Складская недвижимость: итоги III квартала
Рынок складской недвижимости испытывает серьезный дефицит вакантных площадей. Так в III квартале, по данным аналитиков, уровень вакансии достиг минимального за последние 5 лет значения и составил 3%. Новые проекты на рынке так и не появились.
Предложение
"В III квартале 2012 г. было введено в эксплуатацию только 13 тыс. кв. м качественных складских площадей. Однако этот объем полностью приходится на объекты, возведенные компаниями для собственного использования: ни одного качественного спекулятивного объекта в отчетном периоде введено не было. На фоне высокого уровня спроса это привело к усилению дефицита доступного для аренды спекулятивного предложения: на конец III квартала 2012 г. на рынке Санкт-Петербурга в аренду предлагается лишь около 50 тыс. кв. м", - говорится в аналитическом отчете Knight Frank St. Petersburg. Специалисты компании отмечают, что этот объем преимущественно распределен между несколькими складскими комплексами блоками по 2-4 тыс. кв.м, а блоки площадью свыше 4 тыс. кв.м могут быть арендованы лишь в крайне ограниченном количестве объектов.
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, на конец 3 квартала 2012 г. общий объем предложения на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга составляет более 5,2 млн. кв. м (включая территории Ленинградской области). Объем предложения спекулятивных складских комплексов оценивается в 1,42 млн. кв.м. В третьем квартале 2012 года на рынок не вышел ни один новый объект.
На рынке ощущается дефицит складских помещений в аренду, операторы рассматривают вариант покупки объектов. Многие собственники планируют или уже реализуют развитие формата built-to-suit – строительство под заказ конкретной компании-арендатора. В таком формате запланировано развитие следующей очереди комплекса Кулон-Пулково (участок 10 га), а также некоторые проекты других крупных девелоперов, рассказывают специалисты ASTERA. В общем объеме высококлассного предложения по состоянию на 3 квартал 2012 года доля складов класса А составляет 66% , доля складов класса В - 34%. Подавляющее большинство предложения сосредоточено в южных направлениях (вкупе с юго-восточным и юго-западным) – около 70%. Большая часть существующего предложения сосредоточено на юге города - около 42%, сообщают в компании.
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, до конца 2012 г. не запланирован выход ни одного нового комплекса. "Строительство складских комплексов, анонсированного к вводу в 2012 году - PNK-КАД компании PNK Group и Теорема-Терминал, 4 очередь ещё не началось и их ввод в эксплуатацию, очевидно, перенесется на более поздние сроки. Дата ввода терминала Осиновая роща, на Горском шоссе, 5 перенесена с 2012 года на 2013", - отмечают аналитики ASTERA.
"В целом, девелоперская активность на рынке по-прежнему находится на низком уровне. Несмотря на то, что в ближайшие двенадцать месяцев планируется ввести в эксплуатацию около 80 000 кв. м новых складских площадей, доступных для аренды будет менее 30% от этого объема. Это связано с тем, что арендаторы уже заключают предварительные договоры на строящиеся или построенные, но еще не введенные в эксплуатацию объекты", - сообщают специалисты компании Jones Lang LaSalle.
Спрос
По данным Jones Lang LaSalle, объем чистого поглощения качественных складских площадей в период с июля по сентябрь составил 24 400 кв. м, что на 50% меньше аналогичного показателя третьего квартала прошлого года. Общий объем заключенных за квартал сделок – 42 400 кв. м. Всего с начала года было сдано в аренду 142 000 кв. м складов, включая предварительные договоры аренды в строящихся складских комплексах
"Наиболее активными арендаторами в третьем квартале стали производственные компании. Доля сделок с ними составила более 50% от общего объема транзакций в сегменте складской недвижимости Санкт-Петербурга. Однако в целом за девять месяцев 2012 года лидирующую позицию в структуре спроса сохраняют торговые и дистрибьюторские компании - их доля составляет около 58%", - говорится в отчете Jones Lang LaSalle.
Как сообщают специалисты Knight Frank St. Petersburg, в III квартале текущего года так же, как и в первом полугодии 2012 г., спрос на качественные складские площади оставался стабильно высоким, а совокупное поглощение спекулятивных складских площадей за три квартала 2012 г. составило около 90 тыс. кв.м, и это почти половина годового объема 2011 г. Такой невысокий объем поглощения при значительном уровне спроса связан с отсутствием подходящих для аренды площадей.
Анализ запросов, поступивших в компанию Knight Frank St. Petersburg от потенциальных арендаторов, показал, что число заявок на блоки площадью более 7 тыс. кв. м выросло в 3 раза по сравнению со II кварталом текущего года; доля таких заявок в общем числе запросов достигла 30%.
Срок экспозиции наиболее ликвидных помещений остался коротким - 1-3 месяца, говорят в компании ASTERA.
"Структура спроса меняется незначительно - основной спрос на складскую недвижимость генерируют российские производственные (легкая и пищевая промышленность), торговые и строительные компании. Высока активность логистических операторов.
По-прежнему высок спрос на производственные помещения, в особенности под пищевое производство. В этом сегменте существует значительный дефицит помещений, как в аренду, так и в продажу в связи со специфическими требованиями и ограниченным предложением, соответствующим этим требованиям", - рассказывают аналитики ASTERA.
Ставки аренды
"Уровень арендных ставок на складские помещения стабилен на протяжении последних полутора лет. Повышения уровня арендных ставок не происходит, так как большая часть договоров носит долгосрочный характер, со средним размером годовой индексации 3-5% в договорах, номинированных в долларах, и 5-10% в рублевых договорах", - отмечают специалисты ASTERA.
По данным компании, на 3 квартал 2012 г. уровень арендных ставок на складские помещения не изменился и составил для класса A около 183 долл. США / кв. м в год, без НДС, с учетом коммунальных услуг и операционных расходов. В классе B ставки по итогам 3 квартала составили около 138 долл. США / кв. м в год, без НДС. Операционные расходы в складских комплексах класса А составляют около 30-40 долл./кв. м/год и начисляются по схеме "открытая книга" плюс к арендной ставке, так же как и коммунальные платежи. Однако в некоторых комплексах операционные расходы входят в арендную ставку. В складских комплексах класса В операционные расходы обычно не выделяются, коммунальные платежи оплачиваются по факту использования ресурсов. Средний размер коммунальных платежей в комплексах класса А составляют 10 долл./кв. м/год.
Максимальные арендные ставки после роста в прошлом квартале зафиксировались на уровне 115-130 долл. США/кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС), отмечают в Jones Lang LaSalle.
Прогноз
"Мы предполагаем, что в 2012 г. поглощение складских площадей на рынке Санкт-Петербурга составит порядка 100-110 тыс. кв.м. При этом до середины 2013 г. не стоит ожидать ввода новых спекулятивных объектов. По нашим оценкам, в 2012 г. суммарный объем ввода спекулятивных площадей будет практически равен годовому поглощению.
Под давлением активного спроса дефицит свободных для аренды качественных складских площадей продолжит усиливаться, при этом доля вакантных площадей к концу года снизится до 4,3-4,7%. Сокращающееся предложение приведет к росту арендных ставок, однако мы ожидаем, что они не превысят отметки в 130 долларов США/кв.м/год (triple net) к середине 2013 г", - полагают в Knight Frank St. Petersburg.
"Несмотря на появление нового складского предложения в 2012 году, уровень вакантных площадей продолжит падать, так как на большинство площадей в новых складских комплексах уже заключены предварительные договоры аренды. Доля свободных площадей снизится на 2-3% к концу года. Также, следует ожидать роста нижней границы арендных ставок на 3-5% за 2012 год из-за высокого уровня дефицита складских площадей и малого объема новых спекулятивных объектов, выходящих на рынок. Отсутствие достаточного для текущего уровня спроса объема спекулятивных площадей мотивирует некоторые компании строить собственные склады, данная тенденция получит свое развитие. В случае отсутствия макроэкономических потрясений на рынке, все новые качественные проекты, выходящие на рынок в ближайшие 5 лет, будут пользоваться спросом у арендаторов", прогнозируют специалисты ASTERA.
Мнение
Вера Бойкова, руководитель отдела индустриальной недвижимости, ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate:
- В 3 квартале 2012 г. рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга оставался в стабильном состоянии. Спрос на складскую недвижимость, как и в 1 полугодии 2012 г., был высок, арендные ставки и уровень вакансии остались неизменны. На рынке ощущается высокий дефицит качественных складских и производственных помещений.
Мнение
Михаил Тюнин, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли, Knight Frank St. Petersburg:
- Мы ожидаем, что прогнозируемый объем нового спекулятивного предложения, который выйдет на рынок в 2013-2014 гг. (на данный момент к вводу в эксплуатацию заявлено около 110 - 120 тыс. кв. м) полностью удовлетворит существующий спрос. Сейчас ставки аренды близки к максимально экономически приемлемому уровню, и мы полагаем, что в ближайшей перспективе контрактные ставки аренды не превысят уровень 130 $/кв. м/год (triple net). Девелоперы все ещё осторожны в отношении запуска новых проектов, опасаясь повторения ситуации 2008 г., когда многие построенные объекты не были арендованы. Мы считаем, что в ближайшие 2 года наиболее динамично будет развиваться сегмент индустриальной и индустриально-складской недвижимости. Сейчас сложились практически идеальные условия для развития производства: рынок демонстрирует наличие стабильного уровня спроса, и на нем предлагаются индустриальные помещения хорошего качества, а профессиональные девелоперские компании готовы реализовывать проекты с учетом индивидуальных требований заказчиков.
Мнение
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
- Сейчас мы наблюдаем тенденцию увеличения количества заключаемых предварительные договоров аренды, в результате чего объем готовых свободных складских площадей становится все более ограничен. Это приведет к дальнейшему росту арендных ставок, хотя он и не будет резким. Примечательно и то, что, несмотря на высокий для Петербурга стабильный спрос на складские площади, средний объем сделки редко превышает 10 000 кв. м, а в реальности зачастую ограничивается арендой 1-3 складских блоков, то есть 2 000 - 6 000 кв. м.
Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги мая
В мае в связи с большим количеством праздничных дней объем предложения несколько уменьшился. Снижение объема предложения по общей площади составило 3%, а по количеству – 6%.
Средневзвешенная цена выросла на 1%, но такой рост был обусловлен в основном лишь структурной динамикой по объектам производственно-складского и свободного назначения, и поэтому о каких-либо новых тенденциях в ценовой динамике говорить не позволяет.
Всего в мае на продажу было выставлено 1306 объектов общей площадью 2547 тыс.кв.м. и общей стоимостью 10,258 млрд.$.
Рынок коммерческой недвижимости находится в стабильном состоянии. При сохранении макроэкономических показателей на уровне нейтрального или позитивного фона, осенью 2010 года можно будет наблюдать некоторый рост цен в среднем на уровне 10%.
Рынок в целом
|
Все сегменты |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
|
значение |
1 306 |
10 258 |
2 547 |
1,95 |
4 027 |
|
к апрелю 2010 |
− 6% |
− 3% |
− 3% |
+ 2% |
+ 1% |
|
к маю 2009 |
+ 19% |
+ 5% |
+ 10% |
− 7% |
− 5% |
Торговая недвижимость
В мае экспонировалось 403 объекта общей площадью 352 тыс.кв.м. и общей стоимостью 2,04 млрд.$, из них 81 объект – внутри Садового Кольца и 322 объекта – за его пределами.
Динамика как объема предложения, так и цен по торговым объектам в центре была незначительной. Так, объем предложения по площади изменился всего на +2%, а средневзвешенная цена осталась на уровне апреля и составила 14829$/кв.м.
Стоит отметить, что рост цен предложения на торговые помещения в центре столицы продолжается уже три месяца: в марте и апреле он составлял 4% ежемесячно. Таким образом, можно говорить о начале роста данного сегмента рынка. «Общая тенденция стабилизации и переходу к росту в центер города налицо. – отмечает генеральный директор RRG Денис Колокольников. – При этом следует учитывать, что торговая недвижимость в центре –понятие неоднородное. Освновной спрос сосредоточен на топовых объектах стрит-ритейла, предложение которого в настоящий момент крайне ограничено, и цены на который растут. Что касается не столь качественных объектов, то здесь о росте цен говорить не приходится.»
Динамика объема предложения по торговым объектам за пределами Садового Кольца была более значительной. Объем предложения по общей площади вырос на 6%, а средневзвешенная цена снизилась на 4% до 4747$/кв.м., что отчасти можно объяснить ростом объема предложения. В частности, в мае на рынок вышел крупный и относительно дешевый по цене за 1 кв.м. торговый комплекс на ул.Пришвина (26300 кв.м., 3040$/кв.м.)
«В настоящее время рынок не восстановился после кризиса, и на нем отсутствуют единые ярко выраженные тенденции. Основным критерием сейчас является качество и успешность проекта. – отмечает Денис Колокошльников. – Рынок торговой недвижимости за пределами Садового Кольца крайне узок – в мае он насчитывал всего 322 предложения, в числе которых и крупные ТЦ и помещения стрит-ритейла. Поэтому на фоне общей стабилизации несколь объектов могут стать определяющими в плане общего роста или снижения цены».
Торговые помещения внутри Садового Кольца
|
Торговые внутри СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
|
значение |
81 |
541 |
36 |
0,45 |
14 829 |
|
к апрелю 2010 |
+ 7% |
+ 2% |
+ 2% |
− 4% |
0% |
|
к маю 2009 |
+ 31% |
+ 68% |
+ 87% |
+ 43% |
− 10% |
Торговые помещения вне Садового Кольца
|
Торговые вне СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
|
значение |
322 |
1 496 |
315 |
0,98 |
4 747 |
|
к апрелю 2010 |
− 9% |
+ 1% |
+ 6% |
+ 16% |
− 4% |
|
к маю 2009 |
+ 13% |
+ 10% |
+ 17% |
+ 4% |
− 6% |
Офисная недвижимость
Объем предложений офисов в мае снизился на 2% по общей площади и на 5% по количеству. Изменение объема предложения остается незначительным, и, как нами уже указывалось ранее, такая ситуация, вероятнее всего, сохранится предположительно минимум до осени этого года. Всего в мае объем предложения составил 570 объектов общей площадью 1521 тыс.кв.м. и общей стоимостью 6,63 млрд.$, из них 190 объектов – внутри Садового Кольца и 380 объектов – за его пределами.
Несмотря на то, что и в центре, и в периферийной части города объем предложения в офисном сегменте вот уже третий месяц несколько снижается, говорить о серьезном росте спроса преждевременно. Так, превышение объема предложения по офисам внутри Садового Кольца выше уровня годичной давности на 40%.
При этом определенный оптимизм на офисном рынке внутри Садового Кольца присутствует. Так, в марте и апреле середнезвешенаня цена предложения росла на 1 и 2% соответственно, в мае этот рост составил уже 3%. Правда, в основном этот рост произошел за счет появления в мае таких дорогих и крупных объектов как на Гагаринском переулке (2800 кв.м., 16000 $/кв.м., офисный комплекс кл.А) и на Староконюшенном переулке (2900 кв.м., 15380 $/кв.м., особняк)
«Конечно, говорить о росте рынка пока не приходится, но факт стабилизации в «центровом» офисном сегменте уже можно зафиксировать», - говорит генеральный директор RRG Денис Колокольников.
А вот за пределами Садового Кольца – напротив – всю весну цены продолжали незначительно снижаться. В мае средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца снизилась на 3% до 3438$/кв.м., что отчасти было обусловлено вновь появлением дешевого крупного имущественного комплекса на Варшавском ш. (38390 кв.м., 1227$/кв.м.), который уже выставлялся неоднократно ранее.
«В начале кризиса мы наблюдали явный отток интереса арендаторов офисов из центра в более отдаленные районы, что естетственно было связано с серьезным ценовым разрывом в пределах Садового Кольца и на периферии. – говорит Денис Колокольников. – Однако, уже в 2009 году цены в центральной части опустились гораздо существеннее, чем за пределами Садового Кольца, и интерес к качественным «центровым» БЦ снова вырос. Таким образом, несмотря на общие проблемы с ликвидностью в этом сегменте, рынок в центре стабилизировался несколько раньше, чем вне Садового Кольца».
Офисные помещения внутри Садового Кольца
|
Офисные внутри СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
|
значение |
190 |
2 475 |
313 |
1,65 |
7 907 |
| ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Подписывайтесь на нас:
18.06.2010 21:10
Предложение на рынке офисной недвижимости Петербурга по-прежнему превышает спрос, несмотря на значительное снижение объема ввода новых площадей. В сегменте индустриально-складской недвижимости, напротив, наблюдается рост активности арендаторов.
По сравнению с аналогичным периодом 2009 г., снижение объема ввода бизнес-центров в Санкт-Петербурге составило более 50%. Так, если весной 2009 г. было введено в эксплуатацию 67,2 тысячи кв. метров качественных офисных площадей, то в 2010 г. этот показатель составил всего 33,1 тысячи кв. м. В настоящее время предложение на рынке офисной недвижимости распределяется в следующей пропорции: · Бизнес-центры класса А – 21% · Бизнес-центры класса В и В+ – 49 % · Бизнес-центры класса С – 30% «По сравнению с концом прошлого года изменился уровень заполняемости бизнес-центров класса А, В+ и В, - приводит статистику управляющий партнер ARIN Commercial Real Estate Services Кайл Патчинг. – Заполняемость офисов класса А снизилась на 8%, класса В, наоборот, выросла на 7%. Это указывает на то, что процесс миграции арендаторов, начавшийся в I квартале 2009 года, пока не завершен, и компании продолжают политику снижения издержек, несмотря на стабилизацию экономической ситуации в стране». Борьба за арендатора выражается в продолжающемся снижении арендных ставок на качественную офисную недвижимость. Класс А подешевел на 5% по отношению к началу года, снижение размера арендной ставки в классе В составило 3%. В настоящее время средний размер арендной платы составляет 1195 и 895 рублей за кв. метр в месяц в бизне-центрах класса А и В соответственно. «В настоящее время в Петербурге формируется новый сегмент офисной недвижимости, по качеству превосходящий класс А. Условно его можно обозначить как класс «Премиум», - подчеркивает Кайл Патчинг. – Образцами этого нового класса деловой недвижимости можно назвать бизнес-центр «Боллоев» и проект «Quattro Corti» - по степени технической оснащенности, уровню предоставления сервисных услуг и, конечно, уникальной локации – в самом сердце Петербурга». Эти бизнес-центры оказываются вне общей тенденции. Здесь, наоборот, наблюдается постепенное повышение арендных ставок в зависимости от уровня заполняемости офисных площадей. Емкость рынка складской недвижимости Петербурга в настоящее время оценивается в размере 1,57 млн кв. метров. «Обеспеченность складскими площадями при этом составляет Основным трендом последних месяцев является активизация арендаторов индустриально-складской недвижимости и, как следствие, повышение уровня заполняемости логистических комплексов. «По нашим данным за первые пять месяцев текущего года было сдано в аренду более 100 тыс. кв. метров складских и промышленных площадей, - подчеркивает Кайл Патчинг. – Судя по количеству поступающих заявок на подбор недвижимости в данном сегменте, можно прогнозировать значительный потенциал роста рынка промышленной и складской недвижимости до конца 2010 года». Материал предоставлен АРИН ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Подписывайтесь на нас:
|