Складская недвижимость: итоги III квартала
Рынок складской недвижимости испытывает серьезный дефицит вакантных площадей. Так в III квартале, по данным аналитиков, уровень вакансии достиг минимального за последние 5 лет значения и составил 3%. Новые проекты на рынке так и не появились.
Предложение
"В III квартале 2012 г. было введено в эксплуатацию только 13 тыс. кв. м качественных складских площадей. Однако этот объем полностью приходится на объекты, возведенные компаниями для собственного использования: ни одного качественного спекулятивного объекта в отчетном периоде введено не было. На фоне высокого уровня спроса это привело к усилению дефицита доступного для аренды спекулятивного предложения: на конец III квартала 2012 г. на рынке Санкт-Петербурга в аренду предлагается лишь около 50 тыс. кв. м", - говорится в аналитическом отчете Knight Frank St. Petersburg. Специалисты компании отмечают, что этот объем преимущественно распределен между несколькими складскими комплексами блоками по 2-4 тыс. кв.м, а блоки площадью свыше 4 тыс. кв.м могут быть арендованы лишь в крайне ограниченном количестве объектов.
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, на конец 3 квартала 2012 г. общий объем предложения на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга составляет более 5,2 млн. кв. м (включая территории Ленинградской области). Объем предложения спекулятивных складских комплексов оценивается в 1,42 млн. кв.м. В третьем квартале 2012 года на рынок не вышел ни один новый объект.
На рынке ощущается дефицит складских помещений в аренду, операторы рассматривают вариант покупки объектов. Многие собственники планируют или уже реализуют развитие формата built-to-suit – строительство под заказ конкретной компании-арендатора. В таком формате запланировано развитие следующей очереди комплекса Кулон-Пулково (участок 10 га), а также некоторые проекты других крупных девелоперов, рассказывают специалисты ASTERA. В общем объеме высококлассного предложения по состоянию на 3 квартал 2012 года доля складов класса А составляет 66% , доля складов класса В - 34%. Подавляющее большинство предложения сосредоточено в южных направлениях (вкупе с юго-восточным и юго-западным) – около 70%. Большая часть существующего предложения сосредоточено на юге города - около 42%, сообщают в компании.
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, до конца 2012 г. не запланирован выход ни одного нового комплекса. "Строительство складских комплексов, анонсированного к вводу в 2012 году - PNK-КАД компании PNK Group и Теорема-Терминал, 4 очередь ещё не началось и их ввод в эксплуатацию, очевидно, перенесется на более поздние сроки. Дата ввода терминала Осиновая роща, на Горском шоссе, 5 перенесена с 2012 года на 2013", - отмечают аналитики ASTERA.
"В целом, девелоперская активность на рынке по-прежнему находится на низком уровне. Несмотря на то, что в ближайшие двенадцать месяцев планируется ввести в эксплуатацию около 80 000 кв. м новых складских площадей, доступных для аренды будет менее 30% от этого объема. Это связано с тем, что арендаторы уже заключают предварительные договоры на строящиеся или построенные, но еще не введенные в эксплуатацию объекты", - сообщают специалисты компании Jones Lang LaSalle.
Спрос
По данным Jones Lang LaSalle, объем чистого поглощения качественных складских площадей в период с июля по сентябрь составил 24 400 кв. м, что на 50% меньше аналогичного показателя третьего квартала прошлого года. Общий объем заключенных за квартал сделок – 42 400 кв. м. Всего с начала года было сдано в аренду 142 000 кв. м складов, включая предварительные договоры аренды в строящихся складских комплексах
"Наиболее активными арендаторами в третьем квартале стали производственные компании. Доля сделок с ними составила более 50% от общего объема транзакций в сегменте складской недвижимости Санкт-Петербурга. Однако в целом за девять месяцев 2012 года лидирующую позицию в структуре спроса сохраняют торговые и дистрибьюторские компании - их доля составляет около 58%", - говорится в отчете Jones Lang LaSalle.
Как сообщают специалисты Knight Frank St. Petersburg, в III квартале текущего года так же, как и в первом полугодии 2012 г., спрос на качественные складские площади оставался стабильно высоким, а совокупное поглощение спекулятивных складских площадей за три квартала 2012 г. составило около 90 тыс. кв.м, и это почти половина годового объема 2011 г. Такой невысокий объем поглощения при значительном уровне спроса связан с отсутствием подходящих для аренды площадей.
Анализ запросов, поступивших в компанию Knight Frank St. Petersburg от потенциальных арендаторов, показал, что число заявок на блоки площадью более 7 тыс. кв. м выросло в 3 раза по сравнению со II кварталом текущего года; доля таких заявок в общем числе запросов достигла 30%.
Срок экспозиции наиболее ликвидных помещений остался коротким - 1-3 месяца, говорят в компании ASTERA.
"Структура спроса меняется незначительно - основной спрос на складскую недвижимость генерируют российские производственные (легкая и пищевая промышленность), торговые и строительные компании. Высока активность логистических операторов.
По-прежнему высок спрос на производственные помещения, в особенности под пищевое производство. В этом сегменте существует значительный дефицит помещений, как в аренду, так и в продажу в связи со специфическими требованиями и ограниченным предложением, соответствующим этим требованиям", - рассказывают аналитики ASTERA.
Ставки аренды
"Уровень арендных ставок на складские помещения стабилен на протяжении последних полутора лет. Повышения уровня арендных ставок не происходит, так как большая часть договоров носит долгосрочный характер, со средним размером годовой индексации 3-5% в договорах, номинированных в долларах, и 5-10% в рублевых договорах", - отмечают специалисты ASTERA.
По данным компании, на 3 квартал 2012 г. уровень арендных ставок на складские помещения не изменился и составил для класса A около 183 долл. США / кв. м в год, без НДС, с учетом коммунальных услуг и операционных расходов. В классе B ставки по итогам 3 квартала составили около 138 долл. США / кв. м в год, без НДС. Операционные расходы в складских комплексах класса А составляют около 30-40 долл./кв. м/год и начисляются по схеме "открытая книга" плюс к арендной ставке, так же как и коммунальные платежи. Однако в некоторых комплексах операционные расходы входят в арендную ставку. В складских комплексах класса В операционные расходы обычно не выделяются, коммунальные платежи оплачиваются по факту использования ресурсов. Средний размер коммунальных платежей в комплексах класса А составляют 10 долл./кв. м/год.
Максимальные арендные ставки после роста в прошлом квартале зафиксировались на уровне 115-130 долл. США/кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС), отмечают в Jones Lang LaSalle.
Прогноз
"Мы предполагаем, что в 2012 г. поглощение складских площадей на рынке Санкт-Петербурга составит порядка 100-110 тыс. кв.м. При этом до середины 2013 г. не стоит ожидать ввода новых спекулятивных объектов. По нашим оценкам, в 2012 г. суммарный объем ввода спекулятивных площадей будет практически равен годовому поглощению.
Под давлением активного спроса дефицит свободных для аренды качественных складских площадей продолжит усиливаться, при этом доля вакантных площадей к концу года снизится до 4,3-4,7%. Сокращающееся предложение приведет к росту арендных ставок, однако мы ожидаем, что они не превысят отметки в 130 долларов США/кв.м/год (triple net) к середине 2013 г", - полагают в Knight Frank St. Petersburg.
"Несмотря на появление нового складского предложения в 2012 году, уровень вакантных площадей продолжит падать, так как на большинство площадей в новых складских комплексах уже заключены предварительные договоры аренды. Доля свободных площадей снизится на 2-3% к концу года. Также, следует ожидать роста нижней границы арендных ставок на 3-5% за 2012 год из-за высокого уровня дефицита складских площадей и малого объема новых спекулятивных объектов, выходящих на рынок. Отсутствие достаточного для текущего уровня спроса объема спекулятивных площадей мотивирует некоторые компании строить собственные склады, данная тенденция получит свое развитие. В случае отсутствия макроэкономических потрясений на рынке, все новые качественные проекты, выходящие на рынок в ближайшие 5 лет, будут пользоваться спросом у арендаторов", прогнозируют специалисты ASTERA.
Мнение
Вера Бойкова, руководитель отдела индустриальной недвижимости, ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate:
- В 3 квартале 2012 г. рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга оставался в стабильном состоянии. Спрос на складскую недвижимость, как и в 1 полугодии 2012 г., был высок, арендные ставки и уровень вакансии остались неизменны. На рынке ощущается высокий дефицит качественных складских и производственных помещений.
Мнение
Михаил Тюнин, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли, Knight Frank St. Petersburg:
- Мы ожидаем, что прогнозируемый объем нового спекулятивного предложения, который выйдет на рынок в 2013-2014 гг. (на данный момент к вводу в эксплуатацию заявлено около 110 - 120 тыс. кв. м) полностью удовлетворит существующий спрос. Сейчас ставки аренды близки к максимально экономически приемлемому уровню, и мы полагаем, что в ближайшей перспективе контрактные ставки аренды не превысят уровень 130 $/кв. м/год (triple net). Девелоперы все ещё осторожны в отношении запуска новых проектов, опасаясь повторения ситуации 2008 г., когда многие построенные объекты не были арендованы. Мы считаем, что в ближайшие 2 года наиболее динамично будет развиваться сегмент индустриальной и индустриально-складской недвижимости. Сейчас сложились практически идеальные условия для развития производства: рынок демонстрирует наличие стабильного уровня спроса, и на нем предлагаются индустриальные помещения хорошего качества, а профессиональные девелоперские компании готовы реализовывать проекты с учетом индивидуальных требований заказчиков.
Мнение
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
- Сейчас мы наблюдаем тенденцию увеличения количества заключаемых предварительные договоров аренды, в результате чего объем готовых свободных складских площадей становится все более ограничен. Это приведет к дальнейшему росту арендных ставок, хотя он и не будет резким. Примечательно и то, что, несмотря на высокий для Петербурга стабильный спрос на складские площади, средний объем сделки редко превышает 10 000 кв. м, а в реальности зачастую ограничивается арендой 1-3 складских блоков, то есть 2 000 - 6 000 кв. м.
Цены на жилье на вторичном рынке по данным Росстата и GED analytics
Уровни цен на жилье на вторичном рынке российских городов
Изменение цен на жилье с начала года по данным Росстата
Карта стоимости квадратного метра жилья в регионах России (данные Росстата)
Сезонное затишье на рынке недвижимости нашло отражение в основных показателях, характеризующих торговую, офисную и складскую недвижимость Петербурга. Замедление снижения или стабилизация ставок, небольшое число сделок и низкий объем ввода новых площадей – так можно охарактеризовать III квартал 2009 г.
Рынок офисных площадей
Предложение
Объем качественного офисного предложения в Санкт-Петербурге к концу сентября 2009 г. достиг 1539600 кв. м. В III квартале на рынок было выведено 68200 кв. м новых площадей. Было завершено строительство следующих бизнес-центров: «Содружество», III очередь (18780 кв. м), «Авантаж» (7500 кв. м), «Атрио» (7200 кв. м).
Объем анонсированного строительства постоянно снижается, так как растет число отложенных или отмененных проектов вследствие отсутствия финансирования на их реализацию. Тем не менее, ожидается, что в течение следующих 4 лет будет введено около 500000 кв. м офисных площадей.
Спрос
В III квартале 2009 г. на рынке наблюдалось ослабление спроса, связанное как с сезонным затишьем, так и с тем, что большинство крупных компаний заняло выжидательную позицию, отложив принятие решения об аренде до осени. Число новых компаний, выходящих на рынок Санкт-Петербурга, невелико. В тоже время, процесс переезда арендаторов из одного бизнес-центра в другой остается активным, поскольку собственники готовы предлагать более выгодные коммерческие условия с целью заполнить освобождающиеся площади в существующих зданиях.
III квартал 2009 г. характеризовался положительным поглощением офисных площадей в Классах А и В. Объем чистого поглощения составил 2310 кв. м против 8790 кв. м во II квартале 2009 г. Пользуются спросом площади от 500 до 1500 кв. м. Арендаторы предпочитают помещения в уже готовых проектах, предварительные договоры в строящихся объектах заключаются нечасто, преимущественно крупными компаниями, которых не удовлетворяет существующее предложение.
Баланс рынка
Активный ввод новых бизнес-центров на фоне низкого спроса привел к росту доли свободных площадей как в классе А, так и в классе В. В настоящее время объем свободных офисных площадей составляет около 380000 кв. м, а доля свободных площадей в общем объеме предложения достигла 24,7%.
Высокая конкуренция между объектами и низкий спрос стимулируют дальнейшее снижение ставок. В III квартале 2009 г. снижение арендных ставок в классе А составило 8,5%, а в классе В - 2,4% в долларовом выражении. Сильное падение ставок зарегистрировано в премиальном сегменте – цена предложения опустилась с 700 до 600 долларов за 1 кв. м в год.
Рынок торговых площадей
Спрос
Объем розничного товарооборота продолжает снижаться наряду с доходами населения. Наиболее низкие показатели были зарегистрированы в июле 2009 г., когда реальное снижение товарооборота по сравнению с аналогичным периодом 2008 г. составило 15,7%.
Торговые операторы сокращают планы по развитию, что отражается на менее качественных торговых центрах. Такие объекты зачастую характеризуются неэффективным составом арендаторов, некачественным зонированием и неудобной навигацией внутри торгового центра. Доля свободных площадей в таких объектах достигает 20-30%. В то же время, в качественных объектах свободных площадей практически нет. Например, в освободившихся площадях ТРК «Гранд Каньон» открылся гипермаркет «О'Кей», а в ТЦ «МЕГА-Дыбенко» в ноябре 2009 г. состоится открытие первого магазина Н&М.
Предложение
В III квартале 2009 г. объем предложения торговых площадей в Санкт-Петербурге достиг 1273000 кв. м. В эксплуатацию был введен ТЦ «Круиз» арендопригодной площадью 15000 кв. м. Основная доля запланированных объектов будет введена в 2010 г., когда на рынок выйдут два супер-региональных торговых центра - Galeria (арендопригодная площадь - 95000 кв. м) и Лето (79000 кв. м). Ожидается, что объем ввода в 2011-2012 гг. существенно снизится в связи с заморозкой строительства объектов, находящихся на начальных стадиях девелопмента.
Арендные ставки
Максимальные ставки аренды для арендаторов торговой галереи, после серьезной коррекции в I квартале 2009 г/, сохранились на прежнем уровне и составили 1800 долларов за 1 кв. м в год.
Практика применения процента с оборота получает распространение в новых договорах аренды. Как ответ на сложившуюся экономическую ситуацию, арендодатели предлагают новым арендаторам опцию снижения ставки на первые 1-2 года действия договора (step rent). Для существующих арендаторов в некоторых торговых центрах предлагается скидка до конца 2009 г. Для ставок, выраженных в долларах или евро, имеется возможность фиксирования валютного курса.
Рынок складских площадей
Предложение
Объем качественного складского предложения на рынке Санкт-Петербурга достиг 1484300 кв. м, что составляет 22,5% от общего объема складских площадей в городе.
Объемы строительства снижаются. В III квартале 2009 г. на рынок было выведено 30000 кв. м складских площадей (складской комплекс «Кулон-Пулково»), что в 3 раза меньше объема в аналогичный период 2008 г. Низкий спрос и отсутствие финансирования проектов у девелоперов привели к пересмотру стратегий развития компаний на рынке складской недвижимости. Большинство игроков отложило начало строительства следующих фаз крупных проектов до улучшения экономической ситуации.
Спрос
С конца 2008 г. спрос на качественные складские площади остается на низком уровне. В 2009 г. было заключено небольшое число сделок. Запрашиваемые складские площади существенно меньше по размеру, чем в 2007-2008 гг. В связи с этим спрос переориентировался на менее качественные объекты классов В и С, поскольку в таких объектах существует возможность выделить необходимое по размеру помещение. Снижающийся спрос влияет на уровень свободных площадей на рынке. В III квартале 2009 г. объем свободных площадей достиг 356400 кв. м. Крупные арендаторы пересматривают договоры в сторону уменьшения занимаемых площадей или предлагают часть площадей в субаренду.
Арендные ставки
После постепенного снижения в I полугодии с 100-115 долларов за 1 кв. м в год до 80-90 долларов, арендные ставки в III квартале 2009 г. не претерпели изменений, что связано с низкой активностью складского рынка. Однако собственники складских объектов готовы идти навстречу арендаторам и предлагают снижение ставки до 60-80 долларов на первый и второй год аренды.
Краткое резюме
Вероника Лежнева, старший аналитик Отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, Санкт-Петербург, отмечает: «Сезонный спад в III квартале и последующий рост активности в четвертом квартале – черты, характерные для рынка коммерческой недвижимости. Мы ожидаем, что IV квартал 2009 г. не станет исключением и продемонстрирует рост активности. Мы уже наблюдаем рост числа сделок как в офисном, так и в торговом сегментах. При этом объекты, находящиеся на финальной стадии строительства также не остаются без внимания со стороны арендаторов. Рост активности объясняется не только реализацией отложенного спроса, но и тем, что собственники и арендаторы научились находить компромисс в новых рыночных реалиях и договариваться о взаимовыгодных условиях сотрудничества».
Материал предоставлен Jones Lang LaSalle