Офисная недвижимость: итоги III квартала
Рынок офисной недвижимости Петербурга в третьем квартале не испытал значительных потрясений. Участники рынка ощутили сезонное снижение спроса, вместе с тем уровень вакансии заметно снизился в офисах класса А, а значения арендных ставок напротив немного подросли в классе В+.
"В июле-сентябре 2012 года объем качественных офисных площадей увеличился на 58,36 тыс. кв. м и достиг 2,15 млн кв. м. Объем ввода офисных площадей за 3 квартал 2012 года стал наибольшим по сравнению с первыми двумя кварталами текущего года. За три месяца на рынок Санкт-Петербурга вышло пять новых объектов, в том числе бизнес-центры "Собрание" (арендопригодная площадь 22,14 тыс. кв. м) и "Международный" (арендопригодная площадь 12 тыс. кв. м) компании "Адамант". Девелоперы постепенно активизируются, вследствие чего количество анонсируемых проектов растет. Так, до конца текущего года общий объем введенных качественных офисных площадей достигнет 200 тыс. кв. м, что сопоставимо с показателями 2006-2007 годов", - рассказывают специалисты Jones Lang LaSalle.
Василий Довбня, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Санкт-Петербург отмечает, что на начало 4-го квартала 2012 года объем офисных площадей класса А, В составил 1,75 млн кв. м, из них - 511 тыс. кв. м офисы класса А, 1,241 млн кв. м - офисы класса В.
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, в 3 квартале 2012 года не было введено в эксплуатацию ни одного бизнес‐центра. "Сроки открытия трех объектов, запланированных ко вводу в 3 квартале, были перенесены на 4 квартал 2012 г. Доступная в аренду GLA качественных бизнес‐центров Санкт‐Петербурга по состоянию на конец 3 кв. 2012 г. составляет 1 729,1 тыс. кв. м", - говорится в аналитическом отчете компании.
Уровень вакансии и спрос
По данным аналитиков компании ASTERA, объем поглощения офисных площадей за третий квартал по бизнес-центрам класса A и B составил не менее 65 тыс. кв. м. Объем чистого поглощения - более 32 тыс. кв. м.
Специалисты Jones Lang LaSalle подсчитали, что в 3 квартале объем чистого поглощения офисных площадей в зданиях классов А и В составил свыше 56 тыс. кв. м, а с начала года - 190 тыс. кв. м, причем доля класса А в этом объеме составила 54%.
Значительное число арендаторов перенесло рассмотрение вопроса переезда в более качественный офис на четвертый квартал, что связано с нестабильной экономической ситуацией в стране и опасениями начала второй волны общемирового экономического кризиса, сообщают аналитики ASTERA.
Доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса А за этот период, по оценкам компании ASTERA, снизилась на 11,1 п.п., и составив 8,2% или 33,9 тыс. кв. м в абсолютном выражении. В классе B свободными остаются 95,4 тыс. кв. м, что составляет 7,1% от общего объема предложения рассматриваемого класса (снижение - на 3,1 п.п.)
Согласно аналитическому отчету Knight Frank St. Petersburg, доля вакантных площадей в 3 квартале 2012 года осталась на уровне 9,7%. В то же время в бизнес-центрах класса А произошло сокращение доли свободных площадей с 14,7% до 12,2%, а в классе В - увеличение до 8,9% против 7,8% во 2 квартале. В абсолютном выражении объем вакантных площадей в классе А составил 69 490 кв. м, в классе В – 138 740 кв. м (против 81 650 кв. м и 120 200 кв. м кварталом ранее).
Как сообщают аналитики компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, уровень вакантных площадей в офисных центрах класса А достиг - 13%, что на 3% меньше чем за предыдущий квартал, а в зданиях класса В вакантно всего 8% площадей (на 1% меньше, чем в предыдущем квартале).
Однако средний уровень вакантных площадей, по словам экспертов Maris CBRE, не отражает реальную картину на рынке. "Большая часть зданий как класса А, так и класса В заполнена на 100%, а небольшая часть на 50% и менее. Таким образом, 47% офисных центров класса А и 51% класса В имеют стопроцентную заполняемость. 14% офисных центров класса А и 5% офисных центров класса В заполнены менее, чем на 50%", - отмечают специалисты компании.
Василий Довбня, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Санкт-Петербург рассказывает, что в 3-м квартале было заключено несколько крупных сделок по аренде офисных зданий целиком. "Компания "Газпром Инвест Запад" арендовала бизнес-центр "Юпитер-1" в составе комплекса "Аэропорт Сити" общей площадью около 9 тыс. кв. м; IT компания JetBrains арендовала бизнес-центр "Universe" общей площадью 6,3 тыс. кв. м на Университетской наб., 7-9-11, корп.5; ОАО "Газпром" арендовало здание бизнес-центра площадью 3,33 тыс. кв.м на Лиговском пр., 61, лит.В.
С точки зрения спроса по отраслям в период с января по сентябрь наиболее активными были компании, задействованные в секторе разработки недр: их доля в общем объеме сделок составила около трети, сообщают аналитики Jones Lang LaSalle. Также одним из лидеров по объему арендованных площадей остается информационный (IT) сектор, на долю которого пришлось 22% сделок за первые 9 месяцев 2012 года.
Неспешная индексация
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, уровень средних арендных ставок по всем классам по сравнению со 2 кварталом существенно не изменился. Это связано с летним спадом спроса, незначительным объемом ввода в первом полугодии 2012 года, отсутствием новых объектов в 3 квартале и переносом сроков открытия большого количества проектов.
"Однако внутри сегментов наблюдалось разнонаправленное движение по предложениям цен на объекты аренды. В частности, в классах А и В ставки снизились в среднем на 3,5% и 1,9% соответственно, в классе В+ средняя ставка аренды выросла на 7,4%. Небольшой уровень вакансии к концу 3 квартала 2012 года приводит к тому, что арендные ставки на свободные помещения определяются конкретными характеристиками каждого помещения, что может существенно влиять на определение средних величин арендных ставок в классе. В целом по рынку уровень скидки по прежнему не превышал 5-10%", - рассказывают специалисты ASTERA.
В июле-сентябре ставки аренды на офисном рынке Санкт-Петербурга изменились незначительно, в пределах 2%, говорят эксперты Jones Lang LaSalle. По итогам квартала они составили 350-420 долл./кв. м/год в классе А и 250-330 долл./кв. м/год в классе В.
Прогноз на будущее
"Если сроки ввода в эксплуатацию объектов, заявленных к выходу на рынок до конца 2012 года, будут соблюдены, то общий объем предложения офисных площадей увеличится на 12% по сравнению с этим показателем на конец 2011 г", - прогнозируют аналитики Knight Frank St. Petersburg.
Из наиболее крупных объектов, планируемых к выходу на рынок до конца 2012 г., эксперты Knight Frank St. Petersburg выделяют бизнес-центр Leader Tower, многофункциональные комплексы "Преображенский" и "У Красного моста".
Значительное число арендаторов перенесло рассмотрение вопроса переезда более качественного офиса на четвертый квартал, что связано с нестабильной экономической ситуацией в стране и опасениями начала второй волны общемирового экономического кризиса. Аналитики ASTERA прогнозируют в четвертом квартале высокую активность на рынке офисной недвижимости, данные тенденции определят развитие рынка офисной недвижимости на следующий год.
"Ввод в эксплуатацию всех или большинства заявленных бизнес-центров до конца 2012 года приведет к стабилизации арендных ставок во всех сегментах и снижению показателей заполняемости бизнес центров класса А, В+ и В к концу года. В долгосрочной перспективе можно прогнозировать развитие высококачественных объектов офисной недвижимости в спальных районах, возле развязок с кольцевой автодорогой, в непосредственной близости от запланированных станций метро, и там, где существует возможность размещения рядом производственных и складских мощностей", - полагают аналитики ASTERA.
Мнение
Марина Пузанова, руководитель направления офисной недвижимости, Knight Frank St. Petersburg:
- Благодаря нескольким крупным сделкам уровень вакантных площадей в III квартале текущего года значительно сократился. IV квартал обещает быть не менее "урожайным" на сделки. В этой связи на рынке с нетерпением ожидают 2013 г., на который запланирован выход крупных офисных объектов. В последнее время мы отмечаем увеличение числа запросов от международных и крупных российских компаний, планирующих разместить или расширить свой офис в Санкт-Петербурге.
Мнение
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
- На протяжении последних нескольких посткризисных лет разница между ставками аренды в зданиях класса А и класса В оставалась сравнительно небольшой. Однако в третьем квартале появилась тенденция к увеличению разрыва между ставками аренды в бизнес-центрах, расположенных в сопоставимых локациях, но относящихся к различным классам. Пока это заметно лишь на примере тех районов, в которых ведется наиболее активное строительство объектов офисной недвижимости. Однако, не исключено, что в перспективе это станет общим трендом для всех объектов класса А, функционирующих в Петербурге.
По данным специалистов Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), в сентябре 2009 г. рост арендных ставок на встроенные помещения в Санкт-Петербурге составил порядка 5%.
По оценкам экспертов, на конец сентября ставки аренды на наиболее ликвидные встроенные помещения (удобное местоположение, высокий пешеходный трафик) составили порядка 2 500 - 3 000 рублей за кв.м в месяц (спальные районы) и около 5 000 – 6 000 рублей за кв. м в месяц (центральные районы города). «Менее ликвидные помещения в спальных районах города выставлялись по цене 1 500- 2 000 рублей за кв. м в месяц, в центральных районах – за 2 000 - 3 500 рублей за кв. м в месяц», - комментирует Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН.
Ставки аренды на встроенные помещения на конец сентября
|
Невский пр. |
3000 – 6000 рублей за кв. м в месяц |
|
Загородный пр., Владимирский пр., Большой пр. ПС, Московский пр. |
2000 – 3500 рублей за кв. м в месяц |
|
Основные торговые магистрали спальных районов |
2500 – 3500 рублей за кв. м в месяц |
|
Отдаленные от станций метро улицы |
600 – 1300 рублей за кв. м в месяц. |
В целом предложение на рынке встроенных помещений в настоящий момент превышает спрос. «Увеличилось количество ликвидных объектов рядом со станциями метро, которые ранее занимали банковские структуры, - рассказывает Екатерина Лапина. – Кроме того, до сих пор пустуют некоторые помещения, которые ранее арендовали казино». Превышение предложения над спросом особенно заметно на примере объектов, которые расположены в удалении от станций метро. «Собственники таких помещений вынуждены снижать ставки аренды, чтобы хоть как-то привлечь внимание потенциальных арендаторов, - комментирует Екатерина Лапина. – Владельцы ликвидных объектов сейчас практически не предлагают скидки, а стараются дать арендатору какие-то бонусы: например, предоставить льготный период на время въезда и проведения ремонта». Стандартный вариант в данном случае – как минимум 2 месяца за половину арендной ставки. В заполненных помещениях ставка аренды формируется исходя из существующего предложения.
По-прежнему, существует большое количество помещений, предлагаемых в аренду, на центральной магистрали Петербурга – Невском пр. (Невский пр., 3, Невский пр., 8, Невский пр., 11, Невский пр., 22, Невский пр., 47 и др.). «Однако надо отметить, что уже сейчас предложение на Невском пр. стало более доступным, нежели год назад, - рассказывает Екатерина Лапина. – Разрыв в ставках аренды между объектами, расположенными на центральной магистрали города и на его окраине, сократился и может составлять 30 - 50%». Вследствие этого помещения на Невском пр. стали «по карману» не только элитным бутикам, но и предприятиям общепита.
Кроме того, в сентябре появилось больше свободных помещений в торговых комплексах. «Пустующие помещения можно встретить в ТРК, которые имеют неудачное местоположение или концепцию», - рассказывает Екатерина Лапина. Также сложно найти арендатора тем управляющим компаниям ТК, которые существенно завышают ставки аренды.
Если же говорить о спросе, то в сентябре у покупателей встроенных помещений пользовались популярностью наиболее ликвидные объекты как в центральных, так и в спальных районах города. «При этом, большая часть наших клиентов рассматривала возможность приобретения помещений с целью инвестиций, а не для себя, - отмечает Екатерина Лапина. – Соответственно, основное требование со стороны покупателей – срок окупаемости не более 7 лет, желательно варианты покупки помещений с действующим арендатором». Что касается рынка аренды помещений street retail, то в сентябре большинство договоров аренды было заключено именно с предприятиями общепита. «Их в основном интересуют помещения, расположенные в наиболее проходных местах, с большими витринными окнами, обязательно наличие больших энергомощностей, а также возможность заключения долгосрочного договора аренды», - говорит Екатерина Лапина.
«Думаю, что в ближайшие месяцы ситуация на рынке встроенных помещений кардинально не изменится, - прогнозирует Екатерина Лапина. – Однако, спрос уже сейчас несколько активизировался, поэтому можно ожидать увеличение количества клиентов с желанием и возможностями купить помещение площадью от 100 кв.м. до 3000 кв.м». При этом, более активном будет рынок street retail и ТРК, нежели офисная недвижимость.
Материал предоставлен АРИН
(2).jpg)
За девять месяцев 2009 года средние рублевые цены предложения на вторичном рынке 14-ти крупнейших городов (включая Москву и Санкт-Петербург) страны стали ниже на 14,1%, а в 12-ти крупнейших региональных городах – на 21,0%.
За сентябрь 2009 года средние цены предложения на вторичном рынке 14-ти крупнейших городов (включая Москву и Санкт-Петербург) страны стали ниже на 0,3%, а в 12-ти крупнейших региональных городах – на 0,4%.
В сентябре 2009 г.:
- Средние цены предложения жилья на вторичном рынке в 14 крупнейших городах России, включая Москву и Санкт-Петербург, снизились за сентябрь на 0,4% - до 83803 рублей за кв. м;
- Средние цены предложения на жилье на вторичном рынке в 12 крупнейших региональных городах снизились за сентябрь на 0,3% - до 42469 рублей за кв. м;
- Средние цены предложения жилья в Москве (первичный и вторичный рынок) за сентябрь не изменились и составили до 136700 рублей за кв. м;
- Средние цены предложения жилья в Санкт-Петербурге (первичный и вторичный рынок) снизились за сентябрь на 0,4% - до 69200 рублей за кв. м;
- Средние цены предложения жилья в Московской области (первичный и вторичный рынок) выросли за сентябрь на 1,6% - до 58200 рублей за кв. м;
- Рынок жилья 14 крупнейших городов России сократился в сентябре на 220,5 млрд. рублей.
С начала 2009 г.:
Средние цены предложения жилья на вторичном рынке в 14 крупнейших городах России, включая Москву и Санкт-Петербург, снизились на 14,1% в рублях и на 16,5% в долларах;
Средние цены предложения на жилье на вторичном рынке в 12 крупнейших региональных городах снизились на 21,0% в рублях и на 23,2% в долларах;
Средние цены предложения жилья в Москве (первичный и вторичный рынок) снизились на 9,2% в рублях и на 12,5% в долларах;
Средние цены предложения жилья в Санкт-Петербурге (первичный и вторичный рынок) снизились на 16,9% в рублях и на 19,9% в долларах;
Средние цены предложения жилья в Московской области (первичный и вторичный рынок) снизились на 12,0% в рублях и на 15,5% в долларах;
Рынок жилья 14 крупнейших городов России сократился на 7,74 трлн. в рублях и на 301 млрд. в долларах США.
В России
Как прогнозировалось в предыдущем отчете, темпы снижения цен в целом замедлились, хотя ситуация в каждом городе развивается в зависимости от сочетания локальных факторов. Например, в Самаре и Екатеринбурге в сентябре 2009 года снижение цен предложения продолжилось, в то время как в Омске и Челябинске они выросли.
В большинстве городов отмечается традиционное осеннее оживление рынка, особенно в сегменте эконом-класса, вышли на рынок также, и покупатели, откладывавшие активные действия до относительной стабилизации экономической ситуации в стране, однако их количество не столь велико, чтобы возобновился рост цен. Количество сделок, упавшее зимой 2008-2009 года на 40-50% по сравнению с докризисным уровнем, за лето восстановилось до 70%-75% от докризисного уровня. Количество сделок с использование кредитов по-прежнему крайне низкое и составляет около 10%, в отличие от докризисных 20%. Разница цен предложения и цен сделок, зимой 2008-2009 года составлявшая в среднем 20%-25%, сократилась до 8%-12%. Минимальна разница в сегменте жилья эконом-класса.
Тенденции на рынке жилищного строительства (рынке новостроек) во все большей степени определяют новые игроки рынка, запускающие проекты по строительству недорогого жилья на новых дешевых землях и не обремененные высокой долговой нагрузкой. Низкая себестоимость строительства и более скромные, чем до кризиса параметры жилья, позволяют им продавать квартиры, по цене в большей степени соответствующей текущему спросу на жилье.
Ситуация на рынке жилья Москвы
Средние цены предложения на жилье в Москве в сентябре 2009 года не изменились, при этом наблюдался рост цен спроса на жилье эконом-класса. Скидки в этом сегменте рынка уменьшились. Средние цены предложения в совокупности по первичному и вторичному рынкам установились на уровне 136700 рублей за кв. м.
Цены предложения на вторичном рынке за сентябрь 2009 года стали ниже на 0,1%, установившись к концу месяца на уровне уровня 138 600 рублей за кв. м.
Цены предложения на первичном рынке за сентябрь 2009 года стали выше на 0,1%, установившись к концу месяца на уровне 135 900 рублей за кв. м.
Из-за значительного укрепления национальной валюты (на 5%) средние цены предложения на жилье в Москве, выраженные в долларах США выросли за сентябрь на 4,9% до уровня $4550 за кв. м.
Цены предложения на жилье в Москве на фоне оживления рынка жилья эконом-класса стагнировали фактически весь месяц. Подобная ситуация может продлиться и в дальнейшие месяцы. Низкий уровень инфляции и стабильные умеренно высокие цены на нефть вводят вероятность дальнейшего снижения цен к нулю. Устойчивость банковской системы позволяет банкирам проводить консервативную политику относительно «плохих» строительных активов и массовых распродаж «дефолтного» жилья вряд ли стоит ожидать.
Ситуация на рынке жилья Московской области
Повышение цен предложения на жилье в области в сентябре 2009 года (в совокупности по вторичному и первичному рынкам) составило 1,6% в рублях. Средняя цена установились на уровне 58200 рублей за кв. м. На первичном рынке области снижение составило за месяц 0,4%, а средний уровень цен уменьшился до 55200 рублей за кв. м.
Вторичный рынок жилья Московской области частично восстановился после снижений цен в августе 2009 года на 5,6%. За сентябрь цены поднялись на 1,9% - до уровня 63300 рублей за кв. м. Оживление на рынке жилья Подмосковья было связано с реализацией отложенного спроса. Некоторые граждане, откладывавшие решение жилищного или инвестиционного вопроса до наступления «дна», вернулись на рынок, однако в силу упавшего уровня дохода и бюджета на покупку, реальную возможность купить жилье они имеют только в области.
Как и в Москве в результате значительного укрепления национальной валюты цены предложения, выраженные в долларах США, существенно выросли за сентябрь 2009 года – на 6,5% в среднем по первичному и вторичному рынкам.
Ситуация на рынке жилья Санкт-Петербурга
В сентябре 2009 года средние цены предложения на жилье в Санкт-Петербурге в совокупности на первичном и вторичном рынках снизились на 0,4% в рублях, что в целом совпадает с уровнем снижения по крупным городам. Снижение цен на вторичном рынке в рублевом исчислении составило 2,4%. Эта цена к концу сентября 2009 установилась на уровне 80200 рублей за кв. м. Средняя цена квадратного метра новостроек в Санкт-Петербурге составляет 68500 рублей за кв. м, снизившись за месяц на 0,1%.
Более низкие темпы снижения цен на первичном рынке северной столицы связаны с начавшимся летом 2009 года сокращением темпов сдачи жилья и повышением в структуре продаж доли жилья высокой стадии готовности. Однако, высока вероятность, что в следующие месяцы снижение цен в этом секторе рынка будет заметным. В тоже время ситуация на вторичном рынке явно говорит, что платежеспособный спрос в городе, в отличие от Москвы, где концентрируются финансовые потоки, пока восстанавливается слабо.
Средние цены предложения на жилье (первичный и вторичный рынок) в северной столице в долларах в сентябре 2009 года выросли на 4,4% и находятся на уровне $2300 за кв. м.
Ситуация на рынке жилья крупнейших городов
В сентябре 2009 года темпы снижения рублевых цен в 12-ти крупнейших городах страны (Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск) продолжили замедляться.
Снижение рублевых цен предложения на вторичном рынке в сентябре 2009 составило 0,4% в рублях, что в 3 раза меньше, чем месяцем ранее. Наиболее высокие темпы снижения цен предложения на вторичном рынке в сентябре 2009 зафиксированы в Самаре (-5,5%) и Красноярске (-3,3%). Выросли цены в 4-х городах – Новосибирске (4,3%), Омске (1,2%), Челябинске (1,6%) и Ростове-на-Дону (1,7%). Такое количество «точек роста» зафиксировано впервые с осени 2008 года.
Наиболее высокие цены предложения сохраняются в Екатеринбурге (52300 рублей за кв. м). В остальных крупных городах уровень цен на жилье существенно ниже 50000 рублей за кв. м. Наиболее низкие цены предложения сохраняются в Омске (33600 рублей за кв. м) и Казани (36400 руб. за кв. м).
Согласно мониторингу уровня цен на жилье в 38 различных российских городах, который ведется с помощью инновационного аналитического сервиса ИНДЕКС ГДЕЭТОТДОМ, в стране сохраняется высокий уровень различия цен на жилье. Наиболее высокие цены на жилье – в Сочи (95 300 руб. за кв. м), Владивостоке (56800 руб. за кв. м), Калуге (53900 руб. за кв. м), Краснодаре (50100 руб. за кв. м). Низкие средние цены предложения – в Курске (30000 руб. за кв. м), Ульяновске (30800 руб. за кв. м), Смоленске (32800 руб. за кв. м), Брянске (33000 руб. за кв. м), Мурманске (33400 руб. за кв. м).
Материал предоставлен GED analytics