Рост на фоне низких цен
Рынок товарного бетона в 2012 году вырос на 20% по сравнению с прошлым годом. Эксперты говорят, что к докризисным показателям рынок придет не ранее чем через 1-2 года.
По оценкам Александра Батушанского, управляющего партнера консалтинговой группы "Решение", емкость рынка товарного бетона Петербурга и Ленобласти в этом году вырастет по сравнению с прошлым годом не менее чем на 20% и составит около 5,9 млн куб. м.
Андрей Мукосеев, генеральный директор ООО "ТАКСИ БЕТОН", говорит, что по итогам 10 месяцев 2012 года общий объем отгрузок превысил 4,3 млн куб. м товарного бетона. "Десятка крупнейших производителей при этом поставила около 2,5 млн куб. м товарного бетона потребителям. На данный момент емкость рынка бетона в Петербурге составляет около 500 тыс. куб. м в месяц", - уточняет господин Мукосеев. Сергей Китуничев, коммерческий директор ГК "Беатон", замечает, что по сравнению с 2011 годом спрос на товарный бетон увеличился примерно на 20%.
"В 2012 году наблюдался рост рынка бетона, который превзошел даже самые смелые прогнозы. По разным оценкам, он составил от 23 до 28% по результатам работы за 9 месяцев. Такой разброс связан с различными подходами в переоценке емкости рынка в 2011 году. Темпы прироста были большими в первой половине года, во второй они стали замедляться, но в любом случае с высокой долей вероятности можно утверждать, что в 2012 году прирост составит не менее 20% по отношению к 2011 году", - рассказывает Александр Дубодел, директор по маркетингу ЗАО "ЛСР-Базовые".
Объем реализации товарного бетона Группы ЛСР в III квартале текущего года составил 424 тыс. куб. м, из них в Петербурге было реализовано 262 тыс. куб. м. За 9 месяцев 2012 года продажи товарного бетона выросли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 9%, отмечает господин Дубодел.
Дмитрий Карачевцев, заместитель генерального директора ОАО "Ленстройдеталь", говорит, что в первом полугодии на рынке товарного бетона наблюдался некоторый подъем. Процент прироста объема за три квартала составил примерно 10-12%. Он также отметил, что компания в 2012 году планирует произвести около 300 тыс. куб. м растворнобетонных смесей, что примерно на 10% больше, чем в предыдущем году.
Участники рынка сетуют, что цены на товарный бетон находятся на грани рентабельности.
"Год ознаменовался существенным понижением цены, одной из причин стало введение в эксплуатацию завода "ЛСР‑Цемент". Средняя цена по году стала ниже, чем в январе 2012 года", - комментирует Дмитрий Карачевцев.
Александр Батушанский говорит, что цены на товарный бетон к концу осени снизились по сравнению с концом 2011 года на 5%, хотя в январе 2012 года наблюдался довольно значительный рост.
"С начала года цены на бетон в среднем снизились на 20%, при этом основное падение произошло в период августа-сентября нынешнего года. Сейчас мы ожидаем увеличение цены на бетон, что прежде всего будет связано с так называемым сезонным фактором - включением в состав бетона противоморозных добавок. Наиболее популярная марка бетона В25 сейчас стоит около 3200 рублей/куб. м", - рассказывает Андрей Мукосеев.
Александр Дубодел отмечает, что цены находятся на грани рентабельности, поэтому в следующем году следует ожидать их роста. "В текущей ситуации дальнейшее падение цен чревато потерей качества. Немногие производители способны сохранить качество при текущих ценах", – предупреждает господин Дубодел.
Несмотря на сложную ценовую ситуацию и возрастающую конкуренцию, эксперты настроены на позитив, ждут хороших результатов по итогам 2012 года и дают умеренно оптимистичные прогнозы на 2013 год.
"В течение последних трех лет на рынке наблюдался устойчивый рост. Емкость рынка в 2012 году, вероятнее всего, составит около 5850 тыс. куб. м против 4700-4900 в 2011 году", - подсчитывает Александр Дубодел.
"Объемы рынка растут, однако им еще далеко до докризисных показателей. Сейчас рынок бетона находится во второй стадии консолидации, показателем этого являются наличие ценовых войн среди производителей и концентрация более половины объемов производства в руках десяти компаний. Докризисного уровня по объемам производства рынок достигнет не ранее чем через 1,5-2 года, что будет соответствовать третьей стадии консолидации рынка. После чего рынок будет стабилизирован и конкуренция сместится из области цены в область качества и сервиса", - считает господин Мукосеев.
Сергей Китуничев полагает, что начиная с 2010 года потребление бетона стабильно растет и по состоянию рынка на октябрь оно уже превысило докризисные показатели. "В 2013 году не предвидится факторов, которые могут повлиять на понижение рынка, объемы останутся на том же уровне, что и в 2012 году, возможный рост будет в 10-12%", - прогнозирует господин Китуничев.
Господин Дубодел считает, что в 2013 году не стоит ждать такого значительного роста, как в этом, но на постепенный рост при благоприятной макроэкономической ситуации рассчитывать можно.
"Наращивание объемов строительства в городе потребует увеличения объемов производства, при этом будет обостряться конкуренция. Могу с уверенностью сказать, что рынок будет продолжать расти не менее чем на 12% в год", - резюмирует Андрей Мукосеев.
На днях вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров заявил, что в 2007 году в Петербурге в рамках экспериментальной застройки появится 3 тыс. кв. метров малоэтажных жилых домов.Пока неясно, насколько малоэтажная застройка сможет решить «квартирный вопрос» горожан, но очевидно, что петербуржцы все больше хотят жить в собственных домах.
Как грибы
За последние два года количество коттеджей, предлагаемых к продаже на первичном рынке, значительно увеличилось. Но указать точный показатель роста предложения довольно сложно, хотя порядок цифр у всех компаний примерно одинаковый. Так, эксперты компании Knight Frank Санкт-Петербург считают, что относительно лета 2005 года рост составил 206,8 процентов. По данным компании «Петербургская недвижимость», за 2006 год количество объектов организованной коттеджной застройки на территории Петербурга и области увеличилось почти в два раза, а индекс роста предложения в декабре 2006 года относительно декабря 2005 года составил 188,1 процентов. В настоящее время объем предложения новых коттеджей в организованных поселках составляет порядка 2,5 тысяч.
И место красит…
Если в 2005 году первое место по количеству предлагаемых поселков занимал Всеволожский район, то в 2006 году ситуация изменилась и на позиции лидера теперь находится Выборгский район. Согласно данным «Петербургской недвижимости», на начало 2007 года наименьшее число реализуемых объектов находилось в Приморском, Волосовском и Волховском районах. По данным компании Knight Frank Санкт-Петербург, по количеству проектов лидирует Выборгский район. И, учитывая заявления о строительстве со стороны девелоперов, это лидерство в ближайшее время сохранится. Основные предложения коттеджной недвижимости сосредоточены на Карельском перешейке, который еще долго будет лидировать в этом сегменте. Распределение общего количества домов в поселках северных и южных направлений по-прежнему остается равномерным с небольшим перевесом в сторону севера. Львиную долю предложения составляют поселки в Выборгском, Всеволожском, Приозерском и Курортном районах. Южные районы пока менее популярны и менее освоены в плане девелопмента, хотя сейчас ситуация начинает меняться – эти районы традиционно лучше обеспечены в плане инженерной инфраструктуры (газ, электричество) в силу того, что раньше там было много сельскохозяйственных и производственных предприятий, инженерные мощности которых можно использовать при застройке.
Не каждый дом классный
По словам Николая Пашкова, директора по профессиональным услугам компании Knight Frank Санкт-Петербург, ценовой мониторинг рынка загородного домостроения иллюстрирует значительную дифференциацию стоимости объектов в зависимости от рыночного сегмента. Так, цена коттеджа класса «А» превышает цену в классе «В» в среднем в три раза. Последняя, в свою очередь, отрывается от класса «С» в два раза. Учитывая, что большинство проектов на сегодняшний день не испытывают проблем с реализацией, это свидетельствует, в первую очередь, о дефиците качественных объектов на рынке, действительно соответствующих заявленному уровню позиционирования. «Можно констатировать, что в классе А стоимость объекта порядка млн – уже свершившийся факт, хотя еще год-полтора назад в успех подобных проектов многие эксперты рынка ставили под сомнение», – говорит Николай Пашков.
На чем стоим
Если говорить о географии спроса участков, предназначенных для коттеджного строительства, она остается неизменной. По данным экспертов Центрального Агентства Недвижимости, наиболее популярен Курортный район. В 2006 году средняя цена предложения сотки здесь составляла -20 тыс. (за сотку), максимальная цена – тыс., в Сестрорецке – до тыс. В городах-спутниках Петербурга (Пушкине, Павловске, Петродворце) средняя цена сотки в 2006 году – -6 тыс. Эксперты Центрального Агентства Недвижимости прогнозируют рост средней цены в 2007 году в этих районах не более чем на 20-30 процентов. Учитывая насыщенность застройки вышеупомянутых районов и высокую стоимость земли, в ближайшей перспективе следует ожидать развития загородного строительства в Гатчинском, Тосненском, Ломоносовском и Кировском районах. Особенно подорожают, по прогнозу, участки в Ломоносове и Гатчине (на 40-50 процентов). «Они расположены вблизи западного полукольца КАД. Это обстоятельство может серьезно повысить спрос», – говорит руководитель департамента загородной и коммерческой недвижимости Центрального Агентства Недвижимости Вадим Цыганок.
В Приозерске средняя цена сотки в прошлом году составляла -4 тыс. Прогнозируемый рост – не более 30 процентов. Землю остальной территории Ленинградской области предлагали в 2006 году в среднем по -2 тыс. за сотку. Вадим Цыганок прогнозирует более активный спрос на эти участки в 2007 году – рост цены может составить 40 процентов.
Среди основных факторов, которые влияют на стоимость земли, Вадим Цыганок выделяет расстояние от города, наличие инженерии (газ, электричество, водопровод и т.д.), наличие инфраструктуры и водоема. Важны также наличие железнодорожной станции, удобных подъездных путей, близость парков, сосновых боров и рощ. Также цена зависит от состояния соседних домов и социального статуса соседей.
Не выделяя
Анализ рынка недвижимости, проведенный экспертами компании «Прогаль», свидетельствует, что на конец зимы 2007 года дешевых объектов в ближайших пригородах Петербурга не было. Даже летние садовые домики нижнего ценового диапазона в окрестных районах города встречались нечасто. Чуть больше их оказалось в Кировском и Лужском районах, где расположены большие садоводческие массивы – Синявино и Мшинская.
Предложение домов нижней границы среднего ценового диапазона -60 тыс. в основном сосредоточено в Гатчинском и Всеволожском районе.
Основное предложение домов индивидуальной жилищной застройки с ценами от до 100 тыс. поступает из Всеволожского, Гатчинского и Выборгского районов области.
Верхние ценовые диапазоны 0-300 тыс. традиционно делят между собой Всеволожский, Выборгский, Гатчинский и Курортный районы.
По типам объектов наибольшие изменения в сравнении с зимой 2006 года произошли в структуре сделок с объектами в садоводствах, считают эксперты компании «Прогаль». Количество сделок с домами в садоводствах уменьшилось почти на 20 процентов, а с земельными участками, напротив, увеличилось примерно на такую же величину. И если еще год назад предложение участков в садоводствах превышало спрос на 10 процентов, то теперь предложение и спрос практически выровнялись.
К чему готовится
По мнению Николая Пашкова, перспективы развития загородного рынка коттеджного строительства связаны, во-первых, с увеличением размера поселков (большие поселки позволяют девелоперам создавать более развитую инфраструктуру), во-вторых, с более активным развитием объектов массового спроса, в-третьих, с развитием строительства не только на Карельском перешейке, но и в южных районах города. Известны успешные проекты в окрестностях «имперских» пригородов – Стрельны, Пушкина, Павловска, которые в силу близкого расположения к мегаполису отлично подходят для постоянного проживания. Особенностью южных коттеджных поселков можно считать их принадлежность к высоким ценовым сегментам. Это заметно даже по конструктивным особенностям – несмотря на низкую долю южных объектов в предложении (сейчас это около 8-9 процентов), можно заметить, что в этих районах чаще возводятся дома с использованием каменных технологий, в престижных зонах поселки из дерева практически отсутствуют.
Со своей стороны, специалисты Центрального Агентства Недвижимости ожидают увеличение спроса по сравнению с прошлыми сезонами. Это связано, прежде всего, с запуском ипотечных программ для загородного рынка недвижимости. Некоторые коттеджные поселки, со статусом индивидуальной жилищной застройки, начинают работать с ипотекой не под залог имеющегося недвижимого имущества в городе, а под покупаемый дом с участком в поселке. Эта услуга значительно повысит спрос. По нашим прогнозам, на 20-30 процентов.
«У будущих покупателей в новом году появится большая возможность выбора земельного участка и коттеджа, так как количество коттеджных поселков заметно выросло. Если в 2006 году к весне в продаже находилось около 70 коттеджных поселков, то сегодня их около 120», – говорит Вадим Цыганок.
Столичный опыт
В Москве уже начала работу «земельная» ипотека. Под залог незастроенной земли средства дают несколько банков. Условия покупки земли во всех банках практически одинаковы: 30 процентов стоимости участка требуется в качестве первого взноса, срок кредитования – 10-15 лет по ставкам 11-16 процентов годовых в долларах и 16-18 процентов годовых в рублях. В столице разработали еще один механизм кредитования первичного загородного рынка – ломбардное кредитование. По этой схеме в качестве залога выступает не земельный участок или недвижимое имущество, а право требования на строящийся коттедж. Пока ломбардное кредитование не получило своего развития. Безусловно, если подобный механизм «заработает», то проценты по кредиту будут высоки, поскольку риски банка велики. До сих пор кредиты выдавались только под залог квартиры в городе или готового коттеджа. Причем ипотека под готовый коттедж сопряжена с рядом трудностей. Оценка стоимости загородного дома сегодня слишком индивидуальна, поэтому кредит, как правило, выдают по нижней планке этой оценки. Сегодня в Москве количество ипотечных сделок по приобретению загородной недвижимости из всего объема ипотечных сделок составляет примерно 15 процентов. Участники рынка высказывают мнение, что таких показателей Петербург достигнет в ближайшие год-два.
В конце марта во время работы Ярмарки недвижимости газета «Строительный Еженедельник» провела акцию «Задай любой вопрос любому чиновнику». Около 1000 человек откликнулись на призыв и заполнили бланки. Первым эстафетную палочку «ответчика» принял вице-губернатор Александр Вахмистров.
На минувшей неделе он побывал у нас в редакции и ответил на все вопросы, адресованные ему.
Чаще всего петербуржцев интересовало, как городская власть планирует решать проблему «хрущевок». Под домами первых массовых серий сегодня находятся огромные городские территории, которые можно было бы использовать гораздо эффективнее, чем они используются в настоящее время. Александр Вахмистров сообщил, что за эти годы санировано несколько десятков домов, утеплены стены, заменены окна, двери, трубы. Дома стали теплее, но при этом не повысилась комфортность жилья (комнаты и места общего пользования как были мизерными, таковыми и остались) и эффективность использования очень дорогой сегодня городской территории. Принятие нового федерального и регионального законодательства (Жилищный и Градостроительный кодексы, другие нормативные акты), рост экономики (бюджет города вырос в три раза за последние три года) позволили, наконец, и петербургскому правительству взяться за решение проблемы всерьез.
Принято решение: снести
Было решено пойти по пути регенерации (реновации) территорий, занятых домами первых массовых серий. «Мы выезжали в Московский район, – рассказал вице-губернатор, – осмотрели территории двух кварталов, беседовали с жителями. И ничего нового не придумали, кроме того, чтобы найти территории с более рыхлой застройкой, с пустыми земельными участками, на которых можно начать строительство домов под расселение, чтобы в дальнейшем при помощи веерного переселения со сносом освобожденных домов реанимировать эти территории. Рамочное постановление «О порядке проведения торгов на регенерацию территорий» принято на последнем заседании правительства. Комитету по строительству дано поручение подготовить к торгам порядка 16 территорий в Кировском, Московском, Калининском, Выборгском, Невском, Красногвардейском районах, по два-три квартала в каждом. Торги мы должны провести не позднее сентября-октября текущего года. Неизвестно, как они пройдут, будет ли ажиотажный спрос, или инвестор останется равнодушен к идее регенерации. В любом случае документация к торгам готовится, просчитывается экономика каждого квартала индивидуально».
Торги будут проводиться на следующих условиях: инвестору продается вся территория квартала вместе с жильцами. После чего застройщик передает городу расчетное количество жилья для расселения проживающих на данной территории по социальному найму. Все вопросы с собственниками застройщик будет решать сам. Это может быть предоставление нового жилья на правах мены или компенсация его стоимости по рыночным ценам.
Экономика и психология
«Мы просчитали, – отметил г-н Вахмистров, – что экономика будет работать только тогда, когда выход вновь построенного жилья будет в два и более раз больше, чем имеется сейчас на данной территории. К примеру, в Московском районе в кварталах, идущих под снос, сегодня имеется 230 тысяч кв. метров жилья. Для того чтобы инвестор получил прибыль, он должен построить 600 тысяч. При этом город возьмет на себя все вопросы по восстановлению инженерной инфраструктуры и строительству социальных объектов».
Александр Вахмистров допускает, что не все пойдет гладко и, наверное, будут проблемы. К примеру, кто-то не захочет переезжать, потому что стар, и ему, как он считает, недолго осталось жить. Других устраивают их четыре комнатушки вместо двух, которые они получат во вновь построенном доме. Он привел в пример попытку расселения 18 квартала Фрунзенского района. Московская инвестиционно-строительная компания (МИСК) по договору с городом построила дом под расселение, примерно в километре от того квартала. А люди не захотели туда переезжать, посчитали, что это далеко от того места, к которому они привыкли. В результате дело закончилось ничем. Поэтому реновацию будут проводить без переселения в другие районы. Эту проблему все равно надо решать. Санация дает временный эффект, без всякой дальнейшей перспективы. Решение принято в соответствии с современным законодательством. Теперь очередь за психологической работой с людьми. И здесь важна роль средств массовой информации, считает вице-губернатор, в подготовке общественного мнения. Он предложил всем присутствующим на беседе журналистам широко пропагандировать переезд жителей «хрущевок» в первый построенный дом.
разберемся за пять лет
Второй блок вопросов касался расселения аварийного и ветхого жилья. И хотя он вплотную примыкает к вопросу о «хрущевках», проблем здесь гораздо больше. Прежде всего потому, что ветхое и аварийное жилье расположено преимущественно в историческом центре. А это охранная зона. К тому же дома там будут сноситься не целыми кварталами (как это произошло с кварталом на Шкапина-Розенштейна), а точечно. И не всегда сноситься, чаще – реставрироваться и реконструироваться. Тем не менее под эти цели, по словам Александра Вахмистрова, будет специально строиться жилье за бюджетные средства. Сегодня в городе около 1 млн квадратных метров ветхого жилья. Цифра «плавает», так как какие-то объекты закрываются, что-то появляется вновь. Решение этой проблемы может быть только одно. «Город увеличивает объемы бюджетного строительства. Если в этом году планируется сдать 262 тысячи кв. метров, то в следующем – 500 тысяч, а в 2009 году хотим выйти на 1 миллион, чтобы за четыре-пять лет полностью разделаться с этой проблемой», – говорит Александр Вахмистров.
Чиновник сообщил, что этот вопрос Валентина Матвиенко обсуждала на недавней встрече с Президентом Владимиром Путиным в Константиновском дворце. «Забегая вперед, – заметил он, – скажу, что в послании губернатора, которое она 25 апреля зачитает в Законодательном собрании, обширный раздел будет посвящен новой жилищной политике и жилищному строительству».
Малоэтажный Петербург
Абсолютно новое начинание в Петербурге – это строительство малоэтажного жилья. До сих пор коттеджное строительство велось только в пригородных районах и стоило очень дорого. Теперь в город пришли новые технологии – быстровозводимые сборные жилые дома, которые строятся за два-три дня. Два завода по выпуску такого жилья уже построены в Пушкинском и Колпинском районах и в ближайшее время они приступят к выпуску продукции. Оборудование самое современное – немецкое. Территория под строительство малоэтажного поселка на 3000 домов выделена компании на границе Пушкинского и Колпинского районов. Первые 300 домов планируют ввести уже в этом году. Причем жилье это будет действительно доступным, стоимость 1 квадратного метра предполагается установить в два раза дешевле, чем в среднем по городу. К домику будет прилагаться небольшой участок под палисадник. Александр Вахмистров полагает, что такое жилье быстро найдет своего покупателя. Хотя, конечно, недоверие ко всему быстровозводимому у наших людей присутствует: быстро – значит, некачественно. А если еще к тому же и дешево... Но в данном случае, по мнению главного строителя, дешево и быстро не потому, что некачественно, а потому, что современные технологии позволяют. В таких домах живет почти вся Америка и пол-Европы. И не жалуются.
И о ценах
По мнению вице-губернатора, цены на муниципальное жилье и квартиры эконом-класса достигли своего потолка. И изменение их в этом году не ожидается. Разве что в сторону понижения. А вот на жилье класса «Премиум» и элитное цены продолжат расти, потому что такого жилья, действительно, не хватает.
В следующем номере «Строительного Еженедельника» читайте рубрику «Вопрос-ответ», в которой мы продолжим публикацию ответов вице-губернатора Александра Вахмистрова на заданные вопросы.
Лилиана Глазова