Актуальный материал для города на болоте
В дорожном строительстве пенополистирол используется не только во избежание деформации дорожного покрытия из-за температурных перепадов, но и на участках со слабыми грунтами, что весьма актуально в Петербурге.
"Низкая плотность блоков из вспененного пенополистирола – она составляет 1-1,5% от плотности грунта, применяемого в традиционных грунтовых насыпях, – в сочетании с высокой прочностью позволяет строить насыпи под современные автомобильные дороги на участках слабых грунтов", - поясняет Дмитрий Бобков, менеджер по проектным продажам "Кнауф Пенопласт".
По словам господина Бобкова, эти свойства пенополистирола позволяют применять материал при устройстве насыпей автомобильных и железных дорог, подходов к устоям мостовых сооружений, насыпей на участках возможного образования оползней, при укреплении железнодорожных насыпей.
Специалисты замечают, что высокая прочность (до 50 тонн/кв. м) разделительного слоя из экструдированного пенополистирола обеспечивает равномерное распределение нагрузки на дорожную конструкцию, благодаря чему необходимость в капитальном ремонте возникает реже. Традиционные технологические мероприятия по консолидации грунта основания, к которым относятся уположение откосов насыпи, частичное удаление слабого грунта, возведение легких насыпей, насыпей на сваях, обходятся дороже, чем использование пенополистирола.
Юрий Агафонов, директор НП "Саморегулируемая региональная ассоциация предприятий дорожного комплекса Северо-Запада", считает, что использовать вспененный или экструдированный пенополистирол необходимо на всех транспортных объектах региона. "В качестве эксперимента пенополистирол использовался при ремонте нескольких городских трасс лет десять назад, но массово он не стал применяться. Еще в 2001 году мы предлагали этот материал заказчику вместо части щебня, но было решено, что использование пенополистирола значительно удорожит строительство. Хотя удорожание составляло всего один доллар на один квадратный метр", - рассказывает господин Агафонов. По его словам, практика показывает, что дорожные конструкции, выполненные при помощи теплоизоляционного материала, долго не требуют ремонта. «Видимо, материал не используют широко из-за того, что не все проектировщики его знают, или Госэкспертиза его не пропускает", - думает Юрий Агафонов.
"Я не знаю аналогов пенополистирола для дорожного строительства: это очень легкий материал, имеющий высокую прочность. За рубежом его успешно используют уже лет двадцать, а почему его применение сдерживают у нас, я не понимаю. Ни один из наших проектов, где предлагалось использовать пенополистирол, не прошел Госэкспертизу", - недоумевает Александр Злотников, главный инженер ЗАО "Институт "Стройпроект". "Я не хочу винить в этом экспертизу: ее сотрудники качественно выполняют свою работу, но они должны руководствоваться устаревшими и консервативными СНиПами и ГОСТами", - говорит инженер. По его словам, на КАД есть участок, построенный с применением пенополистирола, но сделать это удалось только потому, что раньше заказчик мог изменить проектное решение заключения экспертизы.
В качестве решения проблемы Александр Злотников предлагает либо использовать зарубежный опыт успешного применения всепененного и экструдированного пенополистирола в дорожном строительстве, либо создать экспериментальные участки, при строительстве которых применялся бы этот материал, и сделать выводы о необходимости его использования на основании наблюдений в течение нескольких лет.
По данными World Economic Forum, среди 139 стран, участвовавших в исследовании состояния дорог, Россия занимает 125-е место. При этом Финляндия, наш ближайший северный сосед, - 13-е место. Согласно Транспортной стратегии Российской Федерации до 2030 года, только 15% федеральных автомобильных дорог (17,7 тыс. км) соответствуют действующим стандартам, остальные 85% (640 тыс. км) нуждаются в реконструкции или ремонте.
В 2011 году в Петербурге, по разным оценкам, либо не было введено вовсе, либо было введено очень мало спекулятивных складских комплексов. Это привело к тому, что впервые после кризиса ставки аренды начали расти. Рост продолжится и в этом году, что, как говорят аналитики, подстегнет девелоперскую активность в этом сегменте.
Сокращение объемов ввода и растущий спрос привели к тому, что уровень ставок достиг докризисных показателей. По данным Jones Lang LaSalle, по итогам 2011 года объем свободных складских площадей Петербурга снизился до 4,4%, или 80 тыс. кв. м. Общий объем складского предложения на рынке Санкт-Петербурга достиг 1,76 млн кв. м в IV квартале 2011 года. В эксплуатацию были введены 4 качественных складских комплекса класса В суммарной арендопригодной площадью
Активный спрос на складские площади наблюдался на протяжении всего 2011 года. В IV квартале общий объем сделок превысил 85 тыс. кв. м. Наиболее востребованным форматом для аренды по-прежнему оставались блоки площадью 5-10 тыс. кв. м. Более крупные площади также пользовались спросом. Около трети сделок в 2011 году закрылись в диапазоне 15-20 тыс. кв. м.
На протяжении января-сентября 2011 года наиболее активными арендаторами на складском рынке Санкт-Петербурга были производственные компании и торговые операторы. Однако в конце года логистические компании активизировались, и по результатам года сделки с ними составили чуть выше 30% (62 тыс. кв. м) от всех сделок, совершенных с начала 2011 года.
Активный спрос на складские помещения в качественных проектах привел к дальнейшему увеличению арендных ставок с 105-115 USD/кв. м/год в третьем квартале до 110-120 USD/кв. м/год (без учета операционных расходов) в IV квартале. В целом за прошедший год ставки продемонстрировали рост на 5-10%.
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, отметила: «Тенденции, которые наблюдались в прошлом году, будут актуальными и в наступившем 2012 году. Доля свободных площадей продолжит уменьшаться из-за ограниченного количества объектов, запланированных к вводу. Арендные ставки будут расти с прежним темпом, на 5-10% в год. Наиболее острая нехватка площадей может возникнуть в классе А, так как к вводу запланировано только два складских проекта такого уровня суммарной арендопригодной площадью 50 тыс. кв. м, причем заполняемость в них уже близка к 50%».
Индивидуальный подход
Илья Андреев, управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге, уверен, что на складском рынке Санкт-Петербурга сохраняется тенденция сотрудничества в формате tailor made (индивидуальный подход собственников складов к клиентам при сдаче в аренду), которая заключается в максимальной технической адаптации площадей под нужды клиента.
«В связи с усилившейся активностью арендаторов и отсутствием ввода новых спекулятивных складских объектов вполне вероятен рост активности девелоперов», – полагает господин Андреев.
С этой точкой зрения согласны специалисты Knight Frank St Petersburg. «2011 год создал ряд предпосылок для активного развития рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга. Среди них рост ставок аренды впервые после кризиса, дефицит нового предложения, высокий спрос со стороны арендаторов. Сложившаяся благоприятная конъюнктура побудила девелоперов начать активное строительство новых проектов, однако их ввод так и не состоялся в ушедшем году и был перенесен на I полугодие 2012 года», – говорят в компании.
На конец IV квартала 2011 года обеспеченность качественными складскими площадями в Санкт-Петербурге составила
Докризисные тенденции
Собственно прогнозируемая девелоперская активность уже имеет место – многие компании анонсировали планы по реализации складских проектов. Так, компания «Эдванс» объявила о планах строительства складского комплекса общей площадью около 33 тыс. кв. м в течение следующих 3-5 лет, компания «Вюрт Северо-Запад» объявила о возобновлении реализации проекта строительства складского комплекса для собственных нужд в промышленной зоне Шушары, а холдинг «Созвездие Водолея» до конца 2011 года планировал начать строительство и ввести в эксплуатацию первую очередь транспортно-логистического комплекса в Тосненском районе Ленинградской области.
В 2011 году дефицит складских площадей привел к появлению докризисной тенденции аренды площадей в еще строящихся комплексах. Так, например, компания «Карат Групп», ведущий дистрибьютор автомобильных масел в СЗФО, на 5 лет арендовала 6,5 тыс. кв. м в строящемся складском комплексе Nordway (промзона «Шушары-2»). Ключевым фактором выбора объекта аренды стала возможность расширения арендуемых площадей в будущем, что недоступно в большинстве действующих объектов. Компания Knight Frank St Petersburg выступила консультантом сделки.
МНЕНИЕ
Давид Гуссе, финансовый директор RosLogistics:
– В 2011 году основная активность на российском рынке складской недвижимости главным образом происходила в Московском регионе. В течение года рынок поглотил свыше 1 млн кв. м складских площадей, что, безусловно, является рекордной цифрой. Это самый высокий показатель с кризисного 2008 года. Порядка 37% площадей заняли торговые операторы, 23% использовали дистрибьюторы, промышленные компании и поставщики услуг поглотили по 20% складских площадей каждые. По сравнению с предыдущими годами потребность в аренде складских площадей в Москве и Подмосковье увеличились, даже проводились некоторые сделки на 50 тыс. кв. м и более. В эксплуатацию введено по итогам года порядка 330 тыс. кв. м. Дефицит новых предложений и высокий спрос на складскую недвижимость привел практически к отсутствию свободных площадей (особенно в Москве) и, как следствие, к увеличению арендных ставок примерно на 15% – до 125-130 USD за
Распределение спроса по типу арендатора, 2011 год
Наиболее крупные сделки по аренде площадей
в складских комплексах классов А, В, заключенные в 2011 году
Компания |
Складской комплекс |
Зона |
Арендованная кв. м |
Срок |
ГК Алиди (логистические услуги) |
«Кулон-Пулково» |
Московский р-н |
5000 |
3-5 лет |
Компания «Копак.ру» (услуги по упаковке рекламных наборов и промотоваров) |
«Кулон-Пулково» |
Московский р-н |
2500 |
3-5 лет |
Компания «Симпл» (эксклюзивный поставщик авторских вин домов Италии и Франции) |
«Кулон-Пулково» |
Московский р-н |
1100 – склад, 130 – офисы |
3-5 лет |
ГК «Лудинг» (дистрибьютор вина и крепкого алкоголя) |
«Кулон-Пулково» |
Московский р-н |
2500 – склад, 600 – офисы |
3-5 лет |
ЗАО «Империя-Фарма» (поставщик лек. средств и мед. оборудования) |
«Гориго» |
п. Горелово |
8500 |
3-5 лет |
«Метрика» (сеть гипермаркетов DIY) |
ТЛЦ «Евросиб-Терминал» |
Шушары |
5000 |
3-5 лет |
Источник: NAI Becar
Крупные складские комплексы, ожидаемые к вводу в 2012 году
Название |
Расположение |
Класс |
Склад. площ., |
Девелопер |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
«Теорема-Терминал», |
пр. Обуховской Обороны, вблизи Вантового моста и КАД |
А |
45 000 |
«Теорема» |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Nordway |
Шушары, Московское ш. |
А |
40 000 |
АО Hanner |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
«Инвест-Бугры» |
п. Бугры, пр. Энгельса/КАД |
А |
52 000 |
н/д |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
«ПНК-КАД» |
п. Петро-Славянка, территория предприятия «Ленсоветовское» |
A |
80 000 |
PNK Group |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
«Осиновая Роща», |
п. Парголово, Горское ш., 4 |
А |
50 000 |
Корпорация «Стерх» |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
«Орион Лоджистик» |
Выборгский р-н, Горское ш. (промзона «Каменка») |
A |
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Согласно исследованиям, проведенным специалистами Jones Lang LaSalle, за последние 2 года в Петербурге начали работать порядка 150 новых операторов, которые арендовали более 60 тыс. кв. м торговых площадей. Большинство новых игроков – около 34% – относятся к категории Fashion & Apparel (одежда и обувь). Наиболее крупные площади заняли такие бренды этой категории, как GAP, NetWork, Calliope, Порядка 33% новых брендов относится к категории Restaurants & Food Court. Крупнейшим арендатором в этом сегменте стал ресторан «Баклажан» компании Ginza Project, который занял 1 тыс. кв. м в ТРК «Галерея». Здесь же в 2010 году начал свою работу ресторан «Дюжина», который разместился в помещении площадью Среди других операторов сегмента Restaurants & Food Court специалисты компании называют ресторан «2 Берега», арендовавший Традиционно наиболее крупные площади занимали операторы, работающие в сегменте Entertainment (развлечения). Однако, по сравнению с категорией Fashion & Apparel, новых игроков здесь появилось значительно меньше, поэтому на этот сегмент пришлось лишь 7% от общего числа новых операторов. Абсолютным лидером по занимаемой площади в сегменте развлечений стала сеть кинотеатров «Формула кино», которая при помощи специалистов Jones Lang LaSalle арендовала около 5 тыс. кв. м в ТРК «Галерея». В этом же ТРК в 2011 году начал работу парк детских развлечений Happylon (4,1 тыс. кв. м). Немаловажным событием для рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга, по мнению аналитиков, стало открытие парка «Кидбург», который занял 2,8 тыс. кв. м в ТРК «Гранд каньон». Этот оператор представил петербуржцам новый формат детского отдыха – совмещение развлечения и обучения. В этом же формате будет работать тематический парк «Мастерград», который в конце 2011 года арендовал порядка 5,4 тыс. кв. м в ТРК PITERLAND. Операторы, работающие в сегменте Fitness Club (спортивные клубы) и Household & Goods (товары для дома), в совокупности занимают лишь 4% от общего количества брендов, вышедших на рынок Петербурга. В этих сегментах наиболее заметными событиями стал выход крупного игрока – сети «Уютерра», – и открытие фитнес-клуба премиального уровня Fit Fashion (компания Ginza). «Появление новых брендов обусловлено текущим состоянием и перспективой развития рынка ритейла, наличием у операторов утвержденных программ развития, а также предложением качественных форматных помещений. В течение прошедших двух лет на рынке Санкт-Петербурга мы можем отметить удачное совпадение всех перечисленных выше факторов, результатом чего стало появление большого числа новых операторов. При этом если основным трендом 2010 года было появление большого количества брендов в категории Fashion & Apparel, то трендом 2011 года стало активное развитие сегмента Restaurants & Food», - отметил Андрей Розов, Руководитель филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге. Станислава Билень, старший консультант Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, считает что если говорить о качественных торговых комплексах, то за последние 2 года наибольшее количество новых брендов – около 50 – появилось в ТРК «Галерея». «Здесь открыли свои бутики Uterque, Parfois, Reiss, Bebe. Более того, такие бренды, как LC Waikiki, OVS, представленные в этом комплексе, являются новыми не только для Петербурга, но и для России в целом. Многие бренды, пока еще не представленные в Северной столице, продолжают рассматривать Петербург как один из приоритетных городов для открытия магазинов. На нашем рынке реализуется достаточное количество качественных торговых объектов, а существующий покупательский спрос на многие известные мировые бренды пока не удовлетворен», - резюмирует госпожа Билень. 10 крупнейших сделок с новыми операторами, заключенных в 2011 году Оператор Тип Место расположения Занимаемая площадь (кв. м) «Мастерград» Entertainment ТРК Питерлэнд 5393 «Кидбург» Entertainment Дивный Город (ТРК «Гранд Каньон») 2800 «Экстрим Парк» Entertainment Дивный Город (ТРК «Гранд Каньон») 1900 «Белая дача цветы» Homeware & household goods Выборгское шоссе 1500 «Спар» Supermarket пр. Луначарского 1500 «Еврофитнес» Fitness Club пр. Науки 10 1300 «Сетка» Supermarket пр. Юрия Гагарина 71 1280 «Прыг-Скок» Entertainment ТК Подсолнух 1200 Академия талантов Entertainment Дивный Город (ТРК «Гранд Каньон») 1000 Источник: Jones Lang LaSalle 10 крупнейших сделок с новыми операторами, заключенных в 2010 году Оператор Тип Место расположения Занимаемая площадь (кв. м) «Формула Кино» Entertainment ТРК «Галерея» 5434 «Декатлон» Sportswear & Sports Goods ТРЦ «Лето» 4213 Happylon Entertainment ТРК «Галерея» 4180 «Гранд Каньон Айс» Entertainment ТРК «Гранд Каньон» 4000 Fit Fashion ( Fitness Club ул. Казанская д.3 3500 «Уютерра» Household & Goods ТРК «Питер Радуга» 2000 «Щелкунчик» Restaurants & Food Court гост. Октябрьская 1400 Entertainment ТРК «Меркурий» 1100 GAP Fashon & Apparel ТРК «Галерея» 971 NetWork Fashon & Apparel ТРК «Галерея» 913 Calliope Fashon & Apparel ТРК «Галерея» 833 Источник: Jones Lang LaSalle Структура распределения новых брендов |