городе – это небольшой формат: 4-6 секций, реже 6-12 секций.
Современные особняки
В городской черте, как правило, строятся комплексы таунхаусов в сочетании с малоэтажными жилыми домами. Территория обычно оснащена всей необходимой инфраструктурой – это полный спектр услуг в формате «у дома»: детские и спортивные площадки, аптеки, салоны красоты, прачечные, химчистки, фитнес-центры, магазины. Обязательно наличие парковочных мест и огражденная территория с охраной комплекса. Также выполняется благоустройство и озеленение внутренних дворов с элементами ландшафтного дизайна. «Все это предусматривается девелоперами для повышения ликвидности и статуса объекта и является стандартным предложением на рынке. Покупатели, которые отдают предпочтение таунхаусам в городской черте, прежде всего выбирают престижный район, удобную локацию, однородную социальную среду, безопасное проживание – это позволяет почувствовать дополнительный комфорт», – комментирует Марина Селиванова, руководитель департамента продаж жилой недвижимости ОАО «БТК девелопмент».
Проекты малоэтажного домостроения в городе рассчитаны на потребителей премиум-класса, стоимость квадратного метра соответствующая, поэтому затраты девелопера на инфраструктуру и дополнительное озеленение, безусловно, отбиваются. Экономическую выгоду объекта обеспечивает высокий статус проекта, качество строительства и грамотно выстроенная организация продаж у застройщика.
Избирательный спрос
Однако все проекты таунхаусов и малоэтажных домов выходили на рынок в докризисные годы (в 2008 и начале 2009), за 2010-2011 год не было заявлено ни одного похожего проекта. «Это объясняется тем, что в принципе жилье такого формата в городе спорно. Стоимость земли и площадь жилья обязывает устанавливать статус проекта не ниже бизнес-класса. А в бизнес-классе и элите сложнее всего точно угадать предпочтения будущих покупателей. Девелоперу необходимо немало потрудиться над концепцией проекта, чтобы точно попасть в цель. Продажи в таких проектах зачастую идут долго и сложно», – отмечает Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость». Как говорят эксперты, это формат не для всех – аналог трехкомнатной квартиры в городе, которые и так пользуются ограниченным спросом, а находясь в составе таунхауса, требуют дополнительных затрат на эксплуатацию.
Сложности возникают не только с продажей, но и с юридическими вопросами. И именно такие объекты зачастую стоят на землях со статусом ИЖС, что трудно согласовать с городскими властями.
Безусловно, застройщики нацелены на максимизацию прибыли, но в любом случае для успешности проекта должен быть создан некий баланс, уверены участники рынка.
«Малоэтажное строительство в городской черте необходимо рассматривать не с экономической точки зрения, а с архитектурной. К тому же не на всех территориях есть возможность высотного строительства. В Петербурге существует некоторое количество подобных проектов. Например, коттеджный поселок «Янино-1», который находится рядом с метро. Подобные проекты являются некой альтернативой жизни в городе, при этом имея все блага, поэтому они достаточно востребованы», – считает Андрей Уманский, директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар».
Впрочем, застройщики работающие с таунхаусами в городской черте уверены, что и сейчас здесь можно найти свою нишу. Директор по маркетингу «ЮИТ Дом» Екатерина Гуртовая признает, что сегодня строительство малоэтажного жилья в городской черте не носит массового характера. «Это совершенно иная категория жилья, нежели многоэтажное, и оно рассчитано на своего покупателя. К примеру, таунхаусы – жилье, относящееся к категории бизнес-класса. Так, сложно себе представить таунхаус площадью менее
Формат «у города»
В это же время на рынке загородной недвижимости таунхаусы – очень ходовой товар и прекрасная альтернатива городской квартиры для семьи по более низкой стоимости. «В пригородах таунхаусы рассчитаны на массового покупателя – проекты эконом-класса на относительно дешевой земле позволяют успешно конкурировать с городским квартирами того же метража. К примеру, в проекте «Южный» компании «Старт Девелопмент» таунхаус в
Мнение:
Александр Юхарев, управляющий партнер интернет-проекта Varendu.net:
– Различные нестандартные форматы жилья, безусловно, встречаются в нашем городе и пригородах. Экономически такие сооружения, как таунхаузы и небольшие клубные дома, выгодны застройкам: жилье в таких домах достаточно дорогое. Однако те, кто может позволить себе жить в роскоши, хотят видеть и малые архитектурные формы около своих подъездов, и дополнительную ландшафтную архитектуру. А удивить потребителя можно любой нестандартной формой, главное чтобы это было уместно к местоположению объекта и его социальной среде.
Проекты таунхаусов в черте города, где ведутся продажи
Район |
Бренд |
Адрес |
Девелопер |
|
Выборгский |
|
Первомайская, 7 |
Аксиома |
|
Выборгский |
Дворянское гнездо |
Выборгское, 32 |
Тор |
|
Выборгский |
Суздальский этюд |
Б. Десятинная, 5 |
Строительное управление |
|
Выборгский |
Усадьба художников |
Межозерная, 9 |
Альянс СПб |
|
Выборгский |
Флагман |
Б. Озерная, 61 |
Аксиома |
|
Красносельский |
Константиновское |
Володарский Петергофское 76-78 |
Европейские предместья |
|
Приморский |
|
Ольгино, Круговая, 3 |
Конструкциони Санкт-Петербург |
|
Приморский |
Лахта-модерн |
Ольгино, Коннолахтинский, 55 |
Сфера |
|
Приморский |
Морская Лахта |
Лахта Морская, 7 |
Феникс |
|
Приморский |
Новые Коломяги |
Эстонская, 19-21 |
Новые Коломяги |
|
Приморский |
Норманндия |
2-я Семеновская |
Норманн |
|
Приморский |
Портофино |
2-я Никитинская, 18 |
Центр эффективных решений |
|
Приморский |
Респект Хаус |
Новоутиная, 4 |
Investments. Engieneering. Construction |
|
Приморский |
Щербаковский |
Щербакова, 25 |
Содружество |
Консалтинговый центр «Петербургской недвижимости»
Дарья Карамышева