Складская недвижимость: итоги III квартала
Рынок складской недвижимости испытывает серьезный дефицит вакантных площадей. Так в III квартале, по данным аналитиков, уровень вакансии достиг минимального за последние 5 лет значения и составил 3%. Новые проекты на рынке так и не появились.
Предложение
"В III квартале 2012 г. было введено в эксплуатацию только 13 тыс. кв. м качественных складских площадей. Однако этот объем полностью приходится на объекты, возведенные компаниями для собственного использования: ни одного качественного спекулятивного объекта в отчетном периоде введено не было. На фоне высокого уровня спроса это привело к усилению дефицита доступного для аренды спекулятивного предложения: на конец III квартала 2012 г. на рынке Санкт-Петербурга в аренду предлагается лишь около 50 тыс. кв. м", - говорится в аналитическом отчете Knight Frank St. Petersburg. Специалисты компании отмечают, что этот объем преимущественно распределен между несколькими складскими комплексами блоками по 2-4 тыс. кв.м, а блоки площадью свыше 4 тыс. кв.м могут быть арендованы лишь в крайне ограниченном количестве объектов.
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, на конец 3 квартала 2012 г. общий объем предложения на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга составляет более 5,2 млн. кв. м (включая территории Ленинградской области). Объем предложения спекулятивных складских комплексов оценивается в 1,42 млн. кв.м. В третьем квартале 2012 года на рынок не вышел ни один новый объект.
На рынке ощущается дефицит складских помещений в аренду, операторы рассматривают вариант покупки объектов. Многие собственники планируют или уже реализуют развитие формата built-to-suit – строительство под заказ конкретной компании-арендатора. В таком формате запланировано развитие следующей очереди комплекса Кулон-Пулково (участок 10 га), а также некоторые проекты других крупных девелоперов, рассказывают специалисты ASTERA. В общем объеме высококлассного предложения по состоянию на 3 квартал 2012 года доля складов класса А составляет 66% , доля складов класса В - 34%. Подавляющее большинство предложения сосредоточено в южных направлениях (вкупе с юго-восточным и юго-западным) – около 70%. Большая часть существующего предложения сосредоточено на юге города - около 42%, сообщают в компании.
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, до конца 2012 г. не запланирован выход ни одного нового комплекса. "Строительство складских комплексов, анонсированного к вводу в 2012 году - PNK-КАД компании PNK Group и Теорема-Терминал, 4 очередь ещё не началось и их ввод в эксплуатацию, очевидно, перенесется на более поздние сроки. Дата ввода терминала Осиновая роща, на Горском шоссе, 5 перенесена с 2012 года на 2013", - отмечают аналитики ASTERA.
"В целом, девелоперская активность на рынке по-прежнему находится на низком уровне. Несмотря на то, что в ближайшие двенадцать месяцев планируется ввести в эксплуатацию около 80 000 кв. м новых складских площадей, доступных для аренды будет менее 30% от этого объема. Это связано с тем, что арендаторы уже заключают предварительные договоры на строящиеся или построенные, но еще не введенные в эксплуатацию объекты", - сообщают специалисты компании Jones Lang LaSalle.
Спрос
По данным Jones Lang LaSalle, объем чистого поглощения качественных складских площадей в период с июля по сентябрь составил 24 400 кв. м, что на 50% меньше аналогичного показателя третьего квартала прошлого года. Общий объем заключенных за квартал сделок – 42 400 кв. м. Всего с начала года было сдано в аренду 142 000 кв. м складов, включая предварительные договоры аренды в строящихся складских комплексах
"Наиболее активными арендаторами в третьем квартале стали производственные компании. Доля сделок с ними составила более 50% от общего объема транзакций в сегменте складской недвижимости Санкт-Петербурга. Однако в целом за девять месяцев 2012 года лидирующую позицию в структуре спроса сохраняют торговые и дистрибьюторские компании - их доля составляет около 58%", - говорится в отчете Jones Lang LaSalle.
Как сообщают специалисты Knight Frank St. Petersburg, в III квартале текущего года так же, как и в первом полугодии 2012 г., спрос на качественные складские площади оставался стабильно высоким, а совокупное поглощение спекулятивных складских площадей за три квартала 2012 г. составило около 90 тыс. кв.м, и это почти половина годового объема 2011 г. Такой невысокий объем поглощения при значительном уровне спроса связан с отсутствием подходящих для аренды площадей.
Анализ запросов, поступивших в компанию Knight Frank St. Petersburg от потенциальных арендаторов, показал, что число заявок на блоки площадью более 7 тыс. кв. м выросло в 3 раза по сравнению со II кварталом текущего года; доля таких заявок в общем числе запросов достигла 30%.
Срок экспозиции наиболее ликвидных помещений остался коротким - 1-3 месяца, говорят в компании ASTERA.
"Структура спроса меняется незначительно - основной спрос на складскую недвижимость генерируют российские производственные (легкая и пищевая промышленность), торговые и строительные компании. Высока активность логистических операторов.
По-прежнему высок спрос на производственные помещения, в особенности под пищевое производство. В этом сегменте существует значительный дефицит помещений, как в аренду, так и в продажу в связи со специфическими требованиями и ограниченным предложением, соответствующим этим требованиям", - рассказывают аналитики ASTERA.
Ставки аренды
"Уровень арендных ставок на складские помещения стабилен на протяжении последних полутора лет. Повышения уровня арендных ставок не происходит, так как большая часть договоров носит долгосрочный характер, со средним размером годовой индексации 3-5% в договорах, номинированных в долларах, и 5-10% в рублевых договорах", - отмечают специалисты ASTERA.
По данным компании, на 3 квартал 2012 г. уровень арендных ставок на складские помещения не изменился и составил для класса A около 183 долл. США / кв. м в год, без НДС, с учетом коммунальных услуг и операционных расходов. В классе B ставки по итогам 3 квартала составили около 138 долл. США / кв. м в год, без НДС. Операционные расходы в складских комплексах класса А составляют около 30-40 долл./кв. м/год и начисляются по схеме "открытая книга" плюс к арендной ставке, так же как и коммунальные платежи. Однако в некоторых комплексах операционные расходы входят в арендную ставку. В складских комплексах класса В операционные расходы обычно не выделяются, коммунальные платежи оплачиваются по факту использования ресурсов. Средний размер коммунальных платежей в комплексах класса А составляют 10 долл./кв. м/год.
Максимальные арендные ставки после роста в прошлом квартале зафиксировались на уровне 115-130 долл. США/кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС), отмечают в Jones Lang LaSalle.
Прогноз
"Мы предполагаем, что в 2012 г. поглощение складских площадей на рынке Санкт-Петербурга составит порядка 100-110 тыс. кв.м. При этом до середины 2013 г. не стоит ожидать ввода новых спекулятивных объектов. По нашим оценкам, в 2012 г. суммарный объем ввода спекулятивных площадей будет практически равен годовому поглощению.
Под давлением активного спроса дефицит свободных для аренды качественных складских площадей продолжит усиливаться, при этом доля вакантных площадей к концу года снизится до 4,3-4,7%. Сокращающееся предложение приведет к росту арендных ставок, однако мы ожидаем, что они не превысят отметки в 130 долларов США/кв.м/год (triple net) к середине 2013 г", - полагают в Knight Frank St. Petersburg.
"Несмотря на появление нового складского предложения в 2012 году, уровень вакантных площадей продолжит падать, так как на большинство площадей в новых складских комплексах уже заключены предварительные договоры аренды. Доля свободных площадей снизится на 2-3% к концу года. Также, следует ожидать роста нижней границы арендных ставок на 3-5% за 2012 год из-за высокого уровня дефицита складских площадей и малого объема новых спекулятивных объектов, выходящих на рынок. Отсутствие достаточного для текущего уровня спроса объема спекулятивных площадей мотивирует некоторые компании строить собственные склады, данная тенденция получит свое развитие. В случае отсутствия макроэкономических потрясений на рынке, все новые качественные проекты, выходящие на рынок в ближайшие 5 лет, будут пользоваться спросом у арендаторов", прогнозируют специалисты ASTERA.
Мнение
Вера Бойкова, руководитель отдела индустриальной недвижимости, ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate:
- В 3 квартале 2012 г. рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга оставался в стабильном состоянии. Спрос на складскую недвижимость, как и в 1 полугодии 2012 г., был высок, арендные ставки и уровень вакансии остались неизменны. На рынке ощущается высокий дефицит качественных складских и производственных помещений.
Мнение
Михаил Тюнин, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли, Knight Frank St. Petersburg:
- Мы ожидаем, что прогнозируемый объем нового спекулятивного предложения, который выйдет на рынок в 2013-2014 гг. (на данный момент к вводу в эксплуатацию заявлено около 110 - 120 тыс. кв. м) полностью удовлетворит существующий спрос. Сейчас ставки аренды близки к максимально экономически приемлемому уровню, и мы полагаем, что в ближайшей перспективе контрактные ставки аренды не превысят уровень 130 $/кв. м/год (triple net). Девелоперы все ещё осторожны в отношении запуска новых проектов, опасаясь повторения ситуации 2008 г., когда многие построенные объекты не были арендованы. Мы считаем, что в ближайшие 2 года наиболее динамично будет развиваться сегмент индустриальной и индустриально-складской недвижимости. Сейчас сложились практически идеальные условия для развития производства: рынок демонстрирует наличие стабильного уровня спроса, и на нем предлагаются индустриальные помещения хорошего качества, а профессиональные девелоперские компании готовы реализовывать проекты с учетом индивидуальных требований заказчиков.
Мнение
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
- Сейчас мы наблюдаем тенденцию увеличения количества заключаемых предварительные договоров аренды, в результате чего объем готовых свободных складских площадей становится все более ограничен. Это приведет к дальнейшему росту арендных ставок, хотя он и не будет резким. Примечательно и то, что, несмотря на высокий для Петербурга стабильный спрос на складские площади, средний объем сделки редко превышает 10 000 кв. м, а в реальности зачастую ограничивается арендой 1-3 складских блоков, то есть 2 000 - 6 000 кв. м.
Обещанного некоторыми экспертами скачка цен на рынке жилья РФ не произошло. В разных городах ситуация складывалась по-разному, но в целом наметился некий баланс, когда «отклонения» от системы координат и в ту, и другую сторону, то есть рост или снижение цен были незначительными.
Тенденция к росту
Средняя стоимость квадратного метра в сентябре во всех регионах РФ изменилась не столь значительно, как предсказывали некоторые эксперты и ожидали продавцы. Максимальный рост – в 3% - наблюдался в столице будущей Олимпиады. Но это, скорее, исключение, чем правило: еще лишь 4 города показали в сентябре увеличение стоимости квадратного метра более 2%. Остальные остались в рамках двухпроцентной динамики, как в сторону увеличения цены, так и в сторону ее снижения.
Впрочем, некоторая тенденция к росту цен все же просматривается. Так, в 80% из исследуемых городов квадрат все же подорожал, а подешевел лишь в 20%. Кроме того, максимальный рост цен, как уже говорилось, составил 3%, тогда как наибольшее падение – 1,7%.
Еще одна немаловажная тенденция – во многих городах увеличение средней цены квартиры оказалось существенно больше, нежели подорожание квадратного метра. Это может говорить о том, что на рынках этих регионов происходит «вымывание» дешевых квартир и накапливание дорогих.
Столицы: разнонаправленное движение
Среди всех российских городов и весей столица показала наибольший рост цен на недвижимость, что в принципе не удивительно, поскольку в мегаполисе сосредоточена значительная часть российского капитала. В сентябре стоимость недвижимости в Москве по сравнению с августом увеличилась на 5%, в результате средняя цена за объект составила 12 814 702 руб. Иными словами, покупатели, которые в августе благополучно отдыхали в отпусках, а осенью вернулись к решению своих жилищных проблем, должны были заплатить за приобретаемую недвижимость ни много ни мало, а уже на 600 тыс. руб. больше. А вот стоимость квадратного метра столичного жилья изменилась незначительно – всего на 0,6%.
Северная столица в отношении цен на недвижимость повела себя иначе. В сентябре в Санкт-Петербурге средняя стоимость объекта снизилась до 6 414 001 руб. (-0,3%). В результате жители города на Неве при покупке недвижимости, смогли несколько сэкономить. А вот квадратный метр, наоборот, подорожал на 2,6% и составил 83 352 руб.
«Миллионники» не дотягивают до Подмосковья
Что касается остальных российских регионов, то в городах с численностью населения более миллиона человек, наибольший рост цен на недвижимость был зафиксирован в Омске (+3,9%). Средняя стоимость объекта в этом городе составила 2 409 473 руб. Причем, стоимость квадратного метра жилья в городе тоже возросла (+2,3%) и составила 33 601 руб. Положительную динамику показала Самара (+2,6%). Недвижимость здесь стала оцениваться в среднем в 3 052 114 руб.
В Красноярске, который чуть-чуть не дотягивает до «миллионника», цены на квартиры повысились на 3% (в августе этот показатель был равен 2,16%). В среднем объект стал стоить 2 402 027 руб. Интересно, что в этом городе средняя цена квадратного метра осталась практически на уровне августа, увеличившись всего на 0,1%. А рост средней стоимости объектов, как видим, оказался еще больше.
Однако при желании жители этих городов все равно не смогут себе позволить поменять имеющееся у них жилье хотя бы на однокомнатную квартиру в одном из подмосковных городов. Даже у жителей Самары это может получиться с большой натяжкой.
Среди городов «полумиллионников» лидерами в росте цен стали Новокузнецк (+3,6) и Ульяновск (+2,5%). Объекты недвижимости в них в среднем «доросли» до 1 883 826 руб. и 1 675 394 руб. соответственно.
«Продавцы и покупатели действительно несколько оживились в сентябре, хотя ничего удивительного в этом нет - это обычное явление, период отпусков сменяется деловой активностью, - говорит Виктор Щеблецов. – Однако роста цен, обещаемого экспертами и ожидаемого продавцами, так и не произошло. А в ряде городов жилье продолжало дешеветь».
Сильнее всех «в минус» ушла Тюмень (-4,2%), квартиры на вторичном рынке в городе подешевели почти на 124 тыс. руб., в среднем жилье стало стоить 2 833 453 руб. В Туле также была зафиксирована отрицательная динамика (-2,6%), средняя цена на квартиру понизилась здесь до 2 346 789 руб. В остальных городах колебания цен находились в пределах одного процента.
«Жилплощадь для завидного жениха»
Самое дешевое жилье на вторичном рынке недвижимости по итогам сентября находилось в Курске, где недвижимость в среднем стоит 1 518 559 руб. и в Иванове – 1 544 697 руб. Таким образом, москвич, продав квартиру средней стоимости в столице, сможет увеличить ее площадь аж в 8 раз, став поистине завидным женихом в «городе невест».
Почти столь же приятные перспективы ожидают и при продаже жилья в Санкт-Петербурге: разница в стоимости объектов на вторичном рынке позволит купить в Курске или Иванове квартиру, в 4 раза большую.
Несколько меньшие возможности в этом плане у жителей Ростова-на-Дону, Самары или Новосибирска, где средняя цена «вторичной» квартиры в сентябре превысила 3 млн. рублей. Однако и им переезд в «дешевые» города сулит двукратное увеличение жилплощади.
Средняя стоимость квартиры на вторичном рынке, руб.
|
Город |
Август |
Сентябрь |
Прирост |
|
Москва |
12200138 |
12814702 |
5,0% |
|
Омск |
2318569 |
2409473 |
3,9% |
|
Новокузнецк |
1818402 |
1883826 |
3,6% |
|
Воронеж |
1967039 |
2031213 |
3,3% |
|
Красноярск |
2330967 |
2402027 |
3,0% |
|
Брянск |
1875738 |
1927191 |
2,7% |
|
Самара |
2973724 |
3052114 |
2,6% |
|
Ульяновск |
1634631 |
1675394 |
2,5% |
|
Владимир |
2422981 |
2482252 |
2,4% |
|
Батайск |
2052892 |
2094241 |
2,0% |
|
Хабаровск |
2690686 |
2740078 |
1,8% |
|
Саратов |
1663514 |
1688018 |
1,5% |
|
Иваново |
1544697 |
1563087 |
1,2% |
|
Смоленск |
1890570 |
1907790 |
0,9% |
|
Ростов-на-Д. |
3125321 |
3151114 |
0,8% |
|
Киров |
1693742 |
1704765 |
0,7% |
|
Пенза |
1497592 |
1506727 |
0,6% |
|
Мос. область |
3853646 |
3869410 |
0,4% |
|
Новосибирск |
3026720 |
3030245 |
0,1% |
|
С.-Петербург |
6436347 |
6414001 |
-0,3% |
|
Пермь |
2244070 |
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Исследовательский центр NormInfo подготовил обзор, посвященный динамике цен на жилье в Санкт-Петербурге в 2010 г., а также перспективам на 2011 г. Почему средняя цена 1 кв. м жилья падает на протяжении 2010 г.? При этом, как показывает анализ результатов нашего проекта «Мониторинг ценового предложения на рынке строящегося жилья», 66,16% объектов были сданы в конце 2009 года и «сдаются» в течение 2010 года. Для примера, - 6,5 домов из 10 уже сданы или вот-вот будут сданы. 33,84% - объекты, которые будут сданы в течение 2011-2013. Давайте посмотрим на структуру предложения. Большая часть продаваемых квартир в таких объектах – квартиры с большой площадью. Как-раз-таки, 2-ккв. и 3-ккв. или 1-ккв. площадью, сопоставимой с 2-ккв. или 3-ккв. Наш проект «Мониторинг ценового предложения» показывает нам структуру предложения в этих 66% объектах. Только в 15% объектов в продаже есть 1-ккв. На данный тип квартир есть спрос, их покупают, при этом спрос на 2-3-х ккв. низкий и данный тип квартир продается очень плохо. При более внимательном анализе структуры предложения, то есть, сколько и каких квартир осталось в объектах, которые были сданы недавно и/или вот-вот будут сданы, можно заметить, что большую часть из них составляют 2-ккв. и 3-ккв. Как показывают результаты «Мониторинга ценового предложения» на протяжении 5 месяцев цена 1 кв. м 2-3-ккв. в объектах высокой стадии готовности, снижается. Поэтому, когда «таких» объектов 66% от общего количества в которых остались исключительно 2-3-ккв., цена кв. м в которых снижается, как мы сейчас можем наблюдать, ответ на вопрос «Почему средняя цена кв. м по городу падает?» очевиден. Низкий спрос на крупногабаритные квартиры, обусловленный последствиями кризиса влечет за собой снижение средней цены кв. м в объектах высокой стадии готовности. Иными словами, застройщики вынуждены снижать цены на 2-3-ккв., поскольку они практически не продаются, а деньги «вытаскивать» из стройки надо. Средняя цена кв. м все-таки растет или все-таки падает? Но если мы говорим именно о рынке строящегося жилья (33% - Треть объектов со сроками сдачи 2011-2013 гг.), то справедливым будет высказывание: цена кв. м все-таки растет. Как показывают результаты нашего мониторинга средняя цена кв. м как при 100% оплате, так и при оплате в рассрочку только в строящихся объектах «невысокой» стадии готовности растет ежемесячно в среднем +0,4% к предыдущему месяцу (мы не рассматриваем объекты-долгострои и проблемные объекты). С другой стороны, средняя цена кв. м только в строящихся объектах с низкой и средней стадией готовности увеличивается. Какие факторы оказывают влияние на изменение средней цены кв. м предложения Застройщика? Чтобы не выходить за рамки обсуждаемой темы, мы проведем общее разделение на факторы (внешние и внутренние): 1). Изменения средней цены кв. м на рынке, в силу внешних факторов (кризис, ипотечный бум и т.д.); 2). Изменения средней цены кв. м (изменение стоимости стройматериалов, изменение стадии строительства, - внутренние факторы). Как бы ни менялась средняя цена кв. м по городу, если объект строится, меняются стадии строительства, объект все ближе и ближе к сдаче. Ни для кого не секрет, что разница между ценой квартиры в строящемся доме, существенная по сравнению с ценой квартиры в доме уже сданном. Поэтому изменения стадии строительства очень хорошо показывает динамику изменения цены кв. м предложения Застройщика. Более того, цена кв. м и изменения стадии строительства взаимосвязаны. На данный момент, экономия при покупке квартиры на стадии «забор» составляет 25-30%, нежели покупка квартиры на стадии «ввод в эксплуатацию». Давайте посмотрим за счет чего. Ранее мы вплотную подошли к теме зависимости изменения средней цены кв. м от сроков сдачи, а если выразиться более точно – от стадии готовности объекта. Для начала мы сделали несколько допущений. Первое – приблизительный срок сдачи объекта от начала строительных работ, в большинстве случаев составляет 2-2,5 года (берем большинство случаев за общепринятую норму). Второе допущение – большая часть объектов будут строиться в течение 2 – 2,5 лет, то есть мы исходим от частного к общему, рассматривая зависимость изменения цены кв. м предложения от стадии строительства в нескольких объектах, мы экстраполируем подобные изменения цены кв. м на все остальные строящиеся объекты. Третье допущение - мы разбили стадии строительства объекта (жилого дома) на 7 стадий: 1 – «Забор»; 2 – «Свайное поле/Фундаментная плита»; 3 – «2-3 этаж»; 4 – «Половина дома»; 5 – «Весь дом/коробка без наружных стен»; 6 – «Весь дом/закрыт контур/внешние стены»; 7 – «Ввод в эксплуатацию». Далее мы провели анализ выявления взаимосвязи (корреляционный анализ) средней цены кв. м и стадии строительства нескольких объектов (коэф. корреляции Пирсона равен 0,719). Это говорит о наличии сильной взаимосвязи между данными переменными. Проведя регрессионный анализ мы получили коэффициенты уравнения регрессии зависимости изменения средней цены кв. м от изменения стадии готовности объекта. Как стадия готовности объекта влияет на изменение цены кв. м застройщика? Изменение средней цены кв. м при изменении стадии строительства на 1 ступень составляет в среднем 2780 руб. увеличения средней стоимости кв. м. О чем это говорит нам? Почему эти расчеты интересны? Полученный результат интересен, прежде всего, с той точки зрения, что помогает ответить на вопрос: «Сколько можно сэкономить, покупая квартиру на ранней стадии строительства объекта? Прогноз изменения средней цены кв. м до конца 2012 г. При разработке прогнозов мы старались построить модель, имеющую наименьшую ошибку. Если в 2-х предыдущих версиях прогноза (первый - окт. 2008, второй - июль 2009) ошибка прогноза составляла 6,5% и 4,8%, то настоящий прогноз имеет ошибку всего в 2,8% (mape - средняя абсолютная ошибка прогнозной модели) Прогнозные модели строились в профессиональном стат. пакете SPSS v. 13. Модель построения прогноза - ARIMA - авторегрессионная модель интегрированного скользящего среднего. При построении прогнозов были соблюдены все необходимые процедуры для оценки качества модели: анализ распределения остатков на нормальность, тест на автокорреляцию, тесты на причинность Гренжера, тесты на гетероскедастичность (непостоянство дисперсии остатков). В нашем последнем прогнозе мы учитывали влияние таких факторов как: - активность спроса (показатель - индекс BN); - объем нового предложения, (показатель - млн. кв. м); - объем денежной массы на рынке строящегося жилья (как заемные, так и собственные средства, млн. руб.); - стоимость барреля нефти марки Brent (фьючерсные цены в долл. США); - влияние кризиса (искусственно созданная переменная-dummy); - изменение уровня доходов населения Санкт-Петербурга с 2005 года; На конец 2012 г., согласно нашему прогнозу средняя цена кв. м на рынке строящегося жилья (индекс BN) составит 72-73 000 руб. А в результате зависимости изменения цены кв. м в строящемся сейчас жилье от стадии строительства, цена кв. м к моменту сдачи увеличится до 80-81 тыс. руб. Поскольку большая часть строительных объектов сейчас на стадии «половина дома, коробка», разница составит порядка 11%. Материал предоставлен ИЦ NormInfo (ИСГ «Норманн») |
