Офисная недвижимость: итоги III квартала
Рынок офисной недвижимости Петербурга в третьем квартале не испытал значительных потрясений. Участники рынка ощутили сезонное снижение спроса, вместе с тем уровень вакансии заметно снизился в офисах класса А, а значения арендных ставок напротив немного подросли в классе В+.
"В июле-сентябре 2012 года объем качественных офисных площадей увеличился на 58,36 тыс. кв. м и достиг 2,15 млн кв. м. Объем ввода офисных площадей за 3 квартал 2012 года стал наибольшим по сравнению с первыми двумя кварталами текущего года. За три месяца на рынок Санкт-Петербурга вышло пять новых объектов, в том числе бизнес-центры "Собрание" (арендопригодная площадь 22,14 тыс. кв. м) и "Международный" (арендопригодная площадь 12 тыс. кв. м) компании "Адамант". Девелоперы постепенно активизируются, вследствие чего количество анонсируемых проектов растет. Так, до конца текущего года общий объем введенных качественных офисных площадей достигнет 200 тыс. кв. м, что сопоставимо с показателями 2006-2007 годов", - рассказывают специалисты Jones Lang LaSalle.
Василий Довбня, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Санкт-Петербург отмечает, что на начало 4-го квартала 2012 года объем офисных площадей класса А, В составил 1,75 млн кв. м, из них - 511 тыс. кв. м офисы класса А, 1,241 млн кв. м - офисы класса В.
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, в 3 квартале 2012 года не было введено в эксплуатацию ни одного бизнес‐центра. "Сроки открытия трех объектов, запланированных ко вводу в 3 квартале, были перенесены на 4 квартал 2012 г. Доступная в аренду GLA качественных бизнес‐центров Санкт‐Петербурга по состоянию на конец 3 кв. 2012 г. составляет 1 729,1 тыс. кв. м", - говорится в аналитическом отчете компании.
Уровень вакансии и спрос
По данным аналитиков компании ASTERA, объем поглощения офисных площадей за третий квартал по бизнес-центрам класса A и B составил не менее 65 тыс. кв. м. Объем чистого поглощения - более 32 тыс. кв. м.
Специалисты Jones Lang LaSalle подсчитали, что в 3 квартале объем чистого поглощения офисных площадей в зданиях классов А и В составил свыше 56 тыс. кв. м, а с начала года - 190 тыс. кв. м, причем доля класса А в этом объеме составила 54%.
Значительное число арендаторов перенесло рассмотрение вопроса переезда в более качественный офис на четвертый квартал, что связано с нестабильной экономической ситуацией в стране и опасениями начала второй волны общемирового экономического кризиса, сообщают аналитики ASTERA.
Доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса А за этот период, по оценкам компании ASTERA, снизилась на 11,1 п.п., и составив 8,2% или 33,9 тыс. кв. м в абсолютном выражении. В классе B свободными остаются 95,4 тыс. кв. м, что составляет 7,1% от общего объема предложения рассматриваемого класса (снижение - на 3,1 п.п.)
Согласно аналитическому отчету Knight Frank St. Petersburg, доля вакантных площадей в 3 квартале 2012 года осталась на уровне 9,7%. В то же время в бизнес-центрах класса А произошло сокращение доли свободных площадей с 14,7% до 12,2%, а в классе В - увеличение до 8,9% против 7,8% во 2 квартале. В абсолютном выражении объем вакантных площадей в классе А составил 69 490 кв. м, в классе В – 138 740 кв. м (против 81 650 кв. м и 120 200 кв. м кварталом ранее).
Как сообщают аналитики компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, уровень вакантных площадей в офисных центрах класса А достиг - 13%, что на 3% меньше чем за предыдущий квартал, а в зданиях класса В вакантно всего 8% площадей (на 1% меньше, чем в предыдущем квартале).
Однако средний уровень вакантных площадей, по словам экспертов Maris CBRE, не отражает реальную картину на рынке. "Большая часть зданий как класса А, так и класса В заполнена на 100%, а небольшая часть на 50% и менее. Таким образом, 47% офисных центров класса А и 51% класса В имеют стопроцентную заполняемость. 14% офисных центров класса А и 5% офисных центров класса В заполнены менее, чем на 50%", - отмечают специалисты компании.
Василий Довбня, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Санкт-Петербург рассказывает, что в 3-м квартале было заключено несколько крупных сделок по аренде офисных зданий целиком. "Компания "Газпром Инвест Запад" арендовала бизнес-центр "Юпитер-1" в составе комплекса "Аэропорт Сити" общей площадью около 9 тыс. кв. м; IT компания JetBrains арендовала бизнес-центр "Universe" общей площадью 6,3 тыс. кв. м на Университетской наб., 7-9-11, корп.5; ОАО "Газпром" арендовало здание бизнес-центра площадью 3,33 тыс. кв.м на Лиговском пр., 61, лит.В.
С точки зрения спроса по отраслям в период с января по сентябрь наиболее активными были компании, задействованные в секторе разработки недр: их доля в общем объеме сделок составила около трети, сообщают аналитики Jones Lang LaSalle. Также одним из лидеров по объему арендованных площадей остается информационный (IT) сектор, на долю которого пришлось 22% сделок за первые 9 месяцев 2012 года.
Неспешная индексация
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, уровень средних арендных ставок по всем классам по сравнению со 2 кварталом существенно не изменился. Это связано с летним спадом спроса, незначительным объемом ввода в первом полугодии 2012 года, отсутствием новых объектов в 3 квартале и переносом сроков открытия большого количества проектов.
"Однако внутри сегментов наблюдалось разнонаправленное движение по предложениям цен на объекты аренды. В частности, в классах А и В ставки снизились в среднем на 3,5% и 1,9% соответственно, в классе В+ средняя ставка аренды выросла на 7,4%. Небольшой уровень вакансии к концу 3 квартала 2012 года приводит к тому, что арендные ставки на свободные помещения определяются конкретными характеристиками каждого помещения, что может существенно влиять на определение средних величин арендных ставок в классе. В целом по рынку уровень скидки по прежнему не превышал 5-10%", - рассказывают специалисты ASTERA.
В июле-сентябре ставки аренды на офисном рынке Санкт-Петербурга изменились незначительно, в пределах 2%, говорят эксперты Jones Lang LaSalle. По итогам квартала они составили 350-420 долл./кв. м/год в классе А и 250-330 долл./кв. м/год в классе В.
Прогноз на будущее
"Если сроки ввода в эксплуатацию объектов, заявленных к выходу на рынок до конца 2012 года, будут соблюдены, то общий объем предложения офисных площадей увеличится на 12% по сравнению с этим показателем на конец 2011 г", - прогнозируют аналитики Knight Frank St. Petersburg.
Из наиболее крупных объектов, планируемых к выходу на рынок до конца 2012 г., эксперты Knight Frank St. Petersburg выделяют бизнес-центр Leader Tower, многофункциональные комплексы "Преображенский" и "У Красного моста".
Значительное число арендаторов перенесло рассмотрение вопроса переезда более качественного офиса на четвертый квартал, что связано с нестабильной экономической ситуацией в стране и опасениями начала второй волны общемирового экономического кризиса. Аналитики ASTERA прогнозируют в четвертом квартале высокую активность на рынке офисной недвижимости, данные тенденции определят развитие рынка офисной недвижимости на следующий год.
"Ввод в эксплуатацию всех или большинства заявленных бизнес-центров до конца 2012 года приведет к стабилизации арендных ставок во всех сегментах и снижению показателей заполняемости бизнес центров класса А, В+ и В к концу года. В долгосрочной перспективе можно прогнозировать развитие высококачественных объектов офисной недвижимости в спальных районах, возле развязок с кольцевой автодорогой, в непосредственной близости от запланированных станций метро, и там, где существует возможность размещения рядом производственных и складских мощностей", - полагают аналитики ASTERA.
Мнение
Марина Пузанова, руководитель направления офисной недвижимости, Knight Frank St. Petersburg:
- Благодаря нескольким крупным сделкам уровень вакантных площадей в III квартале текущего года значительно сократился. IV квартал обещает быть не менее "урожайным" на сделки. В этой связи на рынке с нетерпением ожидают 2013 г., на который запланирован выход крупных офисных объектов. В последнее время мы отмечаем увеличение числа запросов от международных и крупных российских компаний, планирующих разместить или расширить свой офис в Санкт-Петербурге.
Мнение
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
- На протяжении последних нескольких посткризисных лет разница между ставками аренды в зданиях класса А и класса В оставалась сравнительно небольшой. Однако в третьем квартале появилась тенденция к увеличению разрыва между ставками аренды в бизнес-центрах, расположенных в сопоставимых локациях, но относящихся к различным классам. Пока это заметно лишь на примере тех районов, в которых ведется наиболее активное строительство объектов офисной недвижимости. Однако, не исключено, что в перспективе это станет общим трендом для всех объектов класса А, функционирующих в Петербурге.
Аналитический отдел Бюро недвижимости «Агент 002» подготовил обзор рынка новостроек Москвы по итогам I полугодия 2008 г. Структура рынка новостроек Москвы в июне имела следующий вид: 20% - объекты эконом класса и по 40% - объекты бизнес и элит класса. По сравнению с началом года структура предложения значительно изменилась: если январе доминировали объекты эконом класса, по в настоящее время преобладают более дорогие объекты.
В сегменте эконом-класса (объекты стоимостью до $500 тыс.) средняя стоимость квадратного метра в июне составила $4208, по сравнению с маем, она выросла на 2%. Количество предложений снова снизилось - на 27%. По сравнению с январем средняя стоимость квадратного метра выросла на 14%, количество предложений снизилось на 79%.
Средняя цена квадратного метра в апреле выросла по сравнению с маем почти во всех округах, кроме САО (-3%), ЗАО и СВАО (по -0,5%). Наибольший рост цен произошел в ЮЗАО (+13,5%). По стоимости квадратного метра лидирует ЮАО - $4571. Наибольшее предложение квартир было представлено в СЗАО и ЗАО по 28%.
Относительно января прирост стоимости квадратного метра наблюдается во всех округах. Максимальный прирост – в ЮЗАО – 47% и ЮВАО – 28%; минимальный - в САО – 7%. Объем предложения новостроек эконом класса снизился весьма существенно от 60% в СВАО до 92% в ЮАО.
В структуре предложения квартир преобладают двухкомнатные - 47%, трехкомнатные квартиры составляют 28% и однокомнатные 25%. В июне существенные изменения затронули только трехкомнатные квартиры: они выросли в цене на 12%, их стоимость составляет $387 тыс. Стоимость двухкомнатных увеличилась на 2% - $303 тыс. А однокомнатные квартиры несколько подешевели – на 0,7% - $202 тыс.
Относительно начала года подорожали квартиры всех типов: однокомнатные - на 15%, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры - 17%
Большинство квартир данного сегмента располагается монолитных домах - 65%; 30% - в панельных и 5% - в кирпичных. За истекший месяц подорожали квартиры в кирпичных и монолитных домах – на 10% и 4% соответственно. А вот панельные дома напротив потеряли в цене - на 4%.
За истекшее полугодие квартиры в домах разных типов подорожали: в кирпичных – на 7%, панельных - на 21%, в монолитных – на 18,5%.
В сегменте бизнес-класса (объекты стоимостью $500-1000 тыс.) средняя стоимость квадратного метра в июне составила $6 556, по сравнению с маем, она снизилась на 1,2%, Количество предложений также снизилось - на 27%. Однако, по сравнению с январем средняя стоимость квадратного метра выросла на 4%, количество предложений снизилось на 2%.
Тройку лидеров по объему предложения в июне составляют следующие округа: лидирует ЗАО – 37%, далее и САО – по 15%. Прирост стоимости квадратного метра наблюдается только в ЮЗАО – 2,2%; в двух других округах – небольшое снижение - 0,3%.
Также прирост можно отметить в ВАО - 0,5% и максимальный увеличение средней стоимости квадратного метра произошло в ЮВАО – 16%, однако объем предложения здесь совсем незначителен - примерно 1%.
В ЦАО объем предложения составляет примерно 4%, цена здесь слегка снизилась – на 0,1%, но все равно остается максимальной в данном сегменте - 8311 $/кв.м.
Относительно января прирост стоимости квадратного метра наблюдается во всех округах, за исключением ЮАО (-2,4%). Максимальный прирост – в ЮВАО – 34% и ЮЗАО – 11%; минимальный - в ЦАО – 3%.
За истекшее полугодие существенно возросло предложение новостроек бизнес класса в ВАО - в 3 раза; а в ЮЗАО и ЦАО напротив - снизилось на 41% и 34% соответственно.
В структуре предложения преобладают квартиры от трех комнат и более - 67%, они слегка подешевели - на 1% - $832 тыс.; 30% составляют двухкомнатные квартиры, их стоимость за месяц осталась прежней - $640 тыс.; и всего 3% - однокомнатные квартиры, в июне они подорожали на 6% - $651 тыс.
С начала года больше всего выросла цена на однокомнатные квартиры - на 4%, подорожали также квартиры от трех комнат и более – на 3%; снизились в цене только двухкомнатные квартиры - на 2%.
Квартиры данного сегмента расположены в преимущественно в монолитных домах - 88%; а также в кирпичных и панельных - по 6%. За истекший месяц квартиры в домах разных типов подорожали: в монолитных на 0,5%, кирпичных - на 1% и в панельных – на 4%. Относительно января, наибольший прирост стоимости квадратного метра также отмечается в панельных домах – на 14%, в монолитных – на 10% и кирпичных - на 8%.
В сегменте элит класса (объекты стоимостью свыше $1000 тыс.) средняя стоимость квадратного метра в июне составила $16 898, по сравнению с маем, она выросла на 3%. Количество предложений снизилось на 38%. По сравнению с январем средняя стоимость квадратного метра выросла на 12%, количество предложений снизилось на 21%.
Наибольшее предложение квартир данного сегмента приходится на ЦАО (62%), также некоторая доля элитной недвижимости расположена в ЗАО (18%), ЮЗАО (10%) и САО (4%), в остальных округах объем предложения не превышает 2%.
В отмеченных округах наблюдается как прирост стоимости квадратного метра: ЦАО - 2,1%, САО - 17,5%; так и снижение: ЗАО - 2,3%, ЮЗАО – 3,4%. Максимальная цена квадратного метра зафиксирована в ЦАО - $19804. Относительно начала года прирост можно отметить во всех округах: наибольший – в САО (+43%), наименьший – в ЗАО (+6%).
Объем предложения в июне снизился довольно существенно – в пределах от 32% (ЦАО) до 63% (САО). По сравнению с январем, также можно отметить снижение предложения - максимальное в САО – 47%.
В структуре предложения преобладают квартиры от трех комнат и более - 88%, 10% составляют двухкомнатные и 2% однокомнатные квартиры. В июне квартиры всех типов несколько упали в цене: на 3,5% подешевели однокомнатные, их стоимость составляет $1418 тыс.; на 5% - двухкомнатные - $1 654 тыс. Больше всего снизилась цена квартир от трех комнат и более - 11% - $6 951 тыс.; и в отличие от других типов, их стоимость сократилась и относительно января – на 1,1%. Однокомнатные и двухкомнатные квартиры подорожали на 22% и 3,5% соответственно.
Квартиры данного сегмента расположены в монолитных - 56%, элитных - 40% и кирпичных домах - 4%. За истекший месяц подорожали только квартиры в элитных домах - на 9%; в кирпичных они подешевели на 10%, а в монолитных – на 2%. Относительно января, наибольший прирост стоимости квадратного метра также отмечается в элитных домах – на 28%, в монолитных – на 2,4%. Кирпичные подешевели - на 4%.
Подводя итоги, можно отметить, что за первое полугодие 2008 года снижение предложения зафиксировано во всех сегментах первичного рынка новостроек Москвы.
Наиболее существенным оно было в сегменте эконом класса - 79%, при этом здесь наблюдался рост средней цены квадратного метра на 14%, уже начиная с марта, цена перешагнула через отметку в 4000 $/кв.м.; также подорожали квартиры во всех округах и домах различных типов.
В сегменте бизнес класса ситуация была наиболее стабильной: незначительное снижение объема предложения на 2% и небольшой прирост средней цены квадратного метра на 4%. По мере того, как в столице остается все меньше свободных площадей, увеличивается предложение в традиционно менее привлекательных округах: в ВАО количество новостроек бизнес класса выросло в 3 раза.
Сегмент элит класса развивался в этом полугодии весьма динамично: объем предложения снизился на 20%, а средняя цена квадратного метра выросла на 12%.
Таким образом, на первичном рынке Москвы можно отметить две основные тенденции: сокращение общего количества новостроек и увеличение средней рыночной цены.
По данным аналитического отдела Бюро недвижимости «Агент 002» в I полугодии 2008 г. средний размер ипотечного кредита, выданного на приобретение квартиры в новостройках или на вторичном рынке, составляет 247 тысяч долларов. По размерам выданных средств 38% составляют кредиты до 100 тысяч долларов, 41% приходится на сумму до 200 тысяч долларов и только 17,7% на кредиты от 300 до 500 тысяч долларов.
В целом картина по выданным кредитам выглядит следующим образом:
Размер возможного ипотечного кредита зависит от величины подтвержденного дохода семьи. Так, если доход семьи равен 2000 долларов, максимальная сумма кредита составит 91,7 тысячи долларов в случае покупки квартиры в новостройке и 105,9 тысячи долларов при покупке квартиры на вторичном рынке. При доходе в 3000 тысячи долларов можно претендовать на сумму кредита в размере 137,5 и 158,8 тысячи долларов, приобретая квартиру в новостройке и на вторичном рынке соответственно. Доход от 3000 до 4000 тысяч долларов предполагает возможность получения кредита в объеме от 137 до 211 тысяч долларов.
Таким образом, сопоставление суммы выданных кредитов и доходов позволяет сделать вывод, что средний доход 79% заемщиков по ипотеке не превышает 2000 тысяч долларов.
Однако максимальная сумма кредита в этом случае не более 106 тысяч долларов, что не является достаточным для приобретения квартиры на вторичном и первичном рынках Москвы при существующем уровне цен.
Как отмечает директор по продажам Бюро недвижимости «Агент 002» Валерий Барнинец, «Для покупки однокомнатной квартиры в Москве необходимый минимум ипотечного кредита должен составлять не меньше 150 тысяч долларов при наличии собственных средств в размере 15-30% от суммы кредита, а средний срок выплаты — 20-30 лет».
Что же можно купить на эти деньги?
Однокомнатные квартиры (от 40 до 60 кв. м) в Москве на первичном рынке стоят от 160 до 280 тысяч долларов. Стоимость однокомнатных квартир (от 45 до 60 кв. м) в новостройках ближнего Подмосковья (Балашиха, Королев, Одинцово, Железнодорожный) от 130 до 190 тысяч долларов, двухкомнатных (от 55 до 70 кв. м) от 150 до 230 тысяч долларов, трехкомнатных (от 65 до 90 кв. м) от 180 до 290 тысяч долларов.
На вторичном рынке Москвы однокомнатные квартиры стоят от 166 тысяч долларов, двухкомнатные – от 210, трехкомнатные – от 316 тысяч долларов.
В Подмосковье (от 30 до 60 км от МКАДа) однокомнатные квартиры стоят от 106 тысяч долларов, в городах, прилегающих к столице, «однушку» можно найти за 130-170 тысяч долларов, двухкомнатные – от 180 до 230, трехкомнатные – от 260 до 320 тысяч долларов.