Складская недвижимость: итоги III квартала
Рынок складской недвижимости испытывает серьезный дефицит вакантных площадей. Так в III квартале, по данным аналитиков, уровень вакансии достиг минимального за последние 5 лет значения и составил 3%. Новые проекты на рынке так и не появились.
Предложение
"В III квартале 2012 г. было введено в эксплуатацию только 13 тыс. кв. м качественных складских площадей. Однако этот объем полностью приходится на объекты, возведенные компаниями для собственного использования: ни одного качественного спекулятивного объекта в отчетном периоде введено не было. На фоне высокого уровня спроса это привело к усилению дефицита доступного для аренды спекулятивного предложения: на конец III квартала 2012 г. на рынке Санкт-Петербурга в аренду предлагается лишь около 50 тыс. кв. м", - говорится в аналитическом отчете Knight Frank St. Petersburg. Специалисты компании отмечают, что этот объем преимущественно распределен между несколькими складскими комплексами блоками по 2-4 тыс. кв.м, а блоки площадью свыше 4 тыс. кв.м могут быть арендованы лишь в крайне ограниченном количестве объектов.
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, на конец 3 квартала 2012 г. общий объем предложения на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга составляет более 5,2 млн. кв. м (включая территории Ленинградской области). Объем предложения спекулятивных складских комплексов оценивается в 1,42 млн. кв.м. В третьем квартале 2012 года на рынок не вышел ни один новый объект.
На рынке ощущается дефицит складских помещений в аренду, операторы рассматривают вариант покупки объектов. Многие собственники планируют или уже реализуют развитие формата built-to-suit – строительство под заказ конкретной компании-арендатора. В таком формате запланировано развитие следующей очереди комплекса Кулон-Пулково (участок 10 га), а также некоторые проекты других крупных девелоперов, рассказывают специалисты ASTERA. В общем объеме высококлассного предложения по состоянию на 3 квартал 2012 года доля складов класса А составляет 66% , доля складов класса В - 34%. Подавляющее большинство предложения сосредоточено в южных направлениях (вкупе с юго-восточным и юго-западным) – около 70%. Большая часть существующего предложения сосредоточено на юге города - около 42%, сообщают в компании.
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, до конца 2012 г. не запланирован выход ни одного нового комплекса. "Строительство складских комплексов, анонсированного к вводу в 2012 году - PNK-КАД компании PNK Group и Теорема-Терминал, 4 очередь ещё не началось и их ввод в эксплуатацию, очевидно, перенесется на более поздние сроки. Дата ввода терминала Осиновая роща, на Горском шоссе, 5 перенесена с 2012 года на 2013", - отмечают аналитики ASTERA.
"В целом, девелоперская активность на рынке по-прежнему находится на низком уровне. Несмотря на то, что в ближайшие двенадцать месяцев планируется ввести в эксплуатацию около 80 000 кв. м новых складских площадей, доступных для аренды будет менее 30% от этого объема. Это связано с тем, что арендаторы уже заключают предварительные договоры на строящиеся или построенные, но еще не введенные в эксплуатацию объекты", - сообщают специалисты компании Jones Lang LaSalle.
Спрос
По данным Jones Lang LaSalle, объем чистого поглощения качественных складских площадей в период с июля по сентябрь составил 24 400 кв. м, что на 50% меньше аналогичного показателя третьего квартала прошлого года. Общий объем заключенных за квартал сделок – 42 400 кв. м. Всего с начала года было сдано в аренду 142 000 кв. м складов, включая предварительные договоры аренды в строящихся складских комплексах
"Наиболее активными арендаторами в третьем квартале стали производственные компании. Доля сделок с ними составила более 50% от общего объема транзакций в сегменте складской недвижимости Санкт-Петербурга. Однако в целом за девять месяцев 2012 года лидирующую позицию в структуре спроса сохраняют торговые и дистрибьюторские компании - их доля составляет около 58%", - говорится в отчете Jones Lang LaSalle.
Как сообщают специалисты Knight Frank St. Petersburg, в III квартале текущего года так же, как и в первом полугодии 2012 г., спрос на качественные складские площади оставался стабильно высоким, а совокупное поглощение спекулятивных складских площадей за три квартала 2012 г. составило около 90 тыс. кв.м, и это почти половина годового объема 2011 г. Такой невысокий объем поглощения при значительном уровне спроса связан с отсутствием подходящих для аренды площадей.
Анализ запросов, поступивших в компанию Knight Frank St. Petersburg от потенциальных арендаторов, показал, что число заявок на блоки площадью более 7 тыс. кв. м выросло в 3 раза по сравнению со II кварталом текущего года; доля таких заявок в общем числе запросов достигла 30%.
Срок экспозиции наиболее ликвидных помещений остался коротким - 1-3 месяца, говорят в компании ASTERA.
"Структура спроса меняется незначительно - основной спрос на складскую недвижимость генерируют российские производственные (легкая и пищевая промышленность), торговые и строительные компании. Высока активность логистических операторов.
По-прежнему высок спрос на производственные помещения, в особенности под пищевое производство. В этом сегменте существует значительный дефицит помещений, как в аренду, так и в продажу в связи со специфическими требованиями и ограниченным предложением, соответствующим этим требованиям", - рассказывают аналитики ASTERA.
Ставки аренды
"Уровень арендных ставок на складские помещения стабилен на протяжении последних полутора лет. Повышения уровня арендных ставок не происходит, так как большая часть договоров носит долгосрочный характер, со средним размером годовой индексации 3-5% в договорах, номинированных в долларах, и 5-10% в рублевых договорах", - отмечают специалисты ASTERA.
По данным компании, на 3 квартал 2012 г. уровень арендных ставок на складские помещения не изменился и составил для класса A около 183 долл. США / кв. м в год, без НДС, с учетом коммунальных услуг и операционных расходов. В классе B ставки по итогам 3 квартала составили около 138 долл. США / кв. м в год, без НДС. Операционные расходы в складских комплексах класса А составляют около 30-40 долл./кв. м/год и начисляются по схеме "открытая книга" плюс к арендной ставке, так же как и коммунальные платежи. Однако в некоторых комплексах операционные расходы входят в арендную ставку. В складских комплексах класса В операционные расходы обычно не выделяются, коммунальные платежи оплачиваются по факту использования ресурсов. Средний размер коммунальных платежей в комплексах класса А составляют 10 долл./кв. м/год.
Максимальные арендные ставки после роста в прошлом квартале зафиксировались на уровне 115-130 долл. США/кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС), отмечают в Jones Lang LaSalle.
Прогноз
"Мы предполагаем, что в 2012 г. поглощение складских площадей на рынке Санкт-Петербурга составит порядка 100-110 тыс. кв.м. При этом до середины 2013 г. не стоит ожидать ввода новых спекулятивных объектов. По нашим оценкам, в 2012 г. суммарный объем ввода спекулятивных площадей будет практически равен годовому поглощению.
Под давлением активного спроса дефицит свободных для аренды качественных складских площадей продолжит усиливаться, при этом доля вакантных площадей к концу года снизится до 4,3-4,7%. Сокращающееся предложение приведет к росту арендных ставок, однако мы ожидаем, что они не превысят отметки в 130 долларов США/кв.м/год (triple net) к середине 2013 г", - полагают в Knight Frank St. Petersburg.
"Несмотря на появление нового складского предложения в 2012 году, уровень вакантных площадей продолжит падать, так как на большинство площадей в новых складских комплексах уже заключены предварительные договоры аренды. Доля свободных площадей снизится на 2-3% к концу года. Также, следует ожидать роста нижней границы арендных ставок на 3-5% за 2012 год из-за высокого уровня дефицита складских площадей и малого объема новых спекулятивных объектов, выходящих на рынок. Отсутствие достаточного для текущего уровня спроса объема спекулятивных площадей мотивирует некоторые компании строить собственные склады, данная тенденция получит свое развитие. В случае отсутствия макроэкономических потрясений на рынке, все новые качественные проекты, выходящие на рынок в ближайшие 5 лет, будут пользоваться спросом у арендаторов", прогнозируют специалисты ASTERA.
Мнение
Вера Бойкова, руководитель отдела индустриальной недвижимости, ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate:
- В 3 квартале 2012 г. рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга оставался в стабильном состоянии. Спрос на складскую недвижимость, как и в 1 полугодии 2012 г., был высок, арендные ставки и уровень вакансии остались неизменны. На рынке ощущается высокий дефицит качественных складских и производственных помещений.
Мнение
Михаил Тюнин, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли, Knight Frank St. Petersburg:
- Мы ожидаем, что прогнозируемый объем нового спекулятивного предложения, который выйдет на рынок в 2013-2014 гг. (на данный момент к вводу в эксплуатацию заявлено около 110 - 120 тыс. кв. м) полностью удовлетворит существующий спрос. Сейчас ставки аренды близки к максимально экономически приемлемому уровню, и мы полагаем, что в ближайшей перспективе контрактные ставки аренды не превысят уровень 130 $/кв. м/год (triple net). Девелоперы все ещё осторожны в отношении запуска новых проектов, опасаясь повторения ситуации 2008 г., когда многие построенные объекты не были арендованы. Мы считаем, что в ближайшие 2 года наиболее динамично будет развиваться сегмент индустриальной и индустриально-складской недвижимости. Сейчас сложились практически идеальные условия для развития производства: рынок демонстрирует наличие стабильного уровня спроса, и на нем предлагаются индустриальные помещения хорошего качества, а профессиональные девелоперские компании готовы реализовывать проекты с учетом индивидуальных требований заказчиков.
Мнение
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
- Сейчас мы наблюдаем тенденцию увеличения количества заключаемых предварительные договоров аренды, в результате чего объем готовых свободных складских площадей становится все более ограничен. Это приведет к дальнейшему росту арендных ставок, хотя он и не будет резким. Примечательно и то, что, несмотря на высокий для Петербурга стабильный спрос на складские площади, средний объем сделки редко превышает 10 000 кв. м, а в реальности зачастую ограничивается арендой 1-3 складских блоков, то есть 2 000 - 6 000 кв. м.
В условиях сокращения в Петербурге пятен под застройку создание намывных территорий рассматривается девелоперами как возможность решения этой проблемы. Эксперты рынка говорят, что потенциал таких проектов отнюдь не органичен только Васильевским островом и Курортным районом.
"Санкт-Петербург имеет обширный потенциал намывных территорий, поскольку расположен на берегу Финского залива. Данные проекты позволяют вовлекать в оборот земли для строительства элитной недвижимости с хорошими видовыми характеристиками, в связи, с чем возможно появление новых проектов по намыву земель. Проекты по намыву территорий актуальны, прежде всего, для стран с ограниченной территорией, когда в городах уже не остается площадей под застройку", - говорит Арсений Васильев, генеральный директор УК "Унисто-Петросталь".
"Сегодня в Петербурге реализуется проект "Морской фасад" на площади 466 га и проект намывных территорий на площади 470 га планируется под Сестрорецком. На намывной территории Васильевского острова планируется построить 4 млн. кв. м недвижимости, в Сестрорецке предполагается возведение 3,5 млн. кв.м недвижимости, в т.ч. 2 млн. кв.м жилья", - рассказывает господин Васильев.
Михаил Гущин, заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg считает, что намывные территории - достаточно хорошее место для нового развития, так как они избавлены от многих проблем. "Среди их преимуществ: понятная структура собственности, отсутствие обременений и ограничений, возможность создавать качественную планировочную структуру, возможность использования принципов устойчивого развития в проекте. Из недостатков – необходимость подведения всех коммуникаций и строительства всей инфраструктуры", - полагает господин Гущин.
Между тем эксперты отмечают, что намывы - это не новый для Петербурга формат. "Ничего принципиально нового в намыве территорий в современном Санкт-Петербурге нет, такая практика велась еще в советские времена. Примером этого может служить территория Юго-Запада (район пр. Маршала Казакова), где раньше на этом месте были залив либо болото, западная часть Васильевского острова (район станции метро "Приморская"), южная часть Приморского района (Лахтинский пр., Приморский пр., южная часть ул. Савушкина), то есть так называемая Северо-Приморская часть. Эти территории были намыты еще в конце 70-ых - начале 80-х годов XX века", - поясняет Михаил Гущин.
"Подобные примеры должны снять опасения современных покупателей такой недвижимости. Технологии строительства не стоят на месте, да и фактор привлекательности местоположения и вида "на воду" никто не отменял", - говорит Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж ЖК "Триумф Парк".
Затраты и сложности
"Работы по намыву территорий довольно специфичны и их стоимость зависит не только от площади вновь образованной территории и объема дноуглубительных работ, но в значительной степени от объема экологических и социальных вопросов (например, переселение жителей со смежных с радиусом строительства территорий). Но речь в любом случае идет о сумме свыше миллиона долларов за 1 га", - полагает Юлия Жалеева.
"При многоэтажной застройке затраты на намыв не столь существенны и составляют порядка 200 $/кв.м. намываемой земли. Однако стоит отметить, что это только создание участка суши без учета дорог, коммуникаций, озеленения. Для сравнения, такая земля в поле на границе с Санкт-Петербургом стоит 20-50$/кв.м. вместе с растительностью", - подсчитывает Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest.
Михаил Гущин говорит, что стоимость намыва при глубине 5 метров стоит около 120 $/кв.м полученной территории.
Арсений Васильев считает, что стоимость 1 кв. метра намыва территории колеблется от 250-400 евро за 1 кв. м. "На конечную стоимость квадратного метра данный аспект влияет, но незначительно, например, стоимость квадратного метра в жилом комплексе "Морской фасад" на Васильевском острове соответствует среднерыночной", - отмечает эксперт.
Несмотря на то, что сама технология не нова и опыт реализации таких проектов в Петербурге есть, эксперты говорят, что создание намывов сопряжено и с рядом сложностей.
"Поскольку реализующиеся у нас сейчас проекты являются пилотными, проблемы с последующим строительством могут возникнуть. Например, известно, что Усть-Лугу намывали очень долго, т.к. она саморазмывалась. Сейчас все-таки накоплен определенный опыт; кроме того, очень часто для разработки таких серьезных проектов крупные компании приглашают иностранных специалистов", - рассказывает Екатерина Марковец.
"Законодательно намыв территорий регулируется Федеральным законом от 19.07.2011 N 246-ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". В законе прописано, что такое "искусственный земельный участок", как должна осуществляться процедура намыва, критерии заключения торгов и т.д. Основные сложности, с которыми может столкнуться инвестор, являются технические, инженерные, физические препятствия для реализации проекта. Важно отметить, что намыв искусственных земельных участков на водных объектах законом должен обязательно проходить государственную экологическую экспертизу, во время которой и устанавливается, может ли он повлечь за собой негативные последствия для экологии или нет. Поэтому вопрос того, насколько безопасно строить на намывах, должен наиболее четко прорабатываться именно во время данной экспертизы", - поясняет Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям "Качкин и Партнеры".
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге говорит, что намывы требуют серьезных вложений в инженерию и коммуникации. "Город не всегда готов предоставить ее в необходимые сроки. Это существенная техническая сложность, которая увеличивает сроки реализации проекта, приводит к его удорожанию проекта", - делится эксперт.
Госпожа Лежнева добавляет, что высокая себестоимость участков ограничивается уровень потенциальных клиентов, и соответственно, нужно тщательнее проводить работу по подготовке к продаже таких лотов.
Перспективы
"На основании заявлений девелоперов, в ближайшие 5-7 лет такие проекты могут появиться около Васильевского острова, Лахты и на Юго-Западе города вблизи Южно-Приморского парка. Застройка намывных территорий, как и всех прочих в Санкт-Петербурге, будет производиться на основании Генплана, Правил землепользования и застройки", - рассказывает Александр Погодин, заместитель генерального директора ГК "Пионер" направления "Санкт-Петербург".
"Пока примеров намывных территорий в Петербурге, как и вокруг него, немного. Однако, согласно генплану города, в дальнейшем подобные проекты могут, и будут формироваться на территориях практически вдоль всей акватории Финского залива: в Кронштадте, Лисьем Носу, на Крестовском острове, в западной части города на территории Морского порта, в Красносельском районе. Таким образом, общая площадь территорий, которые могут быть намыты в Петербурге, составляет около 1-1,5 тыс. га. Все эти проекты можно назвать очень перспективными, поскольку речь идет о формировании новых земельных ресурсов, находящихся в непосредственной близости к развитым районам города и престижным пригородным зонам", - рассуждает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская Недвижимость".
Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН предполагает, что в будущем будут намывать участки в большом порту Петербурга и Кронштадте.
"Стоимость работ по намыву достаточно высока, цена такой земли выше, чем земли в черте города или на окраинах. К тому процедура получения разрешения на намыв тоже довольно затратна, поскольку акватория Финского залива является федеральной собственностью. Вопросы на таком уровне под силу решать только крупным компаниям с большими лоббистскими возможностями. Так что вряд ли намывы можно назвать альтернативой развития города. Тем не менее, они могут решить проблему дефицита пятен под застройку высокого класса в привлекательных локациях Петербурга, поскольку сегодня в городе мало территорий для реализации крупных проектов класса "комфорт+" и выше, с хорошей транспортной доступностью до деловых центров города, экологической обстановкой и видом на воду", - считает господин Тетыш.
"На наш взгляд, в городе пока достаточно свободных участков на окраинах и промышленных территорий, пригодных для редевелопмента, практически в центре. В такой ситуации скорее можно ожидать успешных примеров реализации уже заявленных крупных проектов по намыву, прежде чем будут заявлены новые", - полагает Юлия Жалеева.
"В Петербурге и его пригородах представлено большое количество неосвоенных территорий, поэтому дорогостоящие проекты по намыву территорий изначально представляются не очень прибыльными. В любом случае намывные территории дороже, нежели использование существующих участков земли. Кроме того, учитывая особенности петербургского климата и почв, такие проекты требуют еще и серьезной технической проработки", - соглашается с коллегами Мария Матвеева, генеральный директор девелоперской компании "Созвездие".
Мировой опыт
"Проекты намывов уже реализованы во многих странах. Если проект хорошо проработан, то он всегда будет интересен девелоперам, городу и конечным потребителям. Пожалуй, самый известный сегодня - проект в Дубаи, где реализованы современные гостиничные объекты", - говорит Андрей Тетыш.
"Насколько мне известно, намыв территорий повсеместно используется во всем мире на протяжении долгого времени, и, должен отметить, весьма успешно. Лидерами в этом направлении являются Япония, Нидерланды, ОАЭ.Безусловно, самыми известными в наши дни являются проекты по намыву острова Пальма Джумейра в Дубаи и островов в Японском море. Что примечательно, Японские намывные острова Юмэносима и Огисима были намыты с использованием технологии использования переработанного мусора – без нанесения ущерба окружающей среде. На этих намывных территориях располагаются как общественные зоны, парки и стадионы, так и промышленные объекты. Международный аэропорт в Осакском заливе также расположен на искусственном острове", - рассказывает о мировом опыте Александр Погодин.
Рынок консалтинга, серьезно просевший в период кризиса, все еще не набрал обороты. Эксперты говорят, что возвращение к докризисным показателям вряд ли произойдет в ближайшие несколько лет.
Сегодня на рынке консалтинга Петербурга около 12-15 основных игроков. Однако некоторые участники рынка уверены, что качественные консалтинговые услуги оказывают не более пяти компаний.
"По сравнению с кризисным периодом сейчас рынок консалтинга находится в гораздо более хорошем и активном состоянии, но докризисных показателей пока не достиг и, с моей точки зрения, в обозримом будущем не достигнет", - полагает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg. Тем не менее он отмечает положительный тренд - в этом году объем заказов увеличился.
"Более того, в текущем году впервые после кризиса появились новые иностранные заказчики, которые обращаются не только за оценкой и анализом рынка, а именно за консультациями по девелоперскому проекту", - делится господин Пашков.
"Безусловно, спрос в этом сегменте восстанавливается, однако все еще раза в два-три ниже, чем до кризиса. Это связано с тем, что на рынке стало меньше непрофильных инвесторов, отсутствием сверхприбылей, а также с ростом профессионализма выстоявших в кризис девелоперов", - говорит Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.
"Если сравнивать одинаковые продукты, то цены на консалтинговые услуги сейчас отстают от докризисных на 20-30%. Сегодня девелоперы рассматривают консалтинг как инструмент, позволяющий снизить риски, решить конкретные проблемы проекта, повысить его доходность. И предъявляют гораздо более высокие требования как к качеству продукта, так и к его цене", - поясняет Роман Евстратов, директор департамента торговой недвижимости партнер S.A. Ricci - Санкт-Петербург.
Позитивно оценивает ситуацию Людмила Рева, директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. "По итогам 2011 года обороты рынка выросли в 5 раз по сравнению с предыдущим периодом. Количество обращений за услугами консультантов уже достигло докризисного уровня, при этом характер обращений в значительной степени изменился. Это связано с тем, что девелоперы возвращаются к отложенным проектам и вынуждены пересматривать написанные ранее концепции, которые уже не отвечают реалиям изменившегося рынка. Помимо этого к услугам консультантов обращаются новые собственники объектов недвижимости, получившие эти активы в результате вынужденных перепродаж в кризисной ситуации. Часть консалтинговых проектов возникает из-за произошедших изменений в законодательной базе строительной отрасли", - отмечает Людмила Рева.
"Ключевой тренд последних лет - смена парадигмы рынка. До кризиса было большое количество проектов, девелоперы или собственники которых привлекали брендовых консультантов из разных сфер для того, чтобы повысить статусность и придать дополнительную инвестиционную ценность проекту. В тот период чаще их целью была продажа проекта крупному инвестору. Сейчас рынок так не работает. В основном те клиенты, которые к нам обращаются, строят или планируют строить сами, поэтому для них важна не красивая обертка, а содержательные рекомендации. Такая ситуация повышает требования к консультантам и делает рынок более жестким по сравнению с докризисным периодом", - полагает Николай Пашков.
Консультанты отмечают рост заказов на проекты жилой недвижимости. "Если раньше девелоперы жилой недвижимости вообще не обращали никакого внимания на изучение спроса, не без оснований полагая, что все построенное будет немедленно куплено, то сейчас они задумались над тем, что же они все-таки строят и кто это купит", - говорит Николай Вечер FRICS, генеральный директор GVA Sawyer в Санкт-Петербурге, партнер компании, вице-президент ГУД.
"Заявок на консалтинговые услуги по бизнес-центрам практически нет, а вот в сегменте торговой и гостиничной недвижимости отмечен небольшой спрос. Сегодня наиболее популярны маркетинговые исследования, поскольку многие девелоперы не способны выполнять их самостоятельно, потому что это требует содержания большого штата специалистов", - отмечает Андрей Тетыш. Роман Евстратов наблюдает увеличение спроса со стороны собственников земель и зданий, которые готовятся к продаже.
"В посткризисный период акцент сместился на те услуги консультантов, которые ранее были менее востребованы, появились новые направления – к примеру, появилась услуга "экспресс-анализ". Он требует меньшего времени и трудозатрат, и основная причина его появления - существенная скидка по цене отчета", - рассуждает Наталия Киреева, старший аналитик департамента консалтинга и оценки компании Maris/Part of the CBRE Affiliate Network.
"Растет спрос на услуги инвестиционного консалтинга. Институциональные инвесторы в связи с практически полным отсутствием качественного институционального продукта на рынке Санкт-Петербурга готовы рассматривать сценарии форвардных сделок по покупке вновь построенных качественных объектов высокого класса. Для осуществления таких проектов необходимо собрать целую мозаику участников и составляющих: качественный и востребованный на рынке проект, девелопер с международными стандартами работы и экспертизой работы на локальном рынке, компания-консультант для заполнения объекта арендаторами и подтвержденный интерес покупателя к стабилизированному объекту недвижимости", - рассказывает Людмила Рева.