Складская недвижимость: итоги III квартала
Рынок складской недвижимости испытывает серьезный дефицит вакантных площадей. Так в III квартале, по данным аналитиков, уровень вакансии достиг минимального за последние 5 лет значения и составил 3%. Новые проекты на рынке так и не появились.
Предложение
"В III квартале 2012 г. было введено в эксплуатацию только 13 тыс. кв. м качественных складских площадей. Однако этот объем полностью приходится на объекты, возведенные компаниями для собственного использования: ни одного качественного спекулятивного объекта в отчетном периоде введено не было. На фоне высокого уровня спроса это привело к усилению дефицита доступного для аренды спекулятивного предложения: на конец III квартала 2012 г. на рынке Санкт-Петербурга в аренду предлагается лишь около 50 тыс. кв. м", - говорится в аналитическом отчете Knight Frank St. Petersburg. Специалисты компании отмечают, что этот объем преимущественно распределен между несколькими складскими комплексами блоками по 2-4 тыс. кв.м, а блоки площадью свыше 4 тыс. кв.м могут быть арендованы лишь в крайне ограниченном количестве объектов.
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, на конец 3 квартала 2012 г. общий объем предложения на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга составляет более 5,2 млн. кв. м (включая территории Ленинградской области). Объем предложения спекулятивных складских комплексов оценивается в 1,42 млн. кв.м. В третьем квартале 2012 года на рынок не вышел ни один новый объект.
На рынке ощущается дефицит складских помещений в аренду, операторы рассматривают вариант покупки объектов. Многие собственники планируют или уже реализуют развитие формата built-to-suit – строительство под заказ конкретной компании-арендатора. В таком формате запланировано развитие следующей очереди комплекса Кулон-Пулково (участок 10 га), а также некоторые проекты других крупных девелоперов, рассказывают специалисты ASTERA. В общем объеме высококлассного предложения по состоянию на 3 квартал 2012 года доля складов класса А составляет 66% , доля складов класса В - 34%. Подавляющее большинство предложения сосредоточено в южных направлениях (вкупе с юго-восточным и юго-западным) – около 70%. Большая часть существующего предложения сосредоточено на юге города - около 42%, сообщают в компании.
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, до конца 2012 г. не запланирован выход ни одного нового комплекса. "Строительство складских комплексов, анонсированного к вводу в 2012 году - PNK-КАД компании PNK Group и Теорема-Терминал, 4 очередь ещё не началось и их ввод в эксплуатацию, очевидно, перенесется на более поздние сроки. Дата ввода терминала Осиновая роща, на Горском шоссе, 5 перенесена с 2012 года на 2013", - отмечают аналитики ASTERA.
"В целом, девелоперская активность на рынке по-прежнему находится на низком уровне. Несмотря на то, что в ближайшие двенадцать месяцев планируется ввести в эксплуатацию около 80 000 кв. м новых складских площадей, доступных для аренды будет менее 30% от этого объема. Это связано с тем, что арендаторы уже заключают предварительные договоры на строящиеся или построенные, но еще не введенные в эксплуатацию объекты", - сообщают специалисты компании Jones Lang LaSalle.
Спрос
По данным Jones Lang LaSalle, объем чистого поглощения качественных складских площадей в период с июля по сентябрь составил 24 400 кв. м, что на 50% меньше аналогичного показателя третьего квартала прошлого года. Общий объем заключенных за квартал сделок – 42 400 кв. м. Всего с начала года было сдано в аренду 142 000 кв. м складов, включая предварительные договоры аренды в строящихся складских комплексах
"Наиболее активными арендаторами в третьем квартале стали производственные компании. Доля сделок с ними составила более 50% от общего объема транзакций в сегменте складской недвижимости Санкт-Петербурга. Однако в целом за девять месяцев 2012 года лидирующую позицию в структуре спроса сохраняют торговые и дистрибьюторские компании - их доля составляет около 58%", - говорится в отчете Jones Lang LaSalle.
Как сообщают специалисты Knight Frank St. Petersburg, в III квартале текущего года так же, как и в первом полугодии 2012 г., спрос на качественные складские площади оставался стабильно высоким, а совокупное поглощение спекулятивных складских площадей за три квартала 2012 г. составило около 90 тыс. кв.м, и это почти половина годового объема 2011 г. Такой невысокий объем поглощения при значительном уровне спроса связан с отсутствием подходящих для аренды площадей.
Анализ запросов, поступивших в компанию Knight Frank St. Petersburg от потенциальных арендаторов, показал, что число заявок на блоки площадью более 7 тыс. кв. м выросло в 3 раза по сравнению со II кварталом текущего года; доля таких заявок в общем числе запросов достигла 30%.
Срок экспозиции наиболее ликвидных помещений остался коротким - 1-3 месяца, говорят в компании ASTERA.
"Структура спроса меняется незначительно - основной спрос на складскую недвижимость генерируют российские производственные (легкая и пищевая промышленность), торговые и строительные компании. Высока активность логистических операторов.
По-прежнему высок спрос на производственные помещения, в особенности под пищевое производство. В этом сегменте существует значительный дефицит помещений, как в аренду, так и в продажу в связи со специфическими требованиями и ограниченным предложением, соответствующим этим требованиям", - рассказывают аналитики ASTERA.
Ставки аренды
"Уровень арендных ставок на складские помещения стабилен на протяжении последних полутора лет. Повышения уровня арендных ставок не происходит, так как большая часть договоров носит долгосрочный характер, со средним размером годовой индексации 3-5% в договорах, номинированных в долларах, и 5-10% в рублевых договорах", - отмечают специалисты ASTERA.
По данным компании, на 3 квартал 2012 г. уровень арендных ставок на складские помещения не изменился и составил для класса A около 183 долл. США / кв. м в год, без НДС, с учетом коммунальных услуг и операционных расходов. В классе B ставки по итогам 3 квартала составили около 138 долл. США / кв. м в год, без НДС. Операционные расходы в складских комплексах класса А составляют около 30-40 долл./кв. м/год и начисляются по схеме "открытая книга" плюс к арендной ставке, так же как и коммунальные платежи. Однако в некоторых комплексах операционные расходы входят в арендную ставку. В складских комплексах класса В операционные расходы обычно не выделяются, коммунальные платежи оплачиваются по факту использования ресурсов. Средний размер коммунальных платежей в комплексах класса А составляют 10 долл./кв. м/год.
Максимальные арендные ставки после роста в прошлом квартале зафиксировались на уровне 115-130 долл. США/кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС), отмечают в Jones Lang LaSalle.
Прогноз
"Мы предполагаем, что в 2012 г. поглощение складских площадей на рынке Санкт-Петербурга составит порядка 100-110 тыс. кв.м. При этом до середины 2013 г. не стоит ожидать ввода новых спекулятивных объектов. По нашим оценкам, в 2012 г. суммарный объем ввода спекулятивных площадей будет практически равен годовому поглощению.
Под давлением активного спроса дефицит свободных для аренды качественных складских площадей продолжит усиливаться, при этом доля вакантных площадей к концу года снизится до 4,3-4,7%. Сокращающееся предложение приведет к росту арендных ставок, однако мы ожидаем, что они не превысят отметки в 130 долларов США/кв.м/год (triple net) к середине 2013 г", - полагают в Knight Frank St. Petersburg.
"Несмотря на появление нового складского предложения в 2012 году, уровень вакантных площадей продолжит падать, так как на большинство площадей в новых складских комплексах уже заключены предварительные договоры аренды. Доля свободных площадей снизится на 2-3% к концу года. Также, следует ожидать роста нижней границы арендных ставок на 3-5% за 2012 год из-за высокого уровня дефицита складских площадей и малого объема новых спекулятивных объектов, выходящих на рынок. Отсутствие достаточного для текущего уровня спроса объема спекулятивных площадей мотивирует некоторые компании строить собственные склады, данная тенденция получит свое развитие. В случае отсутствия макроэкономических потрясений на рынке, все новые качественные проекты, выходящие на рынок в ближайшие 5 лет, будут пользоваться спросом у арендаторов", прогнозируют специалисты ASTERA.
Мнение
Вера Бойкова, руководитель отдела индустриальной недвижимости, ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate:
- В 3 квартале 2012 г. рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга оставался в стабильном состоянии. Спрос на складскую недвижимость, как и в 1 полугодии 2012 г., был высок, арендные ставки и уровень вакансии остались неизменны. На рынке ощущается высокий дефицит качественных складских и производственных помещений.
Мнение
Михаил Тюнин, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли, Knight Frank St. Petersburg:
- Мы ожидаем, что прогнозируемый объем нового спекулятивного предложения, который выйдет на рынок в 2013-2014 гг. (на данный момент к вводу в эксплуатацию заявлено около 110 - 120 тыс. кв. м) полностью удовлетворит существующий спрос. Сейчас ставки аренды близки к максимально экономически приемлемому уровню, и мы полагаем, что в ближайшей перспективе контрактные ставки аренды не превысят уровень 130 $/кв. м/год (triple net). Девелоперы все ещё осторожны в отношении запуска новых проектов, опасаясь повторения ситуации 2008 г., когда многие построенные объекты не были арендованы. Мы считаем, что в ближайшие 2 года наиболее динамично будет развиваться сегмент индустриальной и индустриально-складской недвижимости. Сейчас сложились практически идеальные условия для развития производства: рынок демонстрирует наличие стабильного уровня спроса, и на нем предлагаются индустриальные помещения хорошего качества, а профессиональные девелоперские компании готовы реализовывать проекты с учетом индивидуальных требований заказчиков.
Мнение
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
- Сейчас мы наблюдаем тенденцию увеличения количества заключаемых предварительные договоров аренды, в результате чего объем готовых свободных складских площадей становится все более ограничен. Это приведет к дальнейшему росту арендных ставок, хотя он и не будет резким. Примечательно и то, что, несмотря на высокий для Петербурга стабильный спрос на складские площади, средний объем сделки редко превышает 10 000 кв. м, а в реальности зачастую ограничивается арендой 1-3 складских блоков, то есть 2 000 - 6 000 кв. м.
Формула успешной работы для хостелов в Петербурге весьма проста: доступно, комфортно и в центре города. Эти постулаты помогают владельцам хостелов не только выживать, но и конкурировать с гостиницами и отбирать у них клиентов.
«У гостиниц и хостелов есть одно главное различие: отели стремятся создать для своих гостей приватность, покой и высокий уровень обслуживания, владельцы хостелов ведут борьбу только за доступные цены на проживание, – рассказывает президент Ассоциации малых гостиниц Петербурга Владимир Васильев. – Хостелы ориентированы на молодежь, более гибкую в плане адаптации к незнакомым людям, туристов с невысокой платежеспособностью или желающих сэкономить».
«Мебель в номерах хостела проста – кровати и персональные прикроватные тумбочки или шкафчики с замком. Обычно в номере размещаются от 2 до 4-8 человек, высокая плотность заселения номера достигается за счет установки в комнатах двухъярусных кроватей. Зачастую в номере нет отдельного санузла, он размещен на этаже. Кроме этого, постояльцам приходиться делить и кухню», – рассказывает директор хостела «Рудольф» Игорь Манукян.
Сегодня в Петербурге стоимость одного места в сутки в хостеле начинается от 300 рублей и может достигать 1 тыс. рублей. К примеру, стандартное размещение в трехзвездочном отеле обойдется постояльцу не менее 3 тыс. рублей. «Высокие цены в гостиницах только на руку владельцам хостелов – это позволяет работать не только со студентами, но и другими категориями людей, приезжающих в город. Пример – «командировочные», или иностранные туристы, привыкшие экономить в поездках», – отмечает Игорь Манукян.
Увеличение числа постояльцев позволяет собственникам хостелов получать неплохой доход. По оценкам господина Манукяна, рентабельность этого бизнеса может достигать от 20 до 40%. При этом данный показатель у больших гостиниц колеблется в диапазоне от 10 до 15%. При этом затраты на хостел не столь велики.
По данным управляющего партнера NAI Becar Projects Владимира Андреева, затраты на создание хостела составляют 300-500 USD на
Коммунальное прошлое
«В Петербурге хостелы чаще всего располагаются в бывших коммунальных квартирах, расположенных в центре города в непосредственной близости от основных достопримечательностей», – поясняет старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels Марина Смирнова. Только на Невском проспекте их не менее 15. «Если европейские хостелы рассчитаны на проживание 50-70 человек, то в Петербурге они значительно меньше и представляют собой 3-5 комнат общей вместимостью не более 15-30 человек», – говорит старший аналитик компании Maris/CBRE Наталия Киреева.
Еще одним условием успешности проекта необходимо считать месторасположение объекта. По словам Владимира Васильева, туристы приезжают знакомиться с достопримечательностями города, и поэтому им хочется поселиться в центре, чтобы тратить меньше времени и средств на дорогу.
«В центре города чаще всего хостелы располагаются во вторых-третьих дворах, однако немало хостелов и в приближенных к центру районах города. К примеру, достаточно большое количество таких объектов можно встретить в Адмиралтейском районе, в части города, близкой к Обводному каналу», – комментирует Владимир Андреев.
По данным компании Maris/CBRE, по итогам первого полугодия 2011 года в Петербурге действует около 70 хостелов. Наиболее известный среди них – Graffiti на Мойке, 102 (30 номеров, 156 мест), открытый в 2009 году в здании типового советского детского сада. В 2010 году открылся Hostel Life (15 номеров на 68 мест), который интересен своим соседством с одним из самых дорогих и известных ресторанов города – «Палкинъ» с видом на Невский проспект. В 2011 году открылся мини-отель и хостел Otelleto в Подъездном переулке, который одновременно позволяет принять 62 человека: 24 человека – мини-отель, 38 – хостел.
«Спрос на хостелы находится на стабильно высоком уровне, а их заполняемость в среднем выше, чем в гостиницах три звезды, так как сегмент непритязательных туристов, не предъявляющих высоких требований к уровню сервиса, достаточно велик», – констатирует Наталия Киреева.
Переориентация постояльцев из мини-отелей и небольших гостиниц в хостелы заставляет волноваться отельеров. Как рассказала генеральный директор гостиницы «Ижора» (ООО «Мираж») Маргарита Никифорова, накладные расходы у хостелов намного ниже. «Персонал, оплата коммунальных услуг у хостелов меньше, чем у гостиниц, что не позволяет конкурировать с ними на равных. В городе известны случаи, когда владельцы хостелов платят за коммунальные услуги по тарифам для частных лиц, в то время как гостиницы вынуждены платить больше за счет установленных для них тарифов как для юридических лиц. Чтобы получить такое преимущество, ума много не надо, надо просто не переводить квартиру, в которой расположен хостел, в нежилой фонд», – подытожила она.
Еловый отдых
В переводе с английского hostel означает общежитие. Однако для россиян русское название больше ассоциируется с негативом, чем с местом, где можно относительное недорого и спокойно переночевать.
Первый хостел в России был открыт в 1992 году в Санкт-Петербурге и был назван Saint Petersburg International Hostel. Годом позже уже в Москве появился свой «первенец». В том же году была создана и национальная ассоциация – Russian Youth Hostel Assosiation (RYHA). На сегодняшний день ассоциация объединяет хостелы Петербурга, Москвы, Великого Новгорода, Иркутска и Петрозаводска. Однако больше всего развитие хостел-движения получило в Москве и Петербурге.
В российских хостелах путешественники останавливаются на 1-2 ночи. В Петербурге этот показатель выше – в среднем 2-3 ночи. Сейчас российские хостелы в основном ориентированы на прием гостей из-за рубежа, их доля в загрузке колеблется в районе 70%.
Несмотря на дешевизну, в Петербурге можно найти достаточно комфортабельные хостелы. Иногда это могут быть и одноместные номера, а в больших комнатах иногда можно встретить телефон и телевизор. Завтрак в Петербургских хостелах обычно не входит в стоимость проживания, но гости могут воспользоваться кухней и необходимой посудой, где можно в любое время приготовить себе еду.
Так же как и классические отели, хостелы имеют свою классификацию. Только вместо звезд используют елочки (от одной до четырех). Самые лучшие, «четырехъелочные» хостелы должны иметь не менее 70 мест размещения, а в комнатах располагается не более 6 человек; завтрак включен в стоимость проживания, время работы – круглосуточно. Обязательно наличие бесплатного Интернета (можно на этаже), умывальника в номере и отдельной комнаты, где располагаются стиральная машина и гладильная доска.
Справка
Первый хостел в его современном понимании появился в 1907 году. Школьный преподаватель из Германии Ричард Ширманн по выходным дням устраивал для своих воспитанников загородные прогулки. На ночлег они останавливались в школах. Так учителю пришла идея об организации постоянных мест для ночлега учащихся, и он стал предлагать молодым путешественникам ночевать у себя в школе. Перед сном из классов выносили школьную мебель, а на пол клали матрасы. Утром парты возвращали в класс, а матрасы убирали. Поздней первый хостел был перенесен в замок Алтены, где существует и сейчас.
Владимир Савицкий
В 2011 году спрос на рабочих в строительной отрасли вырос на 60%, но на докризисный уровень так и не вернулся. Однако уже в наступающем году, как говорят специалисты, дефицит кадров будет ощущаться достаточно остро. Если страну не накроет пресловутая вторая волна кризиса.
По сравнению с пиковым кризисным периодом 2009 года спрос на отдельные строительные специализации в 2011 году вырос в 2-3 раза. При этом к концу года рост замедлился. По сравнению с 2010 годом строительный рынок, по оценкам специалистов ООО «УК «СТАРТ Девелопмент», вырос на 60% за счет появления большого числа новых проектов; серьезно увеличивать число сотрудников компании не спешат. По оценкам Натальи Роговой, директора по персоналу ООО УК «СТАРТ Девелопмент», спрос на рабочих-строителей постепенно растет, но на докризисный уровень 2008 года он еще не вернулся. Наталья Белашова, директор департамента подбора постоянного персонала рекрутинговой компании Adecco Group Russia (Санкт-Петербург), также отмечает, что активность строительных компаний в поиске новых сотрудников в 2011 году значительно выросла по сравнению с 2010 годом. Наибольшим спросом на рынке пользовались инженеры-проектировщики, главные инженеры проектов, инженеры по техническому надзору, специалисты ПТО и др. По прогнозам эксперта, количество вакансий в строительной отрасли продолжит расти и в 2012 году.
В рекрутинговой компании HeadHunter уверены, что уже в следующем году, если рынок не накроет вторая волна кризиса, строительные компании столкнутся с дефицитом кадров. В первом полугодии 2011 года (с апреля по июль) количество резюме соискателей на рынке постепенно падало и лишь к концу года вернулось на показатели ноября 2010 года. Уже сейчас вакансий на рынке больше, чем желающих на них попасть: 1 резюме приходится на 1,4 вакансии. Больше всего на рынке не хватает инженеров (особенно конструкторов и проектировщиков), а также строительных рабочих – каменщиков, плотников, сварщиков.
Спрос на специалистов инженерно-технического профиля вызван внедрением новых строительных трендов и технологий. На рынке постоянно появляются новые направления: проектирование экологически эффективных зданий (green-девелопмент), подземное строительство, проектирование многоуровневых транспортных развязок, дноуглубительные и берегоукрепительные работы. Также все чаще используются материалы нового поколения, требующие знания особых принципов их применения. Как правило, под такие направления привлекаются специалисты, прошедшие стажировку за границей или имеющие опыт работы в западных компаниях.
По данным HeadHunter, среди запросов работодателей лидируют инженеры различных специализаций, архитекторы и менеджеры проектов. В то же время на менеджерских позициях в строительстве (начальник участка, руководитель проекта и т. д.) наблюдается профицит кадров. Рынок сталкивается с ситуацией, когда строить некому, зато желающих продавать недвижимость или управлять строительными проектами предостаточно.
Дефицит рабочей силы вынуждает застройщиков привлекать персонал из регионов и бывших союзных республик, неизбежно сталкиваясь при этом с дополнительными расходами – на развозку персонала, на обеспечение временным жильем, оформление и регистрацию сотрудников. По данным рекрутинговой компании, каждый пятый рабочий не живет в Петербурге. Даже в период кризиса, когда соискателей в строительной отрасли было больше, чем вакансий, застройщики не отказались от привлечения дешевой рабочей силы из-за рубежа. Сейчас, как и в 2008 году, количество иностранных рабочих на строительных площадках Петербурга достигает 70%. По данным Комитета по труду и занятости Петербурга, официально в городе зарегистрировано не более 97 тыс. иностранных рабочих. Однако по данным региональной миграционной службы, только с начала года в город прибыло более 200 тыс. гастарбайтеров. Из-за отсутствия официальной регистрации большая часть этих людей не имеет доступа к медицинским услугам, а проживает зачастую на строительных площадках и в не приспособленных для жизни помещениях. Несмотря на то что ежедневно появляется информация о новых фактах выявления гастарбайтеров на строительных площадках и наказаниях крупных застройщиков за их привлечение, предприниматели продолжают идти на этот риск. Причины две: работники стран ближнего зарубежья готовы выполнять любую работу, и готовы делать ее за любые деньги. Крупные застройщики, как правило, отказываются комментировать эту тему.
Зарплаты растут не у всех
Заработные платы практически по всем рабочим, инженерным и руководящим позициям в сфере строительства вернулись на докризисные показатели, а по некоторым специальностям превысили зарплаты 2008 года на 15-35%.
Среди работников стройплощадки максимальные доходы у прорабов и бригадиров. Монтажники, сварщики, каменщики получают в среднем 30-35 тыс. рублей в месяц, а максимальные заработки опытных профессионалов могут превышать 100 тыс. рублей. На инженерных позициях средние заработки составляют 40-45 тыс. рублей, самые высокооплачиваемые – инженеры по технадзору с заработной платой 55 тыс. рублей. Среди менеджеров самые высокие доходы (официально озвучиваемые) предлагаются руководителям проектов: со средним заработком в 110 тыс. рублей они обгоняют даже директоров по строительству (95 тыс. рублей).
Серьезной проблемой для строительной компании является и поиск квалифицированных управленцев. Инженеры, архитекторы, менеджеры строительных проектов зачастую предпочитают работать не в конкретной организации, а на конкретном проекте и после его завершения переключаться на следующий. В итоге застройщикам приходится искать целую команду специалистов на каждый новый проект, что требует существенных временных и финансовых затрат и увеличивает стоимость проекта.
«Обычные требования к таким специалистам – это комплексное знание бизнес-процессов, экономики, строительных технологий и проектирования. Однако мы сталкиваемся с очень низкой квалификацией и большим дефицитом инженерно-строительных кадров», – рассказывает Наталья Рогова, директор по персоналу ООО «УК «СТАРТ Девелопмент». Но представители иностранных компаний говорят о том, что для них нехватка специалистов в России не ощущается так остро. «В иностранных компаниях острого дефицита кадров не ощущается – высококвалифицированные специалисты стремятся строить карьеру именно в компаниях с западным менеджментом», – комментирует Ольга Крылова, директор по управлению персоналом, корпоративным вопросам и развитию бизнеса ЗАО «Лемминкяйнен Рус». Она отметила, что в компании работают в основном российские граждане, и лишь должности топ-менеджеров и инженеров проектов занимают экспаты из Финляндии. «На рынке труда традиционно не хватает рабочих строительных специальностей с большим опытом и высокой квалификацией, поэтому мы стараемся обучать рабочих непосредственно на наших строительных объектах», – отметила она.
Мария Яцко