Инвесторы вернулись к новостройкам
Участники рынка отмечают, что за текущий год доля инвестиционных покупок квартир увеличилась на 12% по сравнению с 2011 годом. Однако ряд экспертов опасается, что скоро этому спросу будет нечего предложить.
"Наличие инвестиционных покупок на рынке недвижимости напрямую связано с экономической ситуацией в стране и наличием денежных сбережений у покупателей. Если рассматривать динамику спроса на квартиры с целью вложения средств за последние 5 лет, то максимальная доля таких покупок будет соответствовать рекордному 2008 году – по нашим данным, она составляла порядка 17%. В 2009‑2011 годах эта доля значительно снизилась – до 8-9%, а в 2012 году вновь выросла до 12%", – говорит Мария Цветкова, директор департамента маркетинга ЗАО "Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ" (входит в Etalon Group).
Доля инвестиционных покупок в течение года увеличилась в два раза по сравнению с 2010 годом. В текущем году эта доля оставалась примерно на одном уровне – 12-15%, подсчитал Вячеслав Ефремов, заместитель генерального директора "НДВ СПб".
"По нашим оценкам, сегодня с инвестиционными целями приобретается порядка 15-35%. Если на рынке появляются интересные дешевые предложения, эта цифра может превысить и 40%. Сделок "купил-продал" менее половины в сегменте инвестиций в жилье. Как правило, большинство инвестиционных покупок предполагает наличие дополнительных факторов, например, квартира может пригодиться детям или родителям, а пока ее можно сдавать в аренду. Безусловно, мы чувствуем повышение спроса на квартиры со стороны инвесторов. Однако несмотря на то что запросы есть, предложить таким покупателям сегодня практически нечего", – рассказывает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН "АРИН".
"В посткризисный период количество инвестиционных сделок значительно сократилось. Если раньше доля покупателей-инвесторов на рынке жилой недвижимости составляла 25-30%, то сегодня доля клиентов, приобретающих квартиры для извлечения коммерческой выгоды, не превышает 10%. Рынок недвижимости уже не демонстрирует значительного ценового роста, который ранее позволял покупателям значительно выигрывать, приобретая недвижимость на этапе котлована и реализуя ее после сдачи дома в эксплуатацию. Кроме того, сократилось количество покупателей, готовых рисковать своими денежными средствами, вкладывая их в строительство начального уровня", – полагает Ольга Ульянова, начальник информационно-аналитического отдела инвестиционно-строительной корпорации "Мегалит".
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК "Отделстрой", считает, что инвестиционные сделки пока носят единичный характер. Если раньше с инвестиционными целями скупались целые подъезды, то теперь это отдельные квартиры, которые клиенты покупают с целью сохранить деньги от инфляции. Так будет до тех пор, пока доходность от вложений в недвижимость не будет составлять порядка 20% годовых, поясняет господин Гражданкин.
"«Если говорить об инвестиционных сделках в чистом виде (имея в виду покупку квартиры с целью последующей продажи, а не сдачи ее в аренду или сохранения денег), то их доля составляет не более 4%. Имея на руках 40-50% первоначального взноса, оставшуюся сумму покупатели предпочитают выплачивать в рассрочку. Ипотекой инвесторы пользуются редко, поскольку в любом случае это переплата. Согласитесь, сложно назвать инвесторами людей, которые берут ипотеку на 20 лет, за которые с учетом процентов приходится выплачивать двойную, а то и тройную стоимость квартиры", – рассуждает Николай Гражданкин.
Привлекательными для инвестиций по-прежнему остаются квартиры малой площади неподалеку от станций метро, которые можно выгодно перепродать или сдавать в аренду, говорит Дмитрий Уваров, директор по маркетингу компании Normann.
"Как правило, чем дешевле объект, тем больше желающих вложиться. Например, выброс дешевых "однушек" в строящихся объектах моментально провоцирует на действия людей, в том числе и тех, кто собирается улучшить свои жилищные условия. Несмотря на то что они хотят купить "двушку" или "трешку", клиенты вкладывают деньги в такую однокомнатную квартиру, предполагая, что через год-два продадут ее более выгодно", - поясняет Владимир Спарак.
По данным компании CBRE GROUP, INC. в третьем квартале
Индекс мировых арендных ставок на офисную недвижимость продемонстрировал рост на 5,1% в годовом исчислении (по сравнению с третьим кварталом 2010 года) и на 0,9% в поквартальном исчислении (по сравнению со вторым кварталом 2011 года) – увеличение наблюдалось на протяжении шести кварталов подряд. Индекс стоимости мирового капитала CBRE показал рост на 10,7% за прошлый год и на 1,1% за прошлый квартал.
«Несмотря на то, что арендные ставки и стоимость капитала увеличились, скорость ежеквартального прироста замедлилась», — сказал Раймонд Торто, глобальный главный экономист компании CBRE. «Даже в Азии, где наблюдается тенденция еще большего повышения обоих индексов, динамика роста сохранялась положительной в результате глобальной экономической нестабильности».
Индекс мировых арендных ставок на офисную недвижимость CBRE
Азиатско-Тихоокеанский регион в очередной раз подкрепил индекс мировых ставок на офисную недвижимость. Офисный индекс в Азиатско-Тихоокеанском регионе возрос на 12,9% в годовом исчислении, отражая стабильное устойчивое восстановление от последствий глобального кризиса. Однако в третьем квартале этот индекс в Азиатско-Тихоокеанском регионе увеличился всего на 2,2%, что свидетельствует о замедлении темпов восстановления даже в регионе, где наблюдался наиболее высокий уровень роста.
Индекс арендных ставок на офисную недвижимость в Северной и Южной Америке вырос на 1,5% в годовом исчислении и на 0,4% в поквартальном исчислении. Хотя индекс арендных ставок в Северной и Южной Америке достиг своего дна во втором квартале 2010 года, рост арендных ставок стал заметен только в трех первых кварталах 2011 года, что говорит о все еще заметных последствиях глобального финансового кризиса, а также о наличии неопределенности в сфере трудоустройства, в отношении потребительского доверия и долговых обязательств.
Индекс арендных ставок в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке продемонстрировал самый незначительный поквартальный рост среди трех глобальных регионов (0,07%), однако этот регион был единственным, где была выявлена положительная динамика в поквартальных показателях во втором квартале - 0,02%.
Представленная ниже диаграмма отражает динамику индекса мировых арендных ставок на офисную недвижимость CBRE за последние десять лет:
Офисный индекс стоимости мирового капитала CBRE
Офисный индекс стоимости мирового капитала CBRE также поддерживался за счет роста в Азиатско-Тихоокеанском регионе. За третий квартал 2011 года в Азиатско-Тихоокеанском регионе был зарегистрирован самый большой рост среди трех глобальных регионов (16,5% в годовом исчислении). Однако, как в случае с арендными ставками, рост стоимости капитала также замедлился в Азиатско-Тихоокеанском регионе. Поквартальный прирост на 1,1% оказался ниже среднего уровня поквартального роста (3,7%), отмечаемого с третьего квартала 2009 года.
В Северной и Южной Америке наблюдались самые значительные темпы поквартального роста, при этом в третьем квартале 2011 года прирост составил 1,5%. Уровень роста в годовом исчислении (10,1%) не стал значительно ниже показателей уровня роста в годовом исчислении во втором квартале 2011 года (10,5%), что свидетельствует о стабильном инвестиционном спросе, несмотря на экономическую неопределенность.
Индекс стоимости мирового капитала в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке продемонстрировал самый низкий уровень роста в поквартальном и в годовом исчислении (0,8% и 5,7% соответственно). Поквартальный рост индекса в этом регионе (0,8%) был гораздо ниже среднего значения в поквартальном исчислении (2,1%), наблюдающегося с третьего квартала 2009 года. Такая сдержанность в темпах роста стоимости капитала отражает повышенную осторожность инвесторов в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке в условиях экономической неопределенности и все еще присутствующей обеспокоенности в отношении кризиса суверенного долга.
Представленная ниже диаграмма отражает динамику офисного индекса стоимости мирового капитала CBRE за последние десять лет:
.jpg)
Кристофер Питерс, директор отдела исследований рынка CBRE в России прокомментировал:
«Хотя московский рынок недвижимости гораздо моложе других рынков в регионе Европа, Ближний Восток и Африка, в особенности в сравнении с рынком Восточной Европы, Москва продемонстрировала уверенный рост по сравнению с остальными городами в Западной Европе, где рост практически был равен нулю. Ставки аренды на офисные помещения класса А Прайм выросли в III квартале 2011 года на 9,5 % в поквартальном исчислении и на 31,4 % в годовом исчислении. Это свидетельствует о том, что, по крайней мере, в секторе качественной недвижимости сохраняется высокий уровень спроса».
Аналитики Knight Frank представили прогноз динамики цен на элитную жилую недвижимость мира в 2012 году
Международная консалтинговая компания Knight Frank представила глобальный прогноз динамики цен на рынках элитной жилой недвижимости в 2012 году. Было проанализировано 29 городов в 5 регионах мира.
Москва (до 20%), Санкт-Петербург (до 10%) и Киев (до 10%) вошли в первую четверку городов, в которых ожидается рост цен на элитное жилье в 2012 году.
После двухлетнего периода роста мировые рынки элитного жилья в целом находятся на пороге охлаждения.
Согласно прогнозу Knight Frank в 2012 году в 44% исследуемых городов последует падение цен, еще в 44% цены возрастут, а в 12% городов ситуация не изменится.
Учитывая глобальный экономический кризис, может показаться удивительным, что мы прогнозируем рост цен на 44% исследуемых рынков, однако во многих из этих городов критическим фактором является ограниченный объем качественного нового предложения. Мы ожидаем, что это особенно ярко проявится на рынках Лондона, Парижа, Москвы, Найроби и Куала Лумпура.
В городах, где прогнозируется рост цен, этот рост будет удерживаться за счет притока капитала из проблемных регионов мира и желания состоятельных инвесторов направить свои средства в реальные активы, в том числе в виде объектов недвижимости, вместо более волатильных финансовых продуктов.
В более 60% исследуемых азиатских городов в 2012 году ожидается падение цен по мере того, как правительственные меры, направленные на снижение спекулятивного спроса, начинают приносить результаты.
Кризис Еврозоны рассматривается в качестве серьезного риска для 60% исследуемых рынков. Риски, связанные с политической обстановкой и безопасностью, являются ключевыми для рынков недвижимости Ближнего Востока и Африки.
Процентные ставки, высокая инфляция и потребительский долг являются наименее значимыми для мировых рынков элитного жилья, на которых оперируют самые состоятельные инвесторы.
Елена Юргенева, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank (Москва), отмечает: «Аналитики Knight Frank прогнозируют 10-20%-ный рост цен на элитную недвижимость Москвы. Это обусловлено в первую очередь тем, что предложение элитного жилья в городе сокращается. Так, в 3 квартале 2011 года объем предложения снизился до минимального значения с 2008 года, а за последние полгода на рынке не появилось ни одного нового проекта. Это сопровождается тем, что количество площадок под застройку в центре столицы ограничено, кроме того, ведется пересмотр инвестиционных контрактов, заключенных старой администрацией города. Ситуация усугубляется рисками, связанными с вводом запрета на новое строительство в пределах ТТК. При этом спрос на элитную жилую недвижимость столицы остается стабильным, что позволяет говорить о грядущем дефиците предложения, который спровоцирует рост цен в 2012 году».
Елизавета Конвей, руководитель направления элитной жилой недвижимости Knight Frank Saint-Petersburg, отметила: «На рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга наступил кризис качества. 70% рынка вторичной недвижимости морально устарело, а оставшиеся 30% продаются и покупаются по ценам высшего сегмента. На первичном рынке, несмотря на активную девелоперскую деятельность в периферийных частях Центрального и Петроградского районов, лучшие пятна под застройку и реконструкцию давно разобраны, а количество интересных объектов стремительно сокращается. Помимо этого фактора, текущее повышение цен на 5% в 2011 году также спровоцировано резким вымыванием объема предложения, как следствия антикризисных условий и скидок. В 2012 году мы ожидаем дальнейший рост цен на дефицитные квартиры и дома в лучших локациях, а также объекты, наиболее соответствующие запросам потребителей, в первую очередь, за счет высокой готовности проекта, роста себестоимости строительства и макроэкономической ситуации».
Наталья Пронина, директор по развитию Knight Frank (Киев), прокомментировала: «На протяжении всего 2011 года на первичном рынке элитной недвижимости Киева наблюдалось достаточно многообразное и динамичное изменение средней цены. Если в первой половине года этот показатель незначительно уменьшался, то в августе-сентябре 2011 наблюдался заметный рост (до +13%), который был вызван выходом на рынок новых проектов. Цены на апартаменты в новых жилых проектах были значительно выше средних цен в элитном сегменте. Но уже в октябре-ноябре текущего года на смену резкому росту показателя пришло снижение средней цены. Это было вызвано стартом продаж в еще одном элитном жилом комплексе, цены в котором на этот раз были ниже средних по рынку. Это, в свою очередь, привело к снижению среднего показателя в элитном сегменте до (-3%). Активный выход новых проектов на первичном рынке элитной недвижимости Киева обуславливает значительное усиление конкуренции. К тому же, спрос растет куда менее заметными темпами. Кроме того, в период проведения в Украине Евро-2012 возможно дополнительное непродолжительное снижение спроса во всех сегментах первичного рынка, в том числе и в элитном. Тем не менее, в 2012 году в элитном сегменте в Киеве мы ожидаем достаточно позитивную динамику развития. По итогам года возможен умеренный рост стоимости элитной недвижимости на первичном рынке Киева, в пределах 3-5%. Такое изменение будет связано, прежде всего, с увеличением степени готовности строящихся объектов, ростом стоимости энергоносителей и строительных работ, а также поправкой на инфляцию».
Лиам Бейли, директор департамента исследований рынка Knight Frank (Лондон), отметил: «Есть три ключевых момента, которые будут определять показатели мировых рынков элитного жилья в краткосрочной и среднесрочной перспективе, а именно уровень мирового благосостояния, поиск «безопасной гавани» для инвестиций, который идет уже сейчас, и растущее разграничение между элитными рынками жилья на Западе и во всем остальном мире».
Комментируя замедление роста цен на мировых рынках элитного жилья, Кейт Эверетт-Аллен, отдел исследований международных рынков жилой недвижимости (Лондон), отметила: «Замедление роста цен на элитное жилье наиболее ярко заметно в Азии, где поток «дешевых денег» был спровоцирован волной внутреннего богатства и мер стимулирования экономики в США и Европе, за которой последовала волна мер экономии, направленных на сдерживание инфляции. В результате годовой рост цен на элитное жилье в Гонконге, Сингапуре и Шанхае теперь находится на отметках в 7,8%, -6,8% и 3,8% соответственно по отношению к прошлогодним показателям в 19,7%, 15,8% и 29,7%».